การเปลี่ยนแปลงหลายประการในกฎหมายที่ดินปี 2024 ส่งผลกระทบต่อการเงินในที่ดิน
กระทรวงการคลังกล่าวว่ากฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2024 ผ่านการประชุมสมัชชาแห่งชาติครั้งที่ 18 ในการประชุมวิสามัญครั้งที่ 01 เมื่อวันที่ 2024 มกราคม พ.ศ. XNUMX มีการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญที่เกี่ยวข้องกับการเงินที่ดินและการจัดสรรที่ดินเพื่อให้รัฐบาลได้ลงรายละเอียดเนื้อหาหลายประการเกี่ยวกับการเงินที่ดิน รวมถึงเนื้อหาเกี่ยวกับค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน
การเปลี่ยนแปลงหลักในกฎหมายที่ดินปี 2024 ที่ส่งผลกระทบต่อการเงินในที่ดิน ได้แก่: (i) การขยายกรณีที่รัฐเช่าที่ดินพร้อมการจ่ายค่าเช่าที่ดินรายปี เพื่อให้มั่นใจถึงความมั่นคง ความยั่งยืนของรายได้งบประมาณของรัฐจากที่ดิน; (ii) กฎระเบียบเฉพาะเพิ่มเติมเกี่ยวกับกรณีการฟื้นฟูที่ดินเพื่อการพัฒนาเศรษฐกิจสังคมเพื่อประโยชน์ของชาติและสาธารณะ (iii) หลักเกณฑ์การแยกกรณีการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินและการประมูลคัดเลือกผู้ลงทุนใช้ที่ดิน ระเบียบว่าด้วยที่ดินอเนกประสงค์และการเก็บหนี้ทางการเงินสำหรับที่ดินประเภทนี้ (iv) ยกเลิกกรอบราคาที่ดินของรัฐบาล กำหนดให้จัดทำรายการราคาที่ดินตามพื้นที่ ที่ตั้ง หรือสร้างเป็นที่ดินแต่ละแปลงตามพื้นที่มูลค่าและที่ดินมาตรฐาน (สำหรับพื้นที่ที่มีแผนที่ที่ดินแบบดิจิทัลและฐานข้อมูลราคาที่ดิน) เป็นครั้งแรกที่ประกาศรับสมัคร 01 มกราคม 01 และจะมีการปรับปรุง แก้ไข และเพิ่มเติมทุกปี (แทนที่จะเป็น 2026 ปี เช่น กฎหมายที่ดินปี 05) และในขณะเดียวกันก็ขยายกรณีการใช้รายการราคาที่ดินเพื่อคำนวณภาระผูกพันทางการเงินที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน ดังนั้นราคาที่ดินที่ใช้ในการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินจากครัวเรือนและบุคคลเมื่อรัฐจัดสรรที่ดิน เช่าที่ดิน หรือรับรู้สิทธิการใช้ที่ดินเป็นราคาที่ดินในรายการราคาที่ดิน (ลบกฎเกณฑ์ที่คำนวณตามที่กำหนด) ราคาที่ดินในบางกรณีเช่นเดิม) (๕) กระจายอำนาจในการกำหนดราคาที่ดินเฉพาะให้แก่ประธานคณะกรรมการราษฎรเขต ในกรณีการจัดสรรที่ดิน การเช่าที่ดิน หรือการอนุญาตให้เปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินตามอำนาจของคณะกรรมการราษฎรเขต ตามที่กำหนดไว้ในข้อ 2013 ของเรื่องนี้ มาตรา 2 ข้อ 4 มาตรา 123 ของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2024 (vi) สร้างสรรค์กระบวนการคำนวณราคาที่ดิน: ในกรณีที่นำราคาที่ดินในรายการราคาที่ดินมาคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน คณะกรรมการประชาชนผู้มีอำนาจจะต้องบันทึกราคาที่ดินไว้ในคำวินิจฉัยการจัดสรรที่ดิน โดยอนุญาต การเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน การขยายสิทธิการใช้ที่ดิน การปรับระยะเวลาการใช้ที่ดิน การเปลี่ยนแปลงรูปแบบการใช้ที่ดิน ในกรณีกำหนดราคาที่ดินเฉพาะเพื่อคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินหรือค่าเช่าที่ดิน คณะกรรมการราษฎรต้องออกคำวินิจฉัยราคาที่ดินภายในไม่เกิน 180 วัน นับแต่เวลากำหนดราคาที่ดิน (vii) ในกรณีที่ได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน ไม่ต้องดำเนินการกำหนดราคาที่ดิน คำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน หรือยกเว้นค่าเช่าที่ดิน ผู้ใช้ที่ดินที่ได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน ไม่ต้องดำเนินการขอยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินหรือค่าเช่าที่ดิน...
เพื่อให้กฎระเบียบใหม่ของกฎหมายที่ดินปี 2024 เป็นรูปธรรม การออกพระราชกฤษฎีกาของรัฐบาลเพื่อระบุรายละเอียดค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินจึงมีพื้นฐานทางกฎหมาย
จำเป็นต้องปรับปรุงนโยบายให้เหมาะสมกับสถานการณ์ความเป็นจริงใหม่
กระทรวงการคลังกล่าวว่านโยบายการเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินเป็นส่วนหนึ่งของนโยบายการเงินที่ดิน ในช่วงไม่กี่ครั้งที่ผ่านมา นโยบายการเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินได้มีการจัดทำขึ้นตามหลักการของตลาด ความโปร่งใส และความเท่าเทียมกันในภาคเศรษฐกิจ มีส่วนสนับสนุนการใช้ที่ดินอย่างประหยัดและมีประสิทธิภาพ ค่อยๆ จำกัดการเก็งกำไร จำกัดการใช้ที่ดินอย่างสิ้นเปลือง มีส่วนช่วยปรับทิศทางและส่งเสริมตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้พัฒนาต่อไป นอกจากผลลัพธ์ที่สำคัญแล้ว กฎระเบียบเกี่ยวกับค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินที่เป็นแนวทางของกฎหมายที่ดินปี 2013 ยังเผยให้เห็นข้อบกพร่องและข้อจำกัดบางประการที่ต้องแก้ไข
เพื่อทบทวนและสรุปการดำเนินการนโยบายการเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าเช่าที่ดิน และค่าเช่าผิวน้ำ ตามกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2013 กระทรวงการคลังได้ออกหมายเลขจัดส่งอย่างเป็นทางการ 8335/BTC-QLCS ลงวันที่ 28 กรกฎาคม 7 ส่งไปยัง คณะกรรมการประชาชนจังหวัดและเมืองศูนย์กลางเพื่อขอประเมินการดำเนินการตามนโยบายการเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน การเก็บค่าเช่าที่ดิน และค่าเช่าผิวน้ำ และแนะนำและเสนอเนื้อหา นโยบายเหล่านี้จำเป็นต้องได้รับการแก้ไขและเสริม
จากการสังเคราะห์รายงานในท้องถิ่น เกิดปัญหาหลายประการที่เกี่ยวข้องกับ:
เก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินเมื่อเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินในกรณีที่องค์กรเศรษฐกิจได้รับสิทธิการใช้ที่ดินตามกฎหมายที่ดินเพื่อดำเนินโครงการลงทุนอย่างถูกกฎหมายเพราะตามระเบียบข้อบังคับ ตามกฎหมายปัจจุบัน ต้องมีแผนการจ่ายค่าตอบแทนและเคลียร์พื้นที่ (สมมุติฐาน) จัดตั้งขึ้นเพื่อเปรียบเทียบกับจำนวนเงินสูงสุด (ที่องค์กรจ่ายเพื่อรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินหรือสิทธิการเช่าที่ดิน) หักจากค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน สิ่งนี้ทำให้เกิดขั้นตอนการบริหารเพิ่มเติม นอกจากนี้ไม่มีหลักเกณฑ์ในการจัดการกรณีรับโอนที่ดินหลายประเภทแล้วเปลี่ยนวัตถุประสงค์ในการดำเนินโครงการลงทุนโดยใช้ที่ดินแบบผสมผสาน
หลักการยกเว้นหรือลดค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน (ไม่ว่าจะจัดสรรที่ดินหรือเช่าที่ดินโดยการขายทอดตลาดจะได้รับการยกเว้นหรือลดลงหรือไม่ กรณีจัดสรรที่ดินและตั้งถิ่นฐานใหม่เมื่อรัฐได้ที่ดินคืนจะได้รับยกเว้นหรือไม่ การลดหย่อนที่ดิน ค่าธรรมเนียมการใช้; การตรวจสอบภายหลังและการจัดการการละเมิดหลังจากการยกเว้นหรือการลดค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินยังไม่ได้รับการควบคุมโดยเฉพาะ)
ปัญหาเกี่ยวกับพื้นที่ในการกำหนดเรื่องและระดับการยกเว้นหรือลดค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินสำหรับวิชาที่มีสิทธิได้รับสิ่งจูงใจค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเมื่อได้รับการจัดสรรที่ดินหรือการรับรู้สิทธิการใช้ที่ดินเนื่องจากกฎระเบียบที่มีอยู่ในตารางสิ่งจูงใจในการลงทุนรายชื่อสถานที่ตามระดับอำเภอ แต่ภายในพื้นที่ระดับอำเภอมีชุมชนที่ไม่อยู่ในพื้นที่ที่มีภาวะเศรษฐกิจและสังคมที่ยากลำบากหรือพื้นที่ระดับอำเภอไม่อยู่ในรายชื่อพื้นที่พิเศษแต่มีชุมชนหรือในหมู่บ้านที่ตั้งอยู่ในพื้นที่พิเศษก็คือ ไม่ชัดเจนว่ามีการใช้การคำนวณสิ่งจูงใจตามพื้นที่อย่างไร
การเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน การเก็บค่าเช่าที่ดินเมื่อมีการปรับรายละเอียดการวางแผนการก่อสร้างหลายครั้ง การเปลี่ยนแปลงหลักเกณฑ์ เช่น พื้นฐานในการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน การเปลี่ยนแปลงค่าเช่าที่ดินหรือไม่เปลี่ยนแปลง ที่ดินก่อนปรับแผนได้รับการจัดสรรที่ดินโดยเช่าโดยการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน
ไม่มีกฎเกณฑ์เฉพาะเกี่ยวกับการหักค่าชดเชยและการกวาดล้างพื้นที่สำหรับโครงการแต่ละประเภทที่มีการใช้ประโยชน์ที่ดินแบบผสมผสาน วิธีการคำนวณจำนวนเงินค่าทดแทนและเงินชดเชยกรณีจัดสรรที่ดินโดยไม่เก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน หรือการจัดสรรที่ดินโดยไม่เสียค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน
ในบางกรณีในทางปฏิบัติยังขาดกฎระเบียบเกี่ยวกับการประมวลผลในช่วงเปลี่ยนผ่าน...
โดยกระทรวงการคลังได้รวบรวม ประเมิน และส่งเอกสารให้กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมศึกษาและจัดทำร่างให้แล้วเสร็จในกระบวนการพัฒนากฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2024 ขณะเดียวกันกระทรวงการคลังเห็นว่าเป็น จำเป็นต้องดำเนินการให้แล้วเสร็จ (แทนที่พระราชกฤษฎีกาดังกล่าวข้างต้นซึ่งเป็นแนวทางกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2013) เพื่อแก้ไขปัญหาที่เกิดขึ้นระหว่างการดำเนินการตามพระราชกฤษฎีกาการเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและการเก็บค่าเช่าที่ดินฉบับปัจจุบัน (พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 45/2014/ND-CP พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 46/2014/ND-CP กฤษฎีกาฉบับที่ 135/2016/ND-CP กฤษฎีกาหมายเลข 123/2017/ND-CP กฤษฎีกาที่ XNUMX/XNUMX/ND-CP ของรัฐบาล) ตามสถานการณ์ความเป็นจริงใหม่ การปฏิรูปกระบวนการบริหาร รับรองการระดมที่ดินอย่างมีประสิทธิผล ใช้ค่าธรรมเนียมและค่าเช่าที่ดินเป็นงบประมาณของรัฐ มีส่วนร่วมในการส่งเสริมการแสวงหาผลประโยชน์และการใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างมีประสิทธิผล มีส่วนช่วยในการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม
ว่าด้วยหลักเกณฑ์การยกเว้นและลดค่าเช่าที่ดิน
กระทรวงการคลังกล่าวว่า บนหลักการยกเว้นและลดค่าเช่าที่ดิน กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2024 ไม่ได้กำหนดไว้เจาะจงว่าอะไรเป็นการยกเว้นค่าเช่าที่ดิน และอะไรคือการลดค่าเช่าที่ดิน อย่างไรก็ตามตลอดกระบวนการจัดทำร่างกฎหมายที่ดินและแสดงไว้ในเนื้อหาการออกแบบบทความกรณีที่ต้องดำเนินการประมูลและประมูลโครงการใช้ที่ดินมีหลักการแสดง การยกเว้น ค่าเช่าที่ดินทำให้ผู้ใช้ที่ดินไม่ต้องเสียเงิน ค่าเช่าที่ดินตลอดระยะเวลาการเช่า ที่เหลือคือการลดค่าเช่าที่ดิน ดังนั้น ในมาตรา 39 และมาตรา 40 ร่างพระราชกฤษฎีกาจึงกำหนดให้มีการยกเว้นและลดค่าเช่าที่ดินตามหลักการ (i) การยกเว้นค่าเช่าที่ดินทำให้ผู้ใช้ที่ดินไม่ต้องจ่ายค่าเช่าที่ดินตลอดระยะเวลาการเช่า (ii) การลดค่าเช่าที่ดินทำให้ผู้ใช้ที่ดินไม่ต้องจ่ายเงินจำนวนหนึ่งซึ่งคำนวณเป็นเปอร์เซ็นต์ของค่าเช่าที่ดินที่ต้องชำระ
เกี่ยวกับการยกเว้นค่าเช่าที่ดิน: ข้อ 1 และข้อ 2 มาตรา 157 ของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2024 กำหนดกรณียกเว้นหรือลดค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินโดยเฉพาะ ขณะเดียวกัน ระเบียบอำนาจของรัฐบาลได้กำหนดกรณียกเว้นหรือลดค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินกรณีอื่นๆ ที่ไม่ได้ระบุไว้ในข้อ 1 มาตรา 157 หลังจากได้รับความยินยอมจากคณะประจำสภาแห่งชาติ ดังนั้นร่างพระราชกฤษฎีกาจึงกำหนดกรณียกเว้นค่าเช่าที่ดินไว้โดยเฉพาะ ออกแบบระดับการลดค่าเช่าที่ดินตามสาขาสิ่งจูงใจในการลงทุน และพื้นที่สิ่งจูงใจในการลงทุน ตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการลงทุน โดยทั่วไปคล้ายกับกฎระเบียบปัจจุบันในกฤษฎีกาฉบับที่ 46/2014/ ND-CP (แก้ไขเพิ่มเติมและเพิ่มเติมในกฤษฎีกาฉบับที่ 135 /2016/ND-CP กฤษฎีกาหมายเลข 123/2017/ND-CP)
ในมาตรา 157 ของกฎหมายที่ดินปี 2024 มีเพียงข้อบังคับเกี่ยวกับการยกเว้นหรือลดค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน ในกรณีที่ใช้ที่ดินเพื่อการผลิตและวัตถุประสงค์ทางธุรกิจในด้านแรงจูงใจในการลงทุนหรือในพื้นที่ที่มีลำดับความสำคัญด้านการลงทุน (โดยไม่คำนึงถึงสาขาทางสังคม) เช่นกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2013) ดังนั้น ในมาตรา 39 และ 40 ของร่างกฤษฎีกา จึงมีเพียงข้อบังคับทั่วไปเกี่ยวกับระดับสิทธิพิเศษของการยกเว้นและการลดค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินสำหรับโครงการในทุ่งและพื้นที่ที่มีแรงจูงใจในการลงทุน โดยไม่กำหนดแรงจูงใจพิเศษสำหรับโครงการที่ใช้ที่ดินเพื่อสร้างสาธารณะ ทำงานเพื่อวัตถุประสงค์ทางธุรกิจ (การขัดเกลาทางสังคม)
ในเวลาเดียวกัน ข้อ 6 มาตรา 50 กำหนดบทบัญญัติเฉพาะกาลสำหรับค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ข้อ 14 มาตรา 51 กำหนดบทบัญญัติเฉพาะกาลสำหรับการเก็บค่าเช่าที่ดิน ยกเลิกกฎเกณฑ์เกี่ยวกับการยกเว้นและการลดสิ่งจูงใจในการเช่าที่ดินสำหรับโครงการในภาคสังคม บทบัญญัติของกฤษฎีกาหมายเลข 69/2008/ND-CP ลงวันที่ 30 พฤษภาคม 5 และกฤษฎีกาหมายเลข 2008/59/ND-CP ลงวันที่ 2014 มิถุนายน 16 ของรัฐบาล
คำสั่งและขั้นตอนการยกเว้นและลดหย่อน
คำสั่งและขั้นตอนการยกเว้นและการลดหย่อน ในข้อ 3 มาตรา 157 ของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2024 กำหนดว่า กรณียกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินหรือค่าเช่าที่ดิน จะไม่ใช้วิธีกำหนดราคาที่ดินและคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน จำเป็น ที่ดินและค่าเช่าที่ดินได้รับการยกเว้น ผู้ใช้ที่ดินที่ได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินไม่ต้องดำเนินการขอยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินหรือค่าเช่าที่ดิน
ดังนั้นเพื่อให้กำกับดูแลการปฏิบัติตามเงื่อนไขการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินตามระเบียบ รับประกันการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินสำหรับวิชาที่ถูกต้อง หลีกเลี่ยงการสูญเสียรายได้งบประมาณของรัฐ รับประกันประสิทธิผลของนโยบายสิทธิพิเศษของรัฐ...) ในร่างพระราชกฤษฎีกาที่กำหนดข้อยกเว้นบันทึกทางประวัติศาสตร์ การใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน ระบุไว้ในคำวินิจฉัยการเช่าที่ดิน ในเวลาเดียวกัน กำหนดหน้าที่รับผิดชอบของ: (i) หน่วยงานด้านภาษีในการคำนวณจำนวนค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่ลดลงและค่าเช่าที่ดิน โดยเสนอต่อคณะกรรมการประชาชนในระดับเดียวกันเพื่อตัดสินใจขอคืนค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่ลดลงจากหน่วยงานเหล่านั้น ; (ii) หน่วยงานทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมมีหน้าที่รวบรวมสถิติและสรุปกรณีการยกเว้นค่าเช่าที่ดิน ในระหว่างขั้นตอนการดำเนินการ หน่วยงานทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมจะตรวจสอบ ทบทวน และกำหนดความพึงพอใจของเงื่อนไขการยกเว้นค่าเช่าที่ดินเป็นระยะๆ หากพบว่าผู้ที่ได้รับการยกเว้นค่าเช่าที่ดินไม่เข้าเกณฑ์เงื่อนไขการยกเว้น จากค่าเช่าที่ดินต้องรายงานต่อคณะกรรมการราษฎรระดับเดียวกันเพื่อตัดสินใจเพิกถอนการยกเว้นค่าเช่าที่ดินและโอนข้อมูลไปยังหน่วยงานภาษีเพื่อประสานงานในการคำนวณรวบรวมและชำระค่าเช่าที่ดินที่ต้องชำระ (ไม่ได้รับการยกเว้น) ตามนโยบาย และราคาที่ดิน ณ เวลาที่วินิจฉัยการเช่าที่ดิน และจำนวนเท่ากับการชำระค่าเช่าที่ดินล่าช้าตามกฎหมายว่าด้วยการบริหารภาษี
ข้อมูลเชิงลึก
