การเสนอทางเลือกใหม่สำหรับรายการราคาที่ดิน

กระทรวงเกษตรและสิ่งแวดล้อม เพิ่งประกาศร่างกฎหมายแก้ไขและเพิ่มเติมมาตราต่างๆ ของกฎหมายที่ดินปี 2024 เพื่อรับฟังความคิดเห็น

ยังมีข้อบกพร่องอีกมาก

กระทรวง เกษตร และสิ่งแวดล้อม (MARD) ระบุว่า กฎหมายที่ดินปี 2567 นั้นมีความก้าวหน้า แต่หลังจากบังคับใช้มานานกว่าหนึ่งปีแล้ว ก็ยังมีจุดที่ไม่เหมาะสมอยู่บ้าง โดยเฉพาะในบริบทของรูปแบบการปกครองส่วนท้องถิ่นสองระดับที่นำมาใช้กันอย่างแพร่หลายหลังจากการควบรวมหน่วยงานบริหาร

หนึ่งในประเด็นที่ยังคงค้างคาคือระบบผังเมืองและแผนการใช้ประโยชน์ที่ดิน ปัจจุบันกฎหมายกำหนดให้ต้องมีแผนการใช้ประโยชน์ที่ดินรายปีในระดับอำเภอ กฎระเบียบนี้เพิ่มภาระให้กับกระบวนการทางปกครอง ทำให้ระยะเวลาในการเข้าถึงที่ดินยาวนานขึ้น ส่งผลให้ที่ดินหลายแปลงถูกนำไปใช้ประโยชน์อย่างล่าช้า

tp-khu-do-thi-stalke-tay-ho-tay23-7836-5347-9183-8670.jpg — กฎหมายที่ดินปี 2567 ยังมีจุดที่ไม่เหมาะสมที่ต้องแก้ไข

กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 อนุญาตให้พื้นที่ที่มีการวางผังเมืองและชนบทสามารถใช้ผังเมืองนี้แทนการวางผังการใช้ประโยชน์ที่ดินได้ อย่างไรก็ตาม อัตราการครอบคลุมของการวางผังทุกประเภทยังคงต่ำ หลายพื้นที่ยังคงถูกบังคับให้วางผังการใช้ประโยชน์ที่ดินเพิ่มเติม ซึ่งนำไปสู่ความซ้ำซ้อน ความสิ้นเปลือง และความยากลำบากในการดำเนินการ

นอกจากนี้ ขั้นตอนการจัดสรรและให้เช่าที่ดินในปัจจุบันส่วนใหญ่ดำเนินการผ่านการประมูลหรือการประมูลเพื่อคัดเลือกนักลงทุน ซึ่งขั้นตอนเหล่านี้ขึ้นอยู่กับกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการประมูลและการประมูลเป็นอย่างมาก ซึ่งทำให้ต้องใช้เวลาเตรียมการค่อนข้างนาน ในความเป็นจริง โครงการหลายโครงการไม่สามารถคัดเลือกนักลงทุนที่มีคุณสมบัติเหมาะสมได้ ทำให้เกิดความล่าช้าในการดำเนินการ สิ้นเปลืองทรัพยากร และกระบวนการดึงดูดการลงทุนก็ล่าช้าออกไป

โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับโครงการขนาดใหญ่ที่มีความต้องการทางเทคนิคสูงและมีบทบาทในการส่งเสริมการพัฒนาในระดับภูมิภาคหรือท้องถิ่น การค้นหานักลงทุนที่มีคุณสมบัติครบถ้วนตามเกณฑ์จึงเป็นสิ่งจำเป็น อย่างไรก็ตาม กลไกในปัจจุบันยังไม่สามารถรับประกันการคัดเลือกนักลงทุนที่มีศักยภาพโดดเด่นได้ ทำให้ประสิทธิภาพในการลงทุนต่ำกว่าที่คาดหวัง

ข้อบกพร่องอีกประการหนึ่งคือกฎระเบียบบังคับเกี่ยวกับการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินส่วนเกินสำหรับสำนักงานใหญ่และสิ่งอำนวยความสะดวกการทำงาน ซึ่งทำให้ขั้นตอนการประมวลผลยาวนาน ต้นทุนการปฏิบัติตามสูง และทำให้การดำเนินโครงการล่าช้า ซึ่งไม่เหมาะสมกับบริบทของการจัดระเบียบอุปกรณ์ตามรัฐบาลสองระดับ

ข้อเสนอให้แก้ไขกฎระเบียบสำคัญหลายประการ

ร่างแก้ไขกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ที่ประกาศโดยกระทรวงเกษตรและสิ่งแวดล้อม ประกอบด้วย 68 มาตรา แบ่งออกเป็น 3 กลุ่มเนื้อหาหลัก กลุ่มแรกมุ่งขจัดอุปสรรคในทางปฏิบัติ กลุ่มที่สองปรับให้เหมาะสมกับรูปแบบการปกครองส่วนท้องถิ่นแบบสองระดับ และกลุ่มที่สามดำเนินนโยบายการเงินที่ดินให้เสร็จสมบูรณ์

กระทรวงเกษตรและสิ่งแวดล้อม เสนอแก้ไขเพิ่มเติมมาตรา 159 เพิ่มทางเลือก 2 ประการในการจัดทำบัญชีราคาที่ดิน

ตัวเลือกที่ 1 : รายการราคาที่ดินนำมาคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินเมื่อรัฐจัดสรรที่ดินหรือให้เช่าที่ดินโดยไม่นำสิทธิการใช้ที่ดินไปประมูล; ขยายการใช้ที่ดิน, รับรองสิทธิการใช้ที่ดิน... คำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินเมื่อปรับระยะเวลาการใช้ที่ดิน, ปรับผังเมือง... คำนวณราคาเริ่มต้นสำหรับการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินเมื่อรัฐจัดสรรที่ดินพร้อมเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน, ให้เช่าที่ดิน...

ตัวเลือกนี้ช่วยให้สามารถสร้างรายการราคาที่ดินตามพื้นที่และที่ตั้งได้ สำหรับพื้นที่ที่มีแผนที่ทะเบียนที่ดินดิจิทัลและฐานข้อมูลราคาที่ดิน รายการราคาจะถูกสร้างขึ้นสำหรับที่ดินแต่ละแปลง

คณะกรรมการประชาชนจังหวัดจะกำหนดบัญชีราคาที่ดินทุกห้าปี และจะประกาศใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคมของปีแรกของรอบระยะเวลาบัญชี หากมีความจำเป็นต้องเพิ่มบัญชีราคาที่ดินในระหว่างปี คณะกรรมการประชาชนจังหวัดจะเป็นผู้ตัดสินใจ

ตัวเลือกที่ 2 : บัญชีราคาที่ดินจะใช้ในการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินเฉพาะกรณีที่รัฐจัดสรรที่ดิน ให้เช่าที่ดิน อนุญาตให้เปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน รับรองสิทธิการใช้ที่ดิน คำนวณภาษีและค่าธรรมเนียมต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับการใช้ที่ดิน...

กระทรวงเกษตรและสิ่งแวดล้อมเห็นว่าการแก้ไขกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 เป็นสิ่งที่จำเป็นและเร่งด่วนเพื่อให้มั่นใจว่ากฎหมายสอดคล้องกับรูปแบบการจัดองค์กรเครื่องมือบริหารในปัจจุบัน ขณะเดียวกันก็แก้ไขข้อบกพร่องในการดึงดูดการลงทุน การจัดการทรัพยากรที่ดิน และลดภาระของขั้นตอนการบริหารสำหรับประชาชนและธุรกิจ

ร่างกฎหมายฉบับนี้กำลังอยู่ระหว่างการเผยแพร่เพื่อรับฟังความคิดเห็นจากกระทรวง หน่วยงานท้องถิ่น ผู้เชี่ยวชาญ และประชาชนทั่วไป นับเป็นขั้นตอนการเตรียมการที่สำคัญก่อนนำเสนอต่อ รัฐสภา เพื่อพิจารณา โดยมุ่งหวังที่จะพัฒนาระบบกฎหมายที่ดินให้มีความสอดคล้อง โปร่งใส และเป็นไปได้มากขึ้นในอนาคต