โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กฎหมายฉบับนี้ได้กำหนดบทหนึ่ง (บทที่ 5) ไว้เพื่อวางระเบียบข้อบังคับโดยละเอียดเกี่ยวกับการปรับปรุงและก่อสร้างอาคารอพาร์ตเมนต์ใหม่
มีอุปสรรคมากมายในการนำไปปฏิบัติ
ตลอดระยะเวลากว่า 20 ปีที่ผ่านมา การปรับปรุงและบูรณะอาคารอพาร์ตเมนต์และที่อยู่อาศัยรวมเก่าๆ เป็นเรื่องที่หน่วยงานภาครัฐทุกระดับ ตั้งแต่ส่วนกลางจนถึงส่วนท้องถิ่น ให้ความสำคัญเป็นพิเศษ อย่างไรก็ตาม การดำเนินการจริงกลับไม่ประสบผลสำเร็จตามที่ต้องการ ครัวเรือนหลายพันครัวเรือนยังคงอาศัยอยู่ในอาคารที่ทรุดโทรมและไม่ปลอดภัย และภัยคุกคามต่อชีวิตและทรัพย์สินของผู้คนยังคงมีอยู่ตลอดเวลา
จากสถิติของ กระทรวงการก่อสร้าง ปัจจุบันมีอาคารอพาร์ตเมนต์และอาคารที่พักอาศัยรวมเก่ามากกว่า 2,500 แห่งทั่วประเทศ โดยฮานอยมีจำนวนมากที่สุดที่ 1,579 แห่ง รองลงมาคือโฮจิมินห์ซิตี้
นี่คือผลผลิตทั่วไปของยุคเศรษฐกิจแบบวางแผนจากส่วนกลาง ซึ่งสร้างขึ้นเป็นหลักระหว่างทศวรรษ 1960 ถึง 1990 ซึ่งเป็นช่วงเวลาที่เทคโนโลยีการก่อสร้างยังไม่ก้าวหน้าเท่าในปัจจุบัน ดังนั้นโครงสร้างหลักของอาคารเหล่านี้จึงเป็นผนังอิฐรับน้ำหนัก ซึ่งมีอายุการใช้งานสูงสุด 50-70 ปี
เมื่อเวลาผ่านไป อาคารหลายแห่งเสื่อมโทรมลงอย่างมากเนื่องจากการใช้งานที่ยาวนาน นอกจากนี้ ความต้องการพื้นที่อยู่อาศัยที่ขยายใหญ่ขึ้นทำให้ผู้อยู่อาศัยต่อเติมพื้นที่อยู่อาศัยโดยพลการ ซึ่งเป็นการเพิ่มภาระให้กับโครงสร้างอาคารที่ไม่ปลอดภัยอยู่แล้ว แม้จะทราบเรื่องนี้ แต่หลายครอบครัวก็ถูกบังคับให้ต้องอาศัยอยู่ที่นั่นต่อไปเนื่องจากปัญหาทางการเงิน ซึ่งเท่ากับเป็นการเสี่ยงชีวิตของตนเอง ในขณะเดียวกัน การปรับปรุงและบูรณะอาคารอพาร์ตเมนต์และอาคารที่พักอาศัยรวมเก่าเหล่านี้ก็ดำเนินไปอย่างเชื่องช้ามาก
เฉพาะใน ฮานอย แห่งเดียว จากอาคารอพาร์ตเมนต์และอาคารที่พักอาศัยรวมเก่าจำนวน 1,579 แห่ง (รวมถึงอาคาร 1,273 แห่งใน 76 โครงการ และอาคารอพาร์ตเมนต์เก่าอิสระ 306 แห่ง) มีหลายสิบแห่งอยู่ในสภาพวิกฤต
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง มีพื้นที่อันตราย 6 แห่งที่จัดอยู่ในระดับ D (ระดับอันตรายสูงสุด) ซึ่งจะต้องถูกรื้อถอนและสร้างใหม่ เช่น อาคาร C8 ในหมู่บ้านจัดสรร Giang Vo, อาคาร G6A ในหมู่บ้านจัดสรร Thanh Cong, อาคาร A ในหมู่บ้านจัดสรร Ngoc Khanh และหมู่บ้านจัดสรร กระทรวงยุติธรรม ...
อย่างไรก็ตาม ข้อมูลที่รายงานโดยกรมก่อสร้างฮานอยระบุว่า การปรับปรุงและบูรณะอาคารอพาร์ตเมนต์เก่ามีความคืบหน้าเพียง 1.14% ของแผนงาน ณ สิ้นปี 2023 โดยมีพื้นที่ 19 แห่งที่อยู่ระหว่างการปรับปรุงและบูรณะ
ที่น่าสังเกตคือ แม้ว่าทางเทศบาลจะอนุมัติการคัดเลือกนักลงทุนสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยหลายโครงการ เช่น โครงการบ้านจัดสรร Nghia Do A & B (เขต Cau Giay); โครงการอพาร์ตเมนต์ Nguyen Cong Tru (เขต Hai Ba Trung); โครงการอพาร์ตเมนต์ X1-26 Lieu Giai (เขต Dong Da); โครงการอพาร์ตเมนต์ของสำนักงานขนส่งทางรถไฟ (เขต Hoang Mai); อาคารอพาร์ตเมนต์เลขที่ 148-150 Son Tay (เขต Ba Dinh); โครงการอพาร์ตเมนต์ของหอจดหมายเหตุภาพยนตร์เวียดนามที่ถนน Lieu Giai เลขที่ 22 (เขต Dong Da); อาคารอพาร์ตเมนต์เลขที่ 23 Hang Bai (เขต Hoan Kiem)... แต่โครงการเหล่านี้กลับหยุดชะงักมานานหลายปีเนื่องจากอุปสรรคที่เกี่ยวข้องกับข้อกำหนดในกฎหมายว่าด้วยการเคหะปี 2557 และพระราชกฤษฎีกาบางฉบับ
“หนึ่งในอุปสรรคสำคัญที่สุดในกรอบกฎหมายคือ พระราชกฤษฎีกา 101/2015/ND-CP (ว่าด้วยการดำเนินการตามกฎหมายว่าด้วยการเคหะ พ.ศ. 2557) ซึ่งอนุญาตให้ประชาชนและธุรกิจเจรจาเรื่องค่าชดเชย การเวนคืนที่ดิน และการจัดสรรที่อยู่อาศัยใหม่ พระราชกฤษฎีกานี้ยังไม่ได้ระบุค่าสัมประสิทธิ์ค่าชดเชย (ค่าสัมประสิทธิ์ K)... ซึ่งทำให้ทั้งสองฝ่ายไม่สามารถหาจุดร่วมกันได้ ส่งผลให้การปรับปรุงและก่อสร้างอาคารอพาร์ตเมนต์และที่อยู่อาศัยรวมเก่าไม่สามารถดำเนินการได้ตามแผนและวัตถุประสงค์” นายแมค ดินห์ มินห์ รองผู้อำนวยการกรมก่อสร้างกรุงฮานอย กล่าว
กฎระเบียบใหม่ช่วย "ขจัด" ปัญหาคอขวด
เพื่อตอบสนองต่อความท้าทายดังกล่าวข้างต้น กฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 ในขณะที่สืบทอดและต่อยอดจากแง่มุมที่ดีของกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2557 ได้แก้ไขและเพิ่มเติมบทบัญญัติที่สำคัญหลายประการเพื่อให้เหมาะสมกับสภาพการณ์ในปัจจุบัน พร้อมทั้งแก้ไขปัญหาและข้อบกพร่องต่างๆ เพื่อสร้างความก้าวหน้าในการปรับปรุงและบูรณะอาคารอพาร์ตเมนต์และที่อยู่อาศัยรวมเก่าในอนาคต
หนึ่งในคุณสมบัติใหม่ที่โดดเด่นที่สุดในกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัยปี 2023 คือข้อกำหนดเกี่ยวกับเปอร์เซ็นต์ของความยินยอมจากประชาชน ก่อนหน้านี้ จำเป็นต้องได้รับความยินยอม 100% จากเจ้าของบ้านทั้งหมดในโครงการที่อยู่อาศัย แต่ตามกฎหมายใหม่แล้ว เพียงแค่เจ้าของบ้านอย่างน้อย 70% ของจำนวนเจ้าของบ้านทั้งหมดเข้าร่วมการปรึกษาหารือด้านการวางแผน และ 75% ของเจ้าของบ้านเหล่านั้นเห็นด้วย ก็เพียงพอที่จะมีสิทธิ์ในการรื้อถอนได้แล้ว
นอกจากนี้ กฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัยปี 2014 ยังไม่มีข้อกำหนดเฉพาะเกี่ยวกับค่าสัมประสิทธิ์ K สำหรับการคำนวณราคาค่าชดเชยที่ดิน ราคาค่าเช่าที่อยู่อาศัยหลังการบูรณะ มูลค่าของอพาร์ตเมนต์ที่กำหนดหลังจากการแปลงพื้นที่ และมูลค่าของที่อยู่อาศัยสำหรับการจัดสรรใหม่ในกรณีที่มีการจัดสรรใหม่ในสถานที่อื่น
ดังนั้น ค่าสัมประสิทธิ์ K จะถูกนำไปใช้โดยหน่วยงานท้องถิ่นอย่างยืดหยุ่น โดยพิจารณาจากที่ตั้งและมูลค่าของที่ดินที่อาคารอพาร์ตเมนต์เก่าและที่อยู่อาศัยรวมตั้งอยู่ ค่าสัมประสิทธิ์ K จะถูกคำนวณและปรับให้สูงขึ้น 1-2 เท่า
"จุดเด่นของกฎหมายฉบับใหม่คือข้อกำหนดเกี่ยวกับการ 'รวมอาคารอพาร์ตเมนต์เก่า' ซึ่งระบุว่าอาคารแต่ละหลังที่เป็นอิสระจะถูกรวมเข้าด้วยกัน และความสูงของอาคารใหม่จะถูกเพิ่มขึ้นเพื่อให้มีพื้นที่สำหรับโครงสร้างพื้นฐานสาธารณะ (พื้นที่สีเขียว สวนสาธารณะ สนามเด็กเล่น...)"
"สิ่งนี้จะทำให้หน่วยงานท้องถิ่นทำงานได้ง่ายขึ้น และส่งเสริมให้ภาคธุรกิจมีส่วนร่วมอย่างแข็งขันมากขึ้นในการปรับปรุงและสร้างอาคารอพาร์ตเมนต์และที่อยู่อาศัยรวมเก่าขึ้นใหม่ นอกจากนี้ผู้อยู่อาศัยก็จะพึงพอใจเพราะพวกเขาไม่ต้องเปลี่ยนที่อยู่อาศัยที่คุ้นเคย หรือถูกย้ายไปยังพื้นที่ตั้งถิ่นฐานใหม่ที่ขาดโครงสร้างพื้นฐานและสิ่งอำนวยความสะดวก..." - นาย Tran Tuan Anh ผู้เชี่ยวชาญด้านการวางผังเมืองและปริญญาโทสาขาสถาปัตยกรรมศาสตร์กล่าว
ที่สำคัญ บทบัญญัติเกี่ยวกับการปรับปรุงและบูรณะอาคารอพาร์ตเมนต์และที่อยู่อาศัยรวมเก่าในกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 ส่งเสริมการกระจายอำนาจและการมอบอำนาจให้แก่คณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัด เพื่อมอบหมายภารกิจเฉพาะให้แก่หน่วยงานเฉพาะทางในสังกัด เช่น การจัดเตรียมแผนการชดเชยและการย้ายถิ่นฐาน การตัดสินใจและอนุมัตินโยบายการลงทุนและนักลงทุน การวางแผนการย้ายถิ่นฐาน การย้ายถิ่นฐานโดยบังคับ และการรื้อถอนอาคารอพาร์ตเมนต์ และการจัดสรรงบประมาณสำหรับการย้ายถิ่นฐาน...
นอกจากนี้ กฎหมายยังเพิ่มบทบัญญัติที่กำหนดให้เจ้าของอาคารต้องร่วมสมทบทุนในการบูรณะอาคารอพาร์ตเมนต์ที่สร้างขึ้นหลังปี 1994 เพื่อให้มั่นใจถึงความเป็นไปได้และความสมดุลของผลประโยชน์ระหว่างเจ้าของอาคาร รัฐ และนักลงทุน ซึ่งเป็นไปตามข้อกำหนดของการปรับปรุงเมือง
เราชื่นชมเป็นอย่างยิ่งต่อกฎระเบียบใหม่ในกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัยปี 2023 ที่เกี่ยวข้องกับการปรับปรุงอาคารอพาร์ตเมนต์และอาคารที่พักอาศัยรวมเก่า กฎระเบียบเหล่านี้มีความเป็นรูปธรรม ละเอียด และชัดเจนกว่ากฎหมายที่มีอยู่เดิม ทำให้เกิดความสมดุลของผลประโยชน์ระหว่างรัฐ ประชาชน และภาคธุรกิจ ซึ่งจะช่วยเร่งการปรับปรุงและสร้างใหม่อาคารอพาร์ตเมนต์และอาคารที่พักอาศัยรวมเก่า สร้างภูมิทัศน์เมืองที่ทันสมัยยิ่งขึ้นในอนาคต เพื่อตอบสนองความต้องการด้านการบูรณาการและการพัฒนา
ดร. เหงียน วัน ดินห์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม
[โฆษณา_2]
แหล่งที่มา: https://kinhtedothi.vn/cai-tao-xay-dung-lai-chung-cu-cu-ky-vong-tu-nhung-quy-dinh-moi.html
การแสดงความคิดเห็น (0)