เมื่อนกกระสาบินแขกก็หายไป

คลื่นแห่งความคลั่งไคล้ที่ดินทำให้บรรดาโบรกเกอร์ (ที่เรียกกันทั่วไปว่าโบรกเกอร์) มีรายได้ที่เหมือนฝัน และนักลงทุนก็มีความฝันที่จะเปลี่ยนแปลงชีวิตของตนเอง แต่เมื่อความคลั่งไคล้ที่ดินผ่านพ้นไป ก็ทิ้งเรื่องราวที่น่าเศร้าและขมขื่นมากมายเอาไว้...

ยุคทองของนายหน้าที่ดิน

เมื่อไม่นานมานี้ เราได้ไปที่ Phong Dien ซึ่งเป็นพื้นที่ที่ราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้น เราได้พบและพูดคุยกับคุณ S. หนึ่งในนายหน้าที่ดิน "ผู้โชคดี" ในพื้นที่นี้ผ่านการแนะนำของคนรู้จัก

ในร้านกาแฟเล็กๆ แห่งหนึ่งที่แยกอันโล (ฟองอัน, ฟองเดียน) ซึ่งเพื่อนร่วมงานของเราแนะนำว่าเป็น “ร้านกาแฟอสังหาริมทรัพย์” เนื่องจากในช่วงที่ตลาดที่ดินเฟื่องฟู มักจะมีนายหน้าที่ดินจำนวนมากมารวมตัวกัน เรื่องราวของนางสาวเอสแสดงให้เห็นภาพการซื้อขายที่ดินแบบ “ร้อนแรง” และแบบ “เย็น” ในช่วงเวลาไม่นานมานี้ ซึ่งดูเหมือนกับภาพยนตร์

“ในช่วงที่อสังหาริมทรัพย์เฟื่องฟู ฉันมีรายได้ในฝัน เมื่อราคาที่ดิน “พุ่งสูงสุด” มีหลายเดือนที่รายได้ของฉันพุ่งสูงถึงหลายร้อยล้านดอง” คุณเอสเริ่มเล่าเรื่องราวของเธอ

ราวปี 2017 ราคาที่ดินเริ่มมีสัญญาณว่าจะเพิ่มขึ้น คุณเอสจากพนักงานราชการรับงานนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งคุณเอสไม่ลังเลที่จะรับงานเป็นนายหน้าที่ดินด้วยความตั้งใจที่จะปรับปรุงชีวิตครอบครัวของเธอ ด้วยความรู้และนิสัยกระตือรือร้นของเธอ คุณเอสใช้เวลาไม่นานในการทำความคุ้นเคยกับงานที่เราถือว่าเป็น "แม่สื่อ" หรือ "สะพานเชื่อม" สำหรับลูกค้าที่ต้องการซื้อที่ดินในพื้นที่ภูเขาหรือชายฝั่งทะเล

ในเวลานั้นราคาที่ดินเพิ่มขึ้นทุกวันและคุณเอสก็ร่ำรวยขึ้นด้วย ตามคำบอกเล่าของคุณเอส การทำธุรกรรมที่ประสบความสำเร็จแต่ละครั้ง เธอจะได้รับ 1-1.5% ของมูลค่าที่ดินทั้งหมด (จากผู้ซื้อหรือผู้ขาย) หากที่ดินมีมูลค่า 1,000 ล้านดอง นายหน้าจะได้รับ 10-15 ล้านดอง ในช่วงที่ที่ดินเฟื่องฟู มีบางวันที่คุณเอสขายที่ดิน 2-3 ล็อต ซึ่งบางล็อตมีมูลค่าสูงถึง 5-7,000 ล้านดอง มีบางเดือนที่คุณเอสได้เงินไปหลายร้อยล้านดอง

ประมาณต้นไตรมาส 3 ปี 2565 รายได้ต่อเดือนจากอาชีพนายหน้าที่ดินจะเป็นศูนย์” – คุณเอสเล่าอย่างครุ่นคิดถึงช่วงเวลาที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ “หยุดชะงัก”

คุณ LV H. เคยเป็นนักจัดสวนและศิลปินบอนไซในเขต 3 เขตฟู้ล็อก เมื่อกว่า 4 ปีที่แล้ว คุณ H. ผันตัวมาเป็นนายหน้าอสังหาริมทรัพย์และเลิกอาชีพบอนไซ ปัจจุบัน คุณ H. กลับมาทำงานเดิมซึ่งเขาบอกว่ามีกำไรแต่ยั่งยืน

นายเอช กล่าวว่า อัตราการซื้อขายปัจจุบันต่ำกว่า 10% เมื่อเทียบกับ 1-2 ปีก่อน โดยส่วนใหญ่นักลงทุนจะขายเพื่อตัดขาดทุน โดยยอมรับการขาดทุน 20-30% เมื่อเทียบกับราคาตลาด แม้ว่าจะยอมรับการขาดทุนแล้วก็ตาม อัตราการซื้อขายสำเร็จก็ยังต่ำมาก

เพื่อรักษาธุรกิจไว้ คุณ H. ดำเนินการขายของออนไลน์เป็นหลัก รวมถึงดำเนินการด้านเอกสารทางกฎหมายให้กับลูกค้า โดยรายได้นั้นเพียงพอที่จะครอบคลุมค่าใช้จ่ายน้ำมันในแต่ละวัน

ยิ่งกอดยิ่งทรมาน

ปัจจุบันในเถื่อเทียน เว้ ไม่ว่าจะเป็นพื้นที่ชนบทหรือเขตเมือง ไม่ใช่เรื่องยากที่จะเห็นป้ายโฆษณาขายที่ดินที่ไหนๆ อย่างไรก็ตาม ต่างจากปีก่อนๆ ที่ผู้ซื้อและผู้ขายมักจะมารวมตัวกันเพื่อพูดคุยกันในร้านกาแฟ แต่ตอนนี้กลับเงียบสงบ แม้แต่สำนักงานรับรองเอกสารในเมืองเว้ อัตราการรับรองเอกสารการซื้อขายที่ดินในปัจจุบันยังต่ำ

เมื่อเกือบ 2 ปีที่แล้ว เพื่อนคนหนึ่งได้ก่อตั้งสำนักงานซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในเขตซวนฟู เมืองเว้ ในเวลานั้น พนักงานของสำนักงานแห่งนี้กว่า 10 คนต้องทำงานเต็มกำลังทุกวันเพื่อรองรับลูกค้าที่เข้ามาทำธุรกรรมบ่อยครั้ง อย่างไรก็ตาม การ "ชะลอตัว" ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้แพร่กระจาย สำนักงานของเพื่อนเขาได้รับผลกระทบอย่างหนักเช่นกัน ลูกค้าไม่มาทำงาน และต้องปิดทำการ

เขาเล่าอย่างเศร้าใจว่าในช่วงที่ “ไข้ที่ดิน” พุ่งสูงสุด หน่วยของเขาสามารถรับธุรกรรมได้ 2-3 รายการต่อวันในพื้นที่นั้น ไม่ต้องพูดถึงธุรกรรมในจังหวัดใกล้เคียง เช่น ดานัง กวางนาม กวางตรี…

ตั้งแต่กลางปี 2022 จนถึงปัจจุบัน งานทั้งหมดของเราถูก “ระงับ” ไม่มีการทำธุรกรรมใดๆ ไม่มีทางอื่น พนักงานต้องค่อยๆ ลาออกและเปลี่ยนงานเพื่อหาเลี้ยงชีพ” คุณสารภาพ

นางสาวฟาน ถุ่ย ตร. (อัน เกว เมืองเว้) กล่าวว่า ในช่วงที่ “ไข้ที่ดิน” เธอจะเห็นผู้คนต่างพากันเข้ามาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ไปตลาด แม้แต่พ่อค้าแม่ค้าขายผักก็ยังคุยกันถึงมูลค่าของที่ดินแต่ละแปลง รวมถึงกำไรจากการ “ท่องเว็บ” แปลงที่ดินทำสวนและที่ดินเปล่าได้สำเร็จ

เพื่อลองเสี่ยงโชค นางสาว Tr. ยังได้รวบรวมเงินเกือบ 1 พันล้านดองเพื่อซื้อที่ดิน เพื่อการเกษตร กว่า 1 ซาวในตำบลวิญหุ่ง จังหวัดฟู้ล็อค ด้วยความตั้งใจที่จะ "เล่นเซิร์ฟ" เพื่อหากำไร

อย่างไรก็ตาม เมื่อหมึกบนเอกสารโอนกรรมสิทธิ์ฉบับใหม่ยังไม่แห้ง ตลาดก็ซบเซาลง แม้ว่าเธอจะลงโฆษณาขายหลายครั้งแล้วแต่ไม่มีใครต้องการซื้อ แต่คุณทริก็ต้องรอโอกาสเมื่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัว

กรณีของนางสาวทร.พบเห็นได้ทุกที่ เพราะไม่มีใครอยากพลาดโอกาสในการทำกำไรจากที่ดิน บางคนใช้เงินออมเพื่อการลงทุน ในขณะที่บางคนกู้ยืมเงินจากธนาคารแล้วต้อง “ถือครอง” หนี้

แต่นั่นเป็นเพียงสำหรับนักลงทุนรายย่อยเท่านั้น สำหรับ “ผู้เล่นรายใหญ่” ในระหว่างการวิจัยของเรา เราได้พบและได้ยินเรื่องราวเกี่ยวกับ “ความเสียใจ” เนื่องมาจากอสังหาริมทรัพย์

ตัวอย่างเช่น เจ้าหน้าที่คนหนึ่งในเขตจังหวัดปัตตานีและญาติของเขาระดมเงินเกือบ 2 หมื่นล้านดองเพื่อซื้อที่ดินด้วยเป้าหมายที่จะร่ำรวยอย่างรวดเร็วเมื่อราคาที่ดินสูง โดยไม่คาดคิดว่าไม่มีใครถามถึงที่ดินที่จะขาย ในขณะที่ทุกเดือน เจ้าหน้าที่คนนี้ต้อง "แบกรับ" หนี้ธนาคารเกือบ 100 ล้านดอง รวมทั้งเงินต้นและดอกเบี้ย

(โปรดติดตามตอนต่อไป)

บทเรียนที่ 2: “การล่มสลาย” ของกองทรัพย์สินขนาดใหญ่

แหล่งที่มา