ความคาดหวังจากกฎระเบียบใหม่

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กฎหมายมีบทที่แยกต่างหาก (บทที่ 5) เพื่อควบคุมรายละเอียดการปรับปรุงและสร้างใหม่ตึกอพาร์ตเมนต์

ปัญหาในการใช้งานมีหลายประการ

ในช่วง 20 ปีที่ผ่านมา การปรับปรุงและสร้างใหม่อาคารอพาร์ตเมนต์และบ้านพักรวมเก่าถือเป็นปัญหาที่หน่วยงานของรัฐในระดับต่างๆ ให้ความสำคัญเป็นพิเศษ ไม่ว่าจะเป็นระดับส่วนกลางหรือระดับท้องถิ่นก็ตาม อย่างไรก็ตามการดำเนินการจริงยังไม่ประสบผลสำเร็จตามเป้าหมาย ครัวเรือนอีกหลายพันหลังคาเรือนยังต้องอาศัยอยู่ในพื้นที่ที่อยู่อาศัยที่เสื่อมโทรมและไม่ปลอดภัย ภัยคุกคามที่อาจเกิดขึ้นต่อชีวิตและทรัพย์สินของผู้คนมักแฝงอยู่ใกล้ๆ เสมอ

อาคารอพาร์ทเม้นท์เก่า C8 เจียงโว. ภาพโดย: ถัน ไห

ตามสถิติของ กระทรวงก่อสร้าง ปัจจุบันมีอาคารอพาร์ทเมนท์และบ้านพักรวมเก่ามากกว่า 2,500 แห่งทั่วประเทศ โดยกรุงฮานอยมีจำนวนมากที่สุดที่ 1,579 แห่ง รองลงมาคือนครโฮจิมินห์

นี่เป็นผลิตภัณฑ์ทั่วไปของช่วงเวลาการอุดหนุน สร้างขึ้นในช่วงปี พ.ศ. 2503 ถึง พ.ศ. 2533 ซึ่งเป็นช่วงเวลาที่เทคโนโลยีการก่อสร้างยังไม่มีการพัฒนาก้าวกระโดดเหมือนในปัจจุบัน ดังนั้นโครงสร้างหลักของบ้านเหล่านี้จึงเป็นผนังอิฐรับน้ำหนัก โดยมีอายุการใช้งานสูงสุด 50 - 70 ปี

หลังจากใช้งานและดำเนินการมาเป็นเวลานาน อาคารหลายแห่งก็เสื่อมโทรมลงอย่างมาก ไม่เพียงเท่านั้น ด้วยความจำเป็นที่ต้องขยายพื้นที่อยู่อาศัย ทำให้ผู้คนขยายและขยายพื้นที่ออกไปอย่างไม่เป็นระเบียบ ส่งผลให้ระบบรับน้ำหนักของอาคารเพิ่มมากขึ้น ซึ่งไม่ปลอดภัยอีกต่อไป แม้จะตระหนักดีถึงเรื่องนี้ แต่เนื่องจากความยากลำบากทางการเงิน หลายครอบครัวยังคงต้องยอมรับที่จะมีชีวิตอยู่ต่อไปและเดิมพันชีวิตกับโชคชะตา ในขณะเดียวกัน การปรับปรุงและก่อสร้างอาคารอพาร์ทเมนต์และบ้านพักรวมเก่าเหล่านี้ก็ดำเนินไปอย่างช้ามาก

เฉพาะใน กรุงฮานอย จากอาคารอพาร์ตเมนต์เก่าและอาคารพักอาศัยรวมจำนวน 1,579 แห่ง (รวมทั้งบ้าน 1,273 หลังใน 76 พื้นที่และอาคารอพาร์ตเมนต์เดี่ยวเก่าอิสระ 306 แห่ง) มีอาคารหลายสิบแห่งที่อยู่ในสภาพวิกฤต

โดยเฉพาะอย่างยิ่งยังมีพื้นที่อันตรายระดับ D จำนวน 6 แห่ง (ระดับอันตรายที่สุด) ที่จะต้องมีการรื้อถอนเพื่อสร้างใหม่ เช่น อาคารพื้นที่ส่วนกลาง C8 Giang Vo, พื้นที่พื้นที่ส่วนกลาง G6A Thanh Cong, อาคารพื้นที่ส่วนกลาง A Ngoc Khanh, พื้นที่พื้นที่ส่วนกลาง กระทรวงยุติธรรม ...

แต่ตามข้อมูลที่รายงานโดยกรมก่อสร้างกรุงฮานอย การปรับปรุงและสร้างใหม่ตึกอพาร์ตเมนต์เก่าเมื่อสิ้นปี 2566 ทำได้เพียง 1.14% ของแผนเท่านั้น โดยมีพื้นที่ที่ได้รับการปรับปรุงและสร้างใหม่ 19 แห่ง

ที่น่าสังเกตคือ แม้ว่าทางเมืองจะมีมติอนุมัติการคัดเลือกนักลงทุนในพื้นที่ที่อยู่อาศัยหลายแห่ง เช่น โครงการ Nghia Do A & B House (เขต Cau Giay); ย่านที่อยู่อาศัย Nguyen Cong Tru (เขต Hai Ba Trung); คอนโดมิเนียม X1-26 เลียวเจีย (เขตด่งดา); พื้นที่พักอาศัยบริการขนส่งทางรถไฟ (เขตฮวงไหม) อาคารอพาร์ทเม้นท์เลขที่ 148 - 150 สันทาย (เขตบาดิญ) ; พื้นที่พักอาศัยรวมของสถาบันสารคดีภาพยนตร์เวียดนาม ถนน Lieu Giai หมายเลข 22 (เขต Dong Da) อาคารชุด 23 หางไบ (เขตฮว่านเกี๋ยม) ... แต่ติดขัดมานานหลายปีและไม่สามารถนำมาใช้ได้ เนื่องมาจากปัญหาข้อบังคับในกฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2557 และพระราชกฤษฎีกาหลายฉบับที่ควบคุมการนำไปปฏิบัติ

“ปัญหาใหญ่ที่สุดอย่างหนึ่งในระบบกฎหมายคือพระราชกฤษฎีกา 101/2015/ND-CP (แนวทางการบังคับใช้กฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2014) ซึ่งอนุญาตให้บุคคลและธุรกิจเจรจาต่อรองกันเองเกี่ยวกับการชดเชย การเคลียร์พื้นที่ และการย้ายถิ่นฐาน นอกจากนี้ พระราชกฤษฎีกายังไม่ได้กำหนดค่าสัมประสิทธิ์การชดเชย (ค่าสัมประสิทธิ์ K) โดยเฉพาะ... ซึ่งทำให้ทั้งสองฝ่ายไม่สามารถหาเสียงที่เป็นหนึ่งเดียวกัน ทำให้ไม่สามารถดำเนินการปรับปรุงและสร้างใหม่อพาร์ตเมนต์และบ้านพักอาศัยรวมให้เป็นไปตามแผนและเป้าหมายที่ตั้งไว้ได้” นาย Mac Dinh Minh รองผู้อำนวยการฝ่ายก่อสร้างของกรุงฮานอยกล่าว

กฎใหม่ “เคลียร์” การจราจรติดขัด

จากปัญหาต่างๆ ที่กล่าวมาข้างต้น พ.ร.บ.ที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 นอกจากจะสืบทอดและส่งเสริมจุดเด่นของพ.ร.บ.ที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2557 แล้ว ยังแก้ไขและเพิ่มเติมเนื้อหาสำคัญหลายประการให้เหมาะสมกับสภาพจริง ขณะเดียวกันก็ขจัดปัญหาและข้อบกพร่องต่างๆ เพื่อสร้างความก้าวหน้าในการปรับปรุงและสร้างใหม่ห้องชุดและบ้านพักอาศัยรวมเก่าในอนาคต

ประเด็นใหม่ที่น่าสังเกตที่สุดประการหนึ่งในกฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2023 คือ การควบคุมอัตราความคิดเห็นพ้องต้องกันระหว่างผู้อยู่อาศัย หากก่อนหน้านี้ต้องได้รับความเห็นชอบจากเจ้าของในพื้นที่ที่อยู่อาศัย 100% ตามกฎหมายใหม่ จะต้องมีเจ้าของอย่างน้อย 70% ของจำนวนเจ้าของทั้งหมดที่เข้าร่วมในการปรึกษาหารือการวางผัง และต้องมี 75% เห็นด้วยจึงจะมีคุณสมบัติสำหรับการรื้อถอนโครงการได้

นอกจากนี้ พ.ร.บ.ที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2557 ยังไม่มีการกำหนดกฎเกณฑ์เฉพาะเกี่ยวกับค่าสัมประสิทธิ์ K ในการคำนวณราคาที่ดินเพื่อชดเชย ราคาเช่าที่อยู่อาศัยภายหลังการลงทุนก่อสร้างใหม่ มูลค่าห้องชุดที่กำหนดหลังจากแปลงพื้นที่ และมูลค่าที่อยู่อาศัยเพื่อการย้ายถิ่นฐานในกรณีที่ย้ายถิ่นฐานไปยังสถานที่อื่น

ดังนั้นค่าสัมประสิทธิ์ K จะถูกนำไปใช้อย่างยืดหยุ่นตามท้องถิ่นต่างๆ โดยขึ้นอยู่กับที่ตั้งและมูลค่าของแปลงที่ดินที่มีอาคารอพาร์ตเมนต์และบ้านพักรวมเก่าตั้งอยู่ จะคำนวณค่าสัมประสิทธิ์ K และปรับให้สูงขึ้น 1-2 เท่า

“เนื้อหาที่ถือเป็นจุดเด่นของกฎหมายฉบับใหม่ คือ การกำหนดระเบียบเกี่ยวกับแผนการ “รวบรวมห้องชุดเก่า” โดยจะรวบรวมบ้านเดี่ยวแต่ละหลังและเพิ่มความสูงของงานก่อสร้างใหม่เพื่อสงวนพื้นที่สำหรับโครงสร้างพื้นฐานสาธารณะ (ต้นไม้ มหาวิทยาลัย สนามเด็กเล่น ฯลฯ)”

สิ่งนี้จะช่วยให้หน่วยงานท้องถิ่นมีความเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมมากขึ้น และธุรกิจต่างๆ ก็จะเข้ามามีส่วนร่วมในการปรับปรุงและสร้างใหม่อพาร์ทเมนต์และบ้านพักรวมเก่าๆ มากขึ้น ประชาชนยังมีความพึงพอใจ เพราะไม่ต้องเปลี่ยนสถานที่อยู่อาศัยที่คุ้นเคย หรือย้ายไปยังพื้นที่ตั้งถิ่นฐานใหม่ที่ขาดโครงสร้างพื้นฐานและสิ่งอำนวยความสะดวกด้านบริการ...” - ผู้เชี่ยวชาญด้านการวางผังเมือง อาจารย์ สถาปนิก Tran Tuan Anh กล่าว

ที่น่าสังเกตคือ เนื้อหาเกี่ยวกับการปรับปรุงและสร้างใหม่ห้องชุดและบ้านรวมเก่าที่กำหนดไว้ในพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 ยังส่งเสริมการกระจายอำนาจและการให้คณะกรรมการประชาชนจังหวัดมีอำนาจมอบหมายงานเฉพาะให้กับหน่วยงานเฉพาะทางภายใต้องค์กรเพื่อพัฒนาแผนการชดเชยและการย้ายถิ่นฐานอีกด้วย ตัดสินใจ,อนุมัตินโยบายการลงทุน,นักลงทุน; แผนการย้ายถิ่นฐาน ย้ายแบบบังคับ และรื้อถอนอาคารอพาร์ตเมนต์; จัดทำงบประมาณการจัดสรรงบประมาณ...

นอกจากนี้ กฎหมายยังเพิ่มบทบัญญัติที่กำหนดให้เจ้าของอาคารต้องจ่ายเงินสมทบเพื่อสร้างอาคารอพาร์ตเมนต์ที่สร้างขึ้นหลังปี 1994 ขึ้นใหม่ เพื่อให้เกิดความเป็นไปได้และความกลมกลืนระหว่างผลประโยชน์ของเจ้าของ อาคารรัฐบาล และนักลงทุน และเพื่อให้เป็นไปตามข้อกำหนดในการปรับปรุงภูมิทัศน์ในเมือง

 

เรารู้สึกชื่นชมกฎระเบียบใหม่ในกฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 ที่เกี่ยวข้องกับการปรับปรุงห้องชุดและบ้านรวมเก่าเป็นอย่างมาก กฎระเบียบเหล่านี้มีความชัดเจนและปฏิบัติได้จริงมากขึ้น ในขณะที่เอกสารทางกฎหมายปัจจุบันยังไม่มีหรือไม่สมบูรณ์ เพื่อให้เกิดความสมดุลของผลประโยชน์ระหว่างรัฐ ประชาชน และองค์กร สิ่งนี้จะช่วยเร่งการปรับปรุงและก่อสร้างใหม่ห้องชุดและบ้านเดี่ยวเก่าให้เร็วขึ้น และสร้างรูปลักษณ์เมืองที่กว้างขวางในอนาคตเพื่อตอบสนองความต้องการด้านการบูรณาการและการพัฒนา

รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ดร. เหงียน วัน ดิงห์

ที่มา: https://kinhtedothi.vn/cai-tao-xay-dung-lai-chung-cu-cu-ky-vong-tu-nhung-quy-dinh-moi.html