อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นและกลยุทธ์การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่เปลี่ยนแปลงไป

เนื่องจากธนาคารหลายแห่งปรับอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านลงมาอยู่ที่ประมาณ 10-14% ต่อปี ขึ้นอยู่กับระยะเวลาการกู้ยืม และในขณะเดียวกันก็เข้มงวดเงื่อนไขการอนุมัติสินเชื่อมากขึ้น ตลาดจึงกำลังเข้าสู่ช่วงของการปรับตัวที่ชัดเจนขึ้น นักลงทุนที่ใช้เงินกู้ยืมจำนวนมากเริ่มเผชิญกับแรงกดดัน ในขณะที่เงินทุนมีแนวโน้มที่จะไหลไปยังผลิตภัณฑ์ที่มีมูลค่าการลงทุนที่แท้จริงและมีศักยภาพในการสร้างผลตอบแทนที่มั่นคง

แรงกดดันด้านอัตราดอกเบี้ย

หลังจากที่ธนาคารกลางคงนโยบายการเงินไว้เพื่อสนับสนุนการฟื้นตัว ทางเศรษฐกิจ มาระยะหนึ่ง อัตราดอกเบี้ยก็มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นอีกครั้งตั้งแต่ต้นปี 2026 พร้อมกับแรงกดดันในการควบคุมอัตราเงินเฟ้อและควบคุมสินเชื่อ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ตั้งแต่เดือนเมษายน 2026 อัตราดอกเบี้ยสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ในธนาคารพาณิชย์หลายแห่งยังคงอยู่ในระดับสูง โดยเฉพาะสินเชื่อบ้านระยะกลางและระยะยาว ซึ่งสินเชื่อหลายประเภทใช้อัตราดอกเบี้ยลอยตัวที่ 11-14% ต่อปี สร้างแรงกดดันอย่างมากต่อผู้กู้ที่ใช้ประโยชน์จากเงินกู้

ดังนั้น ธนาคารบางแห่งจึงกำหนดอัตราดอกเบี้ยสำหรับสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ดังนี้: ธนาคารเวียดคอมแบงก์คิดอัตราดอกเบี้ยประมาณ 9.6% ต่อปี สำหรับอัตราคงที่ในช่วง 6 เดือนแรก และประมาณ 10.5% ต่อปี สำหรับอัตราคงที่ในช่วง 12 เดือนแรก หลังจากช่วงเวลาพิเศษ อัตราดอกเบี้ยลอยตัวจะคำนวณจากอัตราดอกเบี้ยเงินฝากออมทรัพย์ 24 เดือน บวกส่วนต่างประมาณ 3.3% แต่ไม่ต่ำกว่า 11.1% ต่อปี ธนาคารบีไอดีวี เสนอสินเชื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ด้วยอัตราดอกเบี้ยประมาณ 9.7% ต่อปี สำหรับ 6 เดือนแรก ประมาณ 10% ต่อปี สำหรับ 12 เดือนแรก และประมาณ 13.5% ต่อปี สำหรับแพ็กเกจอัตราคงที่ระยะยาว

อัตราดอกเบี้ยสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ของธนาคารหลายแห่งยังคงถูกปรับขึ้นอย่างต่อเนื่อง ภาพ: เหงียน กวาง

ธนาคารเวียตินแบงก์ ได้ปรับอัตราดอกเบี้ยคงที่สำหรับสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์เป็นมากกว่า 12% ต่อปีในช่วง 24 เดือนแรก หลังจากนั้นจะใช้อัตราดอกเบี้ยลอยตัว แต่ไม่ต่ำกว่าประมาณ 14% ต่อปี ในทำนองเดียวกัน ธนาคารวีพีแบงก์เสนอแพ็กเกจสินเชื่อบ้านและการลงทุนอสังหาริมทรัพย์มากมายพร้อมอัตราดอกเบี้ยพิเศษประมาณ 8-10% ต่อปีในช่วงเริ่มต้น จากนั้นจะผันผวนอยู่ที่ประมาณ 12-14% ต่อปี ขึ้นอยู่กับประวัติเครดิตและระยะเวลาการกู้ยืม

ในบริบทนี้ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จึงไม่ใช่แค่การ "ซื้อแล้วรอราคาขึ้น" อีกต่อไป ต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้นได้ลดอัตรากำไรของการเก็งกำไรลงอย่างมาก ในอดีต นักลงทุนหลายรายสามารถกู้ยืมเงินจากธนาคารได้ถึง 60-70% ของมูลค่าทรัพย์สินเพื่อการซื้อขายระยะสั้น แต่ปัจจุบันกลยุทธ์นี้มีความเสี่ยงมากขึ้น แม้เพียงไม่กี่เดือนที่สภาพคล่องในตลาดซบเซา ก็อาจทำให้ต้องจ่ายดอกเบี้ยจำนวนมาก ส่งผลให้เงินทุนลดลง นักลงทุนหลายรายที่หวังผลตอบแทนสูงจากการบูมของที่ดินในเขตชานเมือง กำลังเผชิญกับภาวะเงินทุนชะงักงันเป็นเวลานานเนื่องจากปริมาณการซื้อขายลดลง

การเปลี่ยนแปลงที่เห็นได้ชัดอย่างหนึ่งคือ ความเชื่อมั่นในการลงทุนกำลังเปลี่ยนจากการเน้นการเติบโตอย่างรวดเร็วไปเป็นการให้ความสำคัญกับความปลอดภัยของกระแสเงินสด แทนที่จะมองหาที่ดินในพื้นที่ที่ขาดโครงสร้างพื้นฐานที่ชัดเจน นักลงทุนจำนวนมากเริ่มสนใจผลิตภัณฑ์ที่สามารถนำไปใช้ประโยชน์ได้ทันที เช่น อพาร์ตเมนต์ให้เช่า อาคารพาณิชย์ในเขตเมืองที่มีประชากรหนาแน่น หรืออสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรมที่เชื่อมโยงกับความต้องการในการผลิตจริง

ในขณะเดียวกัน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก็กำลังปรับเปลี่ยนกลยุทธ์เช่นกัน ก่อนหน้านี้ ธุรกิจจำนวนมากขยายการถือครองที่ดินอย่างรวดเร็ว พัฒนาโครงการขนาดใหญ่ และพึ่งพาเงินกู้ยืมเป็นอย่างมาก อย่างไรก็ตาม ด้วยอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นและการควบคุมสินเชื่อที่เข้มงวด แรงกดดันทางการเงินจึงเริ่มปรากฏขึ้น แทนที่จะกระจายการพัฒนาไปในหลายพื้นที่ นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายรายจึงหันมามุ่งเน้นไปที่กลุ่มที่มีสภาพคล่องที่ดี มีความต้องการที่แท้จริง และมีความสามารถในการดูดซับที่มั่นคง

แนวโน้มนี้เห็นได้ชัดเจนเป็นพิเศษในกลุ่มธุรกิจที่พัฒนาที่อยู่อาศัยราคาประหยัด ที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม หรือโครงการที่มีศักยภาพในการดำเนินงานระยะยาว เนื่องจากปัจจุบันรัฐบาลมีโครงการสินเชื่อพิเศษสำหรับที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม โดยมีอัตราดอกเบี้ยต่ำกว่าอัตราเฉลี่ยในตลาดทั่วไปอย่างมาก โดยบางโครงการมีอัตราดอกเบี้ยอยู่ที่ประมาณ 4.6-5.4% ต่อปี

ผู้เชี่ยวชาญเชื่อว่าตลาดปัจจุบันกำลังเข้าสู่ช่วง "การชำระล้าง" และผู้ที่มีความแข็งแกร่งทางการเงิน การบริหารความเสี่ยงที่ดี และการพัฒนาโครงการบนพื้นฐานของความต้องการที่แท้จริง จะได้เปรียบมากกว่า ในทางกลับกัน ธุรกิจที่พึ่งพาเงินกู้ยืมมากเกินไป หรือดำเนินโครงการที่ไม่มีประสิทธิภาพ อาจเผชิญกับแรงกดดันอย่างมากในการปรับโครงสร้าง

โอกาสสำหรับนักลงทุนระยะยาว

ดร. ตรัน ซวน ลวง รองผู้อำนวยการสถาบันวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า เมื่ออัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น นักลงทุนก็จะเริ่มเปลี่ยนมุมมองต่อมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เช่นกัน ก่อนหน้านี้ ปัจจัยที่ถูกกล่าวถึงบ่อยที่สุดคือส่วนต่างราคาที่เพิ่มขึ้น แต่ปัจจุบัน ประสิทธิภาพการใช้ประโยชน์ที่แท้จริง ความสามารถในการสร้างรายได้ และศักยภาพในการดำเนินงานในระยะยาว กำลังกลายเป็นเกณฑ์ที่สำคัญมากขึ้น อย่างไรก็ตาม แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นจะสร้างแรงกดดันในระยะสั้น แต่ก็มีส่วนช่วยให้ตลาดพัฒนาไปในทิศทางที่ดีขึ้น เมื่อกระแสเงินทุนเก็งกำไรลดลง ตลาดก็จะมีโอกาสกลับคืนสู่มูลค่าและความต้องการที่แท้จริง

“แม้จะเผชิญกับความท้าทายมากมายในตลาด อสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นสินทรัพย์ระยะยาวที่สำคัญ โดยเฉพาะในเมืองใหญ่ที่มีอัตราการขยายตัวของเมืองสูง ปัญหาอยู่ที่ว่านักลงทุนจำเป็นต้องเปลี่ยนความคิด แทนที่จะแสวงหากำไรอย่างรวดเร็วภายในไม่กี่เดือน กลยุทธ์ที่เหมาะสมกว่าในขณะนี้คือการเลือกสินทรัพย์ที่ทนทานต่อความผันผวนทางเศรษฐกิจ สร้างกระแสเงินสดที่มั่นคง และมีศักยภาพในการเพิ่มมูลค่าตามโครงสร้างพื้นฐาน ประชากร และความต้องการใช้งานจริง” ดร. ตรัน ซวน ลวง วิเคราะห์

ผู้เชี่ยวชาญเชื่อว่าถึงแม้ว่าอัตราดอกเบี้ยจะสูงขึ้น แต่ก็ยังมีโอกาสมากมายสำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ระยะยาวที่มีฐานะทางการเงินแข็งแกร่ง ภาพ: โดอัน ทันห์

นอกจากนี้ ดร. ตรัน ซวน ลวง ยังเชื่อว่า ในบริบทของอัตราดอกเบี้ยสูงและตลาดที่กำลังเข้าสู่ช่วงการปรับฐานอย่างแข็งแกร่ง นักลงทุนจำเป็นต้องเปลี่ยนความคิดจากการ "เก็งกำไรตามกระแส" ไปสู่การลงทุนบนพื้นฐานของมูลค่าที่แท้จริงและความสามารถในการสร้างกระแสเงินสดที่มั่นคง พร้อมทั้งต้องพิจารณาแรงกดดันทางการเงินในระยะยาวอย่างรอบคอบด้วย

นักลงทุนควรให้ความสำคัญกับอสังหาริมทรัพย์ที่ตอบสนองความต้องการด้านที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริง มีเอกสารทางกฎหมายครบถ้วน มีโครงสร้างพื้นฐานที่ชัดเจน และมีศักยภาพในการพัฒนาในทันที เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์เหล่านี้ถือเป็นสินทรัพย์ที่มีความยืดหยุ่นมากกว่าในตลาดที่มีความแตกต่างกันสูง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง นี่เป็นช่วงเวลาที่เหมาะสมในการปรับโครงสร้างพอร์ตการลงทุน โดยให้ความสำคัญกับกลยุทธ์ระยะยาวมากกว่าการเก็งกำไรระยะสั้น อสังหาริมทรัพย์ที่ตอบสนองความต้องการด้านที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริง ตั้งอยู่ในพื้นที่ที่มีโครงสร้างพื้นฐานที่ครบวงจร หรือมีศักยภาพทางการค้าที่มั่นคง มีแนวโน้มที่จะรักษามูลค่าได้ดีกว่าในวัฏจักรตลาดใหม่

ดร. ตรัน ซวน ลวง ให้ความเห็นว่า "ช่วงปี 2026-2027 จะเป็นช่วงเวลาที่ตลาดเปลี่ยนจากภาวะเติบโตอย่างรวดเร็วไปสู่การพัฒนาที่เน้นการเลือกสรรมากขึ้น โดยเงินทุนจะมุ่งเน้นไปที่ผลิตภัณฑ์ที่มีคุณค่าในการใช้งานจริง แทนที่จะไล่ตามความคาดหวังเรื่องราคาที่เพิ่มขึ้นในระยะสั้น"

ที่มา: https://hanoimoi.vn/lai-suat-leo-cao-va-cach-dau-tu-bat-dong-san-thay-doi-936065.html