การแก้ไขปัญหาคอขวดด้านอุปทานอสังหาริมทรัพย์

เงื่อนไขสำหรับการรับโอนสิทธิ์การใช้ที่ดินสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์จำเป็นต้องได้รับการขยายให้ครอบคลุมมากขึ้น

ในการประชุมครั้งที่ 8 ของ สภาแห่งชาติ ชุดที่ 15 รัฐบาลได้เสนอร่างมติต่อสภาแห่งชาติเกี่ยวกับการนำร่องการดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ผ่านข้อตกลงเกี่ยวกับสิทธิการใช้ที่ดิน (หรือสิทธิการใช้ที่ดินที่มีอยู่แล้ว) โดยมีผลบังคับใช้ทั่วประเทศ เพื่อขจัดอุปสรรคทางกฎหมายสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ขนาดเล็กในเขตเมือง (ไม่เกิน 20 เฮกตาร์) หากได้รับการอนุมัติจากสภาแห่งชาติ จะมีการนำไปใช้เป็นระยะเวลา 5 ปี เริ่มตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2568

การแก้ปมที่พันกันในหลายโครงการ

ตามที่รัฐมนตรี ว่าการกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม โด ดึ๊ก ดุย กล่าวไว้ ตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2558 เป็นต้นไป กฎหมายว่าด้วยการเคหะปี 2557 กำหนดไว้แตกต่างจากกฎหมายที่ดิน ดังนั้น เงื่อนไขสำหรับการใช้ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยคือ ที่ดินนั้นต้องมีสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัย หรือเพื่อที่อยู่อาศัยและที่ดินประเภทอื่นอยู่แล้ว หรือในกรณีที่ได้รับโอนสิทธิการใช้ที่ดิน จะต้องเป็นที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยเท่านั้น

ระเบียบนี้ ซึ่งต่อเนื่องจากข้อ ข วรรค 1 และวรรค 6 ของมาตรา 127 แห่งกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ได้จำกัดขอบเขตกรณีการดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมในระดับเมือง โดยเฉพาะในพื้นที่ใหม่หรือพื้นที่ที่ไม่มีที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยอยู่แล้ว

“ที่จริงแล้ว ขีดจำกัดสูงสุดของการจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยสำหรับครัวเรือนและบุคคลทั่วไปตลอดหลายปีที่ผ่านมาคือ 400 ตารางเมตร โดยส่วนที่เหลือจะเป็นที่ดิน เพื่อการเกษตร ภายในแปลงเดียวกัน ดังนั้น หากนักลงทุนต้องการซื้อสิทธิ์การใช้ที่ดินในพื้นที่อยู่อาศัย พวกเขาจะไม่สามารถทำเช่นนั้นได้” รัฐมนตรีว่าการกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมกล่าว

นอกจากนี้ โครงการอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่พัฒนาบนที่ดินที่ไม่ได้กำหนดให้เป็นที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยตั้งแต่แรก และแผนโครงการโดยละเอียดประกอบด้วยประเภทที่ดินต่างๆ เช่น ที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัย ที่ดินเพื่อการคมนาคม พื้นที่สีเขียว เป็นต้น ดังนั้น ตามบทบัญญัติข้อ ข วรรค 1 มาตรา 127 แห่งกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 โครงการจำนวนมากจึงไม่สามารถนำไปปฏิบัติได้จริง

ร่างมติฉบับนี้จัดทำขึ้นเพื่อแก้ไขปัญหาการขาดแคลนโครงการอสังหาริมทรัพย์ท่ามกลางราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สูงขึ้น ซึ่งส่วนหนึ่งเกิดจากการที่นักลงทุนเข้าถึงที่ดินได้จำกัด รัฐมนตรีโด ดึ๊ก ดุย กล่าวว่า "จำเป็นต้องขยายเงื่อนไขในการรับโอนสิทธิ์การใช้ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ ซึ่งจะช่วยลดข้อร้องเรียนจากประชาชน สร้างความเป็นธรรมในการเข้าถึงที่ดินระหว่างนักลงทุนและท้องถิ่น และรักษาระดับอุปทานที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ให้คงที่"

ย่านที่อยู่อาศัยและเชิงพาณิชย์ในเขต 7 นครโฮจิมินห์ ภาพถ่าย: หว่าง ตรีเอว

ตามที่รัฐบาลได้ยื่นเสนอ มติฉบับนี้จะถูกนำไปใช้ทั่วประเทศกับโครงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ใน 4 กรณี ได้แก่ การได้รับสิทธิ์การใช้ที่ดิน การใช้สิทธิ์การใช้ที่ดินที่มีอยู่แล้ว การใช้สิทธิ์การใช้ที่ดินที่มีอยู่แล้วและการได้รับสิทธิ์การใช้ที่ดิน และการดำเนินโครงการอาคารพาณิชย์บนที่ดินที่เป็นกรรมสิทธิ์ของสถานประกอบการที่ต้องย้ายที่ตั้งเนื่องจากมลภาวะทางสิ่งแวดล้อม หรือสถานประกอบการที่ต้องย้ายที่ตั้งตามการก่อสร้างหรือการวางผังเมือง

ในส่วนของเงื่อนไขสำหรับการดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมผ่านข้อตกลงเกี่ยวกับสิทธิการใช้ที่ดินหรือสิทธิการใช้ที่ดินที่มีอยู่แล้วนั้น ผู้ลงทุนที่ดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมจะต้องใช้ที่ดินประเภทใดประเภทหนึ่งหรือมากกว่าหนึ่งประเภทต่อไปนี้: ที่ดินเกษตรกรรม; ที่ดินที่ไม่ใช่เกษตรกรรมนอกเหนือจากที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัย; ที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยและที่ดินประเภทอื่น ๆ ภายในแปลงเดียวกัน ในกรณีที่มีข้อตกลงเกี่ยวกับสิทธิการใช้ที่ดิน; และต้องเป็นไปตามเกณฑ์ที่กำหนด

ควรทดลองใช้ในวงจำกัดก่อน

ในการหารือประเด็นนี้ สมาชิกสภาแห่งชาติหลายท่านเห็นพ้องต้องกันถึงความจำเป็นในการออกมติเพื่อขจัดอุปสรรคและปัญหาในการดำเนินโครงการลงทุนและธุรกิจก่อสร้างที่อยู่อาศัยใหม่ นายเจิ่น ฮว่าง งัน (จากคณะผู้แทนนครโฮจิมินห์) กล่าวว่า การนำนโยบายนี้ไปใช้ก่อนจะส่งผลดีต่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมของประเทศ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในการขจัดอุปสรรคในการก่อสร้างที่อยู่อาศัยใหม่ สร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยให้ผู้ใช้ที่ดินและนักลงทุนสามารถดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยใหม่และโครงการพัฒนาเมืองได้อย่างกระตือรือร้น ซึ่งจะช่วยแก้ปัญหาความต้องการที่อยู่อาศัยของประชาชน

อย่างไรก็ตาม ยังมีข้อกังวลหลายประการเกิดขึ้นเช่นกัน ตัวแทนโด วัน เยน (จากจังหวัดบ่าเรีย-หวุงเต่า) แย้งว่า ข้อเสนอในร่างมติที่ครอบคลุมพื้นที่กว้างขวางมากสำหรับการนำร่องนั้น ขัดแย้งกับกฎหมายที่ดิน นอกจากนี้ เขายังเสนอแนะว่า หากจะมีการดำเนินโครงการนำร่อง ควรทำในขนาดเล็ก โดยเน้นที่จังหวัดและเมืองที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยอย่างเร่งด่วน และไม่ควรขยายไปทั่วประเทศ

นอกจากนี้ ตัวแทนเยนยังเสนอแนะว่ารัฐบาลควรทำการประเมินผลกระทบเพื่อหลีกเลี่ยงสถานการณ์ "การใช้มาตรการในทางที่ผิดเพื่อสะสมที่ดินทางการเกษตร" หรือ "การทำให้การละเมิดเป็นเรื่องถูกกฎหมาย" เพื่อที่จะนำกฎระเบียบที่เข้มงวด สมเหตุสมผล และมีประสิทธิภาพมากขึ้นมาใช้

นางเหงียน ถิ ทู ฮา สมาชิกสภาแห่งชาติ (คณะผู้แทนจังหวัดกวางนิง) แสดงความคิดเห็นว่า สถานการณ์ปัจจุบันของที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมในทุกพื้นที่จำเป็นต้องได้รับการประเมินใหม่ โดยยืนยันว่าโครงการและสิ่งปลูกสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมจำนวนมากยังคงว่างเปล่า ไม่มีผู้เข้าอยู่อาศัย หรือมีขั้นตอนทางกฎหมายที่ไม่สมบูรณ์ อุปสงค์และอุปทานของตลาดที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมแตกต่างกันไปในแต่ละพื้นที่ และ "ความต้องการในแต่ละพื้นที่ไม่เหมือนกัน"

ตัวแทนฮาเสนอแนะว่า จำเป็นต้องมีการประเมินสถานการณ์ปัจจุบันของที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม เพื่อทำความเข้าใจอุปสงค์และอุปทานของตลาดในแต่ละพื้นที่ ก่อนที่จะอนุมัติร่างกฎหมาย รัฐบาลและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องต้องดำเนินการประเมินอย่างละเอียดถี่ถ้วน พิจารณาว่าควรเลือกโครงการนำร่องโดยพิจารณาจากภูมิภาคหรือพื้นที่ที่เหมาะสมหรือไม่ และระบุสถานที่ตั้งให้ชัดเจน

นางฮาเตือนว่า "โครงการนำร่องตามที่เสนอในร่าง อาจนำไปสู่การก่อตั้งองค์กร บุคคล และธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่แสวงหาผลประโยชน์จากการซื้อขายและโอนที่ดิน สะสมและรวมที่ดินโดยไม่ใช้ประโยชน์อย่างมีประสิทธิภาพ จากนั้นจึงแสวงหาผลกำไรและเปลี่ยนปัจจัยการผลิตให้เป็นวัตถุดิบเพื่อรอการดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม"

ในรายงานการตรวจสอบ นายหวู่ หง ถั่น ประธานคณะกรรมการเศรษฐกิจ ระบุว่า สมาชิกคณะกรรมการบางท่านมีความกังวลว่า การอนุญาตให้ทำข้อตกลงเพื่อได้มาซึ่งสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับที่ดินที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยเพื่อโครงการบ้านพักอาศัยเพื่อสังคม จะส่งผลให้ราคาที่ดินเกษตรกรรมและที่ดินประเภทอื่นๆ พุ่งสูงขึ้น ซึ่งอาจก่อให้เกิดความยากลำบากมากมายแก่ประชาชนและธุรกิจ รวมถึงภาครัฐ ในเรื่องการเวนคืนที่ดินและการชดเชยค่าเสียหาย

ประธานคณะกรรมการเศรษฐกิจได้ขอให้รัฐบาลทบทวนและชี้แจงการประยุกต์ใช้กลไกนำร่องผ่านข้อตกลงเกี่ยวกับการได้มาซึ่งสิทธิการใช้ที่ดินหรือสิทธิการใช้ที่ดินที่มีอยู่แล้วสำหรับที่ดินเกษตรกรรมและที่ดินที่ไม่ใช่เกษตรกรรม (เชิงพาณิชย์ บริการ) เพื่อหลีกเลี่ยงการใช้มาตรการนี้ในทางที่ผิด

หลีกเลี่ยงการเปลี่ยนแปลงในวงกว้าง

รองประธานคณะกรรมการวิทยาศาสตร์ เทคโนโลยี และสิ่งแวดล้อมของสภาแห่งชาติ นายเหงียน ฟอง ตวน เห็นด้วยว่าควรนำมติดังกล่าวไปปฏิบัติใช้ทั่วประเทศ เพื่อให้เกิดความเป็นธรรมในหมู่ท้องถิ่น หลีกเลี่ยงความซับซ้อนในการกำหนดเกณฑ์และเงื่อนไข และป้องกันการเกิดกลไก "ขอแล้วได้" อย่างไรก็ตาม เขาเสนอแนะว่าหน่วยงานที่ร่างกฎหมายควรเพิ่มข้อกำหนดเฉพาะเพื่อป้องกันการเปลี่ยนแปลงการใช้ที่ดินอย่างกว้างขวางหลังจากที่กฎหมายมีผลบังคับใช้ ซึ่งอาจส่งผลกระทบไม่เพียงแต่ต่อสวัสดิการสังคมเท่านั้น แต่ยังรวมถึงความมั่นคงทางอาหารด้วย

ตรวจสอบแผนการใช้ที่ดินของแต่ละท้องที่

นายเหงียน ตรุก ซอน ผู้แทนจากจังหวัดเบนเตร กล่าวว่า ร่างมติฉบับนี้มีความแตกต่างจากกฎหมายการลงทุน (ฉบับแก้ไขเพิ่มเติม) กฎหมายที่ดิน (ฉบับแก้ไขเพิ่มเติม) และกฎหมายการเคหะ (ฉบับแก้ไขเพิ่มเติม) ที่รัฐสภาเพิ่งผ่านไป ในการดำเนินโครงการนำร่อง จำเป็นต้องทบทวนแผนการใช้ที่ดินระดับชาติ การวางแผนการใช้ที่ดิน และโดยเฉพาะอย่างยิ่งแผนการใช้ที่ดินระดับท้องถิ่น เขายังตั้งคำถามว่า โครงการที่ไม่รวมอยู่ในแผนการใช้ที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยหรือในเมือง จะสามารถดำเนินการนำร่องได้หรือไม่

นาย เลอ ฮว่าง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA):

ระเบียบข้อบังคับที่ระบุรายละเอียดเกี่ยวกับการกำหนดพื้นที่ลงทุน

HoREA ได้ยื่นข้อเสนอต่อคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์และหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเพื่อขอความเห็นเกี่ยวกับมติที่ 83/2024/QD-DT ของคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ โดยเสนอให้ทบทวนและแก้ไขข้อกำหนดในวรรค 1 มาตรา 2 เพื่อระบุรายละเอียดพื้นที่ที่อนุญาตให้นักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยโอนสิทธิการใช้ที่ดินที่มีโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคให้แก่บุคคลทั่วไปเพื่อการก่อสร้างบ้านเองในตำบลต่างๆ โดยไม่รวมถึงเขตเมืองใน 5 อำเภอ ได้แก่ บิ่ญจั๊ญ, ญาเบ้, ฮ็อกมอน, คูจี และกันจิโอ และไม่ต้องผ่านการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับโครงการก่อสร้างที่อยู่อาศัยตามที่กำหนดไว้

เนื่องจากตามมาตรา 31 วรรค 6 ของกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 นักลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์หรือโครงการก่อสร้างที่อยู่อาศัยได้รับอนุญาตให้โอนสิทธิการใช้ที่ดินพร้อมโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคสำหรับที่ดินที่ไม่ได้ตั้งอยู่ในเขตเมืองพิเศษ เมืองประเภทที่ 1 เมืองประเภทที่ 2 และเมืองประเภทที่ 3 และไม่ต้องผ่านการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับโครงการก่อสร้างที่อยู่อาศัยตามที่กำหนดไว้ในกฎหมายที่ดิน สำหรับพื้นที่อื่นๆ คณะกรรมการประชาชนจังหวัดจะเป็นผู้กำหนดตามสภาพท้องถิ่นว่าพื้นที่ใดบ้างที่นักลงทุนในโครงการได้รับอนุญาตให้โอนสิทธิการใช้ที่ดินพร้อมโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคให้แก่บุคคลเพื่อการก่อสร้างบ้านเอง

นาย NGO DUC SON กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท DRH Holdings จำกัด (มหาชน):

สร้างโอกาสให้กับผู้ซื้อบ้าน

ในอดีต การดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมจำเป็นต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขต่างๆ เช่น การปฏิบัติตามแผนการใช้ที่ดินระดับอำเภอ การปฏิบัติตามกฎหมายการก่อสร้างและผังเมือง และการปฏิบัติตามโครงการและแผนพัฒนาที่อยู่อาศัยที่ได้รับการอนุมัติจากท้องถิ่น ในทางปฏิบัติ ความซ้ำซ้อนและความขัดแย้งของกฎหมายที่ดินและกฎหมายที่อยู่อาศัยเพิ่มมากขึ้น ทำให้ตลาดทุนและตลาดอสังหาริมทรัพย์บิดเบือน และเพิ่มความเสี่ยงให้กับทั้งธุรกิจ นักลงทุน และผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัย โครงการนำร่องที่รัฐบาลเสนอจะช่วยฟื้นฟูตลาดทุน สร้างเสถียรภาพและลดภาระทางการเงินของธุรกิจ ลดระยะเวลาและต้นทุนในการเตรียมการลงทุนโครงการ เพิ่มความโปร่งใสของตลาด และช่วยให้ผู้ซื้อบ้านเข้าถึงที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงได้ การขจัดอุปสรรคนี้อาจช่วย "ช่วยเหลือ" ธุรกิจหลายล้านแห่งที่รอคอยมานานหลายปีได้

S.Nhung เขียน

ที่มา: https://nld.com.vn/go-kho-nguon-cung-bat-dong-san-196241116212105284.htm