ที่อยู่อาศัยให้เช่า - แนวโน้มที่พบได้ในหลายเมือง

สถาบันวิจัยที่ดินเมืองแห่งเอเชียแปซิฟิก (Asia Pacific Urban Land Institute) เพิ่งเผยแพร่ "ดัชนีการเป็นเจ้าของบ้านในเอเชียแปซิฟิก" ซึ่งประเมินกลุ่มตลาด 51 กลุ่มใน 41 เมืองใหญ่ของเอเชีย รายงานระบุว่า มีเพียง 7 กลุ่มจาก 51 กลุ่มอสังหาริมทรัพย์เท่านั้นที่ตรงตามเกณฑ์ "ราคาที่เอื้อมถึง" (หมายความว่า ราคาบ้านไม่เกินห้าเท่าของรายได้ครัวเรือนต่อปี) ในทางกลับกัน 41 กลุ่มจาก 51 กลุ่มแสดงให้เห็นว่า ที่อยู่อาศัยให้เช่าเข้าถึงได้ง่ายกว่าการเป็นเจ้าของบ้านอย่างมีนัยสำคัญ ซึ่งบ่งชี้ว่า ตลาดเช่ากำลังกลายเป็นทางออกที่สำคัญในหลายพื้นที่เมือง

การเช่าบ้าน - ทางเลือกยอดนิยมสำหรับผู้อยู่อาศัยในเมืองหลายคนในญี่ปุ่น

รัฐบาล หลายแห่งในเอเชียได้นำนโยบายที่มุ่งพัฒนาตลาดที่อยู่อาศัยให้เช่าที่มีคุณภาพสูงมาใช้ ในญี่ปุ่น นโยบายที่อยู่อาศัยให้เช่ามีความโดดเด่น สะท้อนให้เห็นถึงความเป็นมืออาชีพและระเบียบวินัยในสังคม โดยทั่วไปแล้ว ผู้เช่าในญี่ปุ่นจะติดต่อผ่านบริษัทอสังหาริมทรัพย์หรือบริษัทบริหารจัดการมากกว่าที่จะติดต่อกับเจ้าของบ้านโดยตรง

นอกจากนี้ ญี่ปุ่นยังมีกฎระเบียบที่เข้มงวดมากมายสำหรับผู้เช่าในอาคารอพาร์ตเมนต์ เช่น การรักษาความเงียบ การคัดแยกขยะอย่างถูกต้อง และไม่รบกวนเพื่อนบ้าน การฝ่าฝืนอาจส่งผลให้สัญญาเช่าถูกยกเลิก ในเมืองใหญ่ๆ เช่น โตเกียว รูปแบบการอยู่อาศัยร่วมกันและอพาร์ตเมนต์อัจฉริยะกำลังได้รับความนิยมเพิ่มมากขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มคนหนุ่มสาวและชาวต่างชาติ

ทาคุยะ คามาตะ (อายุ 32 ปี) อาศัยอยู่ในบ้านเช่ากับภรรยาและลูกเล็กสองคน ก่อนหน้านี้ทาคุยะเคยวางแผนที่จะซื้อบ้านเป็นของตัวเองเพื่ออยู่อาศัยไปตลอดชีวิต แต่ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่พุ่งสูงขึ้นทำให้การซื้อบ้านหลังใหญ่เป็นไปไม่ได้

ทาคุยะ คามาตะ กล่าวว่า "ปัจจุบันบริษัทกำลังช่วยผมหาที่พักให้เช่า ซึ่งการเช่าสะดวกกว่าและผมมีตัวเลือกมากกว่า ราคาบ้านที่สูงขึ้นทำให้ผมเริ่มคิดที่จะซื้อบ้านเป็นของตัวเอง"

จากรายงานตลาดที่อยู่อาศัยให้เช่าของญี่ปุ่นที่จัดทำโดย CBRE ซึ่งเป็นกลุ่มบริษัทบริการด้านอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่ใหญ่ที่สุด ในโลก พบว่าประมาณ 45% ถึง 55% ของครัวเรือนในเขตเมืองใหญ่เช่าที่อยู่อาศัย ในบางพื้นที่ของใจกลางโตเกียว ตัวเลขนี้สูงกว่า 60%

ราคาที่ดินในหลายพื้นที่พุ่งสูงขึ้นอย่างมาก ทำให้การเช่าเป็นทางเลือกที่เหมาะสม

คัตสึฮิโร มูโตะ ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ในเมืองนากาเรยามะ กล่าวว่า "ราคาที่ดินในพื้นที่นี้เพิ่มขึ้นอย่างมาก และได้ลุกลามไปยังพื้นที่ใกล้เคียง ซึ่งมีราคาที่คงที่และเหมาะสมมาเป็นเวลานาน"

จากผลสำรวจของ กระทรวงกิจการภายใน และการสื่อสารของญี่ปุ่น พบว่าค่าเช่าเฉลี่ยของครัวเรือนในเขตใจกลางเมือง 23 แห่งของโตเกียวพุ่งสูงสุดเมื่อเดือนพฤศจิกายนปีที่แล้ว คิดเป็น 45.5% ของรายได้ทั้งหมด และสร้างภาระหนักต่อค่าใช้จ่ายของครอบครัว

รัฐบาลโตเกียวกำลังดำเนินการจัดหาที่อยู่อาศัยราคาประหยัด โดยมีค่าเช่าต่ำกว่าราคาตลาดประมาณ 20% โดยให้ความสำคัญกับครอบครัวที่มีเด็กเล็กและผู้ที่มีสถานการณ์พิเศษเป็นอันดับแรก โครงการนี้จะจัดหาอพาร์ตเมนต์ทั้งหมดประมาณ 300 ห้อง โดยจะทยอยดำเนินการเริ่มตั้งแต่ปีงบประมาณ 2026 โครงการนี้ดำเนินการในรูปแบบความร่วมมือระหว่างภาครัฐและเอกชน โดยมีงบประมาณที่คาดการณ์ไว้รวมกว่า 20 พันล้านเยน (ประมาณ 127 ล้านดอลลาร์สหรัฐ)

Nhà cho thuê - Xu hướng tại nhiều đô thị - Ảnh 1. — รัฐบาลหลายแห่งในเอเชียได้นำนโยบายที่มุ่งพัฒนาตลาดที่อยู่อาศัยให้เช่าคุณภาพสูงมาใช้

ส่งเสริมภาคส่วนที่อยู่อาศัยให้เช่าในเอเชีย

ในประเทศจีน ข้อมูล ณ เดือนสิงหาคม 2568 มีผู้เช่าบ้านประมาณ 260 ล้านคน จำนวนที่พักอาศัยให้เช่ามี 91 ล้านแห่ง โดย 90% เป็นกรรมสิทธิ์ของเอกชน

นอกจากที่อยู่อาศัยให้เช่าส่วนตัวแล้ว ปัจจุบันจีนมีที่อยู่อาศัยให้เช่าเพื่อสังคมหลักๆ สองประเภท ได้แก่ ที่อยู่อาศัยให้เช่าของรัฐ (ที่รัฐเป็นเจ้าของ) ซึ่งเป็นที่อยู่อาศัยราคาประหยัดที่รัฐบาลจัดหาให้โดยได้รับการสนับสนุนจากนโยบาย มีมาตรฐานการก่อสร้างที่จำกัด และอัตราค่าเช่าที่กำหนดไว้ โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อช่วยเหลือครอบครัวในเมืองที่มีรายได้น้อยถึงปานกลางที่ประสบปัญหาด้านที่อยู่อาศัย แรงงานที่เพิ่งได้รับการจ้างงานแต่ยังไม่มีที่อยู่อาศัย และแรงงานข้ามชาติที่มีงานมั่นคงในเขตเมือง ที่อยู่อาศัยให้เช่าของรัฐประเภทนี้อนุญาตให้เช่าได้เท่านั้น กรรมสิทธิ์ยังคงเป็นของรัฐ

ประการที่สอง คือ "ที่อยู่อาศัยให้เช่าแบบมีหลักประกัน" หรือที่อยู่อาศัยให้เช่าแบบได้รับเงินอุดหนุน ซึ่งมีจุดประสงค์สำหรับผู้ที่ย้ายเข้ามาอยู่ในเมืองใหม่ คนหนุ่มสาว และกลุ่มอื่นๆ ที่ประสบปัญหาในการซื้อบ้าน หลังจากเช่าครบห้าปี ผู้เช่าสามารถซื้อทรัพย์สินนั้นได้ และค่าเช่าที่เก็บได้ในช่วงห้าปีนั้นสามารถนำมาใช้ชดเชยส่วนหนึ่งของราคาซื้อได้

นับตั้งแต่เดือนพฤษภาคม 2024 เมืองต่างๆ ในประเทศจีน 30 แห่งได้นำกลไก "ซื้อแทนการสร้าง" มาใช้ ซึ่งเกี่ยวข้องกับการซื้ออพาร์ตเมนต์เชิงพาณิชย์ที่ขายไม่ออกในราคาที่เหมาะสม และแปลงให้เป็นที่อยู่อาศัยให้เช่าราคาไม่แพง ในช่วงสองปีที่ผ่านมา มีการออกนโยบายที่เกี่ยวข้องกับที่อยู่อาศัยให้เช่ามากกว่า 200 ฉบับในระดับท้องถิ่นในประเทศจีน เพื่อส่งเสริมธุรกิจที่อยู่อาศัยให้เช่าแบบมืออาชีพที่มุ่งเน้นตลาด และปรับปรุงสภาพแวดล้อมด้านที่อยู่อาศัยให้เช่าให้ดีขึ้น

Nhà cho thuê - Xu hướng tại nhiều đô thị - Ảnh 2. — ในประเทศจีน ข้อมูล ณ เดือนสิงหาคม 2568 มีผู้เช่าบ้านประมาณ 260 ล้านคน จำนวนที่พักอาศัยให้เช่ามี 91 ล้านแห่ง โดย 90% เป็นกรรมสิทธิ์ของเอกชน

ที่อยู่อาศัยให้เช่าราคาไม่แพงกลายเป็นทางออกสำหรับคนหนุ่มสาวในกรุงโซล

ในแต่ละปี มีคนวัย 20-30 ปีประมาณ 65,000 คน หลั่งไหลเข้ามายังเขตมหานครโซล (เกาหลีใต้) เพื่อทำงานและศึกษา ทำให้มีความต้องการที่อยู่อาศัยให้เช่าสูงมาก ราคาบ้านในโซลเพิ่มขึ้นถึง 70% ในช่วงห้าปีที่ผ่านมา ทำให้การเช่าเป็นทางเลือกที่คุ้มค่ากว่าการซื้อบ้านมาก

รัฐบาลกรุงโซลได้ริเริ่มโครงการสร้างที่อยู่อาศัยให้เช่าระยะยาวในพื้นที่พัฒนาใหม่ โดยจัดหาอพาร์ตเมนต์หลายพันห้องสำหรับแรงงานข้ามชาติ แรงงานฝีมือ คู่รักที่เพิ่งแต่งงาน และบุคคลอื่นๆ

สิ่งนี้กำลังสร้างการเปลี่ยนแปลงที่น่าอัศจรรย์: จำนวนคู่รักที่จดทะเบียนสมรสเพิ่มขึ้นในเมืองต่างๆ ของเกาหลีใต้ อันเนื่องมาจากโครงการที่อยู่อาศัยของรัฐสำหรับคู่บ่าวสาว

ประเทศที่ประสบความสำเร็จในการบริหารจัดการที่อยู่อาศัยได้ทำอะไรบ้าง?

ในการให้สัมภาษณ์กับผู้สื่อข่าว VTV เกี่ยวกับการพัฒนาที่อยู่อาศัยให้เช่าทั่วโลก ดร.โต เกียน สถาปนิกและผู้เชี่ยวชาญอาวุโสด้านการวางผังเมืองและการออกแบบจาก Eight Infrastructure Development Consulting Group ในญี่ปุ่น กล่าวว่า สิ่งที่น่าสนใจที่สุดที่ควรสังเกตในระดับโลกคือ เมืองที่มีการจัดการที่อยู่อาศัยที่ดีมีลักษณะร่วมกันอย่างน่าทึ่ง นั่นคือ ผู้อยู่อาศัยส่วนใหญ่เช่าบ้าน ไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของบ้าน และพวกเขายังคงสามารถใช้ชีวิตและทำงานได้อย่างสะดวกสบาย อย่างไรก็ตาม พวกเขาบรรลุเป้าหมายนี้ด้วยวิธีการที่แตกต่างกันมาก

สิงคโปร์ใช้รูปแบบการปกครองแบบรัฐนำ โดยรัฐบาลเป็นผู้สร้างและบริหารจัดการระบบที่อยู่อาศัยสาธารณะขนาดใหญ่ที่เรียกว่า HDB โดยตรง ประชากรประมาณ 80% อาศัยอยู่ในที่อยู่อาศัยของ HDB ซึ่งรวมถึงผู้มีรายได้น้อยและชนชั้นกลางด้วย

ดร.โต เกียน สถาปนิก กล่าวว่า "ผมอาศัยอยู่ในสิงคโปร์มาหลายปี และเคยอาศัยอยู่ในอาคารอพาร์ตเมนต์ของการเคหะแห่งชาติ (HDB) สิ่งที่ผมสังเกตเห็นอย่างชัดเจนที่สุดคือ เมื่อมองที่อยู่อาศัยในฐานะโครงสร้างพื้นฐานสำหรับการดำรงชีวิต มากกว่าที่จะมองว่าเป็นสินทรัพย์เพื่อการเก็งกำไร ตลาดก็จะมีความมั่นคงมากขึ้นทันที"

ในทางกลับกัน ญี่ปุ่นกลับใช้วิธีการที่ตรงกันข้ามเกือบทั้งหมด คือ ตลาดที่มีความแข็งแกร่งและได้รับการออกแบบมาอย่างดี การวางแผนที่เรียบง่าย การออกใบอนุญาตที่รวดเร็ว และการเพิ่มอุปทานอย่างต่อเนื่องรอบสถานีรถไฟและระบบขนส่งสาธารณะ โตเกียวมักมีการก่อสร้างและการพัฒนาขนานใหญ่ขึ้นอย่างรวดเร็วอยู่เสมอ

ด้วยเหตุนี้ ราคาค่าเช่าจึงค่อนข้างคงที่มานานหลายทศวรรษ ประกอบกับระบบคุ้มครองผู้เช่าที่เข้มแข็งมาก ทำให้คนญี่ปุ่นจำนวนมากเช่าบ้านตลอดชีวิต ไม่ใช่เพราะพวกเขาไม่มีเงินซื้อบ้าน แต่เพราะเป็นทางเลือกที่ยืดหยุ่นหากพวกเขาจำเป็นต้องย้ายที่อยู่เพื่อทำงาน

ในหลายประเทศในยุโรป เช่น ออสเตรีย กฎหมายคุ้มครองผู้เช่าอย่างเข้มแข็ง รวมถึงสัญญาเช่าที่มั่นคง มีการจำกัดการขึ้นค่าเช่า ห้ามการไล่ที่อย่างไม่สมเหตุสมผล และมีการสร้างวัฒนธรรมการเช่าระยะยาวขึ้นมา

ดร.โต เกียน สถาปนิก วิเคราะห์ว่า "สิ่งที่ประเทศที่ประสบความสำเร็จเริ่มต้นด้วยคือคำถามสำคัญ: ไม่ใช่เรื่องของการทำอย่างไรให้ทุกคนสามารถซื้อบ้านได้ แต่เป็นเรื่องของการทำอย่างไรให้ทุกคนสามารถตั้งรกรากและมีชีวิตที่มั่นคงได้ เมื่อคำถามเปลี่ยนไป ความคิดก็จะเปลี่ยนไป และระบบนโยบายทั้งหมดก็จะเปลี่ยนไปตามนั้น"

การเพิ่มบทบาทของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าในโครงสร้างตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนาม

จากข้อมูลของผู้เชี่ยวชาญด้านการวางผังเมืองและการออกแบบอาวุโสจาก Eight-Japan ระบุว่า เพื่อพัฒนาที่อยู่อาศัยให้เช่าให้เป็นเสาหลักของตลาดอสังหาริมทรัพย์ เวียดนามจำเป็นต้องปกป้องสิทธิของผู้เช่า เพิ่มอุปทานอย่างมีนัยสำคัญ และสร้างพื้นที่อยู่อาศัยคุณภาพสูงไปพร้อมๆ กัน เพื่อลดพฤติกรรมการกักตุนและควบคุมการเก็งกำไรที่ผลักดันราคาที่อยู่อาศัยให้สูงขึ้น

ดร.โต เกียน สถาปนิก กล่าวว่า "ผมเชื่อว่านโยบายการพัฒนาที่อยู่อาศัยให้เช่าเป็นทิศทางที่ถูกต้องมาก แต่เพื่อให้บรรลุเป้าหมายนี้ เราต้องเผชิญกับความเป็นจริงเสียก่อนว่า ระบบปัจจุบันยังคงดำเนินงานโดยยึดหลักการสะสมทรัพย์สินมากกว่าการสร้างความมั่นคงด้านที่อยู่อาศัย"

นายโต เกียน กล่าวว่า มีสามประเด็นสำคัญที่ต้องดำเนินการไปพร้อมๆ กัน ประการแรก จำเป็นต้องให้ความคุ้มครองสิทธิของผู้เช่าอย่างเข้มแข็ง สัญญาเช่าที่มั่นคงมากขึ้นจะช่วยจำกัดการบอกเลิกสัญญาที่ไม่เป็นธรรม การยกระดับความมั่นคงทางกฎหมายจะช่วยปรับปรุงคุณภาพชีวิตของผู้คนหลายล้านคนที่กำลังเช่าที่อยู่อาศัยอยู่ในปัจจุบันได้อย่างมาก

ประการที่สอง เราจำเป็นต้องเพิ่มอุปทานอย่างมาก เราต้องส่งเสริมให้ธุรกิจต่างๆ เข้ามามีส่วนร่วมในการพัฒนาที่อยู่อาศัยให้เช่า จัดให้มีมาตรการจูงใจทางภาษี และโดยเฉพาะอย่างยิ่งพัฒนาที่อยู่อาศัยรอบๆ รถไฟฟ้าใต้ดินและระบบขนส่งสาธารณะโดยใช้รูปแบบ TOD (Transit-Oriented Development) เป้าหมายคือเพื่อให้คนทำงานสามารถยอมรับบ้านขนาดเล็กที่เดินทางไปทำงานได้สะดวกยิ่งขึ้น

ประการที่สาม เราจำเป็นต้องสร้างที่อยู่อาศัยให้เช่ารุ่นใหม่ที่มีคุณภาพชีวิตที่ดีอย่างแท้จริง พร้อมด้วยโครงสร้างพื้นฐานและการคมนาคมที่เชื่อมโยงกัน เมื่อนั้นคนหนุ่มสาวจึงจะมีโอกาสได้สัมผัสและเห็นว่ารูปแบบนี้ดีจริง ๆ แล้วจึงเผยแพร่ประสบการณ์ของพวกเขาไปสู่การเคลื่อนไหว จากนั้นมันจะเปลี่ยนแปลงวิถีชีวิตในเมืองอย่างสิ้นเชิงและบรรเทาความกังวลเกี่ยวกับการหาที่อยู่อาศัยและที่ทำงาน

ที่มา: https://vtv.vn/nha-cho-thue-xu-huong-tai-nhieu-do-thi-100260522114815558.htm