โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กฎหมายมีบทที่แยกต่างหาก (บทที่ 5) เพื่อควบคุมรายละเอียดการปรับปรุงและก่อสร้างอาคารชุดใหม่
ปัญหาในการดำเนินการมีมากมาย
ในช่วง 20 ปีที่ผ่านมา การบูรณะและก่อสร้างอาคารอพาร์ตเมนต์และบ้านพักอาศัยรวมเก่าเป็นเรื่องที่รัฐบาลทุกระดับให้ความสำคัญตั้งแต่ระดับส่วนกลางไปจนถึงระดับท้องถิ่นให้ความสำคัญเป็นพิเศษ อย่างไรก็ตาม การดำเนินการจริงยังไม่บรรลุผลตามที่คาดหวัง ครัวเรือนหลายพันครัวเรือนยังคงต้องอาศัยอยู่ในพื้นที่ที่อยู่อาศัยที่เสื่อมโทรมและไม่ปลอดภัย ภัยคุกคามต่อชีวิตและทรัพย์สินของประชาชนยังคงแฝงตัวอยู่เสมอ
จากสถิติของ กระทรวงก่อสร้าง ปัจจุบันมีอาคารอพาร์ตเมนต์และบ้านพักรวมเก่ามากกว่า 2,500 แห่งทั่วประเทศ โดยฮานอยมีจำนวนมากที่สุดที่ 1,579 แห่ง รองลงมาคือนครโฮจิมินห์
นี่เป็นผลิตภัณฑ์ทั่วไปของช่วงการอุดหนุน สร้างขึ้นในช่วงปีพ.ศ. 2503 ถึง พ.ศ. 2533 ซึ่งเป็นช่วงเวลาที่เทคโนโลยีการก่อสร้างยังไม่ได้รับการพัฒนาอย่างก้าวกระโดดเหมือนในปัจจุบัน ดังนั้นโครงสร้างหลักของบ้านเหล่านี้จึงเป็นผนังอิฐรับน้ำหนัก โดยมีอายุการใช้งานสูงสุด 50 ถึง 70 ปี
หลังจากใช้งานและใช้งานมาเป็นเวลานาน อาคารหลายแห่งทรุดโทรมลงอย่างมาก ไม่เพียงเท่านั้น เนื่องจากความจำเป็นในการขยายพื้นที่ใช้สอย ผู้คนยังขยายพื้นที่อย่างไม่เป็นธรรม ส่งผลให้ระบบรับน้ำหนักของบ้านไม่ปลอดภัยอีกต่อไป แม้ว่าพวกเขาจะตระหนักถึงปัญหานี้ แต่ด้วยปัญหาทางการเงิน หลายครอบครัวยังคงต้องยอมรับที่จะอยู่อาศัยต่อไปและเสี่ยงโชคกับโชคชะตา ในขณะเดียวกัน การปรับปรุงและบูรณะอาคารอพาร์ตเมนต์และบ้านพักอาศัยรวมเก่าเหล่านี้ก็ดำเนินไปอย่างเชื่องช้าอย่างมาก
เฉพาะใน กรุงฮานอย จากอาคารอพาร์ตเมนต์เก่าและบ้านรวมจำนวน 1,579 หลัง (รวมถึงบ้าน 1,273 หลังใน 76 พื้นที่และอาคารอพาร์ตเมนต์เดี่ยวเก่าที่แยกจากกัน 306 หลัง) มีอาคารหลายสิบหลังที่อยู่ในสภาพวิกฤต
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง มีพื้นที่อันตรายระดับ D จำนวน 6 แห่ง (ระดับอันตรายที่สุด) ที่ต้องรื้อถอนเพื่อสร้างใหม่ เช่น อาคารที่พักอาศัยรวม C8 Giang Vo, อาคารที่พักอาศัยรวม G6A Thanh Cong, อาคารที่พักอาศัยรวม A Ngoc Khanh, อาคารที่พักอาศัยรวม กระทรวงยุติธรรม ...
แต่ตามข้อมูลที่รายงานโดยกรมก่อสร้างกรุงฮานอย การปรับปรุงและสร้างใหม่อาคารอพาร์ตเมนต์เก่าเมื่อสิ้นปี 2566 ทำได้เพียง 1.14% ของแผนเท่านั้น โดยมีพื้นที่ 19 แห่งที่ได้รับการปรับปรุงและสร้างใหม่
ที่น่าสังเกตคือ แม้ว่าทางเมืองได้ตัดสินใจที่จะอนุมัติการคัดเลือกนักลงทุนในพื้นที่ที่อยู่อาศัยหลายแห่ง เช่น โครงการบ้าน Nghia Do A & B (เขต Cau Giay); พื้นที่ที่อยู่อาศัยรวม Nguyen Cong Tru (เขต Hai Ba Trung); พื้นที่ที่อยู่อาศัยรวม X1-26 Lieu Giai (เขต Dong Da); พื้นที่ที่อยู่อาศัยรวมของ Railway Transport Service (เขต Hoang Mai); อาคารอพาร์ตเมนต์เลขที่ 148 - 150 Son Tay (เขต Ba Dinh); พื้นที่ที่อยู่อาศัยรวมของ Vietnam Film Documentation Institute ถนน Lieu Giai 22 (เขต Dong Da); อาคารอพาร์ตเมนต์ 23 Hang Bai (เขต Hoan Kiem) ... แต่เป็นเวลาหลายปีที่โครงการต่างๆ หยุดชะงักและไม่สามารถดำเนินการได้ เนื่องจากปัญหาเกี่ยวกับกฎระเบียบในกฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2014 และพระราชกฤษฎีกาหลายฉบับที่แนะนำการดำเนินการ
“หนึ่งในปัญหาใหญ่ที่สุดของระบบกฎหมายคือพระราชกฤษฎีกา 101/2015/ND-CP (แนวทางการบังคับใช้กฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2014) ซึ่งอนุญาตให้ประชาชนและธุรกิจเจรจาต่อรองกันในเรื่องค่าชดเชย การเคลียร์พื้นที่ และการย้ายถิ่นฐาน นอกจากนี้ พระราชกฤษฎีกายังไม่ได้กำหนดค่าสัมประสิทธิ์ค่าชดเชย (ค่าสัมประสิทธิ์ K) อย่างชัดเจน... ซึ่งทำให้ทั้งสองฝ่ายไม่สามารถหาเสียงที่เป็นเอกฉันท์ได้ ทำให้ไม่สามารถดำเนินการปรับปรุงและสร้างใหม่อพาร์ตเมนต์และบ้านพักรวมเก่าตามแผนและเป้าหมายที่ตั้งไว้ได้” นาย Mac Dinh Minh รองผู้อำนวยการฝ่ายก่อสร้างกรุงฮานอยกล่าว
กฎใหม่ “เคลียร์” ปัญหาจราจรติดขัด
จากปัญหาที่กล่าวมาข้างต้น พ.ร.บ.ที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 นอกจากจะสืบทอดและส่งเสริมจุดเด่นของพ.ร.บ.ที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2557 แล้ว ยังแก้ไขเพิ่มเติมเนื้อหาสำคัญหลายประการให้เหมาะสมกับสภาพการณ์จริง พร้อมทั้งแก้ไขจุดบกพร่องให้หมดไป เพื่อสร้างความก้าวหน้าในการปรับปรุงและก่อสร้างอาคารชุดและบ้านพักอาศัยรวมเก่าในอนาคต
หนึ่งในประเด็นใหม่ที่โดดเด่นที่สุดในกฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 คือ การกำหนดอัตราความเห็นพ้องต้องกันของประชาชน หากก่อนหน้านี้เจ้าของพื้นที่ที่อยู่อาศัยต้องได้รับความเห็นพ้องต้องกัน 100% ตามกฎหมายฉบับใหม่ จะต้องมีเจ้าของบ้านอย่างน้อย 70% ของจำนวนเจ้าของบ้านทั้งหมดที่เข้าร่วมการปรึกษาหารือด้านผังเมือง และต้องเห็นพ้องต้องกันอย่างน้อย 75% จึงจะมีสิทธิ์รื้อถอนโครงการได้
นอกจากนี้ พระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2557 ยังไม่มีการกำหนดกฎเกณฑ์เฉพาะเกี่ยวกับค่าสัมประสิทธิ์ K ในการคำนวณราคาที่ดินชดเชย ราคาค่าเช่าที่อยู่อาศัยหลังการลงทุนสร้างใหม่ มูลค่าห้องชุดที่กำหนดหลังจากการแปลงพื้นที่ และมูลค่าที่อยู่อาศัยสำหรับการย้ายถิ่นฐานในกรณีที่ย้ายถิ่นฐานไปยังสถานที่อื่น
ดังนั้น ค่าสัมประสิทธิ์ K จะถูกนำไปใช้อย่างยืดหยุ่นตามท้องถิ่นต่างๆ โดยขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้งและมูลค่าของที่ดินซึ่งเป็นที่ตั้งของอาคารอพาร์ตเมนต์และบ้านพักอาศัยรวมเก่า ค่าสัมประสิทธิ์ K จะถูกคำนวณและปรับให้สูงขึ้น 1-2 เท่า
“เนื้อหาที่ถือเป็นจุดเด่นของกฎหมายฉบับใหม่ คือ การกำหนดระเบียบเกี่ยวกับแผนการ “รวบรวมอาคารชุดเก่า” โดยจะรวบรวมบ้านเดี่ยวแต่ละหลังและเพิ่มความสูงของงานก่อสร้างใหม่เพื่อสำรองพื้นที่สำหรับโครงสร้างพื้นฐานสาธารณะ (ต้นไม้, มหาวิทยาลัย, สนามเด็กเล่น ฯลฯ)”
สิ่งนี้จะช่วยให้หน่วยงานท้องถิ่นมีความเอื้ออำนวยมากขึ้น และธุรกิจต่างๆ จะมีส่วนร่วมมากขึ้นในการปรับปรุงและสร้างใหม่อพาร์ทเมนต์และบ้านพักตากอากาศเก่าๆ ประชาชนยังจะพึงพอใจด้วยเพราะไม่ต้องเปลี่ยนที่อยู่ประจำหรือย้ายไปยังพื้นที่ตั้งถิ่นฐานใหม่ที่ขาดโครงสร้างพื้นฐานและสิ่งอำนวยความสะดวกด้านบริการ...” - ผู้เชี่ยวชาญด้านการวางผังเมือง Tran Tuan Anh กล่าว
ที่น่าสังเกตคือ เนื้อหาเกี่ยวกับการปรับปรุงและก่อสร้างใหม่ห้องชุดและบ้านพักอาศัยรวมเก่าที่กำหนดไว้ในกฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 ยังส่งเสริมการกระจายอำนาจและการให้คณะกรรมการประชาชนจังหวัดมอบหมายงานเฉพาะให้กับหน่วยงานเฉพาะทางภายใต้องค์กรเพื่อจัดทำแผนการชดเชยและการย้ายถิ่นฐาน ตัดสินใจและอนุมัตินโยบายการลงทุนและนักลงทุน แผนการย้ายถิ่นฐาน การบังคับย้ายถิ่นฐาน และการรื้อถอนอาคารห้องชุด จัดเตรียมแหล่งงบประมาณการย้ายถิ่นฐาน...
นอกจากนี้ กฎหมายยังเพิ่มบทบัญญัติที่กำหนดให้เจ้าของอาคารต้องร่วมสมทบทุนเพื่อสร้างอาคารอพาร์ทเมนท์ที่สร้างขึ้นหลังปี 1994 ขึ้นใหม่ เพื่อให้เกิดความเหมาะสมและความกลมกลืนระหว่างผลประโยชน์ของเจ้าของ อาคารรัฐบาล และนักลงทุน และเพื่อให้เป็นไปตามข้อกำหนดในการปรับปรุงภูมิทัศน์เมือง
เรามีความยินดีเป็นอย่างยิ่งกับกฎระเบียบใหม่ในกฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 ที่เกี่ยวข้องกับการปรับปรุงอาคารชุดและบ้านพักอาศัยรวมเก่า กฎระเบียบเหล่านี้มีความชัดเจน ครอบคลุม และใช้งานได้จริงมากขึ้น ในขณะที่เอกสารทางกฎหมายปัจจุบันยังขาดหรือไม่สมบูรณ์ เพื่อให้เกิดความสมดุลระหว่างผลประโยชน์ของรัฐ ประชาชน และวิสาหกิจ อันจะนำไปสู่การเร่งรัดการปรับปรุงและก่อสร้างอาคารชุดและบ้านพักอาศัยรวมเก่า และสร้างพื้นที่เมืองที่กว้างขวางในอนาคตอันใกล้ เพื่อตอบสนองความต้องการด้านการบูรณาการและการพัฒนา
รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ดร.เหงียน วัน ดิญ
ที่มา: https://kinhtedothi.vn/cai-tao-xay-dung-lai-chung-cu-cu-ky-vong-tu-nhung-quy-dinh-moi.html
การแสดงความคิดเห็น (0)