เกรงว่าจะล้มละลายเนื่องจากค่าใช้จ่ายด้านที่ดินเพิ่มเติมจำนวนมหาศาล

ราคาที่ดิน - ภาพที่ 1

โครงการ Lancaster Legacy ที่ 230 ถนน Nguyen Trai (เขต 1 นครโฮจิมินห์) ยังไม่เสร็จสิ้นกระบวนการประเมินราคา แม้ว่าบริษัทต้องการชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินแล้วก็ตาม - ภาพ: QUANG DINH

นายเหงียน กว็อก เหียบ ประธานบริษัท GP.Invest และประธานสมาคมผู้รับเหมาก่อสร้างเวียดนาม ให้สัมภาษณ์กับ หนังสือพิมพ์ต๋วยเตร ว่า ค่าธรรมเนียมที่ดินเพิ่มเติมนี้โดยพื้นฐานแล้วคือ "ดอกเบี้ย" จากการชำระล่าช้า และการคิดอัตราดอกเบี้ยนี้ไม่สมเหตุสมผล ทำให้ธุรกิจต่างๆ ประสบปัญหา และบางแห่งถึงกับล้มละลายเพราะจำนวนเงินที่ต้องจ่ายนั้นสูงถึงหลายพันล้านดอง ทั้งๆ ที่พวกเขาไม่ได้ทำผิดอะไร

ค่าธรรมเนียมที่ดินเพิ่มเติมนี้สูงเกินไปหรือไม่?

ราคาที่ดิน - ภาพที่ 2

นายเหงียน กว็อก เหียบ

* ในร่างแก้ไขเพิ่มเติมพระราชกฤษฎีกา 103 ว่าด้วยค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน กระทรวงการคลัง ต้องการคงอัตราการจัดเก็บเพิ่มเติมที่ 5.4% ต่อปีสำหรับค่าธรรมเนียมที่ดินที่ค้างชำระ เหตุใดท่านจึงคัดค้านเรื่องนี้?

- ในการประชุมครั้งล่าสุดกับผู้นำ รัฐบาล และธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายแห่ง ผมเป็นคนแรกที่หยิบยกประเด็นที่ว่า การบังคับให้ธุรกิจจ่ายค่าธรรมเนียมที่ดินเพิ่มเติม 5.4% ต่อปีนั้นไม่สมเหตุสมผลอย่างสิ้นเชิง

ค่าธรรมเนียมเพิ่มเติมนี้ควรเรียกเก็บเฉพาะในกรณีที่ธุรกิจเป็นฝ่ายผิดที่ชำระเงินล่าช้าหลังจากที่รัฐได้คำนวณค่าธรรมเนียมที่ดินแล้ว หรือในกรณีที่ธุรกิจจงใจชำระเงินล่าช้าและได้รับผลประโยชน์จากความล่าช้านั้น

อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาร่างแก้ไขเพิ่มเติมพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 103 ซึ่งกระทรวงการคลังกำลังขอความคิดเห็นอยู่นั้น พบว่าพวกเขายังไม่ได้นำความคิดเห็นของภาคธุรกิจมาพิจารณา และยังคงเสนอให้คงค่าธรรมเนียมที่ดินเพิ่มเติมไว้ที่ 5.4% ต่อปี พวกเขายังคงยืนยันว่านี่คือเงินงบประมาณ ดังนั้นแม้ว่าการชำระเงินจะล่าช้า จำนวนเงินเพิ่มเติมนี้ก็ยังคงต้องชำระอยู่ดี

ฉันไม่เห็นด้วยอย่างยิ่ง หากนโยบายนี้ยังคงไม่เปลี่ยนแปลงและยังคงถูกนำมาใช้ต่อไป จะสร้างแรงกดดันอย่างมากต่อธุรกิจ สำหรับธุรกิจที่ไม่ได้จ่ายค่าธรรมเนียมที่ดินมาหลายปี ค่าธรรมเนียมที่ดินเพิ่มเติมที่พวกเขาต้องจ่ายอาจมีจำนวนหลายร้อย หรือแม้แต่หลายพันล้านดอง ซึ่งจะสร้างภาระหนักให้กับธุรกิจ และบางแห่งอาจประสบปัญหาทางการเงินและล้มละลายได้

เหตุใดคุณจึงคิดว่าค่าบริการนี้ไม่สมเหตุสมผล?

- นี่คือค่าธรรมเนียมเพิ่มเติม ซึ่งโดยพื้นฐานแล้วคือดอกเบี้ยที่เรียกเก็บจากยอดเงินคงค้างในช่วงเวลาที่รัฐยังคำนวณภาระผูกพันทางการเงินไม่เสร็จสิ้น สมมติว่ารัฐได้คำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเสร็จสิ้นแล้ว และหากวิสาหกิจเป็นฝ่ายผิดที่ไม่ชำระ หรือหากวิสาหกิจได้รับผลประโยชน์ในทางใดทางหนึ่งระหว่างความล่าช้านี้ ค่าธรรมเนียมเพิ่มเติมนี้จะต้องถูกเรียกเก็บเนื่องจากถือเป็นการสร้างผลกำไรจากการชำระเงินที่ล่าช้า

อย่างไรก็ตาม ตามกฎหมายใหม่ หากยังไม่ชำระค่าที่ดินครบถ้วน ธุรกิจจะไม่สามารถเปิดโครงการขายให้กับลูกค้าได้ และไม่สามารถระดมทุนได้ ส่งผลให้ไม่ได้รับประโยชน์ใดๆ

บางคนเสนออัตราภาษี 4% แต่ผมขอพูดตรงๆ ว่านั่นก็ไม่สมเหตุสมผลเช่นกัน เพราะโดยพื้นฐานแล้ว ธุรกิจไม่ได้ประโยชน์จากภาษีนี้ ดังนั้นไม่ว่าจะเป็น 4% หรือ 5.4% ก็ยังไม่สมเหตุสมผลอยู่ดี ผมหวังว่าหน่วยงานที่ร่างกฎหมายจะมองเห็นปัญหาที่แท้จริงและเห็นอกเห็นใจธุรกิจต่างๆ

ต้องจ่ายค่าธรรมเนียมเพิ่มเติมหลายหมื่นล้านดองอย่างไม่เต็มใจ

ราคาที่ดิน - ภาพที่ 3

โครงการเลควิวซิตี้ของ โนวาแลนด์ (นครโฮจิมินห์) ยังไม่สามารถสรุปค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินได้หลังจากผ่านไปหลายปี ทำให้ผู้อยู่อาศัยยังไม่ได้รับใบรับรองกรรมสิทธิ์ที่ดิน - ภาพ: ง็อก เฮียน

* บริษัทของคุณเองต้องจ่ายค่าธรรมเนียมเพิ่มเติมนี้ด้วยหรือไม่?

- ถูกต้องค่ะ โครงการของเราที่ฟู้โถได้รับอนุมัติการจัดสรรที่ดินในเดือนพฤษภาคม 2567 แต่การประเมินราคาอย่างเป็นทางการเพิ่งแล้วเสร็จในอีกหนึ่งปีต่อมา แม้ว่าเราจะเร่งรัดหลายครั้งแล้วก็ตาม ตามระเบียบแล้ว บริษัทต้องจ่ายค่าธรรมเนียมที่ดินเพิ่มเติมอีก 5.4% ต่อปี นอกเหนือจากค่าธรรมเนียมที่ดินทั้งหมดที่ต้องชำระ ซึ่งหมายความว่าต้องจ่ายเพิ่มอีก 27,000 ล้านดอง นอกเหนือจากเกือบ 500,000 ล้านดองที่จ่ายไปแล้ว

แม้ว่าเราจะมองว่ามันไม่สมเหตุสมผลอย่างยิ่ง แต่เราก็ต้องปฏิบัติตาม มิฉะนั้นเราจะไม่สามารถขายทรัพย์สินหรือได้รับใบรับรองกรรมสิทธิ์ที่ดินได้ ในกรณีของเรา เราได้เร่งเร้าให้พวกเขาจ่ายเงินหลายครั้ง และเรายินดีที่จะจ่ายค่าที่ดินด้วยซ้ำ แต่รัฐบาลและบริษัทที่ปรึกษายังไม่ได้สรุปราคาที่ดิน ไม่ใช่เพราะบริษัทปฏิเสธที่จะจ่าย เรายังได้รับความเสียหายเพราะกระบวนการขายโครงการล่าช้าไปทั้งปีด้วยซ้ำ

ในระหว่างการหารือ หน่วยงานท้องถิ่นก็เห็นว่าการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมที่ดินเพิ่มเติมนั้นไม่สมเหตุสมผล แต่พวกเขาไม่สามารถแสดงความคิดเห็นที่ขัดแย้งกับข้อกำหนดทางกฎหมาย เช่น พระราชกฤษฎีกา 103 ได้

อัตราดอกเบี้ย 5.4% นั้นไม่มีมูลความจริง เราเสียใจมากแต่ก็ยังต้องจ่ายเงินจำนวนนี้ หวังว่าเมื่อมีการแก้ไขพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 103 ข้อกำหนดการชำระเงินเพิ่มเติมนี้จะถูกยกเลิกไป เราหวังว่าเงินที่เราจ่ายไปแล้วจะถูกหักหรือคืนให้กับบริษัท

นายเหงียน กว็อก เหียบ

ธุรกิจต่างๆ กำลังเผชิญกับภาวะชะงักงันด้านราคา

* กระทรวงการคลังอ้างว่า ค่าธรรมเนียมเพิ่มเติม 5.4% ต่อปีนั้นได้คำนึงถึงปัจจัย "การแบ่งปันความรับผิดชอบ" แล้ว และค่าธรรมเนียมนี้เทียบเท่ากับ 50% ของค่าปรับสำหรับการชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินล่าช้าใช่หรือไม่?

- บริษัทถูกตัดออกจากการประเมินมูลค่าโดยสิ้นเชิง หากบริษัทมีหน้าที่ต้องเข้าร่วมการหารือหรือส่งเอกสารล่าช้า การแบ่งความรับผิดชอบก็สมเหตุสมผล และบริษัทก็ยินดีที่จะทำเช่นนั้น อย่างไรก็ตาม ในกรณีนี้ บริษัทไม่มีความผิด

คณะกรรมการประเมินราคาและให้คำปรึกษาจัดตั้งขึ้นโดยหน่วยงานของรัฐและกำหนดราคา ซึ่งผู้ซื้อต้องยอมรับโดยไม่มีการเจรจาต่อรอง เราได้เสนอให้แก้ไขพระราชกฤษฎีกา 71 เพื่ออนุญาตให้นักลงทุนเข้าร่วม นำเสนอข้อมูล และให้เหตุผลโต้แย้งได้

พวกเราต้องการจ่ายค่าธรรมเนียมที่ดินอย่างรวดเร็ว เพื่อให้มีสินค้าไว้จำหน่ายและมีกระแสเงินสดหมุนเวียน แต่เราทำไม่ได้ สถานการณ์นี้กำลังก่อให้เกิดปัญหาคอขวดทั้งในด้านรายได้ของภาครัฐและภาคธุรกิจ ส่งผลให้เกิดการสูญเสียทรัพย์สินที่ดินไปโดยเปล่าประโยชน์

มติที่ 68 เรียกร้องให้เปลี่ยนกรอบความคิดจาก "การบริหารธุรกิจ" ไปสู่ "การให้บริการธุรกิจ" แนวทางใหม่ที่เหมาะสมนี้มีความสำคัญอย่างยิ่งต่อการแก้ไขปัญหาและส่งเสริมการพัฒนาภาคเอกชน เพื่อให้บรรลุเป้าหมายนี้ ผู้กำหนดนโยบายต้องเอาใจเขามาใส่ใจเรา เพื่อสร้างกฎระเบียบและขั้นตอนที่เหมาะสมและมีประสิทธิภาพ

รองประธานกลุ่มบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีโครงการอยู่ในนครโฮจิมินห์:

มันอาจทำให้ธุรกิจล้มเหลวได้

ฉันไม่เห็นด้วยกับการตัดสินใจของรัฐบาลที่จะคิดดอกเบี้ย 5.4% ต่อปีจากราคาที่ดินที่ค้างชำระทั้งหมด เพราะรัฐบาลยังไม่ได้อนุมัติราคาที่ดิน ดังนั้นเงินจะมาจากไหน? ค่าปรับดอกเบี้ยจำนวนมากเช่นนี้จะสร้างความเสียหายให้กับธุรกิจ โดยเฉพาะธุรกิจที่มีโครงการขนาดใหญ่และธุรกิจที่มีระยะเวลารอคอยนานก่อนที่ราคาที่ดินจะได้รับการอนุมัติ

ตัวอย่างเช่น โครงการของเราในเขต 1 นครโฮจิมินห์ เสร็จสมบูรณ์แล้ว แต่การคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินยังคงค้างอยู่ ในเดือนกุมภาพันธ์ 2563 หน่วยประเมินราคาที่ได้รับการแต่งตั้งจากกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมได้คำนวณค่าธรรมเนียมที่ดินที่ต้องชำระไว้ที่ 1,519,000 ล้านดอง แต่ทางเทศบาลไม่เห็นชอบราคานี้ ในครั้งที่สี่ บริษัทอื่นได้ประเมินราคาไว้ที่ 3,200,000 ล้านดอง โดยคำนวณราคาจากวันที่ประเมินราคา แม้ว่าการจัดสรรที่ดินจะเกิดขึ้นในปี 2561 และยังบวกปัจจัยเงินเฟ้อเข้าไปด้วย ค่าธรรมเนียมที่ดินควรคำนวณจากปีที่จัดสรรที่ดิน ไม่ใช่ปีที่ประเมินราคา

สมมติว่าการประเมินมูลค่าที่ดินในปี 2025 อยู่ที่ 3,400 พันล้านดอง และได้รับการอนุมัติ เราจะต้องชำระค่าธรรมเนียมเพิ่มอีก 5.4% ต่อปี ซึ่งหมายความว่ามูลค่าที่ดินเพิ่มขึ้นแล้ว 40% หรือประมาณ 1,360 พันล้านดอง ค่าธรรมเนียมที่ดินทั้งหมดที่ต้องชำระจะอยู่ที่ 4,760 พันล้านดอง ซึ่งเป็นตัวเลขที่สูงมากจนอาจทำให้ธุรกิจล้มละลายได้

ธุรกิจส่วนใหญ่ใช้การประเมินมูลค่าเบื้องต้นเพื่อระดมทุนหมุนเวียน แต่ปัจจุบันราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้นอย่างมาก หน่วยประเมินมูลค่าได้คำนึงถึงอัตราเงินเฟ้อไว้แล้ว และตอนนี้รัฐบาลกำลังเพิ่มอัตราดอกเบี้ยอีก 5.4% ซึ่งเท่ากับคำนึงถึงอัตราเงินเฟ้อถึงสองครั้ง

ความล่าช้านั้นสมเหตุสมผล เพราะเจ้าหน้าที่เกรงกลัวที่จะต้องรับผิดชอบ

ความล่าช้าในการประเมินราคาที่ดินในปัจจุบันเกิดจากจำนวนบริษัทประเมินราคาที่ดินมีจำกัด ในขณะที่ค่าธรรมเนียมการประเมินราคานั้นต่ำเพียงไม่กี่ร้อยล้านดอง แต่ต้องใช้ความรับผิดชอบสูง หน่วยงานท้องถิ่นจึงต้องเปิดประมูลเพื่อคัดเลือกบริษัทที่ปรึกษาด้านการประเมินราคาที่มีค่าใช้จ่ายต่ำ

เมื่อไม่นานมานี้ บริษัทประเมินมูลค่าหลายแห่งถูกลงโทษ ทำให้ทั้งบริษัทประเมินมูลค่าและหน่วยงานภาครัฐต่างเกรงกลัวที่จะรับผิดชอบ

ก่อนหน้านี้ คณะกรรมการประเมินราคาทำหน้าที่ตัดสินใจและให้คำแนะนำซึ่งมีลักษณะเป็นเพียงคำแนะนำเท่านั้น แต่ปัจจุบัน หน่วยงานของรัฐลังเลที่จะเปลี่ยนแปลงตัวเลขที่ผู้ให้คำปรึกษาให้มา โดยเฉพาะอย่างยิ่งการลดตัวเลขเหล่านั้นลง

ในขณะเดียวกัน เนื่องจากบริษัทที่ปรึกษาเป็นผู้รับผิดชอบผลการประเมินมูลค่า พวกเขามักให้ตัวเลขที่สูงเกินจริงเพื่อความปลอดภัย ส่งผลให้การประเมินมูลค่าไม่ถูกต้อง ปัจจัยทั้งหมดเหล่านี้ทำให้กระบวนการประเมินมูลค่าล่าช้า ในหลายกรณีอาจใช้เวลา 2-3 ปี หรือนานกว่านั้น

ง็อก เฮียน

ที่มา: https://tuoitre.vn/lo-pha-san-vi-tien-dat-bo-sung-khung-20250609095456213.htm