ราคาบ้านยังคงอยู่ในระดับสูง

VTV.vn - ผู้เชี่ยวชาญเชื่อว่าการขึ้นอัตราดอกเบี้ยส่วนใหญ่จะลดสภาพคล่อง แต่ไม่เพียงพอที่จะลดระดับราคาสินค้าโดยรวมลงได้

อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มสูงขึ้นอีกครั้งตั้งแต่ต้นปี 2026 หลายคนคาดการณ์ว่าต้นทุนทางการเงินที่สูงจะกดดันราคาอสังหาริมทรัพย์ ทำให้ราคาลดลง อย่างไรก็ตาม ตลาดกลับแสดงแนวโน้มตรงกันข้าม ราคาบ้านยังคงสูง และบางส่วนยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ผู้เชี่ยวชาญเชื่อว่าการเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ยส่วนใหญ่จะลดสภาพคล่องมากกว่าที่จะลดราคาโดยรวมลง

อัตราดอกเบี้ยปรับตัวสูงขึ้นอย่างมาก แต่ราคาบ้านยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

คุณดิงห์ มินห์ ตวน ผู้อำนวยการภาคใต้ของ Batdongsan.com.vn เชื่อว่าอัตราดอกเบี้ยสูงจะทำให้ตลาดชะลอตัวลงเท่านั้น แต่ไม่เพียงพอที่จะทำให้ราคาบ้านลดลง ความเห็นโดยทั่วไปของนักลงทุนคือ เมื่ออัตราดอกเบี้ยสูงขึ้นหรือ เศรษฐกิจ โลกผันผวน เงินจะไหลออกจากสินทรัพย์ที่มีความเสี่ยงสูง เช่น อสังหาริมทรัพย์ และกลับไปลงทุนในธนาคารหรือทองคำ

อย่างไรก็ตาม นายตวนกล่าวว่า ข้อมูลจริงจากช่วงไม่กี่ปีมานี้ไม่ได้สนับสนุนมุมมองนี้ทั้งหมด อัตราดอกเบี้ยปรับตัวสูงขึ้นอย่างมาก แต่ราคาบ้านยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

จากการสำรวจตลาดโดย batdongsan.com.vn ในต้นเดือนมีนาคม 2569 พบว่าอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว ปัจจุบันธนาคารของรัฐเสนออัตราดอกเบี้ยพิเศษประมาณ 7-9% ต่อปี สำหรับ 6-12 เดือนแรก หลังจากหมดระยะเวลาพิเศษแล้ว อัตราดอกเบี้ยลอยตัวที่ใช้กันทั่วไปจะอยู่ที่ 10-12% ต่อปี ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของลูกค้า

ตัวอย่างเช่น ที่สาขาธนาคารแห่งหนึ่งในนคร โฮจิมิน ห์ อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านที่มีเอกสารสิทธิ์หรือสัญญาซื้อขายอยู่แล้วนั้น ปัจจุบันอยู่ที่ระดับต่ำสุดที่ 9.6% ต่อปี ในขณะที่ช่วงเวลาเดียวกันของปีที่แล้ว อัตราดอกเบี้ยคงที่อยู่ที่ประมาณ 6-7% ต่อปี ซึ่งเพิ่มขึ้นเกือบ 60%

ในทำนองเดียวกัน ธนาคารอื่นๆ อีกหลายแห่งก็ปรับเพิ่มอัตราดอกเบี้ยขึ้นอย่างมากเช่นกัน บางแห่งปรับเพิ่มอัตราดอกเบี้ยคงที่ 24 เดือนเป็นมากกว่า 12% ต่อปี หรือใช้อัตราดอกเบี้ย 9.7–13.5% ขึ้นอยู่กับระยะเวลาการกู้ยืม ธนาคารเอกชนก็กำลังทำตามแนวโน้มนี้เช่นกัน โดยอัตราดอกเบี้ยทั่วไปอยู่ในช่วง 8.5% ถึง 12% ในช่วงเริ่มต้น และค่อยๆ เพิ่มขึ้นตามระยะเวลาการกู้ยืม – นายตวนได้ยกตัวอย่างไว้เช่นนั้น

ไม่เพียงแต่ต้นทุนทางการเงินจะสูงขึ้นเท่านั้น แต่สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ยังถูกควบคุมอย่างเข้มงวดมากขึ้นด้วย ธนาคารกลางเวียดนามกำหนดให้สถาบันสินเชื่อจำกัดอัตราการเติบโตของยอดคงเหลือสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ โดยตั้งเป้าไว้ที่สัดส่วนประมาณ 25% ของสินเชื่อคงค้างทั้งหมด ซึ่งทำให้ทั้งผู้ซื้อบ้านและธุรกิจพัฒนาโครงการเข้าถึงเงินทุนได้ยากขึ้น

นายดิงห์ มินห์ ตวน ยังได้ชี้ให้เห็นถึงสามเหตุผลที่ทำให้ราคาบ้านลดลงได้ยาก ประการแรก ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีช่วงเวลาล่าช้าที่สำคัญ ต่างจากหุ้นหรือทองคำ อสังหาริมทรัพย์เป็นสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูง สภาพคล่องต่ำ และมีวัฏจักรยาวนาน เมื่อตลาดเผชิญกับความยากลำบาก ปฏิกิริยาแรกมักเป็นการลดลงอย่างรวดเร็วของการทำธุรกรรม ผู้ซื้อชะลอการตัดสินใจ ในขณะที่ผู้ขายไม่รีบร้อนที่จะลดราคา ดังนั้น สภาพคล่องจึงลดลงก่อนที่ราคาจะปรับตัวอย่างเห็นได้ชัด

ถัดมา ปัจจัยด้านอุปทานที่จำกัดก็เป็นอีกปัจจัยหนึ่ง เป็นเวลานานแล้วที่อุปทานของอพาร์ตเมนต์ในเมืองใหญ่ถูกจำกัดด้วยอุปสรรคทางกฎหมายและกระบวนการอนุมัติโครงการที่ยืดเยื้อ จำนวนโครงการใหม่ที่เข้าสู่ตลาดไม่เพียงพอต่อความต้องการที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้น เมื่ออุปทานขาดแคลน ผู้พัฒนาจึงมักคงราคาเดิมหรือเพิ่มราคาเพื่อเพิ่มผลกำไรสูงสุด โดยไม่คำนึงถึงภาวะตลาดโดยรวมที่ซบเซา – นายตวนวิเคราะห์

เหตุผลที่สามคือ แรงกดดันทางการเงินต่อผู้ขายไม่มากนัก ตามที่นายตวนกล่าวไว้ แตกต่างจากตลาดต่างประเทศบางแห่งที่มีอัตราการกู้ยืมเงินสูง เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามจำนวนมากไม่ได้พึ่งพาเงินกู้ยืมมากนัก ซึ่งช่วยให้พวกเขาหลีกเลี่ยงการถูกบังคับให้ขายอสังหาริมทรัพย์เมื่ออัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น พวกเขาสามารถรอให้ตลาดฟื้นตัวและถือครองสินทรัพย์ไว้เป็นช่องทางการลงทุนระยะยาวได้

นายเหงียน วัน ดินห์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม เห็นด้วยกับมุมมองนี้ โดยกล่าวว่าอัตราดอกเบี้ยเป็นเพียงปัจจัยหนึ่งในหลายปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อตลาด ราคาอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ขึ้นอยู่กับอุปสงค์และอุปทาน เมื่ออุปทานไม่ดีขึ้น ก็ยากที่จะคาดหวังว่าราคาจะลดลงอย่างรวดเร็วเพียงเพราะอัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น ดังนั้นจึงเป็นไปไม่ได้ที่จะคาดหวังว่าราคาบ้านจะลดลงตามสัดส่วนกับการเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ย

ปี 2026 จะเป็นช่วงเวลาของการปรับตัวของตลาด แต่การปรับตัวนี้จะไม่สม่ำเสมอในแต่ละภาคส่วน

ตลาดมีความแตกแยก โดยให้ความสำคัญกับมูลค่าที่แท้จริงเป็นอันดับแรก

จากข้อมูลตลาดของ batdongsan.com.vn พบว่า ในช่วงปี 2022-2025 แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะประสบปัญหาและสภาพคล่องลดลงอย่างมาก แต่ราคาอพาร์ตเมนต์ในสองเมืองใหญ่ก็ยังคงเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ

ใน กรุงฮานอย ราคาอพาร์ตเมนต์เพิ่มขึ้นจากประมาณ 40 ล้านดง/ตารางเมตร เป็นเกือบ 87 ล้านดง/ตารางเมตร ส่วนในเมืองโฮจิมินห์ก็มีการเพิ่มขึ้นจากประมาณ 46 ล้านดง/ตารางเมตร เป็นประมาณ 75 ล้านดง/ตารางเมตร ที่น่าสังเกตคือ อัตราการเพิ่มขึ้นในกรุงฮานอยนั้นสูงกว่าเมืองโฮจิมินห์ ซึ่งเป็นเหตุการณ์ที่เกิดขึ้นไม่บ่อยนักในปีก่อนๆ

พัฒนาการนี้เน้นให้เห็นถึงลักษณะสำคัญประการหนึ่งของตลาดอสังหาริมทรัพย์ นั่นคือ ราคาไม่ได้ตอบสนองต่อความผันผวนระยะสั้นของต้นทุนทางการเงินหรือความเชื่อมั่นของตลาดในทันที

ผู้เชี่ยวชาญคาดการณ์ว่าปี 2026 จะเป็นช่วงเวลาที่ตลาดมีความเสถียรมากขึ้น แต่จะไม่สม่ำเสมอในแต่ละภาคส่วน คุณซู ง็อก ควง ผู้อำนวยการอาวุโสฝ่ายการลงทุนของ Savills Vietnam เชื่อว่าอัตราดอกเบี้ยที่สูงจะทำให้นักลงทุนระมัดระวังมากขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับการกู้ยืมเงินจำนวนมาก อย่างไรก็ตาม นี่ไม่ได้หมายความว่าราคาของสินทรัพย์จะลดลงเสมอไป

นายควงวิเคราะห์ว่า "ในบริบทของต้นทุนเงินทุนที่เพิ่มสูงขึ้น ตลาดจะปรับตัวเองโดยอัตโนมัติ ผลิตภัณฑ์ที่มีมูลค่าการใช้งานจริง สถานะทางกฎหมายที่ชัดเจน และความสามารถในการสร้างกระแสเงินสดจะยังคงได้รับความสำคัญเป็นอันดับแรก ซึ่งจะช่วยรักษาระดับราคาที่ดีขึ้น"

แนวโน้มนี้สอดคล้องกับการประเมินของนายดิงห์ มินห์ ตวน ที่ว่ากลุ่มตลาดที่ตอบสนองความต้องการด้านที่อยู่อาศัยที่แท้จริงจะยังคงเป็นผู้นำตลาดต่อไป คาดการณ์ว่าอพาร์ตเมนต์ในเมืองใหญ่และพื้นที่รอบนอกที่มีโครงสร้างพื้นฐานที่ดีจะยังคงมีสภาพคล่องที่คงที่

นอกจากนี้ อุปทานใหม่มีแนวโน้มที่จะเคลื่อนย้ายไปยังพื้นที่ชานเมือง ซึ่งยังมีที่ดินอุดมสมบูรณ์และมีการลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐานอย่างมาก สิ่งนี้จะช่วยขยายพื้นที่สำหรับการพัฒนาโดยไม่ทำให้ราคาในใจกลางเมืองลดลง

ประเด็นสำคัญประการหนึ่งคือ คาดว่าตลาดที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมและที่อยู่อาศัยราคาประหยัดจะเพิ่มขึ้นในอนาคตอันใกล้นี้ เนื่องจากการสนับสนุนจากนโยบายต่างๆ อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่า การเพิ่มขึ้นนี้จะช่วยเพิ่มอุปทานโดยรวมมากกว่าที่จะทำให้ราคาที่อยู่อาศัยลดลงในวงกว้าง

นายเหงียน วัน ดินห์ กล่าวว่า ตลาดกำลังเข้าสู่ช่วงปรับโครงสร้าง นักลงทุนที่ใช้เลเวอเรจสูงและคาดหวังผลกำไรระยะสั้นจะเผชิญกับความยากลำบาก ในขณะที่ผู้ซื้อตัวจริงและนักลงทุนระยะยาวจะเป็นผู้ชนะ

สถานการณ์ปัจจุบันแสดงให้เห็นว่าอัตราดอกเบี้ยสูงไม่ใช่ "ตัวกระตุ้น" ที่แข็งแกร่งพอที่จะลดราคาบ้านลงได้ แต่กลับทำหน้าที่เป็นตัวกรอง ชะลอตลาด และบังคับให้ผู้เข้าร่วมตลาดต้องปรับกลยุทธ์ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ยังคงสูงอยู่นั้นไม่ใช่เรื่องที่ขัดแย้งอีกต่อไป แต่สะท้อนให้เห็นถึงธรรมชาติของอุปสงค์และอุปทาน รวมถึงลักษณะเฉพาะของตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างถูกต้อง

ที่มา: https://vtv.vn/gia-nha-van-neo-o-muc-cao-100260320183544717.htm