นางสาวฟาม ถิ เมียน รองผู้อำนวยการสถาบันวิจัยและประเมินตลาดอสังหาริมทรัพย์แห่งเวียดนาม (VARS IRE) เชื่อว่า การระบุว่าที่อยู่อาศัยให้เช่าเป็นเสาหลักสำคัญ จะมีส่วนช่วยในการสร้างตลาดที่มีความเป็นมืออาชีพ เป็นระบบ ปลอดภัย และมั่นคงมากขึ้นในระยะยาว
ในเวลานั้น แนวคิดเรื่อง "การตั้งรกรากและสร้างอาชีพ" ก็จะขยายวงกว้างออกไปเช่นกัน เพราะผู้คนไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของบ้าน แต่ยังสามารถดำรงชีวิตอย่างสะดวกสบายได้ด้วยการเช่าที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพ
นางสาวเมี่ยนกล่าวว่า ตลาดเช่าที่ได้รับการพัฒนาอย่างมืออาชีพยังสร้างการแข่งขันโดยตรงกับอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย ซึ่งมีส่วนช่วยในการควบคุมตลาดและบังคับให้ราคาบ้านปรับตัวเข้าสู่ระดับที่เหมาะสมยิ่งขึ้น
 |
การพัฒนาที่อยู่อาศัยให้เช่าจะส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ลดลงหรือไม่? |
นอกจากนี้ ด้วยการพัฒนาโครงการแบบบูรณาการที่มีจำนวนยูนิตมากพอ ตลาดจะค่อยๆ สร้างระดับราคาค่าเช่าที่เหมาะสม โดยมีเป้าหมายเพื่อช่วยให้ผู้คนสามารถเช่าที่อยู่อาศัยได้ในราคาที่เอื้อมถึง พร้อมทั้งยังคงรับประกันสิ่งอำนวยความสะดวกและข้อกำหนดด้านความปลอดภัยอย่างครบถ้วน
นายเหงียน กว็อก คานห์ รองประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า หาก รัฐบาล เปลี่ยนจุดสนใจไปที่มุมมองที่ว่า "บ้านมีไว้เพื่ออยู่อาศัย ไม่ใช่เพื่อการสะสมสินทรัพย์เก็งกำไร" และ "เน้นการพัฒนาที่อยู่อาศัยให้เช่าเป็นหลัก" ในอนาคต นี่จะเป็นการปรับโครงสร้างครั้งใหญ่ ซึ่งอาจกำหนดทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามในอีก 10-20 ปีข้างหน้า
"ในความเห็นของผม ตลาดจะไม่ตกต่ำไปพร้อมกันทั้งหมด แต่จะมีความแตกต่างกันอย่างมาก หากรัฐให้ความสำคัญกับที่อยู่อาศัยให้เช่า พัฒนาที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม และจำกัดสินเชื่อเก็งกำไร เงินทุนเพื่อการลงทุนจะเปลี่ยนจากรูปแบบเดิมที่ "ซื้อที่ดิน - รอราคาขึ้น - ขายเพื่อทำกำไร" ไปสู่รูปแบบใหม่ที่ "ลงทุนเพื่อสร้างกระแสเงินสด - ให้เช่า - ดำเนินการระยะยาว"
นายคานห์เน้นย้ำว่า "นี่คือแบบจำลองที่สิงคโปร์ ญี่ปุ่น เกาหลีใต้ เยอรมนี และจีน นำไปใช้ในขั้นตอนต่างๆ ของการพัฒนาเมือง"
เขาเชื่อว่าข้อบกพร่องที่กล่าวมาข้างต้นจะค่อยๆ ได้รับการแก้ไข และตลาดที่อยู่อาศัยในอนาคตจะตอบสนองความต้องการที่แท้จริงเป็นหลัก โดยไม่เปิดโอกาสให้กับการเก็งกำไรหรือการซื้อขายระยะสั้น
เขากล่าวว่า ที่ดินเก็งกำไรจะได้รับผลกระทบมากที่สุด เพราะในอดีต ราคาที่ดินมักเพิ่มขึ้นตามความคาดหวัง ไม่ใช่จากกระแสเงินสดที่แท้จริง หลายพื้นที่ขาดผู้อยู่อาศัยจริง และพึ่งพาการกู้ยืมเงินเป็นอย่างมาก
พื้นที่ที่มีความเสี่ยงต่อการปรับราคา ได้แก่ ราคาที่ดินในเขตชานเมืองที่พุ่งสูงขึ้นเนื่องจากข่าวลือ พื้นที่ในเมืองที่ถูกทิ้งร้าง ที่ดินแบ่งแยกแปลงที่อยู่ห่างไกลจากใจกลางเมือง และโครงการที่ขาดโครงสร้างพื้นฐานและผู้อยู่อาศัยจริง นอกจากนี้ อพาร์ตเมนต์หรูที่มีราคาสูงเกินไป ผลตอบแทนจากการเช่าต่ำ และอพาร์ตเมนต์ที่ซื้อมาเพื่อการรักษามูลค่าทรัพย์สินเป็นหลัก ก็จะเผชิญกับแรงกดดันในการปรับราคาเช่นกัน
เขายกตัวอย่างอพาร์ตเมนต์ที่มีมูลค่า 15-30 พันล้านดอง แต่มีผลตอบแทนจากการให้เช่าเพียงประมาณ 2-3% ต่อปี การลงทุนนั้นจึงไม่น่าสนใจอีกต่อไป ในทำนองเดียวกัน อาคารพาณิชย์หลายแห่งในปัจจุบันมีราคาสูงมาก แต่ขาดกิจกรรมทางธุรกิจที่แท้จริง ส่วนใหญ่ซื้อเพื่อเก็งกำไร หากมีการเก็บภาษีจากทรัพย์สินที่ว่างเปล่า ราคาของมันก็จะปรับตัวลดลงเช่นกัน
ในทางกลับกัน ที่อยู่อาศัยให้เช่ารอบเขตอุตสาหกรรมมีแนวโน้มที่จะเป็นส่วนที่มีการเติบโตเร็วที่สุดในอีก 10 ปีข้างหน้า เนื่องจากผลกระทบจาก: การเติบโตอย่างต่อเนื่องของการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ความต้องการแรงงานที่มีทักษะสูงที่เพิ่มขึ้น การขาดแคลนที่อยู่อาศัยสำหรับคนงานและผู้เชี่ยวชาญ และการพัฒนาเมืองอุตสาหกรรมอย่างรวดเร็ว
ดังนั้น รูปแบบที่อยู่อาศัยที่จะได้รับประโยชน์ ได้แก่ อพาร์ตเมนต์สำหรับคนงาน หอพักคนงาน อพาร์ตเมนต์สำหรับผู้เชี่ยวชาญ อพาร์ตเมนต์พร้อมบริการ พื้นที่อยู่อาศัยร่วมกัน และเมืองอุตสาหกรรมแบบบูรณาการ โดยพื้นที่ที่จะได้รับประโยชน์มากที่สุด ได้แก่ ฮุงเยน บักนิญ ไฮฟอง ไทยเหงียน วิงห์ฟุก บิ่ญเดือง ด่งนาย และลองอัน
 |
โครงการที่อยู่อาศัยเพื่อผู้มีรายได้น้อยได้เริ่มดำเนินการแล้วในนครโฮจิมินห์ คุณอาจสนใจ  ราคาทองคำในตลาดโลกพุ่งสูงขึ้นราคาทองคำปรับตัวสูงขึ้นมากกว่า 2% แตะระดับ 4,100 ดอลลาร์ต่อออนซ์ เนื่องจากกิจกรรมการผลิตในสหรัฐฯ ชะลอตัวลง และตลาดได้ประเมินแนวโน้มนโยบายของธนาคารกลางสหรัฐฯ อีกครั้ง  ราคาสินเงินวันนี้ 2 กรกฎาคม 2569: ยังคงมีแนวโน้มสูงขึ้นราคาสินเงินในวันนี้ (2 กรกฎาคม 2569) ยังคงมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องทั้งในตลาดโลกและตลาดภายในประเทศ  ราคาน้ำมันเชื้อเพลิงวันนี้ (2 กรกฎาคม): น้ำมัน WTI ต่ำกว่า 70 ดอลลาร์ต่อบาร์เรลราคาน้ำมันยังคงลดลงต่อเนื่องในวันนี้ 2 กรกฎาคม เนื่องจากตลาดคาดการณ์ว่าการเจรจาระหว่างสหรัฐฯ และอิหร่านจะช่วยบรรเทาปัญหาการหยุดชะงักของอุปทาน ขณะที่คาดการณ์ว่ากลุ่ม OPEC+ จะยังคงเพิ่มกำลังการผลิตต่อไป |
นอกจากนี้ อพาร์ตเมนต์ราคาไม่แพง ขนาดเล็ก ราคาสมเหตุสมผล และอยู่ใกล้ระบบขนส่งสาธารณะ เขตอุตสาหกรรม และแหล่งงาน จะมีความต้องการเพิ่มขึ้นอย่างมากในอนาคตอันใกล้นี้
นายเหงียน กวาง ฮุย ซีอีโอ คณะการเงินและการธนาคาร มหาวิทยาลัยเหงียนไตร เห็นด้วยกับมุมมองนี้ โดยเชื่อว่าผลดีของตลาดที่อยู่อาศัยให้เช่าคือ ช่วยจำกัดการเพิ่มขึ้นของราคาจากการเก็งกำไร ทำให้ระดับราคาสะท้อนมูลค่าการใช้งานจริงได้แม่นยำยิ่งขึ้น แทนที่จะเป็นวัฏจักรของการเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วตามด้วยการปรับตัวลงอย่างฉับพลัน ตลาดมีแนวโน้มที่จะเติบโตอย่างมีเสถียรภาพและยั่งยืนมากขึ้น
นอกจากนี้ นายฮุยยังแย้งว่าผลกระทบที่สำคัญที่สุดต่อตลาดที่อยู่อาศัยให้เช่านั้นไม่ใช่การลดลงของราคาอสังหาริมทรัพย์ แต่เป็นการเปลี่ยนแปลงในกลไกการเพิ่มขึ้นของราคาในตลาดต่างหาก
 |
ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่า การพัฒนาที่อยู่อาศัยให้เช่าไม่ได้มีจุดประสงค์เพื่อลดราคาอสังหาริมทรัพย์ แต่เพื่อช่วยให้ตลาดทำงานได้อย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น (ภาพประกอบ) |
ตลอดหลายปีที่ผ่านมา ความต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่มาจากความต้องการสะสมทรัพย์สินและความคาดหวังว่าราคาจะเพิ่มขึ้นในอนาคต เมื่อตลาดบ้านเช่ามีความเป็นมืออาชีพมากขึ้น ผู้คนจึงมีตัวเลือกที่อยู่อาศัยมากขึ้นโดยไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของบ้านในทันที
สิ่งนี้ช่วยลดแรงกดดันในการซื้อบ้านโดยไม่คำนึงถึงต้นทุน โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับคนหนุ่มสาว แรงงานข้ามชาติ และครอบครัวที่อยู่ในช่วงเก็บออม
อย่างไรก็ตาม นี่ไม่ได้หมายความว่าราคาอสังหาริมทรัพย์จะลดลงอย่างรวดเร็ว ในระยะยาว ราคาอสังหาริมทรัพย์จะยังคงถูกกำหนดโดยปัจจัยพื้นฐาน เช่น การเติบโต ทางเศรษฐกิจ อัตราการขยายตัวของเมือง รายได้ของประชาชน โครงสร้างพื้นฐาน และปริมาณที่ดิน
นายฮุยเน้นย้ำว่า "กล่าวอีกนัยหนึ่ง การพัฒนาที่อยู่อาศัยให้เช่าไม่ได้มีเป้าหมายเพื่อลดราคาอสังหาริมทรัพย์ แต่เพื่อช่วยให้ตลาดทำงานได้อย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้นและลดความผันผวนที่ผิดปกติ"
เราต้องแก้ปัญหาเรื่องเงินทุน
ดร.เลอ ซวน เหงีย สมาชิกสภาที่ปรึกษานโยบายการเงินและการคลังแห่งชาติ กล่าวว่า การเช่าที่อยู่อาศัยในเวียดนามเป็นประเด็นที่ค่อนข้างใหม่ แต่ในระดับโลก รูปแบบนี้มีการพัฒนามาหลายร้อยปีแล้ว โดยเฉพาะในเมืองใหญ่หลายแห่งในยุโรปและประเทศที่พัฒนาแล้ว
 |
ในการพัฒนาที่อยู่อาศัยให้เช่า จำเป็นต้องขจัดอุปสรรคหลายประการ (ภาพประกอบ: มินห์ ดึ๊ก) |
อย่างไรก็ตาม ตามที่เขากล่าว การพัฒนาที่อยู่อาศัยประเภทนี้ยังคงเผชิญกับอุปสรรคมากมาย ซึ่งอุปสรรคที่ใหญ่ที่สุดในปัจจุบันคือปัญหาเรื่องเงินทุน ที่อยู่อาศัยให้เช่าต้องการเงินทุนระยะยาว ในขณะที่ธนาคารพาณิชย์ส่วนใหญ่ระดมเงินทุนระยะสั้นและระยะกลาง ทำให้ยากที่จะตอบสนองความต้องการ ปัจจุบันหลายประเทศทั่วโลกใช้ทรัพยากรของรัฐบาลในการพัฒนาที่อยู่อาศัยให้เช่า
หากเวียดนามต้องการสร้างฐานที่อยู่อาศัยให้เช่าภายใน 10 ปีข้างหน้า ซึ่งหมายความว่าสามารถตอบสนองความต้องการด้านที่อยู่อาศัยได้ เวียดนามจำเป็นต้องใช้การลงทุนจากภาครัฐและเงินทุนจากรัฐบาล แทนที่จะพึ่งพาแพ็กเกจสินเชื่อพิเศษมากเกินไป
ดังนั้น การจัดหาเงินทุนสำหรับที่อยู่อาศัยให้เช่าจึงจำเป็นต้องมาจากเงินทุนของภาครัฐและพันธบัตรของรัฐบาล เนื่องจากมีเพียงพันธบัตรของรัฐบาลเท่านั้นที่มีศักยภาพในการระดมทุนระยะยาวประมาณ 20 ปี ด้วยอัตราดอกเบี้ย 3-4%
ศาสตราจารย์โฮอัง วัน เกือง สมาชิกสภาแห่งชาติชุดที่ 15 รองประธานสภาศาสตราจารย์แห่งรัฐ และรองประธานสมาคมเศรษฐศาสตร์เวียดนาม เสนอให้จัดตั้งกองทุนรวมเพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และเครื่องมือระดมทุนระยะยาว ซึ่งจะช่วยให้ประชาชนสามารถร่วมลงทุนได้ด้วยเงินทุนจำนวนน้อย แทนที่จะต้องเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
ตัวอย่างเช่น ผู้ที่มีเงินหลายร้อยล้านดองก็ยังสามารถลงทุนในกองทุนที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าได้ พวกเขาสามารถได้รับประโยชน์จากรายได้ค่าเช่าและสร้างเงินทุนเพิ่มเติมเพื่อการพัฒนาตลาด นี่คือหัวใจสำคัญของตลาดการเงินอสังหาริมทรัพย์สมัยใหม่
อย่างไรก็ตาม เพื่อให้บรรลุเป้าหมายนี้ จำเป็นต้องมีกรอบกฎหมายที่ครอบคลุม ปัจจุบัน เราได้เริ่มดำเนินการขั้นต้นในการพัฒนาผลิตภัณฑ์การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์แบบแบ่งย่อยแล้ว แต่ระบบกฎหมายยังไม่สมบูรณ์
ที่มา: https://znews.vn/lam-nha-cho-thue-gia-nha-co-giam-post1659577.html
![[ภาพ] การประชุมระดับชาติสรุปผลการดำเนินงานหนึ่งปีของแบบจำลององค์กรโดยรวมของระบบการเมือง ซึ่งเป็นแบบจำลองรัฐบาลสามระดับ](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2026/07/01/1782882811691_ndo_br_1-jpg.webp)
