ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กำลังหาทุกวิถีทางเพื่อ "เอาตัวรอด"

ด้วยอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มสูงขึ้น ประกอบกับธนาคารหลายแห่งประกาศว่าวงเงินสินเชื่อถึงขีดจำกัดแล้ว และจำกัดการปล่อยสินเชื่อให้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพัฒนาโครงการ ทำให้ธุรกิจต่างๆ ถูกบังคับให้หาหนทาง "เอาตัวรอด"

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กำลังสำรวจทุกวิถีทางที่เป็นไปได้เพื่อระดมทุนสำหรับการพัฒนาโครงการ (ภาพ: เกีย ฮุย)

ประสบปัญหาในการหาเงินทุนเพื่อพัฒนาโครงการ

ในฐานะส่วนหนึ่งของแผนพัฒนาธุรกิจเพื่อเปลี่ยนบทบาทจากหน่วยธุรกิจจัดจำหน่ายไปเป็นนักลงทุนโครงการ ในเดือนกุมภาพันธ์ 2569 บริษัท ดีเค จำกัด (มหาชน) ในนครโฮจิมินห์ ได้ตัดสินใจซื้อโครงการคอนโดมิเนียมชื่อ "โต อัม ซาน" (บ้านสีเขียว) ในเขตเบ็นแคท นครโฮจิมินห์ โครงการนี้ครอบคลุมพื้นที่ 1 เฮกเตอร์ ออกแบบให้มีห้องชุดเกือบ 1,500 ยูนิต และมีเอกสารทางกฎหมายเกือบครบถ้วน ราคาที่ผู้พัฒนาโครงการเสนอขายคือ 250,000 ล้านดองเวียดนาม

หลังจากศึกษาตลาดและติดต่อผู้ขายแล้ว บริษัท DK ได้ตกลงราคาซื้อที่ 235,000 ล้านดองเวียดนาม ต่อมา บริษัทได้ติดต่อกับ ธนาคารเวียดียนแบงก์ อย่างไรก็ตาม ธนาคารปฏิเสธที่จะให้สินเชื่อ โดยอ้างว่าวงเงินสินเชื่อไม่เพียงพอ และอัตราดอกเบี้ยที่เสนอมานั้นสูงถึงประมาณ 14%

จากข้อมูลของผู้บริหารบริษัท DK บริษัทได้ยื่นขอสินเชื่อกับธนาคารอื่นๆ อีกหลายแห่ง ซึ่งทุกแห่งมีอัตราดอกเบี้ยค่อนข้างสูง ตั้งแต่ 12% ถึง 14% ต่อปี นอกจากนี้ ค่าธรรมเนียมการดำเนินการที่ธนาคารเรียกเก็บยังอยู่ระหว่าง 5% ถึง 7% ของวงเงินกู้ทั้งหมดอีกด้วย

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กำลังถูกบีบให้ต้องหาทางระดมทุนสำหรับโครงการต่างๆ โดยต้องยอมรับอัตราดอกเบี้ยสูงและความเสี่ยงที่สำคัญ แรงกดดันด้านกระแสเงินสดไม่เพียงแต่กัดกร่อนกำไรเท่านั้น แต่ยังผลักดันให้ธุรกิจจำนวนมากต้อง "เอาตัวรอด" ให้ได้ไม่ว่าจะด้วยวิธีใดก็ตาม

“เมื่อดำเนินโครงการใดๆ เราต้องกู้เงินเพื่อซื้อที่ดิน ดำเนินการตามขั้นตอนทางกฎหมาย จ่ายภาษีที่ดินให้รัฐ และครอบคลุมค่าใช้จ่ายในการก่อสร้าง จำนวนเงินกู้สามารถสูงถึงหลายพันล้านดอง ด้วยอัตราดอกเบี้ย 14% ต่อปี และระยะเวลาการกู้ประมาณ 3 ปี หากเรากู้เงิน 1,000 ล้านดอง บริษัทต้องแบกรับต้นทุนดอกเบี้ยประมาณ 42% ในขณะที่กำไรต่อโครงการแต่ละโครงการอยู่ที่ประมาณ 20% เท่านั้น ต้นทุนดอกเบี้ยนี้จะถูกนำไปรวมกับราคาบ้าน ทำให้ราคาสูงขึ้นและขายได้ยากมาก” ผู้บริหารของบริษัท DK กล่าว

นายโว วัน นัท กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท วันโต๋น คอนสตรัคชั่น อินเวสต์เมนต์ จำกัด ในนครโฮจิมินห์ กล่าวว่า บริษัทกำลังประสบปัญหาในการจัดหาเงินทุนเพื่อพัฒนาโครงการ โดยในปี 2025 บริษัทได้ซื้อที่ดินในเขตอันฟู นครโฮจิมินห์ พื้นที่กว่า 6,000 ตารางเมตร ในราคากว่า 220,000 ล้านดง ปัจจุบันบริษัทได้ดำเนินการขออนุมัติการลงทุนเสร็จสิ้นแล้ว แต่เพื่อพัฒนาโครงการ จำเป็นต้องขอสินเชื่อจากธนาคาร

เมื่อเดือนกุมภาพันธ์ที่ผ่านมา บริษัทนี้ได้ติดต่อธนาคาร BIDV แต่ถูกปฏิเสธสินเชื่อหลังจากประเมินโครงการและความสามารถของบริษัทแล้ว ต่อมา บริษัทจึงได้ติดต่อธนาคารอื่นๆ อีกหลายแห่ง แต่ก็ได้รับคำตอบที่คล้ายคลึงกัน โดยส่วนใหญ่ระบุว่าวงเงินสินเชื่อไม่เพียงพอ

บริษัท Ky Nguyen Real Estate Joint Stock Company ในนครโฮจิมินห์ โชคดีกว่าสองบริษัทที่กล่าวมาข้างต้น โดยรายงานว่าในเดือนมกราคม 2569 บริษัทได้รับเงินกู้ 600,000 ล้านดองจากธนาคารในอัตราดอกเบี้ย 11% ต่อปี เพื่อพัฒนาโครงการในจังหวัด เตย์นินห์ อย่างไรก็ตาม เนื่องจากเงินกู้ถูกแบ่งจ่ายเป็นงวด บริษัทจึงได้รับเงินงวดแรกเพียง 100,000 ล้านดอง สำหรับค่าชดเชยและค่าเวนคืนที่ดิน ตั้งแต่เดือนมีนาคมจนถึงปัจจุบัน บริษัทไม่ได้รับเงินงวดต่อไปตามกำหนด เนื่องจากธนาคารแจ้งว่าวงเงินกู้เต็มแล้ว การเบิกจ่ายแต่ละครั้งมีเพียงไม่กี่พันล้านดอง ซึ่งไม่เพียงพอต่อการดำเนินโครงการ

พวกเขาพยายามทุกวิถีทางเพื่อหาเงินมา

บริษัท อันฮา คอนสตรัคชั่น แอนด์ อินเวสต์เมนต์ จำกัด ในนครโฮจิมินห์ แถลงว่า ในปี 2562 บริษัทได้รับอนุญาตให้เป็นผู้ลงทุนในโครงการหมู่บ้านจัดสรรอันฮา ในเขตฮ็อกมอน นครโฮจิมินห์ บนพื้นที่ 3.8 เฮกเตอร์ โดยเป็นที่ดินจัดสรร เนื่องจากเงื่อนไขทางกฎหมายไม่เพียงพอสำหรับการขอสินเชื่อจากธนาคาร บริษัทจึงระดมทุนจากนักลงทุนเพื่อชดเชยค่าใช้จ่ายในการเวนคืนที่ดิน อย่างไรก็ตาม จนถึงปัจจุบัน โครงการยังไม่สามารถดำเนินการต่อได้เนื่องจากขาดเงินทุนในการดำเนินการตามขั้นตอนทางกฎหมายและสร้างโครงสร้างพื้นฐาน ต่อมาบริษัทได้ติดต่อธนาคารต่างๆ แต่ก็ไม่ประสบความสำเร็จ

ในขณะเดียวกัน เงินกู้จากนักลงทุนก็ถึงกำหนดชำระ ทำให้บริษัทต้องหาทางออกอื่น รวมถึงการระดมทุน ไม่นานหลังจากนั้น กองทุนลงทุนของญี่ปุ่นซึ่งมีสำนักงานใหญ่อยู่ที่เขตตันฮุง นครโฮจิมินห์ ได้ตกลงให้เงินกู้แก่บริษัท อย่างไรก็ตาม แม้ว่าที่ดินโครงการจะมีมูลค่ากว่า 350,000 ล้านดอง แต่กองทุนดังกล่าวตกลงให้กู้เพียง 150,000 ล้านดอง โดยมีอัตราดอกเบี้ยสูงถึง 17.5% ต่อปี

ระยะเวลาการกู้ยืมคือ 3 ปี หลังจากนั้นหากไม่ชำระคืนเงินต้น กองทุนจะยึดที่ดินคืน นอกจากนี้ การกู้ยืมเงิน 150,000 ล้านดองเวียดนาม บริษัทจะต้องชำระค่าธรรมเนียมการดำเนินการเพิ่มเติมประมาณ 7% ของวงเงินกู้ทั้งหมด

“เนื่องจากเราต้องการเงินทุนเพื่อพัฒนาโครงการ มิฉะนั้นการอนุมัติการลงทุนจะถูกเพิกถอน ประกอบกับแรงกดดันจากนักลงทุนที่ได้ร่วมลงทุนไปแล้ว เราจึงจำเป็นต้องกู้ยืมเงินจากกองทุน แม้ว่าเราจะรู้ว่าดอกเบี้ยและค่าธรรมเนียมการดำเนินการสูงมาก เกือบจะกลืนกินเงินทุนที่กู้ยืมมาทั้งหมด” หัวหน้าบริษัทอันฮา กล่าว

เนื่องจากประสบปัญหาในการขอสินเชื่อจากธนาคารอันเนื่องมาจากหนี้สินที่มีอยู่และความไม่สามารถออกพันธบัตรได้ กลุ่มบริษัท NRC จึงตัดสินใจแสวงหาเงินทุนจากต่างประเทศ หลังจากค้นหาแล้ว บริษัทได้รับการอนุมัติสินเชื่อจากกองทุน Amber Capital Investment Fund จำนวน 2,000 พันล้านดอง โดยมีเงื่อนไขว่ากลุ่มบริษัท NRC ต้องหาโครงการที่เหมาะสมมาดำเนินการก่อนจึงจะสามารถเบิกจ่ายเงินกู้ได้
ตลาดมีการแบ่งส่วนอย่างชัดเจน

นางควินห์ เหงียน ผู้จัดการกองทุนลงทุนจากสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ที่ดำเนินงานในเวียดนาม กล่าวว่า กองทุนดังกล่าวมักมีตัวเลือกการระดมทุนสองแบบ

ประการแรก เราสามารถร่วมกันพัฒนาโครงการ และแบ่งปันผลกำไรกันได้

ประการที่สอง กองทุนจะให้เงินกู้แก่ธุรกิจต่างๆ เพื่อพัฒนาโครงการของตนเอง และกองทุนจะเรียกเก็บดอกเบี้ย โดยทั่วไปอัตราดอกเบี้ยจะสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยของธนาคารประมาณ 5% และหากธุรกิจไม่สามารถปฏิบัติตามกำหนดเวลาหรือชำระหนี้คืนได้ โครงการทั้งหมดอาจสูญเปล่าได้

ในความเป็นจริง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามกำลังเกิดการแบ่งแยกอย่างชัดเจน ธุรกิจขนาดใหญ่ที่มีที่ดินเป็นของตนเอง มีเอกสารทางกฎหมายครบถ้วน และมีฐานะการเงินที่มั่นคง ยังคงสามารถเข้าถึงสินเชื่อธนาคารได้ ในขณะที่ธุรกิจขนาดเล็กที่มีโครงการค้างอยู่จำนวนมากและมีภาระหนี้สินจำนวนมาก กลับมีโอกาสที่จำกัดมาก

นอกจากนี้ การออกพันธบัตร ซึ่งครั้งหนึ่งเคยเป็น "เส้นชีวิต" สำหรับธุรกิจจำนวนมาก ยังคงเผชิญกับความท้าทายมากมาย ความเชื่อมั่นของตลาดไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ในขณะที่กฎระเบียบทางกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการออกพันธบัตรยังคงซับซ้อน ทำให้ธุรกิจเข้าถึงแหล่งเงินทุนนี้ได้ยาก

“สำหรับธุรกิจขนาดเล็ก เมื่อพวกเขาไม่สามารถออกหุ้น พันธบัตร หรือกู้ยืมจากธนาคารได้ พวกเขาจึงถูกบังคับให้แสวงหาแหล่งเงินทุนภายนอกที่มีอัตราดอกเบี้ยสูง ซึ่งมีความเสี่ยงที่จะสูญเสียโครงการหากพวกเขาไม่สามารถชำระหนี้ได้ นี่แสดงให้เห็นว่าแรงกดดันด้านกระแสเงินสดในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันนั้นสูงมาก” นางควินห์กล่าว

นายโว ทันห์ ดัต กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท เวสต์แลนด์ เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า การระดมทุนเป็นหนึ่งในความท้าทายที่ใหญ่ที่สุดที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญ และปัจจุบันธุรกิจเหล่านี้กำลังเผชิญกับปัญหาสำคัญสองประการ

ประการแรก การเข้าถึงเงินทุนกำลังยากขึ้นเรื่อยๆ ก่อนหน้านี้ ธุรกิจต่างๆ สามารถระดมทุนได้จากหลายช่องทาง เช่น การเป็นพันธมิตรทางการลงทุน ลูกค้า พันธบัตร หรือธนาคาร แต่ปัจจุบันช่องทางเหล่านี้กำลังถูกจำกัดมากขึ้น โดยเฉพาะสินเชื่อจากธนาคาร

ประการที่สอง การฟื้นตัวของตลาดเป็นไปอย่างช้าๆ นอกจากการขจัดอุปสรรคทางกฎหมายแล้ว ธุรกิจต่างๆ ยังต้องพยายามแก้ไขปัญหาทางการเงินเพื่อให้สามารถดำเนินงานต่อไปได้

โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปี 2026 การเข้าถึงเงินทุนจะยิ่งยากขึ้นไปอีก เนื่องจากส่วนต่างอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ระหว่างธนาคารพาณิชย์ร่วมทุนและธนาคารพาณิชย์ของรัฐอยู่ที่ 4% ถึง 5%

"ด้วยเหตุนี้ ภาคธุรกิจจึงต้องการให้ช่องว่างนี้แคบลง และต้องการเข้าถึงสินเชื่อด้วยต้นทุนที่ต่ำลง ซึ่งจะช่วยอำนวยความสะดวกในการพัฒนาโครงการและสร้างเสถียรภาพในการดำเนินธุรกิจ" เขากล่าว
ดาทกล่าว

ที่มา: https://baodautu.vn/doanh-nghiep-dia-oc-tim-du-duong-cuu-minh-d568734.html