การขาดแคลนสินค้า
หลังจากค้นหาตามพื้นที่อยู่อาศัยในเขตอันเคและติดต่อตัวแทนอสังหาริมทรัพย์มาเป็นเวลาหนึ่งเดือน นายแอลเอชแอลก็ยังไม่สามารถหาที่ดินติดถนนในราคา 3.5 พันล้านดงได้ “ที่จริงแล้ว มีที่ดินบางแปลงในราคาที่ต่ำกว่า แต่ตั้งอยู่ในซอยแคบๆ ที่รถยนต์เข้าออกหรือจอดลำบาก ส่วนที่ดินติดถนนในราคาดังกล่าว แทบไม่มีเลย” นายแอลเอชแอลกล่าว
ในช่วงกลางเดือนเมษายน หลังจากมีข่าวการรวมจังหวัดกวางนามกับเมือง ดานัง ราคาอสังหาริมทรัพย์ในใจกลางเมืองดานังก็พุ่งสูงขึ้น 10-20% ปลายเดือนสิงหาคม นายเจิ่น วัน ลัม จากตำบลตามกี ได้วางเงินมัดจำบ้านชั้นเดียวขนาด 100 ตารางเมตร ในเขตอันเค ในราคา 3.7 พันล้านดง แต่เพียงสองเดือนต่อมา ราคาบ้านกลับพุ่งสูงขึ้นกว่า 4 พันล้านดง ทำให้เจ้าของบ้านลังเลที่จะขาย
จากการสำรวจพื้นที่และการประกาศขายอสังหาริมทรัพย์ ทำให้เห็นได้ชัดว่าที่ดินในโครงการหรือพื้นที่อยู่อาศัยบางแห่งที่อยู่ชานเมือง เช่น นามเกาคัมเล นามฮวาซวน เอฟพีที ดัมเซน คอนเดา (เขตงูหานเซิน)... ส่วนใหญ่มีราคาอยู่ระหว่าง 42-70 ล้านดงต่อตารางเมตร ขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้ง
นายเหงียน วีคิว นายหน้าค้าที่ดินในเขตอันเคมานาน กล่าวว่า ราคาที่ดินเฉลี่ยในพื้นที่อยู่อาศัยภายในเขตนี้อยู่ที่ประมาณ 37-40 ล้านดงต่อตารางเมตร แม้แต่ในบางพื้นที่ เช่น บริเวณใกล้ทางรถไฟ (ถนนเจื่องชิง) หรือพื้นที่อยู่อาศัยในอดีตตำบลฮวาเจา ซึ่งแม้จะถูกน้ำท่วมจากฝนตกหนักเมื่อเร็วๆ นี้ ราคาที่ดินก็ยังคงอยู่ที่ 39-40 ล้านดงต่อตารางเมตร
จากการวิเคราะห์พบว่า การเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินเป็นผลมาจากการที่คณะกรรมการประชาชนเมืองดานังออกมติที่ 45 (ลงวันที่ 26 มิถุนายน 2568 มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 7 กรกฎาคม 2568) เกี่ยวกับการปรับราคาที่ดินทั่วเมือง โดยมีราคาเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 125-172% เมื่อเทียบกับกรอบราคาเดิม ที่สำคัญไม่แพ้กันคือ การรวม เมืองดานังกับจังหวัดกวาง นาม ซึ่งสร้างความคาดหวังให้กับนักลงทุนจำนวนมาก ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในใจกลางเมืองแสดงสัญญาณของการ "เฟ้อ" ราคาที่สูงกว่ามูลค่าที่แท้จริง
นายหน้าอสังหาริมทรัพย์หลายรายในเขตงูหานเซินวิเคราะห์ว่า สาเหตุที่ราคาที่ดินในพื้นที่คอนเดาและดัมเซนพุ่งสูงขึ้นนั้น เป็นเพราะกลุ่มบริษัทซันกรุ๊ปเริ่มก่อสร้างโครงการคอนโดมิเนียมสองแห่งใกล้สะพานฮวาซวน ทำให้บรรดานักลงทุนต่างพากันกักตุนที่ดินรอโอกาส ส่งผลให้ที่ดินขาดแคลนในตลาดทั้งที่มีผู้ซื้อจำนวนมาก ตัวอย่างเช่น ที่ดินในพื้นที่ดัมเซนมีราคาเพียงประมาณ 40 ล้านดง/ ตารางเมตร เมื่อต้นปี แต่ปัจจุบันราคาต่ำสุดอยู่ที่ 52 ล้านดง/ ตารางเมตร (สำหรับถนนกว้าง 7.5 เมตร) พื้นที่ริมแม่น้ำฮวากวี-ดงโนมีราคาต่ำสุดที่ 48 ล้านดง/ ตารางเมตร ขณะที่คอนเดา (ฮวาซวน) อยู่ที่ประมาณ 50 ล้านดง/ ตารางเมตร พื้นที่ที่ราคาถูกกว่ามีเพียงทางตะวันตกของถนนโว่จีคง (ทางใต้ของสะพานเข้ดง) แต่ราคาก็ยังอยู่ที่ 40 ล้านดง/ ตารางเมตร ...
ลงทุนอย่างระมัดระวัง
จากรายงานของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ DKRA ในไตรมาสที่ 3 ปี 2025 พบว่า อุปทานใหม่ของที่ดินเปล่าเพิ่มขึ้น 85% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2024 โดยเขต Ngu Hanh Son เป็นผู้นำตลาด คิดเป็น 91% ของอุปทานทั้งหมด และ 99% ของยอดขายใหม่ ความต้องการของตลาดโดยรวมดีขึ้นอย่างเห็นได้ชัด โดยยอดขายคิดเป็นประมาณ 54% ของอุปทานใหม่ทั้งหมด ราคาที่ดินใหม่เพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ยประมาณ 3% และราคาที่ดินมือสองเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ยประมาณ 4% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 2 ปี 2025 การทำธุรกรรมส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในโครงการในเขตเมืองที่มีการคมนาคมสะดวก มีโครงสร้างพื้นฐานและเอกสารทางกฎหมายครบถ้วน
โดยเฉพาะในส่วนของตลาดอพาร์ตเมนต์ ความต้องการของตลาดสูงถึง 68% ของอุปทานทั้งหมด โดยโครงการใหม่ส่วนใหญ่เปิดตัวในเขตฮวาซวน งูหานซอน และฮวาเกือง ซึ่งส่วนใหญ่เป็นโครงการระดับไฮเอนด์ ราคาขายเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยผันผวนระหว่าง 80-100 ล้านดง/ตารางเมตร สำหรับอพาร์ตเมนต์
หลายคนเชื่อว่า ด้วยราคาที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้ผู้ที่มีความต้องการซื้อที่ดินอย่างแท้จริงซื้อได้ยาก แต่พวกเขาก็รอไม่ได้เช่นกันเพราะตลาดมีความไม่แน่นอน ความกังวลนี้ไม่ได้จำกัดอยู่เฉพาะผู้ซื้อตัวจริงเท่านั้น นักลงทุนจำนวนมากก็แสดงความระมัดระวังเช่นกัน
คุณเหงียน ถิ ถุย นักลงทุนจากนครโฮจิมินห์ ให้ความเห็นว่า แม้ราคาจะเพิ่มขึ้นอย่างมาก แต่พื้นที่ใจกลางเมืองดานังยังคงมีศักยภาพสูงเนื่องจากอุปทานมีจำกัด อย่างไรก็ตาม การเพิ่มขึ้นของราคาอย่างรวดเร็วในปัจจุบันก็มีความเสี่ยงหลายประการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเรื่องสินเชื่อธนาคารหากไม่มีสภาพคล่องที่เพียงพอ ต้นเดือนกันยายน คุณถุยขายที่ดิน ขนาด 100 ตารางเมตร ในพื้นที่ดัมเซน (เขตงูหานเซิน) ในราคา 4.2 พันล้านดง แต่พอถึงปลายเดือนตุลาคม เธอกลับไปที่พื้นที่นั้นอีกครั้งและราคาที่ดินก็เพิ่มขึ้นเป็นกว่า 5 พันล้านดง เธอจึงตัดสินใจกลับไปนครโฮจิมินห์เพื่อลงทุนในอพาร์ทเมนต์
จากการคาดการณ์ของ DKRA ในไตรมาสที่สี่ของปี 2025 จะมีการเปิดขายที่ดินใหม่ประมาณ 850-950 แปลง ส่วนใหญ่อยู่ในเขต Ngu Hanh Son และ Dien Ban Dong… อย่างไรก็ตาม ราคาจะยังคงอยู่ในระดับสูง สำหรับภาคส่วนคอนโดมิเนียม จะมีการเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่ประมาณ 3,000-4,000 ยูนิต โดยในจำนวนนี้ คอนโดมิเนียมระดับ A จะยังคงครองสัดส่วนมาก โดยกระจุกตัวอยู่ในเขต An Hai และ Hoa Cuong คาดว่าจะเกิดการขาดแคลนคอนโดมิเนียมระดับ B และระดับ C เพื่อตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริงของประชากรส่วนใหญ่
ที่น่าสังเกตคือ โครงการที่อยู่อาศัยในเขตเดียนบันและอันถัง ซึ่งอยู่ห่างจากสะพานกัมเลไปทางใต้ประมาณ 15 กิโลเมตร มีราคาตั้งแต่ประมาณ 20-23 ล้านดง/ ตารางเมตร ถือเป็นตัวเลือกที่ราคาไม่แพงสำหรับผู้ซื้อ อย่างไรก็ตาม น้ำท่วมรุนแรงในช่วงที่ผ่านมาทำให้พื้นที่อยู่อาศัยเหล่านี้ไม่น่าสนใจในตลาดเท่าที่ควร ถึงกระนั้น การคาดการณ์และการวิเคราะห์ทั้งหมดเป็นเพียงข้อมูลอ้างอิงเท่านั้น และควรตัดสินใจลงทุนอย่างรอบคอบ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดที่มีความผันผวนในปัจจุบัน
ที่มา: https://baodanang.vn/gia-dat-nen-trung-tam-da-nang-tang-phi-ma-3309193.html
การแสดงความคิดเห็น (0)