ราคาที่ดินใจกลางเมืองดานังพุ่งสูงขึ้น "แบบก้าวกระโดด"

ตั้งแต่ต้นเดือนกรกฎาคม พ.ศ. 2568 ราคาที่อยู่อาศัยและที่ดินในใจกลางเมืองดานังเพิ่มขึ้นเฉลี่ยประมาณ 20% ซึ่งเกินกำลังของคนส่วนใหญ่ โดยเฉพาะข้าราชการและลูกจ้างจากจังหวัดกวางนาม (เก่า) ที่ทำงานอยู่ที่นั่น

ที่ดินในเขตเมืองริมแม่น้ำฮวากวี-ด่งโน มีราคาสูงกว่า 50 ล้านดองต่อตารางเมตร ภาพ: VINH LOC

อุปทานที่ขาดแคลน

หลังจากตระเวนหาที่ดินเปล่าในย่านที่อยู่อาศัยและผ่านนายหน้ามาเป็นเวลาหนึ่งเดือน คุณ LHL ก็ยังหาที่ดินติดถนนราคา 3.5 พันล้านดองไม่ได้ “จริงๆ แล้วยังมีที่ดินราคาถูกอยู่บ้าง แต่ทำเลที่อยู่ในซอยทำให้รถเข้าออกลำบาก และแทบจะไม่มีที่ดินติดถนนราคาเท่านี้เลย” คุณ L. กล่าว

กลางเดือนเมษายน เมื่อมีข่าวการควบรวมจังหวัด กวางนาม และเมืองดานังแพร่สะพัด ราคาอสังหาริมทรัพย์ในย่านใจกลางเมืองดานังพุ่งสูงขึ้นอย่างมากถึง 10-20% ปลายเดือนสิงหาคม คุณตรัน วัน ลัม จากตำบลทัม กี ได้เดินทางไปยังตำบลอันเคเพื่อวางเงินมัดจำเพื่อซื้อบ้านชั้น 4 (พื้นที่ใช้สอย 100 ตารางเมตร) ในราคา 3.7 พันล้านดอง แต่เพียง 2 เดือนต่อมา ราคาก็พุ่งสูงขึ้นกว่า 4 พันล้านดอง ทำให้เจ้าของบ้านลังเลที่จะขายบ้าน

จากการสำรวจจริงและในหน้าขายอสังหาริมทรัพย์ จะเห็นได้ง่ายว่าที่ดินในโครงการบางแห่งหรือพื้นที่อยู่อาศัยในเขตชานเมืองของใจกลางเมือง เช่น Nam Cau Cam Le, Nam Hoa Xuan, FPT , Dam Sen, Con Dau (เขต Ngu Hanh Son) ... ราคาส่วนใหญ่จะอยู่ในช่วง 42-70 ล้านดองต่อตารางเมตร ขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้ง

นายเหงียน วีคิว นายหน้าที่ดินในเขตอันเควมายาวนาน กล่าวว่า ราคาที่ดินเฉลี่ยในพื้นที่อยู่อาศัยในเขตนี้ปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 37-40 ล้านดองต่อตารางเมตร แม้แต่บางพื้นที่ เช่น ทางรถไฟ (ถนนจวงจิ่ง) หรือพื้นที่อยู่อาศัยในตำบลฮว่าเจิว (เก่า) ก็ถูกน้ำท่วมจากน้ำท่วมเมื่อเร็วๆ นี้ แต่ราคาที่ดินยังคงอยู่ที่ 39-40 ล้านดองต่อตารางเมตร

จากการวิเคราะห์พบว่าสาเหตุของราคาที่ดินที่สูงขึ้นนั้น เป็นเพราะคณะกรรมการประชาชนนคร ดานัง ได้ออกคำสั่งที่ 45 (ลงวันที่ 26 มิถุนายน 2568 มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 7 กรกฎาคม 2568) เกี่ยวกับการปรับราคาที่ดินทั่วเมือง โดยมีการปรับราคาเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 125-172% เมื่อเทียบกับช่วงราคาเดิม ปัจจัยที่สำคัญไม่แพ้กันคือการควบรวมกิจการระหว่างจังหวัดกว๋างนามและดานังได้สร้างความคาดหวังให้กับนักลงทุนจำนวนมาก ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในใจกลางเมืองมีสัญญาณ "พองตัว" สูงกว่ามูลค่าที่แท้จริง

นายหน้าที่ดินหลายรายในเขต Ngu Hanh Son วิเคราะห์ว่าสาเหตุที่ราคาที่ดินในพื้นที่ Con Dau และ Dam Sen สูงนั้นเป็นเพราะ Sun Group กำลังเริ่มก่อสร้างอาคารชุดสองหลังใกล้สะพาน Hoa Xuan ทำให้นักลงทุนกักตุนที่ดินไว้เพื่อรอโอกาส ส่งผลให้ตลาดขาดแคลน ทั้งๆ ที่มีผู้ซื้อจำนวนมาก ยกตัวอย่างเช่น ที่ดินในพื้นที่ Dam Sen มีราคาเพียงประมาณ 40 ล้านดองต่อตารางเมตรในช่วงต้นปี แต่ปัจจุบันราคาต่ำสุดอยู่ที่ 52 ล้านดองต่อ ^{ตารางเมตร} (สำหรับถนน 7.5 เมตร) โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเขตเมืองริมแม่น้ำ Hoa Quy - Dong No ก็มีราคาต่ำสุดเช่นกันที่ 48 ล้าน ^ดอง ต่อ ^{ตารางเมตร} หรือ Con Dau (Hoa Xuan) อยู่ที่ประมาณ 50 ล้านดองต่อ ^{ตารางเมตร} มีเพียงพื้นที่ทางตะวันตกของถนน Vo Chi Cong (ทางใต้ของสะพาน Khue Dong) เท่านั้นที่ราคาถูกกว่า แต่ราคาก็สูงถึง 40 ล้านดองต่อ ^{ตารางเมตร} เช่นกัน

ตั้งแต่ต้นปี ที่ดินในเขตที่อยู่อาศัยดัมเซน (เขตหงูฮันเซิน) เพิ่มขึ้น 7-10 ล้านดองต่อตารางเมตร ภาพ: VINH LOC

ลงทุนด้วยความระมัดระวัง

รายงานของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ DKRA ในไตรมาสที่ 3 ปี 2568 ระบุว่าอุปทานที่ดินขั้นต้นเพิ่มขึ้น 85% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2567 โดยเขต Ngu Hanh Son ครองสัดส่วนอุปทาน 91% และการบริโภคใหม่ 99% ตามลำดับ ความต้องการโดยรวมของตลาดปรับตัวดีขึ้นมาก โดยปริมาณการบริโภคโดยรวมอยู่ที่ประมาณ 54% ของอุปทานขั้นต้นทั้งหมด ราคาที่ดินขั้นต้นเพิ่มขึ้นเฉลี่ยประมาณ 3% และราคาที่ดินรองเพิ่มขึ้นเฉลี่ยประมาณ 4% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 2 ปี 2568 ปริมาณการซื้อขายมุ่งเน้นไปที่โครงการที่อยู่ในเขตเมือง การเชื่อมโยงการค้าในภูมิภาคที่สะดวก และโครงสร้างพื้นฐานทางกฎหมายที่เสร็จสมบูรณ์...

เฉพาะในส่วนของอพาร์ตเมนต์ ความต้องการของตลาดสูงถึง 68% ของอุปทานหลักทั้งหมด โดยโครงการที่เพิ่งเปิดใหม่ส่วนใหญ่ในย่านฮว่าซวน หงูฮันห์เซิน และฮว่าเกือง ส่วนใหญ่เป็นโครงการระดับไฮเอนด์ ราคาขายปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยราคาอยู่ระหว่าง 80-100 ล้านดองต่อตารางเมตรของอพาร์ตเมนต์

หลายคนเชื่อว่าด้วยราคาที่ดินที่พุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในปัจจุบัน ผู้ที่ต้องการที่ดินจริงๆ อาจประสบปัญหาในการซื้อที่ดิน แต่พวกเขาก็ไม่สามารถรอได้เพราะตลาดมีความผันผวน ความกังวลนี้ไม่ได้มาจากผู้ซื้อจริงเท่านั้น แต่นักลงทุนหลายคนยังระมัดระวังตัวด้วย

คุณเหงียน ถิ ถวี นักลงทุนจากนครโฮจิมินห์ ให้ความเห็นว่า แม้ราคาจะสูง แต่พื้นที่ใจกลางเมืองดานังยังคงมีศักยภาพสูงเนื่องจากมีอุปทานจำกัด อย่างไรก็ตาม ด้วยราคาที่พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วในปัจจุบัน จึงมีความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นมากมาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากไม่สามารถขายคืนได้หากกู้เงินจากธนาคาร ต้นเดือนกันยายน คุณถวีได้ขายคืนที่ดิน ^{ขนาด 100 ตารางเมตร} ในย่านดัมเซิน (เขตหงูหั่ญเซิน) ในราคา 4.2 พันล้านดอง ปลายเดือนตุลาคม เธอกลับมาอีกครั้ง และราคาที่ดินในย่านนี้พุ่งสูงขึ้นกว่า 5 พันล้านดอง เธอจึงตัดสินใจกลับมานครโฮจิมินห์เพื่อลงทุนในอพาร์ตเมนต์

ตามการคาดการณ์ของ DKRA ในไตรมาสที่ 4 ปี 2568 จะมีการเปิดขายที่ดินใหม่ประมาณ 850-950 แปลง ส่วนใหญ่อยู่ในเขต Ngu Hanh Son และ Dien Ban Dong... อย่างไรก็ตาม ระดับราคาจะยังคงสูง สำหรับกลุ่มอพาร์ตเมนต์ จะมีอพาร์ตเมนต์ใหม่เข้าสู่ตลาดประมาณ 3,000-4,000 แปลง ซึ่งกลุ่มอพาร์ตเมนต์ระดับ A ยังคงมีสัดส่วนสูง โดยกระจุกตัวอยู่ในเขต An Hai และ Hoa Cuong คาดการณ์ว่าจะมีอุปทานในอพาร์ตเมนต์ระดับ B และ C ไม่เพียงพอต่อความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริงของคนส่วนใหญ่

ที่น่าสังเกตคือ ห่างจากสะพานน้ำกามเลเพียง 15 กิโลเมตร โครงการที่อยู่อาศัยในเขตเดียนบาน อันทัง... มีราคาตั้งแต่ประมาณ 20-23 ล้านดอง/ ^ตร.ม. เท่านั้น ถือเป็นทางเลือกที่สะดวกกว่าสำหรับผู้ซื้อ แต่ด้วยสถานการณ์น้ำท่วมหนักในช่วงที่ผ่านมา ทำให้พื้นที่ที่อยู่อาศัยเหล่านี้ไม่น่าสนใจสำหรับตลาด อย่างไรก็ตาม การคาดการณ์และการวิเคราะห์ทั้งหมดเป็นเพียงข้อมูลอ้างอิงเท่านั้น การลงทุนจึงควรพิจารณาอย่างรอบคอบ โดยเฉพาะในช่วงที่ตลาดผันผวนเช่นปัจจุบัน

ที่มา: https://baodanang.vn/gia-dat-nen-trung-tam-da-nang-tang-phi-ma-3309193.html