การแก้ไขปัญหาการจัดหาอสังหาริมทรัพย์

มีความจำเป็นต้องขยายเงื่อนไขการรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์

ในการประชุม สมัชชาแห่งชาติ สมัยที่ 8 ครั้งที่ 15 รัฐบาลได้เสนอร่างมติต่อสมัชชาแห่งชาติเกี่ยวกับโครงการนำร่องการดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ (NƠTM) ผ่านข้อตกลงการรับสิทธิการใช้ที่ดิน (QSDĐ) หรือการให้ QSDĐ ครอบคลุมทั่วประเทศ เพื่อขจัดปัญหาทางกฎหมายสำหรับโครงการ NƠTM ในพื้นที่เขตเมือง (น้อยกว่า 20 เฮกตาร์) หากได้รับการอนุมัติจากสมัชชาแห่งชาติ จะดำเนินการให้แล้วเสร็จภายใน 5 ปี นับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2568

การคลี่คลายโครงการต่างๆ มากมาย

รัฐมนตรี ว่าการกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม โด ดึ๊ก ซุย ระบุว่า ตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2558 กฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2557 มีข้อกำหนดแตกต่างจากกฎหมายที่ดิน ดังนั้น เงื่อนไขการใช้ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการพัฒนาชนบทใหม่ คือ สิทธิในการใช้ที่ดินสำหรับอยู่อาศัย หรือที่ดินสำหรับอยู่อาศัยและที่ดินอื่นๆ ในกรณีที่ได้รับสิทธิในการใช้ที่ดิน จะต้องเป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัย

กฎเกณฑ์นี้ยังคงสืบทอดต่อกันมาจนถึงข้อ ข วรรค 1 และวรรค 6 มาตรา 127 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 ซึ่งได้จำกัดขอบเขตกรณีการดำเนินโครงการ NƠTM ในระดับเขตเมือง โดยเฉพาะในพื้นที่ใหม่และพื้นที่ที่ไม่มีที่ดินสำหรับอยู่อาศัย

“ในความเป็นจริง ขีดจำกัดการจัดสรรที่ดินสูงสุดสำหรับครัวเรือนและบุคคลในแต่ละช่วงเวลาคือ 400 ตารางเมตร ส่วนที่เหลือเป็นที่ดิน เพื่อการเกษตร ในแปลงที่ดินเดียวกัน ดังนั้น แม้ว่านักลงทุนจะได้รับการถ่ายโอนสิทธิการใช้ที่ดินในเขตที่อยู่อาศัย พวกเขาก็ไม่สามารถทำเช่นนั้นได้” รัฐมนตรีว่าการกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมกล่าว

นอกจากนี้ โครงการอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่มักดำเนินการบนที่ดินที่ไม่ใช่ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยโดยกำเนิด และการวางผังโครงการโดยละเอียดยังครอบคลุมถึงที่ดินประเภทต่างๆ มากมาย เช่น ที่ดินสำหรับอยู่อาศัย ที่ดินสำหรับการจราจร ที่ดินสีเขียว เป็นต้น ดังนั้น ตามบทบัญญัติของข้อ 127 ข้อ 1 ข้อ 2 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 โครงการจำนวนมากจึงไม่สามารถดำเนินการได้ในทางปฏิบัติ

ร่างมตินี้ได้รับการพัฒนาขึ้นเพื่อแก้ไขปัญหาการจัดหาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในบริบทของราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สูงขึ้น ซึ่งส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากความยากลำบากในการเข้าถึงที่ดินของนักลงทุน รัฐมนตรีว่าการกระทรวงเกษตรและสหกรณ์ (NƠTM) กล่าวว่า "จำเป็นต้องขยายเงื่อนไขการรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการ NƠTM เพื่อลดข้อร้องเรียนจากประชาชน สร้างความเป็นธรรมในการเข้าถึงที่ดินระหว่างนักลงทุนและท้องถิ่น และรักษาเสถียรภาพของการจัดหาที่ดิน NƠTM"

พื้นที่พักอาศัยเชิงพาณิชย์ในเขต 7 นครโฮจิมินห์ ภาพโดย: หว่าง เตรียว

ตามที่รัฐบาลได้ยื่นเสนอมตินี้ ให้บังคับใช้ทั่วประเทศกับโครงการขององค์กรธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ใน 4 กรณี คือ การได้รับสิทธิการใช้ที่ดิน; การมีสิทธิการใช้ที่ดิน; การมีสิทธิการใช้ที่ดินและการได้รับสิทธิการใช้ที่ดิน; การดำเนินโครงการ NƠTM บนพื้นที่ที่ดินของสถานประกอบการที่ต้องย้ายเนื่องจากมลภาวะสิ่งแวดล้อม; สถานประกอบการที่ต้องย้ายตามแผนการก่อสร้างและผังเมือง

เงื่อนไขการดำเนินโครงการพัฒนาชนบทใหม่โดยข้อตกลงรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินหรือมีสิทธิการใช้ที่ดิน ผู้ลงทุนที่ดำเนินโครงการพัฒนาชนบทใหม่ต้องใช้ที่ดินประเภทใดประเภทหนึ่งหรือหลายประเภท ดังต่อไปนี้ ที่ดินเพื่อเกษตรกรรม; ที่ดินที่ไม่ใช่เกษตรกรรมที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย; ที่ดินเพื่ออยู่อาศัยและที่ดินอื่นในแปลงที่ดินเดียวกันกับกรณีข้อตกลงรับโอนสิทธิการใช้ที่ดิน; และต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่กำหนดด้วย

ควรนำร่องในระดับเล็ก

ในการหารือประเด็นนี้ สมาชิกสภานิติบัญญัติแห่งชาติหลายคนเห็นพ้องต้องกันโดยพื้นฐานถึงความจำเป็นในการออกมติเพื่อขจัดอุปสรรคและความยากลำบากในการดำเนินโครงการลงทุนและการดำเนินธุรกิจในพื้นที่ชนบทใหม่ รองผู้แทน Tran Hoang Ngan (คณะผู้แทนจากนครโฮจิมินห์) ยอมรับว่าการนำนโยบายนี้ไปใช้จะส่งผลต่อเนื่องในการสนับสนุนการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมของประเทศ โดยเฉพาะอย่างยิ่งการขจัดความยากลำบากในการสร้างพื้นที่ชนบทใหม่ สร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยให้ผู้ใช้ที่ดินและนักลงทุนสามารถดำเนินการเชิงรุกในพื้นที่ชนบทและโครงการพัฒนาเมืองใหม่ ซึ่งจะช่วยแก้ปัญหาความต้องการที่ดินและที่อยู่อาศัยของประชาชน

แต่ก็มีข้อกังวลหลายประการเช่นกัน ผู้แทนโด วัน เยน (คณะผู้แทนบ่าเรีย-หวุงเต่า) กล่าวว่าข้อเสนอของร่างมติที่ให้นำที่ดินไปใช้ในโครงการนำร่องในวงกว้างนั้นไม่สอดคล้องกับกฎหมายที่ดิน นอกจากนี้ หากจะนำโครงการนำร่องนี้ไปใช้จริง ควรดำเนินการในขอบเขตที่เล็กลง โดยมุ่งเน้นไปที่จังหวัดและเมืองที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยอย่างเร่งด่วน ไม่ใช่การขยายโครงการไปทั่วประเทศ

ผู้แทนเยนยังเสนอแนะว่ารัฐบาลจำเป็นต้องประเมินผลกระทบ หลีกเลี่ยงสถานการณ์ของ "การใช้ประโยชน์จากนโยบายในการรวบรวมที่ดินเพื่อการเกษตร" หรือ "การทำให้การละเมิดถูกกฎหมาย" เพื่อที่จะได้กำหนดกฎระเบียบที่เข้มงวดขึ้น สมเหตุสมผลมากขึ้น และมีประสิทธิผลมากขึ้น

รองนายกรัฐมนตรีเหงียน ถิ ทู ฮา (คณะผู้แทนจังหวัดกวางนิญ) แสดงความเห็นว่าจำเป็นต้องประเมินสถานการณ์ปัจจุบันของ NƠTM ในทุกพื้นที่อีกครั้ง โดยยืนยันว่ายังมีโครงการ งาน และ NƠTM อีกจำนวนมากที่ยังไม่ได้ดำเนินการ ปล่อยทิ้งไว้ ยังไม่แล้วเสร็จ และยังไม่ได้ดำเนินการตามขั้นตอนทางกฎหมายให้เสร็จสิ้น อุปสงค์และอุปทานของตลาด NƠTM ยังคงขึ้นอยู่กับแต่ละพื้นที่ และ "ไม่ใช่ทุกพื้นที่ที่จะมีอุปสงค์"

ผู้แทนฮา เสนอแนะว่าควรมีการประเมินสถานการณ์ปัจจุบันของพื้นที่ชนบทใหม่ เพื่อทำความเข้าใจอุปทานและอุปสงค์ของตลาดในพื้นที่นั้นๆ ก่อนอนุมัติร่าง รัฐบาลและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องต้องมีการประเมินอย่างละเอียด พิจารณาว่าโครงการนำร่องควรเลือกภูมิภาคหรือพื้นที่หรือพื้นที่ที่เหมาะสม และต้องมีที่อยู่ที่ชัดเจน

“โครงการนำร่องตามที่เสนอไว้ในร่างอาจนำไปสู่การจัดตั้งองค์กร บุคคล และองค์กรธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ฉวยโอกาสจากการซื้อขาย โอน รวบรวม และรวมที่ดิน โดยไม่ได้ใช้ที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพ แล้วแสวงหากำไรและเปลี่ยนวัตถุดิบการผลิตเป็นปัจจัยการผลิตเพื่อรอการดำเนินโครงการพัฒนาชนบทใหม่” นางสาวฮาเตือน

ในรายงานการทบทวน นายหวู่ ฮ่อง ถั่น ประธานคณะกรรมการเศรษฐกิจ กล่าวว่า คณะกรรมการมีความเห็นเกี่ยวกับความกังวลว่า การอนุญาตให้มีข้อตกลงรับสิทธิการใช้ที่ดินนอกเหนือจากที่ดินที่อยู่อาศัย เพื่อวัตถุประสงค์ในการดำเนินโครงการ NƠTM จะนำไปสู่ภาวะราคาที่ดินเกษตรกรรมและที่ดินประเภทอื่นๆ พุ่งสูงขึ้น ซึ่งอาจก่อให้เกิดความยากลำบากมากมายแก่ประชาชนและภาคธุรกิจ รวมถึงรัฐเมื่อจำเป็นต้องเรียกคืนและชดเชยที่ดิน

ประธานคณะกรรมการเศรษฐกิจเสนอให้รัฐบาลทบทวนและชี้แจงการใช้กลไกนำร่องผ่านข้อตกลงในการรับสิทธิใช้หรือมีสิทธิใช้ที่ดินเพื่อเกษตรกรรมและไม่ใช่เกษตรกรรม (เชิงพาณิชย์และบริการ) เพื่อหลีกเลี่ยงการละเมิดนโยบาย

หลีกเลี่ยงการเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว

รองประธานคณะกรรมาธิการวิทยาศาสตร์ เทคโนโลยี และสิ่งแวดล้อม สภานิติบัญญัติแห่งชาติ เหงียน เฟือง ตวน เห็นพ้องว่ามติควรได้รับการนำไปปฏิบัติทั่วประเทศ เพื่อสร้างความเป็นธรรมระหว่างท้องถิ่น หลีกเลี่ยงความยุ่งยากในการกำหนดหลักเกณฑ์และเงื่อนไข และหลีกเลี่ยงการเกิดกลไก "การขออนุมัติ" อย่างไรก็ตาม เขาเสนอให้หน่วยงานร่างกฎหมายมีกฎระเบียบเฉพาะเพื่อหลีกเลี่ยงสถานการณ์ที่การเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างกว้างขวางหลังจากกฎระเบียบมีผลบังคับใช้ ไม่เพียงแต่ส่งผลกระทบต่อความมั่นคงทางสังคมเท่านั้น แต่ยังส่งผลกระทบต่อความมั่นคงทางอาหารด้วย

ทบทวนแผนการใช้ที่ดินของแต่ละพื้นที่

รองนายกรัฐมนตรีเหงียน ตรุก เซิน (คณะผู้แทนเบ๊นแจ) กล่าวว่าร่างมติมีประเด็นบางประการที่แตกต่างจากกฎหมายการลงทุน (ฉบับแก้ไข) กฎหมายที่ดิน (ฉบับแก้ไข) และกฎหมายที่อยู่อาศัย (ฉบับแก้ไข) ที่สภานิติบัญญัติแห่งชาติเพิ่งผ่านความเห็นชอบ ในโครงการนำร่องนี้ จำเป็นต้องทบทวนผังเมือง แผนการใช้ประโยชน์ที่ดิน โดยเฉพาะอย่างยิ่งแผนการใช้ประโยชน์ที่ดินระดับท้องถิ่น หากนำโครงการนำร่องที่ไม่ได้รวมอยู่ในผังเมืองที่อยู่อาศัยและผังเมืองมาใช้ จะมีความเป็นไปได้หรือไม่

นาย เล ฮวง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA):

กฎเกณฑ์รายละเอียดเกี่ยวกับการกำหนดพื้นที่การลงทุน

HoREA ได้เสนอคำแนะนำต่อคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์และหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เพื่อแสดงความคิดเห็นต่อมติที่ 83/2024/QD-DT ของคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ ดังนั้น จึงจำเป็นต้องพิจารณาและแก้ไขบทบัญญัติในข้อ 1 ข้อ 2 เพื่อให้รายละเอียดเกี่ยวกับการกำหนดพื้นที่ที่อนุญาตให้นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์และโครงการที่อยู่อาศัยสามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคให้แก่บุคคลทั่วไปเพื่อสร้างบ้านของตนเองในชุมชน ยกเว้นเมืองใน 5 อำเภอ ได้แก่ บิ่ญเจิ๋ญ, หญ่าเบ๋, ฮอกมน, กู๋จี๋, เกิ่นเส่อ และไม่ต้องนำที่ดินไปประมูลเพื่อลงทุนในโครงการก่อสร้างที่อยู่อาศัยตามระเบียบข้อบังคับ

เนื่องจากตามมาตรา 31 วรรค 6 แห่งพระราชบัญญัติธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 กำหนดให้ผู้ลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์และโครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยสามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคสำหรับที่ดินที่ไม่ได้อยู่ในเขต อำเภอ เมือง หรือเขตเมืองชั้นพิเศษ ชั้น 1 ชั้น 2 และชั้น 3 โดยไม่ตกอยู่ภายใต้บังคับของการประมูลกรรมสิทธิ์ที่ดินเพื่อการลงทุนในโครงการก่อสร้างที่อยู่อาศัยตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ดิน สำหรับพื้นที่ที่เหลือ คณะกรรมการประชาชนจังหวัดจะเป็นผู้กำหนดพื้นที่ที่ผู้ลงทุนโครงการสามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคสำหรับบุคคลธรรมดาเพื่อสร้างที่อยู่อาศัยของตนเอง โดยพิจารณาจากสภาพพื้นที่

คุณ NGO DUC SON กรรมการผู้จัดการ บริษัท DRH Holdings Joint Stock Company:

การสร้างโอกาสให้กับผู้ซื้อบ้าน

จนถึงปัจจุบัน การดำเนินโครงการต่างๆ จะต้องเป็นไปตามเงื่อนไขดังต่อไปนี้: การปฏิบัติตามผังเมืองระดับอำเภอ; การปฏิบัติตามผังเมืองและผังเมือง; และการปฏิบัติตามแผนพัฒนาที่อยู่อาศัยระดับท้องถิ่นที่ได้รับอนุมัติ ในทางปฏิบัติพบว่าความเหลื่อมล้ำและความขัดแย้งระหว่างกฎหมายที่ดินและกฎหมายที่อยู่อาศัยกำลังเพิ่มมากขึ้น ตลาดทุนและตลาดอสังหาริมทรัพย์มีการบิดเบือน และความเสี่ยงต่อทั้งภาคธุรกิจ นักลงทุน และประชาชนที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น ข้อเสนอของรัฐบาลในการนำร่องจะช่วยคลี่คลายอุปสรรคในตลาดทุน ช่วยรักษาเสถียรภาพและลดภาระทางการเงินในการใช้เงินทุนสำหรับธุรกิจ ลดระยะเวลาและค่าใช้จ่ายในการเตรียมการลงทุนโครงการ; ทำให้ตลาดมีความโปร่งใส และสร้างโอกาสให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยสามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยราคาประหยัดได้ การแก้ไขปัญหาคอขวดนี้สามารถช่วย "รักษา" ธุรกิจหลายล้านแห่งที่รอคอยมานานหลายปีได้

ส. นุง เขียนว่า

ที่มา: https://nld.com.vn/go-kho-nguon-cung-bat-dong-san-196241116212105284.htm