มีความคาดหวังสูงว่าร่างกฎหมายว่าด้วยพื้นที่เมืองพิเศษจะช่วยส่งเสริมการพัฒนาที่เน้นระบบขนส่งสาธารณะ (Transit-Oriented Development หรือ TOD) ให้เกิดขึ้นจริง

หนึ่งในประเด็นที่ธุรกิจจำนวนมากแสดงความสนใจและให้ข้อเสนอแนะคือ การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานตามแบบจำลอง TOD ซึ่งรวมถึงกลไก วิธีการระบุรายการ โครงการ และการลงทุน

ปัจจุบันนคร โฮจิมินห์ มีโอกาสอย่างมากที่จะเปลี่ยนรูปแบบการพัฒนาที่เน้นการคมนาคมขนส่ง (Transit-Oriented Development: TOD) ให้เป็นกลไกขับเคลื่อนการเติบโตใหม่ เนื่องจากร่างกฎหมายว่าด้วยเมืองพิเศษได้เปิดกรอบกฎหมายที่ค่อนข้างสมบูรณ์เป็นครั้งแรกสำหรับการพัฒนาระบบรถไฟฟ้าใต้ดินที่เชื่อมโยงกับการใช้ประโยชน์ที่ดิน

Kỳ vọng dự thảo Luật Đô thị đặc biệt giúp TOD 'cất cánh' - Ảnh 1. — เมื่อเช้าวันที่ 27 พฤษภาคม นครโฮจิมินห์ได้จัดการประชุมเชิงปฏิบัติการเพื่อหารือเกี่ยวกับร่างกฎหมายว่าด้วยเขตเมืองพิเศษกับภาคธุรกิจและสมาคมต่างๆ

ตามมาตรา 7 ของร่างกฎหมายว่าด้วยเขตเมืองพิเศษ คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์มีอำนาจจัดตั้งรัฐวิสาหกิจรถไฟฟ้าในเมืองที่มีทุนรัฐ 100% ซึ่งมีหน้าที่ในการวิจัยและวางแผน พัฒนาเขตพัฒนาที่เน้นการขนส่งสาธารณะ (Transit-Oriented Development: TOD) ทำหน้าที่เป็นผู้ลงทุนในโครงการรถไฟฟ้าใต้ดิน และดำเนินการเกี่ยวกับที่ดิน พื้นที่ใต้ดิน และพื้นที่ยกระดับที่เกี่ยวข้องกับรถไฟฟ้าในเมือง

มาตรา 11 ขยายอำนาจของเมืองให้กว้างขึ้นอีก โดยอนุญาตให้คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์มีอำนาจในการจัดทำ ประเมิน อนุมัติ และปรับแผนเขตพัฒนาพื้นที่รอบสถานีขนส่งสาธารณะ (TOD) เพื่อกำหนดที่ตั้ง ขอบเขต และพื้นที่ดินที่จะต้องเวนคืน นอกจากนี้ เมืองยังมีอำนาจในการตัดสินใจเกี่ยวกับการลงทุนร่วมกันในด้านที่อยู่อาศัย พาณิชย์ และสิ่งอำนวยความสะดวกสาธารณะ ณ สถานีและศูนย์ซ่อมบำรุงรถไฟฟ้าใต้ดิน

ร่างกฎหมายฉบับนี้ยังอนุญาตให้สภาประชาชนนครโฮจิมินห์สามารถกำหนดตัวชี้วัดการวางแผนเฉพาะสำหรับเขต TOD (Transit-Oriented Development) ซึ่งรวมถึงประเด็นที่ยังไม่ได้รวมอยู่ในมาตรฐานทางเทคนิคระดับชาติ นอกจากนี้ นครโฮจิมินห์ยังได้รับอนุญาตให้ออกแบบแหล่งรายได้จากมูลค่าที่ดินที่เพิ่มขึ้นรอบสถานีรถไฟใต้ดินเพื่อนำไปลงทุนใหม่ในโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่งสาธารณะ

ผู้เชี่ยวชาญหลายคนมองว่านี่เป็นขั้นตอนที่สำคัญยิ่ง เพราะการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีขนส่งสาธารณะ (TOD) จะดำเนินการได้อย่างมีประสิทธิภาพก็ต่อเมื่อรัฐบาลท้องถิ่นได้รับอำนาจที่เพียงพอในการจัดการจราจร การวางผังเมือง ที่ดิน และการเงินของเมืองไปพร้อมๆ กัน

นายเหงียน เท ดุย รองประธานกลุ่มบริษัทเบคาเม็กซ์ เสนอแนะว่า การพัฒนาพื้นที่โดยรอบสถานีขนส่งสาธารณะ (Transit-Oriented Development หรือ TOD) ไม่ควรจำกัดอยู่เฉพาะสถานีรถไฟใต้ดินในเมืองเท่านั้น แต่ควรขยายไปยังเส้นทางรถไฟแห่งชาติและระเบียงโลจิสติกส์ระหว่างภูมิภาคด้วย

ตัวแทนภาคธุรกิจยกตัวอย่างเส้นทางเบาบัง-ไคเม็บ ซึ่งจะเป็นแกนหลักของการขนส่งสินค้าสำหรับภูมิภาคตะวันออกเฉียงใต้ทั้งหมดในอนาคต หากการพัฒนาที่เน้นการขนส่งสาธารณะ (Transit-Oriented Development หรือ TOD) ถูกจำกัดอยู่ในรัศมี 800-1,000 เมตร รอบสถานีรถไฟใต้ดิน ดังเช่นในรูปแบบเดิม นครโฮจิมินห์จะพลาดโอกาสในการพัฒนาพื้นที่อุตสาหกรรม โลจิสติกส์ และบริการขนาดใหญ่

นอกจากนี้ องค์กรนี้ยังเสนอแนวคิดกลไกใหม่หลายประการ เช่น การอนุญาตให้ปรับเปลี่ยนแผนผังเมืองรอบสถานีรถไฟใต้ดินเพื่อเพิ่มความสูงและความหนาแน่นของอาคารโดยไม่ต้องรอการปรับเปลี่ยนแผนแม่บทของเมือง การนำกลไก "สิทธิ์การใช้พื้นที่" มาใช้เพื่อให้นักลงทุนสามารถใช้ประโยชน์จากพื้นที่เชิงพาณิชย์เหนือโครงสร้างสถานีรถไฟใต้ดิน และการเปลี่ยนเขตอุตสาหกรรมเก่า ตลาดแบบดั้งเดิม และที่ดินส่วนเกินให้เป็นศูนย์กลางการพัฒนาที่เน้นการขนส่งสาธารณะ (Transit-Oriented Development หรือ TOD) แห่งใหม่

ข้อเสนออีกประการหนึ่งจาก Becamex คือกลไกการกำหนดจำนวนประชากรแบบยืดหยุ่นสำหรับเขต TOD ซึ่งหมายความว่าขนาดประชากรจะถูกกำหนดโดยขีดความสามารถของโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่งสาธารณะ แทนที่จะอิงตามพื้นที่ดินตามธรรมชาติอย่างตายตัว

จากมุมมองของภาคธุรกิจ การพัฒนาที่เน้นการขนส่งสาธารณะ (Transit-Oriented Development หรือ TOD) หากได้รับการออกแบบอย่างดี ไม่เพียงแต่จะช่วยแก้ปัญหาการจราจรเท่านั้น แต่ยังสร้างห่วงโซ่เมือง-อุตสาหกรรม-โลจิสติกส์แบบบูรณาการ ซึ่งจะช่วยลดต้นทุนด้านโลจิสติกส์และเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันของ เศรษฐกิจ อีกด้วย

ในการประชุมเชิงปฏิบัติการ ตัวแทนจาก กลุ่มบริษัทซันกรุ๊ป กล่าวว่า แผนพัฒนาพื้นที่รอบสถานีขนส่งสาธารณะ (Transit-Oriented Development หรือ TOD) มีรายละเอียดอยู่ในร่างแล้ว แต่แนะนำว่าขอบเขตและกลุ่มเป้าหมายจำเป็นต้องมีการชี้แจงให้ชัดเจนยิ่งขึ้น คุณเหงียน ไทย ฮว่าย อานห์ รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ของกลุ่มบริษัท กล่าวว่า หัวใจสำคัญของ TOD ไม่ได้อยู่ที่การสร้างอาคารเพิ่มเติมรอบสถานีรถไฟใต้ดิน แต่เป็นการสร้างกลไกทางการเงินใหม่สำหรับเมือง

บริษัทนี้ระบุว่า โครงสร้างพื้นฐานของรถไฟฟ้าใต้ดินต้องใช้เงินลงทุนสูงมาก ในขณะที่รายได้จากการขายตั๋วต้องใช้เวลานานจึงจะชดเชยค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานได้ ดังนั้น เมืองจึงควรได้รับอนุญาตให้ใช้ประโยชน์จากมูลค่าเพิ่มของที่ดิน การค้า และบริการต่างๆ รอบสถานี เพื่อนำไปลงทุนใหม่ในระบบขนส่งสาธารณะ

นอกจากนี้ ซันกรุ๊ปยังเสนอแนะว่าควรให้เมืองโฮจิมินห์มีอำนาจในการตัดสินใจมากขึ้นในการปรับปรุงการวางผังเมือง ลดขั้นตอนต่างๆ และคัดเลือกนักลงทุนที่มีศักยภาพเพียงพอในการดำเนินโครงการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีขนส่งสาธารณะ (Transit-Oriented Development หรือ TOD) ขนาดใหญ่แบบบูรณาการ

"หากธุรกิจต่างๆ ยังคงมีทัศนคติแบบราชการที่ยืดเยื้อ พวกเขาจะพบว่าเป็นการยากที่จะแข่งขันได้" เธอกล่าว

ในขณะเดียวกัน สมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) กำลังมุ่งเน้นไปที่การให้ข้อเสนอแนะเกี่ยวกับกลไกการลงทุนที่สถานีรถไฟใต้ดินและศูนย์ซ่อมบำรุง TOD

สมาคมเสนอให้แก้ไขข้อ e วรรค 2 มาตรา 11 เพื่ออนุญาตให้คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์มีอำนาจตัดสินใจในการคัดเลือกนักลงทุนเพื่อดำเนินโครงการแบบผสมผสานในสถานีรถไฟและโรงจอดรถไฟในเขตเมือง โครงการเหล่านี้รวมถึงโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค โครงสร้างพื้นฐานทางสังคมควบคู่กับที่อยู่อาศัย บริการเชิงพาณิชย์ งานสาธารณะ และสิ่งอำนวยความสะดวกด้านบริการสาธารณะ

ตามข้อมูลของ HoREA การกำหนดประเภทของ "โครงการ TOD แบบผสมผสาน" อย่างชัดเจน จะสร้างพื้นฐานทางกฎหมายสำหรับการนำรูปแบบการพัฒนาเมืองแบบบูรณาการมาใช้ในบริเวณศูนย์กลางรถไฟฟ้าใต้ดิน แทนที่จะลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่งเพียงอย่างเดียว

นอกจากนี้ สมาคมยังเสนอแนวคิดกลไก "การแปลงพื้นที่ใช้ประโยชน์ที่ดินให้เทียบเท่ากัน" ซึ่งจะช่วยให้นักลงทุนสามารถมีส่วนร่วมในการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่งและงานสาธารณะไปพร้อมๆ กับการใช้ประโยชน์จากพื้นที่เชิงพาณิชย์ภายในโครงการ TOD เดียวกันได้ นายเลอ ฮว่าง เชา ประธาน HoREA กล่าวว่า "แนวทางนี้ช่วยให้รัฐหลีกเลี่ยงการใช้ที่ดินจากที่อื่นมาจ่ายค่าใช้จ่าย ในขณะเดียวกันก็สร้างรายได้เพิ่มเติมให้กับงบประมาณและเร่งการพัฒนาเมืองใหญ่"

อย่างไรก็ตาม ตัวแทนของสมาคมยังกล่าวอีกว่า การพัฒนาพื้นที่รอบสถานีรถไฟใต้ดิน (TOD) ไม่ควรกลายเป็นการแข่งขันเพื่อเพิ่มความหนาแน่นของอาคารรอบสถานีรถไฟใต้ดิน การพัฒนาพื้นที่ TOD ต้องควบคู่ไปกับเกณฑ์เกี่ยวกับโครงสร้างพื้นฐานทางสังคม พื้นที่สาธารณะ พื้นที่สีเขียว และศักยภาพในการรองรับของเมือง เพื่อให้มั่นใจถึงคุณภาพชีวิตในระยะยาว

คาดหวังว่าจะช่วยกระตุ้นการพัฒนาพื้นที่เมืองใหม่

กฎหมายว่าด้วยเมืองพิเศษคืออะไร?

ร่างกฎหมายว่าด้วยเมืองพิเศษกำลังอยู่ระหว่างการพัฒนาเพื่อสร้างกรอบกฎหมายแยกต่างหากสำหรับนครโฮจิมินห์ โดยวางตำแหน่งให้เป็นเมืองขนาดใหญ่และเป็นศูนย์กลางทางเศรษฐกิจ การเงิน และนวัตกรรมของประเทศ

ร่างกฎหมายฉบับนี้ ซึ่งประกอบด้วย 7 บท และ 51 มาตรา เสนอให้มีกลไกการกระจายอำนาจที่เข้มแข็งสำหรับเมืองต่างๆ ในด้านการวางแผน การลงทุน การเงิน การบริหารจัดการเมือง และโครงสร้างองค์กร โดยยึดหลักการ "การให้อำนาจควบคู่กับความรับผิดชอบ" และอนุญาตให้เมืองต่างๆ สามารถทดลองใช้กลไกต่างๆ ที่แตกต่างจากกฎหมายปัจจุบัน เพื่อแก้ไขปัญหาเฉพาะของเมืองใหญ่ได้

ร่างกฎหมายนี้ยังได้บูรณาการกลไกใหม่ๆ มากมายเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม การย้ายถิ่นฐาน โลจิสติกส์ เศรษฐกิจยามค่ำคืน การเปลี่ยนแปลงสู่เมืองสีเขียว และการบริหารจัดการเมืองดิจิทัล โดยยึดแนวทางของนครโฮจิมินห์ คาดว่ากฎหมายว่าด้วยเขตเมืองพิเศษนี้จะเป็นรากฐานเชิงสถาบันสำหรับเมืองในการเร่งพัฒนาและเสริมสร้างศักยภาพในการแข่งขันระดับนานาชาติในยุคใหม่

ในร่างกฎหมายผังเมืองฉบับนี้ มีเป้าหมายเฉพาะเจาะจงที่จะมอบกลไกใหม่ที่ทันสมัยสำหรับการกระจายอำนาจ การวางแผน การลงทุน และการบริหารจัดการเมืองให้แก่เมืองโฮจิมินห์ ร่างกฎหมายนี้ยังอนุญาตให้เมืองทดลองใช้กลไกใหม่ ๆ ที่แตกต่างจากกฎหมายปัจจุบัน เพื่อสร้างพื้นที่สำหรับการพัฒนาของเมืองขนาดใหญ่ที่มีประชากรมากกว่า 14 ล้านคน

ในการกล่าวสุนทรพจน์ในเวิร์คช็อป ประธานคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ เหงียน วัน ดึ๊ก เน้นย้ำว่า ร่างกฎหมายว่าด้วยเมืองพิเศษจำเป็นต้องสร้างกรอบที่กว้างขวางเพียงพอเพื่อให้เมือง "กล้าคิด กล้าลงมือทำ และกล้ารับผิดชอบ" พร้อมทั้งแก้ไขปัญหาคอขวดที่ใหญ่ที่สุดที่กำลังเผชิญอยู่ในปัจจุบัน ได้แก่ โครงสร้างพื้นฐาน การวางแผน และการระดมทรัพยากรทางสังคม

นายดึ๊กเน้นย้ำว่า การมีส่วนร่วมจากภาคธุรกิจและสมาคมต่างๆ จำเป็นต้องมีความกล้าหาญและมีคุณค่า เพื่อสร้างเงื่อนไขให้เมืองโฮจิมินห์สามารถสรุปแผนร่างได้อย่างรวดเร็ว ซึ่งเป็นเงื่อนไขสำคัญสำหรับการบรรลุเป้าหมายการเติบโตสองหลัก ตลอดจนเป็นรากฐานทางกฎหมายและการเมืองสำหรับการพัฒนาอย่างยั่งยืนของเมือง โดยเฉพาะอย่างยิ่งหลังจากมติที่ 9 ของคณะกรรมการกรมการเมืองว่าด้วยการสร้างและพัฒนาเมืองโฮจิมินห์ในยุคใหม่ ซึ่งออกเมื่อวันที่ 19 พฤษภาคม

ที่มา: https://vtv.vn/ky-vong-du-thao-luat-do-thi-dac-biet-giup-tod-cat-canh-100260527123228404.htm