โครงการ Lancaster Legacy ที่ 230 Nguyen Trai (เขต 1 นครโฮจิมินห์) ยังไม่เสร็จสิ้นกระบวนการประเมินราคา แม้ว่าบริษัทต้องการชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินก็ตาม - ภาพ: QUANG DINH
นายเหงียน กว๊อก เฮียป ประธาน GP.Invest และประธานสมาคมผู้รับเหมางานก่อสร้างเวียดนาม กล่าวกับ Tuoi Tre ว่าค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเพิ่มเติมนี้ แท้จริงแล้วคือ “ดอกเบี้ย” ของการชำระเงินล่าช้า และการใช้ดอกเบี้ยในอัตรานี้ไม่สมเหตุสมผล ทำให้ธุรกิจประสบปัญหา แม้แต่ธุรกิจบางแห่งก็เกือบล้มละลาย เพราะต้องจ่ายเงินจำนวนมากถึงหลายพันล้านดอง ทั้งๆ ที่ธุรกิจเหล่านั้นไม่มีความผิดก็ตาม
ค่าที่ดินเพิ่มเติมเป็นการเก็บที่ไม่สมเหตุสมผลใช่หรือไม่?
นายเหงียน ก๊วก เฮียป
* ในร่างแก้ไขพระราชกฤษฎีกา 103 เรื่อง การควบคุมค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน กระทรวงการคลัง ต้องการให้คงอัตราการจัดเก็บเพิ่มเติมที่ 5.4% ต่อปีสำหรับค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่ค้างชำระ เหตุใดจึงคัดค้าน?
- ในการประชุมกับผู้นำ รัฐบาล และธุรกิจอสังหาริมทรัพย์บางแห่งเมื่อไม่นานนี้ ฉันเป็นคนแรกที่หยิบยกประเด็นนี้ขึ้นมาว่าเป็นเรื่องไม่สมเหตุสมผลเลยที่ธุรกิจจะต้องจ่ายค่าธรรมเนียมที่ดินเพิ่มเติม 5.4% ต่อปี
ค่าธรรมเนียมเพิ่มเติมนี้ควรใช้เฉพาะกรณีที่บริษัทมีความผิดจนทำให้ชำระเงินล่าช้าภายหลังจากรัฐคำนวณค่าธรรมเนียมที่ดินแล้ว หรือในกรณีที่บริษัทชำระเงินล่าช้าโดยเจตนา และได้รับประโยชน์จากกระบวนการชำระเงินที่ล่าช้านี้
อย่างไรก็ตาม เมื่ออ่านร่างแก้ไขพระราชกฤษฎีกา 103 ที่กระทรวงการคลังขอความเห็นอีกครั้ง พบว่ายังไม่รับฟังความเห็นจากภาคธุรกิจ และยังคงเสนอให้คงอัตราภาษีที่ดินเพิ่มไว้ที่ 5.4% ต่อปี โดยยังคงระบุว่าเป็นเงินงบประมาณ ดังนั้น หากชำระล่าช้า ก็ยังต้องจ่ายเงินเพิ่ม
ผมไม่เห็นด้วยอย่างยิ่ง หากนโยบายนี้ไม่เปลี่ยนแปลงและยังคงใช้ต่อไป ธุรกิจต่างๆ จะต้องเผชิญกับความเครียดอย่างมาก สำหรับธุรกิจที่ยังไม่ได้ชำระค่าธรรมเนียมที่ดินและค้างชำระเป็นเวลานานหลายปี ค่าธรรมเนียมที่ดินเพิ่มเติมที่ต้องจ่ายจะสูงถึงหลายร้อยหรือแม้แต่หลายพันล้านดอง นับเป็นภาระหนักสำหรับธุรกิจ แม้แต่บางธุรกิจยังประสบปัญหาในการหาจุดสมดุลและต้องล้มละลาย
* เพราะเหตุใดคุณจึงคิดว่านี่เป็นข้อกล่าวหาที่ไม่สมเหตุสมผล?
- นี่คือรายได้เพิ่มเติม ซึ่งโดยพื้นฐานแล้วคือดอกเบี้ยจากจำนวนเงินที่ยังไม่ได้ชำระในช่วงที่รัฐยังไม่ชำระภาระผูกพันทางการเงินให้เสร็จสิ้น สมมติว่ารัฐได้คำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเสร็จเรียบร้อยแล้ว บริษัทมีความผิดที่ไม่ชำระ หรือในระหว่างที่ชำระเงินล่าช้า บริษัทได้รับประโยชน์จากบางสิ่งบางอย่าง ดังนั้น บริษัทจะต้องเรียกเก็บรายได้เพิ่มเติมเนื่องจากสร้างกำไรจากการชำระเงินล่าช้านี้
อย่างไรก็ตามตามกฎหมายใหม่ หากการชำระค่าที่ดินยังไม่เสร็จสิ้น ผู้ประกอบการจะไม่มีสิทธิ์เปิดโครงการเพื่อขายให้กับลูกค้า ผู้ประกอบการไม่สามารถระดมทุนได้และจะไม่ได้รับประโยชน์ใดๆ เลย
มีคนเห็นว่าอัตราภาษีควรอยู่ที่ 4% ซึ่งผมขอพูดตรงๆ ว่าอัตราภาษีนี้ไม่สมเหตุสมผล เพราะถ้าธุรกิจไม่ได้รับประโยชน์ อัตราภาษี 4% หรือ 5.4% ก็ถือว่าไม่สมเหตุสมผลเช่นกัน ผมหวังว่าหน่วยงานร่างภาษีจะมองเห็นปัญหาที่แท้จริงเพื่อนำไปแบ่งปันกับธุรกิจ
“กลืนยาขม” และจ่ายเงินเพิ่มเป็นหมื่นล้านดอง
โครงการ Lakeview City ของ Novaland (HCMC) ยังไม่ "สรุป" ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่จะต้องจ่ายหลังจากผ่านไปหลายปี ทำให้ประชาชนไม่ได้รับสมุดสีชมพู - ภาพ: NGOC HIEN
* ธุรกิจของคุณต้องจ่ายเงินเพิ่มเติมส่วนนี้ด้วยหรือไม่?
- ใช่ โครงการของเราในฟู้โถ่มีการตัดสินใจจัดสรรที่ดินในเดือนพฤษภาคม 2024 แต่มีการประเมินมูลค่าอย่างเป็นทางการเพียงปีเดียวหลังจากนั้น แม้ว่าเราจะเร่งเร้าอยู่ตลอดเวลาก็ตาม ตามกฎระเบียบ ธุรกิจจะต้องจ่ายค่าธรรมเนียมที่ดินเพิ่มเติม 5.4% ต่อปีของค่าธรรมเนียมที่ดินทั้งหมดที่ต้องจ่าย ซึ่งหมายความว่าจะต้องจ่ายเพิ่มอีก 27,000 ล้านดอง นอกเหนือจากค่าธรรมเนียมที่ดินเกือบ 500,000 ล้านดอง
แม้ว่าเราจะพบว่ามันไม่สมเหตุสมผลอย่างยิ่ง แต่เราก็ยังต้องปฏิบัติตาม มิฉะนั้น เราจะไม่สามารถเปิดการขายและรับหนังสือปกแดงได้ ในกรณีของเรา เราเรียกร้องหลายครั้งและพร้อมที่จะจ่ายค่าธรรมเนียมที่ดิน แต่เป็นเพราะหน่วยงานของรัฐและหน่วยที่ปรึกษาไม่ได้ "สรุป" ราคาที่ดิน ไม่ใช่เพราะบริษัทไม่จ่าย เรายังขาดทุนด้วยซ้ำเพราะกระบวนการเปิดการขายของโครงการล่าช้าไปหนึ่งปีเต็ม
ระหว่างการหารือ หน่วยงานในพื้นที่ยังพบว่าการเก็บค่าธรรมเนียมที่ดินเพิ่มเติมนั้นไม่สมเหตุสมผล แต่พวกเขาไม่สามารถแสดงความเห็นที่ขัดต่อเอกสารทางกฎหมาย เช่น พระราชกฤษฎีกา 103 ได้
“อัตราดอกเบี้ย” 5.4% นั้นไร้เหตุผล เราไม่พอใจมากแต่ก็ยังต้องจ่ายเงินจำนวนดังกล่าว หวังว่าเมื่อพระราชกฤษฎีกา 103 ได้รับการแก้ไข กฎระเบียบที่กำหนดให้ต้องจ่ายเงินเพิ่มนี้จะถูกยกเลิก หวังว่าจำนวนเงินที่เราจ่ายไปจะถูกหักกลบหรือคืนให้กับบริษัท
นายเหงียน ก๊วก เฮียป
ธุรกิจ “ติดขัด” ในเรื่องราคา
* กระทรวงการคลัง มองว่า อัตราการจัดเก็บเพิ่ม 5.4%/ปี ได้คำนึงถึงปัจจัย “การแบ่งปันความรับผิดชอบ” เข้ามาด้วย โดยอัตราการจัดเก็บดังกล่าวจะเท่ากับ 50% ของค่าใช้ที่ดินล่าช้าใช่หรือไม่
- บริษัทอยู่นอกกระบวนการประเมินมูลค่าโดยสิ้นเชิง หากบริษัทเป็นผู้รับผิดชอบในการหารือหรือส่งเอกสารล่าช้า การแบ่งปันความรับผิดชอบก็ถือว่าสมเหตุสมผล และบริษัทจะตกลงทันที ในกรณีนี้ บริษัทไม่มีความผิด
สภาที่ปรึกษาและประเมินราคาจะจัดตั้งขึ้นโดยหน่วยงานของรัฐและกำหนดราคา ผู้ซื้อต้องยอมรับโดยไม่ต้องหารือ เราได้เสนอให้แก้ไขพระราชกฤษฎีกา 71 เพื่อให้นักลงทุนสามารถเข้าร่วม นำเสนอ และแสดงความคิดเห็นได้
เราอยากจ่ายค่าที่ดินให้เร็วที่สุดเพื่อจะได้มีสินค้าไว้ขายและมีเงินสดกลับมา แต่ทำไม่ได้ สถานการณ์นี้ทำให้เกิดความแออัดทั้งงบประมาณและธุรกิจ ส่งผลให้ทรัพย์สินที่ดินสูญเปล่า
มติที่ 68 ได้กำหนดข้อกำหนดในการเปลี่ยนทัศนคติจาก “การบริหารจัดการองค์กร” ไปเป็น “การบริการองค์กร” ทัศนคติดังกล่าวถือเป็นแนวคิดใหม่ที่เหมาะสมในการขจัดปัญหาและส่งเสริมการพัฒนาเศรษฐกิจภาคเอกชน เพื่อให้เป็นเช่นนั้น ผู้กำหนดนโยบายจะต้องมองตนเองในฐานะองค์กรเพื่อจัดทำเอกสารและขั้นตอนที่เหมาะสมและมีประสิทธิภาพ
รองประธานบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีโครงการในนครโฮจิมินห์:
อาจเป็นการระบายความเหนื่อยให้กับธุรกิจ
ผมไม่เห็นด้วยกับการที่รัฐคิดดอกเบี้ยเพิ่ม 5.4% ต่อปีจากราคาที่ดินที่ยังไม่ได้ชำระทั้งหมด เพราะรัฐยังไม่ได้อนุมัติราคา แล้วจะหาเงินจากไหนมาจ่าย? และค่าปรับมหาศาลเช่นนี้จะทำให้ธุรกิจหมดแรง โดยเฉพาะโครงการใหญ่ๆ ที่ไม่มีการประเมินค่าเป็นเวลานาน
ตัวอย่างเช่น โครงการของเราในเขต 1 นครโฮจิมินห์ได้เสร็จสมบูรณ์แล้วแต่การคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินยังไม่เสร็จสมบูรณ์ ในเดือนกุมภาพันธ์ 2020 หน่วยงานประเมินราคาที่ได้รับการแต่งตั้งโดยกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมคำนวณค่าธรรมเนียมที่ดินที่จะต้องจ่ายเป็นเงิน 1,519 พันล้านดอง แต่เมืองไม่ได้อนุมัติราคานี้ ในครั้งที่สี่ บริษัทอื่นประเมินราคาเป็นเงิน 3,200 พันล้านดอง เนื่องจากคำนวณราคาโดยอิงจากระยะเวลาการประเมินแม้ว่าการตัดสินใจจัดสรรที่ดินจะเป็นในปี 2018 และเพิ่มปัจจัยเงินเฟ้อเข้าไปด้วย ค่าธรรมเนียมที่ดินควรคำนวณในปีที่จัดสรรที่ดิน ไม่ใช่ปีที่มีการประเมินราคา
หากสมมติว่ามูลค่าที่ดินในปี 2025 อยู่ที่ 3,400 พันล้านดองและได้รับการอนุมัติ เราจะถูกเรียกเก็บค่าธรรมเนียมเพิ่มเติม 5.4% ต่อปี ซึ่งหมายความว่าจนถึงขณะนี้จำนวนเงินเพิ่มขึ้น 40% เทียบเท่ากับประมาณ 1,360 พันล้านดอง มูลค่าที่ดินทั้งหมดที่ต้องจ่ายคือ 4,760 พันล้านดอง ซึ่งเป็นตัวเลขที่แย่มาก ซึ่งจะทำให้ธุรกิจเสี่ยงต่อการล้มละลาย
ส่วนใหญ่ธุรกิจใช้การประเมินมูลค่าเบื้องต้นเพื่อระดมทุนดำเนินธุรกิจ แต่ปัจจุบันราคาที่ดินปรับขึ้นมากเกินไป หน่วยงานประเมินเองก็คิดค่าเสื่อมราคาเพิ่ม และขณะนี้รัฐก็คิดอัตราดอกเบี้ยเพิ่มอีก 5.4% ถือเป็นการคำนวณค่าเสื่อมราคาสองครั้ง
ความล่าช้าเป็นเหตุผลที่เจ้าหน้าที่เกรงกลัวความรับผิดชอบ
สาเหตุที่ประเมินราคาช้าเป็นเพราะบริษัทประเมินราคาที่ดินมีน้อย ในขณะที่ต้นทุนประเมินต่ำ เพียงไม่กี่ร้อยล้านดอง แต่ต้องใช้ความรับผิดชอบสูง หน่วยงานท้องถิ่นต้องประมูลเพื่อเลือกบริษัทที่ปรึกษาประเมินราคาที่มีต้นทุนต่ำ
ล่าสุดมีหน่วยงานประเมินค่าทรัพย์สินบางแห่งได้รับการดำเนินการ ทำให้ทั้งหน่วยงานประเมินค่าทรัพย์สินและหน่วยงานภาครัฐเกรงต่อความรับผิดชอบ
ก่อนหน้านี้ การตัดสินใจและคำแนะนำของสภาการประเมินราคาเป็นเพียงการให้คำแนะนำเท่านั้น แต่ในตอนนี้ หน่วยงานของรัฐไม่เต็มใจที่จะเปลี่ยนแปลงตัวเลขที่ที่ปรึกษาให้ไว้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเพื่อลดจำนวนดังกล่าว
ในขณะเดียวกัน เนื่องจากหน่วยงานเหล่านี้มีหน้าที่รับผิดชอบต่อผลการประเมินราคา หน่วยงานที่ปรึกษาจึงมักให้ตัวเลขที่สูงเพื่อรับประกันความปลอดภัย ทำให้ตัวเลขการประเมินราคาไม่สมจริง ปัจจัยทั้งหมดที่กล่าวมาข้างต้นทำให้ขั้นตอนการประเมินราคาใช้เวลานาน โดยในหลายๆ แห่งอาจใช้เวลานานถึง 2-3 ปีหรืออาจจะนานกว่านั้น
ง็อกเหียน
ที่มา: https://tuoitre.vn/lo-pha-san-vi-tien-dat-bo-sung-khung-20250609095456213.htm
การแสดงความคิดเห็น (0)