ราคาอพาร์ตเมนต์กำลังสูงขึ้นเนื่องจากโครงการถนนวงแหวน

chung cư - Ảnh 1. — โครงการบ้านและอพาร์ตเมนต์จำนวนมากกำลังผุดขึ้นอย่างหนาแน่นรอบถนนวงแหวนรอบที่ 3 - ภาพ: QUANG DINH

วลีที่ว่า "ที่ไหนมีถนน ที่นั่นก็มีบ้าน" นั้นไม่ใช่เรื่องใหม่ แต่ขนาดและความเร็วของแนวโน้มนี้ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา แสดงให้เห็นถึงบทบาทนำที่ชัดเจนยิ่งขึ้นของโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่งในตลาดที่อยู่อาศัยในเมือง พร้อมกับการเพิ่มขึ้นของจำนวนโครงการต่างๆ ก็มาพร้อมกับการเกิดขึ้นของพื้นที่เมืองขนาดใหญ่ ซึ่งมักตั้งอยู่ตามจุดตัดสำคัญของถนนวงแหวนและแกนรัศมี

อาคารอพาร์ตเมนต์ตั้งเรียงราย "ตามแนว" ถนนวงแหวน

จากการสังเกตการณ์ในนครโฮจิมินห์ พบว่ามีการพัฒนาอย่างหนาแน่นในเขตตะวันออกและเมืองรอบนอก โครงการขนาดใหญ่ เช่น วินโฮมส์ แกรนด์ พาร์ค, เดอะ โกลบอล ซิตี้ และวันฟุก ซิตี้ ล้วนตั้งอยู่ในพื้นที่ที่ได้รับผลกระทบโดยตรงจากถนนวงแหวนรอบที่ 2, ถนนวงแหวนรอบที่ 3 และเส้นทางคมนาคมหลักระหว่างภูมิภาค

นายตรวง ดั๊ก เหงียน ผู้อำนวยการฝ่ายการลงทุนของบริษัท บลู ฮอไรซัน แอสเซท แมเนจเมนท์ ยืนยันว่า ใน กรุงฮานอย โครงการต่างๆ เช่น วินโฮมส์ โอเชียน พาร์ค อีโคพาร์ค และวินโฮมส์ สมาร์ท ซิตี้ เชื่อมต่อกับถนนวงแหวนรอบที่ 3 และถนนสายหลักอย่างใกล้ชิด ก่อให้เกิดศูนย์กลางการเติบโตใหม่ทั้งทางตะวันออกและตะวันตก

ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์เชื่อว่าการก่อตัวของ "เมืองขนาดใหญ่" รอบถนนวงแหวนนั้นเห็นได้ชัดเจนมากขึ้นเรื่อยๆ ซึ่งบ่งชี้ถึงการเปลี่ยนแปลงจากรูปแบบเมือง "ศูนย์กลางเดียว" ไปสู่รูปแบบเมือง "หลายศูนย์กลาง" โดยที่ศูนย์กลางเดิมไม่ได้เป็นจุดหมายปลายทางเพียงแห่งเดียวสำหรับที่อยู่อาศัยและการใช้ชีวิตอีกต่อไป

ตามที่นายเหงียนกล่าว ปรากฏการณ์ "บ้านย้ายไปอยู่ชานเมือง" เกิดจากปัจจัยสองประการที่เกิดขึ้นพร้อมกัน ประการแรก ที่ดินในใจกลางเมืองเริ่มหายากขึ้นเรื่อยๆ และต้นทุนที่ดิน การเคลียร์พื้นที่ และการก่อสร้างที่เพิ่มสูงขึ้น ส่งผลให้มีอุปทานใหม่น้อยมาก และราคาขายก็สูงเกินกว่าที่คนส่วนใหญ่จะซื้อไหว

ประการที่สอง ถนนวงแหวนรอบที่ 3 และ 4 ในฮานอย และถนนวงแหวนรอบที่ 2 และ 3 ในโฮจิมินห์ซิตี้ รวมถึงรถไฟฟ้าใต้ดินและสะพานข้ามแม่น้ำ ได้ช่วยลดระยะเวลาการเดินทางลงอย่างมาก ทำให้พื้นที่ที่เคยถูกมองว่า "ห่างไกล" กลายเป็นตัวเลือกที่อยู่อาศัยที่เหมาะสม โฮจิมินห์ซิตี้ยังเร่งพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานระดับภูมิภาคเพื่อสร้างเมืองบริวาร ช่วยลดความแออัดของประชากรในใจกลางเมือง

นายดิงห์ มินห์ ตวน ผู้อำนวยการภาคใต้ของ Batdongsan.com.vn กล่าวว่า การขยายตัวของเมืองส่งผลให้ระดับราคาและความต้องการเปลี่ยนแปลงไปอย่างมาก ในฮานอย ราคาอพาร์ตเมนต์ในเขตใจกลางเมือง เช่น ดงดาและไฮบาจุง เพิ่มขึ้นประมาณ 70-90% ในช่วงสามปีที่ผ่านมา ขณะที่พื้นที่ตามแนวถนนวงแหวนรอบที่ 3 เช่น นามตูเลียม จาลัม และฮว่าดึ๊ก กลับมีราคาเพิ่มขึ้นถึง 100-150%

ความต้องการอสังหาริมทรัพย์กระจุกตัวอยู่ในพื้นที่เหล่านี้มากที่สุด โดยเฉพาะน้ำตู่เลียมและฮาโดง (เดิม) ในนครโฮจิมินห์ ระดับราคาในใจกลางเมืองเพิ่มขึ้นอย่างช้าๆ ในขณะที่ "พื้นที่ใจกลางเมืองที่ขยายตัว" และเมืองทูเดือก (เดิม) มีการเพิ่มขึ้น 23-30% ในช่วงสามปีที่ผ่านมา ความต้องการได้กระจายตัวอย่างแข็งแกร่งไปยังพื้นที่ชายแดน เช่น เดียนและถ่วนอัน (เดิมคือบิ่ญเดือง)

นายตวนกล่าวว่า "นี่แสดงให้เห็นว่าความคาดหวังด้านโครงสร้างพื้นฐานกำลังกลายเป็นปัจจัยสำคัญที่กำหนดราคาบ้าน แม้กระทั่งในหลายกรณีอาจสำคัญกว่าปัจจัยดั้งเดิม เช่น ทำเลที่ตั้งใจกลางเมือง หรือความหนาแน่นของสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีอยู่"

การวางแผนแบบบูรณาการเพื่อหลีกเลี่ยง "เมืองที่หลับใหล"

ดร. เหงียน เวียด นัม ซอน ประธานบริษัท NgoViet Architects & Planners เชื่อว่าการพัฒนาที่อยู่อาศัยในเส้นทางคมนาคมหลัก เช่น ถนนวงแหวนและเส้นทางรถไฟฟ้าใต้ดิน เป็นแนวโน้มที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ในกระบวนการพัฒนาเมือง อย่างไรก็ตาม ดร. นัม ซอน กล่าวว่า ความเสี่ยงจะเกิดขึ้นเมื่อมีการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่ง แต่ขาดการวางแผนแบบบูรณาการตั้งแต่เริ่มต้น

คุณอาจสนใจ

ตำแหน่ง "ผู้บริหารระดับสูง" ที่ VIX Securities เปลี่ยนมือแล้วเพียงสามวันหลังจากการประชุมผู้ถือหุ้นประจำปี บริษัท VIX Securities ก็ได้เปลี่ยนทั้งประธานกรรมการและกรรมการผู้จัดการใหญ่

จำเป็นต้องมีนโยบายสินเชื่อที่สม่ำเสมอ และควรยุติการปฏิบัติที่ "รวมอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดเข้าด้วยกัน"TPO - ตามความเห็นของผู้เชี่ยวชาญ เพื่อกำหนดนโยบายสินเชื่อและอัตราดอกเบี้ยที่ถูกต้อง จำเป็นต้องประเมินบทบาทของภาคอสังหาริมทรัพย์ในระบบเศรษฐกิจเสียก่อน และในขณะเดียวกันก็ต้องจำแนกประเภทของอสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภทให้ชัดเจน แทนที่จะรวมไว้ด้วยกันทั้งหมด

หลังจากช่วงเฟื่องฟูมายาวนาน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ฮานอยกำลังเข้าสู่ช่วงใหม่หลังจากเติบโตอย่างรวดเร็วมาหลายไตรมาส ตลาดอสังหาริมทรัพย์ฮานอยกำลังเข้าสู่ช่วงปรับตัว ในขณะเดียวกัน การเพิ่มขึ้นของอุปทานใหม่คาดว่าจะสร้างโอกาสมากขึ้นสำหรับผู้ซื้อบ้านตัวจริง

นายนัมซอนเตือนว่า "หากพื้นที่เมืองพัฒนาเฉพาะที่อยู่อาศัยตามแนวเส้นทางคมนาคมโดยไม่คำนึงถึงพื้นที่ทำงาน บริการสาธารณะ และโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมไปพร้อมกัน พื้นที่ใหม่หลายแห่งอาจกลายเป็นเขตที่อยู่อาศัยแบบใช้งานเดียว ในกรณีเช่นนั้น แม้จะมีพื้นที่เมืองขยายตัว ผู้คนก็ยังคงต้องเดินทางไกลไปยังใจกลางเมือง ซึ่งจะสร้างแรงกดดันในทางตรงกันข้ามต่อการจราจรและคุณภาพชีวิต"

เพื่อหลีกเลี่ยงสถานการณ์ดังกล่าว นายนัมซอนจึงเสนอแนะว่าการพัฒนาเมืองควรดำเนินการในลักษณะบูรณาการ โดยครอบคลุมถึงการคมนาคมขนส่ง พื้นที่อยู่อาศัย และ เศรษฐกิจ เมือง ซึ่งเป็นแนวคิดที่มักกล่าวถึงในแบบจำลองการพัฒนาที่เน้นการคมนาคมขนส่ง (Transit-Oriented Development: TOD)

ด้วยเหตุนี้ พื้นที่โดยรอบถนนวงแหวนและรถไฟฟ้าใต้ดินจึงจำเป็นต้องได้รับการวางแผนอย่างครอบคลุม ไม่ใช่เพียงแค่เป็นพื้นที่อยู่อาศัยเท่านั้น แต่ยังต้องเป็นศูนย์กลางเมืองอเนกประสงค์ที่เชื่อมโยงกับวิสัยทัศน์การพัฒนาภูมิภาค เพื่อลดแรงกดดันต่อพื้นที่ใจกลางเมืองและเสริมสร้างความยั่งยืนของกระบวนการพัฒนาเมือง

ในการสนทนากับเรา ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ท่านหนึ่งได้เตือนว่า หลายพื้นที่รอบนอกเมืองกำลังเผชิญกับความเสี่ยงที่จะประสบปัญหาซ้ำรอยกับใจกลางเมืองเก่า นั่นคือ ความหนาแน่นของประชากรเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ในขณะที่โรงเรียน โรงพยาบาล พื้นที่สาธารณะ และโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมไม่ได้รับการลงทุนที่เหมาะสม

บุคคลดังกล่าวเตือนว่า "หากไม่ได้รับการควบคุมอย่างเหมาะสม พื้นที่เมืองใหม่เหล่านี้อาจกลายเป็น 'เมืองหลับใหล' ซึ่งผู้คนจะกลับมาพักผ่อนเฉพาะในเวลากลางคืนเท่านั้น ในขณะที่ช่วงกลางวันพวกเขายังคงหลั่งไหลไปยังใจกลางเมืองเพื่อทำงาน ส่งผลให้เกิดแรงกดดันต่อการจราจรและโครงสร้างพื้นฐาน"

ผู้เชี่ยวชาญท่านนี้กล่าวว่า เมืองใหญ่ๆ ตามแนวถนนวงแหวนมีตัวเลือกมากมาย แต่ไม่ใช่ทุกคนที่จะสามารถซื้อหาได้ “หากไม่มีที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงและที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย กระบวนการกระจายประชากรก็อาจจะเอื้อประโยชน์เฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางขึ้นไปเท่านั้น ในขณะที่ผู้มีรายได้น้อยก็จะถูกผลักไสออกไปไกลขึ้นเรื่อยๆ” เขากล่าว

ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์อีกคนหนึ่งแย้งว่า การพัฒนาตามแนวถนนวงแหวนเป็นแนวโน้มที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ของการขยายตัวของเมือง โครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่งที่วางแผนไว้อย่างดีสามารถเปิดพื้นที่อยู่อาศัยใหม่ ลดความแออัดในใจกลางเมือง และปรับปรุงคุณภาพชีวิตได้ อย่างไรก็ตาม ถนนวงแหวนไม่ควรเป็นเพียงเครื่องมือในการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น

"ที่สำคัญยิ่งกว่านั้น มันจะต้องกลายเป็นหลักการชี้นำสำหรับกลยุทธ์การพัฒนาเมืองอย่างยั่งยืน โดยที่ที่อยู่อาศัย การจ้างงาน บริการสาธารณะ และโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมจะต้องได้รับการพิจารณาอย่างประสานงานกัน" เขากล่าว
เขาพูดแบบนี้

chung cư - Ảnh 2. — ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ตามแนวถนนวงแหวนรอบที่ 4 (ถนนจังหวัดหมายเลข 830) ซึ่งเชื่อมต่อกับถนนวงแหวนรอบที่ 3 และทางด่วนเบ็นลุก-ลองแทง ทางตะวันตกของเมืองโฮจิมินห์ กำลังเฟื่องฟู - ภาพ: คอง ตรีเออ

ที่อยู่อาศัย การจ้างงาน และโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมต้องมีความสอดคล้องกัน

ดร. แคน แวน ลุค สมาชิกสภาที่ปรึกษานโยบายของ นายกรัฐมนตรี เชื่อว่าการลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐาน โดยเฉพาะการลงทุนของภาครัฐ จะยังคงเป็นหนึ่งในปัจจัยสำคัญที่ขับเคลื่อนการเติบโตทางเศรษฐกิจในช่วงปี 2025-2026 ท่ามกลางความไม่แน่นอนที่ส่งผลกระทบต่อการส่งออกและการบริโภค

นี่คือเหตุผลที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ฟื้นตัวอย่างพร้อมเพรียงกัน แต่มีความแตกต่างกันอย่างมากตามระดับการเชื่อมต่อโครงสร้างพื้นฐาน พื้นที่ใจกลางเมืองที่มีที่ดินจำกัดและต้นทุนสูงกำลังประสบกับการเติบโตที่ช้ากว่า ในขณะที่พื้นที่ "ใจกลางเมืองที่กำลังขยายตัว" ตามถนนวงแหวน รถไฟฟ้าใต้ดิน และเส้นทางคมนาคมระหว่างภูมิภาค กำลังกลายเป็นแหล่งดึงดูดอุปทานและการลงทุนอย่างรวดเร็ว

อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญหลายคนเตือนถึงความเสี่ยงของความไม่สอดคล้องกัน เนื่องจากราคาบ้านและค่าครองชีพมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นเร็วกว่ารายได้ ซึ่งเป็นความท้าทายอย่างมากต่อความสามารถของผู้อยู่อาศัยในเมืองในการมีที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริง หากโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมและนโยบายด้านที่อยู่อาศัยไม่ก้าวทัน

สหรัฐอเมริกา - เวียดนาม: อย่าพลาด

เวียดนามสนับสนุนให้ธุรกิจของสหรัฐฯ ขยายการลงทุนในด้านเทคโนโลยีขั้นสูงเมื่อเช้าวันที่ 26 มิถุนายน ณ ทำเนียบรัฐบาล รองนายกรัฐมนตรี โฮ กว็อก ดุง ได้ให้การต้อนรับนายเจฟฟ์ เพลส ผู้อำนวยการฝ่ายห่วงโซ่อุปทานของบริษัท โคเฮอเรนท์ กรุ๊ป (สหรัฐอเมริกา) ในระหว่างการประชุม รองนายกรัฐมนตรีได้ยืนยันว่าเวียดนามสนับสนุนให้ธุรกิจของสหรัฐฯ ขยายการลงทุน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในอุตสาหกรรมเทคโนโลยีขั้นสูง นวัตกรรม และเซมิคอนดักเตอร์

สนับสนุนให้ธุรกิจของสหรัฐฯ ขยายการลงทุนในภาคส่วนเทคโนโลยีขั้นสูงรองนายกรัฐมนตรี โฮ กว็อก ดุง กล่าวว่า เวียดนามยินดีต้อนรับธุรกิจของสหรัฐฯ ให้ขยายการดำเนินงานในเวียดนามอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในอุตสาหกรรมไฮเทคและภาคส่วนที่มีมูลค่าเพิ่มสูง

เวียดนามและสหรัฐอเมริกาเสริมสร้างความร่วมมือในการแก้ไขผลกระทบจากสงครามVTV.vn - เมื่อวันที่ 22 มิถุนายน เลขาธิการและประธานพรรค โต ลัม ได้ให้การต้อนรับ เลขาธิการกระทรวงกองทัพเรือสหรัฐฯ รักษาการ หง เฉา

ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์กล่าวว่า ถนนวงแหวน รถไฟฟ้าใต้ดิน และโครงสร้างพื้นฐานระหว่างภูมิภาค ไม่เพียงแต่มีบทบาทในด้านการคมนาคมขนส่งเท่านั้น แต่ยังปรับโครงสร้างพื้นที่เมืองโดยตรงอีกด้วย การพัฒนาเมืองบริวารและการขยายพื้นที่อยู่อาศัยจะยั่งยืนได้ก็ต่อเมื่อมีการวางแผนแบบบูรณาการสำหรับที่อยู่อาศัย การจ้างงาน และโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมควบคู่ไปด้วย

อย่างไรก็ตาม หากตลาดอสังหาริมทรัพย์เติบโตเร็วกว่าการบริหารจัดการเมือง ความเสี่ยงที่จะเกิด "พื้นที่เมืองที่ซบเซา" การจราจรติดขัดมากขึ้น และความไม่เท่าเทียมกันในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยก็เป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ "ดังนั้น ถนนวงแหวนจึงไม่ใช่แค่การสร้างถนน แต่เป็นการสร้างสมดุลระหว่างการเติบโตทางเศรษฐกิจ ความต้องการที่อยู่อาศัยของประชาชน และคุณภาพชีวิตในเมือง" เขากล่าว

ถนนวงแหวนกำลัง "ดึง" อาคารอพาร์ตเมนต์ให้ห่างจากใจกลางเมืองมากขึ้น

ข้อมูลจาก Batdongsan.com.vn แสดงให้เห็นว่าในฮานอย จำนวนโครงการคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้นประมาณ 2.6 เท่า จากเกือบ 270 โครงการ (ในปี 2558) เป็นประมาณ 700 โครงการในปี 2568 โครงการต่างๆ ก็ไม่ได้กระจุกตัวอยู่ในใจกลางเมืองเหมือนแต่ก่อนอีกต่อไป เนื่องจากถนนวงแหวนรอบที่ 3 และถนนสายหลักอื่นๆ รวมถึงสะพานข้ามแม่น้ำได้กลายเป็น "แกนหลัก" ของการพัฒนาใหม่ ผลักดันให้โครงการคอนโดมิเนียมกระจายตัวไปทางทิศตะวันออกและทิศตะวันตกของฮานอยมากขึ้น

นครโฮจิมินห์มีการเติบโตที่น่าประทับใจยิ่งกว่า โดยเพิ่มขึ้นประมาณ 3.2 เท่า จากกว่า 320 โครงการ (ในปี 2558) เป็นกว่า 1,000 โครงการ (ในปี 2568) พื้นที่สำหรับการพัฒนาอพาร์ตเมนต์ได้เปลี่ยนไปอย่างเห็นได้ชัดตามแนวถนนวงแหวนรอบที่ 2 และขยายตัวอย่างมากไปยังถนนวงแหวนรอบที่ 3 การเปลี่ยนแปลงนี้ยิ่งเห็นได้ชัดเจนเมื่อมองไปทางทิศตะวันออกไปยังพื้นที่ทูเดือกและเมืองชายแดนอย่างบิ่ญเดือง (เดิม) และทางทิศตะวันตกไปยังนครโฮจิมินห์ ซึ่งติดกับเตย์นิญ (เดิมคือลองอัน)

หลายล้าน

ที่มา: https://tuoitre.vn/gia-chung-cu-an-theo-duong-vanh-dai-20251218222845613.htm