การปรับราคาที่ดินในนครโฮจิมินห์

การปรับราคาที่ดินต้องใส่ใจหลายประเด็น

ในช่วงไม่กี่วันที่ผ่านมา ข้อมูลเกี่ยวกับร่างรายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วในนครโฮจิมินห์ยังคงได้รับความสนใจเป็นอย่างมาก และได้รับความสนใจจากทั้งประชาชนและเจ้าหน้าที่เป็นอย่างมาก

นอกจากประชาชนที่ได้รับที่ดินคืนแล้ว ยังจะได้รับสิทธิประโยชน์ต่างๆ เช่น ได้รับการชดเชย สนับสนุน และตั้งถิ่นฐานใหม่ได้อย่างน่าพอใจมากขึ้น ด้วยจำนวนเงินชดเชยที่สูงขึ้นกว่าเดิม ปรับกรอบราคาที่ดินให้สมจริง โปร่งใส และชัดเจนมากขึ้น ผู้เชี่ยวชาญยังระบุด้วยว่า ร่างกฎหมายฉบับนี้ยังส่งผลกระทบในทางลบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ด้วย ทั้งโครงการบ้านจัดสรรและโครงการบ้านจัดสรรสังคม ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์พุ่งสูงขึ้นในเวลาเดียวกัน

ตามข้อมูลจากสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) หน่วยงานนี้ได้ออกเอกสารเร่งด่วนหลายฉบับเพื่อเสนอความเห็นและวิพากษ์วิจารณ์สังคมเกี่ยวกับ "ร่างรายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้ว"

ข้อมูลเกี่ยวกับรายการราคาที่ดินปรับปรุงที่ออกในนครโฮจิมินห์ทำให้หลายคนสนใจและกังวลว่าเมื่อราคาบ้านและอพาร์ตเมนต์เพิ่มขึ้น ผู้คนจะเข้าถึงได้ยากขึ้น

ตามที่ HoREA ระบุว่า เมื่อวันที่ 29 กรกฎาคม กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมนครโฮจิมินห์ (DONRE) ได้ประกาศข้อมูลเกี่ยวกับร่างบัญชีราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วในนครโฮจิมินห์ ซึ่งใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2567 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2567 (ร่างบัญชีราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้ว)

โดยทั่วไปร่างรายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วจะเพิ่มขึ้น 10-20 เท่าจากราคาที่ดินในรายการราคาที่ดินปัจจุบัน ตามที่กำหนดไว้ในมติเลขที่ 02/2020/QD-UBND ลงวันที่ 16 มกราคม 2020 ของคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์

อย่างไรก็ตาม จนถึงขณะนี้ สมาคมพบว่ามีเพียงนครโฮจิมินห์เท่านั้นที่ประกาศข้อมูลเกี่ยวกับร่างรายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้ว

เมื่อเผชิญกับปัญหาดังกล่าวข้างต้น HoREA เสนอให้หน่วยงานจัดทำร่างควรลองคิดในมุมมองของประชาชน เพื่อดูให้ชัดเจนยิ่งขึ้นว่าเหตุใดจึงไม่ควรออกรายการราคาที่ดินที่บังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2567 เป็นต้นไป

ในเอกสารข้อเสนอ กระทรวงคมนาคม ระบุว่า หน่วยงานจัดทำร่างต้องให้ความสำคัญ 4 กรณี ที่จะได้รับผลกระทบจากร่างบัญชีราคาที่ดินปรับปรุง

กรณีแรกเป็นกรณีบุคคลที่มีความจำเป็นต้องขอรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน จำนวน 13,035 แปลง ที่ผู้ใช้ที่ดินยังไม่ได้รับหนังสือรับรองฉบับแรก

สำนักงานที่ดินในนครโฮจิมินห์มักมีผู้คนพลุกพล่านอยู่เสมอ โดยเฉพาะอย่างยิ่งหลังจากที่มีข้อมูลมากมายที่เกี่ยวข้องกับการปรับราคาที่ดิน

กรณีต่อไปคือการขอให้มีการออกกฎหมายรับรองสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับที่ดิน ทำการเกษตร และที่ดินนอกภาคเกษตรที่ตั้งอยู่ในเขตเมืองและเขตที่อยู่อาศัยในชนบทที่ติดกับบ้านเรือนในแปลงที่ดินเดียวกัน

กรณีขอแยกแปลงที่ดินพร้อมเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเป็นที่ดินเพื่ออยู่อาศัยแบ่งให้ลูกหลาน

และประการที่สี่ ในกรณีของบุคคลหรือครัวเรือนที่มีบ้านและที่ดินตั้งอยู่ในพื้นที่ผังเมืองที่ถูกระงับ เช่น เขตอยู่อาศัยสร้างใหม่ เขตอยู่อาศัยปรับปรุงใหม่ หรือโครงการที่ถูกระงับ

กังวลว่าการปรับขึ้นจะดันราคาบ้านและที่ดินขึ้น?

นอกจากข้อเสนอแนะบางส่วนที่ส่งถึงหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเกี่ยวกับประเด็นสำคัญที่ต้องพิจารณาเมื่อปรับใช้การปรับราคาที่ดินในนครโฮจิมินห์แล้ว นายเล ฮวง เชา ประธาน HoREA กล่าวว่า ร่างการปรับราคาที่ดินส่งผลกระทบเชิงลบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงโครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์และโครงการบ้านจัดสรรเพื่อสังคม

ในการกล่าวสุนทรพจน์ที่การประชุมวิจารณ์สังคมเกี่ยวกับร่างมติปรับปรุงมติ 02/2020 ของคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์เกี่ยวกับรายการราคาที่ดินในนครโฮจิมินห์ ประธาน HoREA กล่าวว่า "เมื่อรายการราคาที่ดินเพิ่มขึ้นหลายเท่า ผู้คนจะมีทัศนคติในการขึ้นราคา และตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็มีแนวโน้มที่จะผลักดันให้ราคาธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์สูงขึ้นกว่าเดิม"

อีกทั้งยังส่งผลให้ธุรกิจที่กำลังอยู่ในขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาฯ ต้องซื้อในราคาที่สูงกว่าเดิมหลายเท่าตัว ซึ่งจะส่งผลต่อเป้าหมายในการลดราคาที่อยู่อาศัยให้อยู่ในระดับที่เหมาะสมได้”

นอกเหนือจากผลประโยชน์ที่เห็นได้ชัดแล้ว ร่างปรับราคาที่ดินยังทำให้ผู้ลงทุนกังวลว่าราคาบ้านและที่ดินจะเพิ่มขึ้นตามไปด้วย

กระทรวงคมนาคมแห่งสหรัฐอเมริกา (HoREA) ระบุว่า ร่างบัญชีราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วส่งผลกระทบเชิงลบต่อโครงการลงทุนภาครัฐที่ใช้ที่ดิน โดยทำให้ต้นทุนค่าชดเชยสำหรับการเคลียร์พื้นที่ การสนับสนุน และการย้ายถิ่นฐานเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการด้านการจราจร โครงสร้างพื้นฐานทั้งในเขตเมืองและชนบท ตัวอย่างทั่วไปคือโครงการปรับปรุง ย้ายถิ่นฐาน และย้ายถิ่นฐานของประชาชนที่อาศัยอยู่ริมคลองเซวียนตัมและเขตบิ่ญถั่น

จากมุมมองทางธุรกิจ นายห่า วัน เทียน รองกรรมการผู้จัดการบริษัท ตรัน อันห์ กรุ๊ป จอยท์สต็อค ให้สัมภาษณ์กับนายเหงวอย ดัว ติน ว่า “การปรับราคาที่ดินนั้นได้รับการตรวจสอบ ตรวจสอบ และประเมินโดยหน่วยงานที่เกี่ยวข้องมาเป็นเวลานานแล้ว หากมีการประกาศราคาที่ดินใหม่ในนครโฮจิมินห์ ก็จะสร้าง ‘คลื่นลูกใหม่’ ให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์ ซึ่งราคาที่ดินในทุกพื้นที่จะปรับตัวสูงขึ้น”

นายฮา วัน เทียน รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท ทราน อันห์ กรุ๊ป คอร์ปอเรชั่น

“หากราคาที่ดินเปลี่ยนแปลง ต้นทุนการซื้อขายที่ดินก็จะสูงขึ้น หรือค่าชดเชยที่ดินก็จะสูงขึ้นตามไปด้วย ส่งผลให้ต้นทุนการก่อสร้างโครงการสูงขึ้นตามไปด้วย ธุรกิจต่างๆ จะต้องปรับกลยุทธ์ให้ราคาสินค้าเปลี่ยนแปลงมากขึ้นกว่าเดิมอย่างแน่นอน ซึ่งจะผลักดันให้ราคาที่อยู่อาศัยในทุกกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวสูงขึ้น” คุณเทียนกล่าว

นาย เหงวอย ดัว ติน ให้สัมภาษณ์กับนายเหงวียน ก๊วก เกือง กรรมการผู้จัดการบริษัท ซี-โฮลดิ้งส์ จอยท์ส คอมพานี ว่า “การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์นั้น มีปัจจัยหลายอย่างที่ส่งผลโดยตรงต่อราคาสินค้า เช่น ข้อกฎหมาย การก่อสร้าง กองทุนที่ดิน และค่าธรรมเนียมการแปลงสภาพที่ดิน”

ยิ่งนักลงทุนและธุรกิจมีต้นทุนสูง ราคาสินค้าก็ต้องสูงขึ้นตามไปด้วย ดังนั้น หากราคาที่ดินถูกปรับขึ้น ราคาอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตก็ไม่สามารถลดลงได้

นายเหงียน ก๊วก เกือง (ที่สองจากขวา)

ในฐานะนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์มายาวนาน คุณก๊วก ตรุก (พำนักอยู่ที่เมืองเตินฟู นครโฮจิมินห์) ให้ความเห็นว่า "ราคาที่ดินที่สูงขึ้นจะทำให้ราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้น ซึ่งทำให้ความสามารถในการเป็นเจ้าของบ้านของผู้มีรายได้ปานกลางและรายได้น้อยลดลง ควบคู่ไปกับการพัฒนาและประกาศใช้บัญชีราคาที่ดินของรัฐ เราจำเป็นต้องให้ความสำคัญกับนโยบายที่สนับสนุนให้ประชาชนเข้าถึงที่อยู่อาศัยสังคมและที่อยู่อาศัยราคาประหยัดมากขึ้น"

รายการราคาที่ดินใหม่จะช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความโปร่งใส

ในการกล่าวสุนทรพจน์ในการประชุมวิพากษ์สังคมเกี่ยวกับร่างมติปรับปรุงมติที่ 02/2020 ของคณะกรรมการประชาชนนคร โฮจิมินห์ เกี่ยวกับบัญชีราคาที่ดินในนครโฮจิมินห์ คุณเหงียน ถิ กิม ถวี รองประธานคณะกรรมการแนวร่วมปิตุภูมิเวียดนามแห่งนครโฮจิมินห์ หวังว่าบัญชีราคาที่ดินฉบับใหม่นี้จะช่วยส่งเสริมการชดเชยและการอนุมัติพื้นที่สำหรับโครงการต่างๆ ในนครโฮจิมินห์ เช่น โครงการถนนวงแหวนหมายเลข 3 คลองเซวียนตาม...

เนื่องจากราคาใหม่ใกล้เคียงกับตลาด จึงทำให้ง่ายต่อการได้รับความเห็นพ้องจากประชาชน เพราะระดับการสนับสนุนและค่าตอบแทนจะเพิ่มขึ้น ขณะเดียวกัน โครงการและงานสำคัญต่างๆ ที่งบประมาณลงทุนไว้ก็จะดำเนินไปตามกำหนดเวลา โดยไม่ติดขัด

การใช้บัญชีราคาที่ดินฉบับใหม่จะช่วยสร้างเสถียรภาพและส่งเสริมการพัฒนา เศรษฐกิจ และสังคมของนครโฮจิมินห์ และทำให้ตลาดมีความโปร่งใสมากขึ้น การแก้ไขข้อบกพร่องของบัญชีราคาที่ดินฉบับปัจจุบัน และสร้างความเป็นธรรมในการปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินเกี่ยวกับที่ดินสำหรับประชาชน

ที่มา: https://www.nguoiduatin.vn/dieu-chinh-gia-dat-tai-tphcm-bai-2-nguy-co-bien-dong-thi-truong-bat-dong-san-20424081610531429.htm