การป้องกันความเสี่ยงจากสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์

ในมติที่เพิ่งรับรองเกี่ยวกับแผนพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมปี 2026 นอกเหนือจากเป้าหมายในการบรรลุการเติบโตของ GDP ที่ร้อยละ 10 หรือมากกว่านั้นแล้ว สภาแห่งชาติยังได้เรียกร้องให้มีการจัดสรรสินเชื่อไปยังภาคการผลิตและธุรกิจ ซึ่งเป็นพื้นที่สำคัญและเป็นตัวขับเคลื่อนการเติบโตของเศรษฐกิจด้วย

นอกจากนี้ สภาแห่งชาติ ยังเรียกร้องให้มีการควบคุมสินเชื่อในภาคส่วนที่มีความเสี่ยงสูง การบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ ตลาดหลักทรัพย์ และอื่นๆ อย่างมีประสิทธิภาพ

นี่ไม่ใช่ครั้งแรกที่ความจำเป็นในการนำเงินทุนเข้าสู่ภาคส่วนที่สำคัญ การควบคุมความเสี่ยงด้านสินเชื่อ และการบริหารจัดการตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างมีประสิทธิภาพ ได้ถูกบรรจุไว้ในมติของรัฐสภา ในบริบทที่สินเชื่อกำลังเผชิญกับแรงกดดันให้เติบโตในอัตราสองหลัก ความจำเป็นนี้จึงยิ่งเร่งด่วนมากขึ้น

เมื่อพิจารณาร่วมกับเป้าหมายการเติบโตของสินเชื่อในปี 2026 แล้ว นั่นหมายความว่าจะมีเงินทุนประมาณ 3.5-4 ล้านล้านดองถูกอัดฉีดเข้าสู่ ระบบเศรษฐกิจ อย่างไรก็ตาม ความเสี่ยงต่อเศรษฐกิจจะสูงมากหากกระแสเงินทุนนี้ผิดพลาด

บทเรียนจากจีนแสดงให้เห็นว่า เมื่ออัตราส่วนของสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ต่อสินเชื่อคงค้างทั้งหมดสูงถึง 50% ความเสี่ยงในการผิดนัดชำระหนี้จะคาดเดาได้ยาก ในเวียดนาม สถิติอย่างเป็นทางการที่เผยแพร่โดยธนาคารกลางเวียดนามระบุว่ามีสัดส่วนมากกว่า 20% แต่ผู้เชี่ยวชาญเชื่อว่าหากรวมสินเชื่อผู้บริโภคคงค้างทั้งหมดด้วย ตัวเลขที่แท้จริงอาจสูงกว่า 30%

เมื่อการปล่อยสินเชื่อยังคงขยายตัวอย่างต่อเนื่องในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า ในขณะที่ขาดกลไกที่มีประสิทธิภาพในการควบคุมสินเชื่อที่มีความเสี่ยง และเงินทุนยังคงไหลเข้าสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์ อัตราส่วนนี้จะเพิ่มขึ้นเป็น 40% ในไม่ช้า ณ จุดนั้น การควบคุมการกระจายความเสี่ยงจะยิ่งยากขึ้นไปอีก

จากรายงานทางการเงินไตรมาสที่ 3 ปี 2025 ของธนาคารหลายแห่ง พบว่าสินเชื่อเพื่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์คิดเป็นประมาณหนึ่งในสามของสินเชื่อคงค้างทั้งหมด หากรวมสินเชื่อเพื่อผู้บริโภคด้วย สัดส่วนก็จะสูงขึ้นไปอีกมาก

แม้ว่า รัฐบาล มีเป้าหมายที่จะเปลี่ยนเส้นทางการลงทุนไปสู่ภาคการผลิตและธุรกิจ แต่ก็เห็นได้ชัดว่าเงินทุนจำนวนมากยังคงไหลเข้าสู่การเก็งกำไร โดยเฉพาะอย่างยิ่งการเก็งกำไรในภาคอสังหาริมทรัพย์

ข้อเท็จจริงที่ว่าสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ "หมุนเวียน" ระหว่างธนาคารและผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์—ธนาคารให้กู้แก่ผู้พัฒนาเพื่อสร้างบ้าน จากนั้นให้กู้ต่อแก่ผู้ซื้อเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์เหล่านั้น และผู้พัฒนาใช้เงินที่ได้มาเพื่อเริ่มต้นโครงการใหม่—นั้นก็มีความเสี่ยงอย่างมากเช่นกัน กล่าวอีกนัยหนึ่ง ความเสี่ยงของตลาดอสังหาริมทรัพย์จึงถ่ายโอนไปยังระบบธนาคารโดยธรรมชาติ

ดังนั้น หากไม่มีกลไกที่มีประสิทธิภาพในการควบคุมการไหลเวียนของเงินทุนเหล่านี้ ความเสี่ยงเหล่านี้จะปรากฏชัดเจนในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า เนื่องจากอัตราส่วนของสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ต่อ GDP จะเพิ่มสูงขึ้น ความสัมพันธ์นี้ยังเป็นอุปสรรคต่อการลดลงของราคาบ้าน แม้ว่ารัฐบาลจะพยายามทุกวิถีทางแล้วก็ตาม

ปัจจุบัน กระทรวงการก่อสร้างกำลังเป็นผู้นำและประสานงานกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเพื่อเสนอแนวทางแก้ไขหลายประการต่อรัฐบาล เช่น การสร้างและบริหารจัดการระบบสารสนเทศและฐานข้อมูลเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยและตลาดอสังหาริมทรัพย์ เพื่อใช้เป็นพื้นฐานในการสร้างและดำเนินการฐานข้อมูลระดับชาติเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยและตลาดอสังหาริมทรัพย์ การวิจัยและเสนอแนวทางนำร่องและนโยบายสำหรับรูปแบบศูนย์ธุรกรรมสิทธิการใช้ที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ การปรับปรุงกรอบกฎหมายและขั้นตอนการจัดตั้งกองทุนที่อยู่อาศัยแห่งชาติ และการพัฒนาและเสนอมติต่อรัฐบาลเกี่ยวกับกลไกการควบคุมและจำกัดราคาอสังหาริมทรัพย์...

จนถึงปัจจุบัน แม้ว่าจะมีความเห็นพ้องต้องกันค่อนข้างมากเกี่ยวกับกลไกในการควบคุมราคาอสังหาริมทรัพย์ แต่แนวทางแก้ไขสำหรับการควบคุมสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นที่ถกเถียงกันอยู่ หลายคนโต้แย้งว่าการควบคุมสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์เป็นสิ่งจำเป็น แต่ต้องหลีกเลี่ยงการแทรกแซงการดำเนินงานของธนาคารมากเกินไป ในขณะเดียวกันก็ต้องสร้างสมดุลระหว่างการควบคุมความเสี่ยงและการสนับสนุนการเติบโต สิ่งที่สำคัญที่สุดในการเบี่ยงเบนสินเชื่อออกจากภาคอสังหาริมทรัพย์คือการส่งเสริมสภาพแวดล้อมการลงทุนและธุรกิจ ขยายตลาด กระตุ้นความต้องการของผู้บริโภค และส่งเสริมการไหลเวียนของเงินทุนเข้าสู่ภาคการผลิต

โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ วิธีแก้ปัญหาเร่งด่วนในการควบคุมการไหลเวียนของสินเชื่อนี้คือการขยายช่องทางการระดมทุนอื่นๆ สำหรับธุรกิจ โดยเฉพาะอย่างยิ่งผ่านพันธบัตร หลักทรัพย์ และสกุลเงินดิจิทัล นอกจากนี้ การเพิ่มอุปทานที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยและปานกลางก็มีความสำคัญอย่างยิ่ง ความพยายามในการสร้างความโปร่งใสในการทำธุรกรรมและจัดตั้งระบบนโยบายที่ครอบคลุมเกี่ยวกับที่ดิน การลงทุน การวางแผน สินเชื่อ และภาษี ถือเป็นวิธีแก้ปัญหาที่สำคัญในการสร้างเสถียรภาพให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์

การนำโซลูชันเหล่านี้ไปใช้ในลักษณะที่ประสานงานกัน จะไม่เพียงแต่ช่วยให้กระแสสินเชื่อไหลไปในทิศทางที่ถูกต้องเท่านั้น แต่ยังช่วยป้องกันความเสี่ยงจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่ให้ถ่ายโอนไปยังภาคธนาคารอีกด้วย

ที่มา: https://baodautu.vn/ngan-rui-ro-tu-tin-dung-bat-dong-san-d435555.html