นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เริ่มเลือกมากขึ้น

(CLO) VARS IRE ให้เหตุผลว่า ในบริบทของตัวเลือกมากมาย นักลงทุนควรเปลี่ยนแนวทางการเข้าถึงตลาดไปสู่ทิศทางที่มีสาระสำคัญมากขึ้น

นับตั้งแต่ต้นปี 2023 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามเริ่มฟื้นตัวด้านอุปทานหลังจากที่ซบเซามาอย่างยาวนานตั้งแต่ปี 2018

จากข้อมูลการวิจัยของสถาบันประเมินตลาดอสังหาริมทรัพย์แห่งเวียดนาม (VARS IRE) พบว่าปริมาณอุปทานโดยรวมเพิ่มขึ้นจากกว่า 40,000 ยูนิตในปี 2022 เป็นประมาณ 128,000 ยูนิตใหม่ในปี 2025 เพิ่มขึ้นประมาณ 88% เมื่อเทียบกับปี 2024 และเป็นระดับสูงสุดในรอบปี 2019-2025

การฟื้นตัวของอุปทาน ประกอบกับสภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่เอื้ออำนวย เช่น อัตราดอกเบี้ยต่ำและกระแสเงินสดที่มากมาย ได้กระตุ้นความต้องการอสังหาริมทรัพย์ที่ "สะสมไว้" ในช่วงที่ขาดแคลนก่อนหน้านี้ ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องและสร้างมาตรฐานใหม่

ในบริบทที่มีตัวเลือกมากมาย นักลงทุนจำเป็นต้องปรับเปลี่ยนแนวทางการเข้าถึงตลาดไปสู่ทิศทางที่มีสาระสำคัญมากขึ้น ภาพ: CP

นักลงทุนจำนวนมากได้รับผลตอบแทนที่น่าประทับใจ โดยสามารถเพิ่มมูลค่าสินทรัพย์เป็นสองเท่าภายในเวลาเพียง 1-2 ปี โดยเฉพาะอย่างยิ่งในไตรมาสที่ 3 ของปี 2025 ราคาอพาร์ตเมนต์ในบางพื้นที่เพิ่มขึ้นประมาณ 500 ล้านถึง 1 พันล้านดองต่อยูนิต ทำให้เกิดกระแส "การลงทุนระยะสั้นที่หวังผลกำไรระยะสั้น"

โครงการต่างๆ ขายหมดทันทีที่เปิดตัว และการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในราคาสูงก็เป็นเรื่องปกติ

อย่างไรก็ตาม ตั้งแต่ปลายปี 2025 ตลาดเริ่มเปลี่ยนแปลงไปเนื่องจากอุปทานดีขึ้นอย่างมาก โครงการที่เคยหยุดชะงักหลายโครงการได้รับการแก้ไขข้อพิพงษ์ทางกฎหมายด้วยการปรับนโยบาย รวมถึงโครงการขนาดใหญ่กว่า 20 โครงการได้รับการอนุมัติและดำเนินการ โดยส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่ชานเมืองที่เชื่อมต่อกับโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่งที่สำคัญ

อุปทานไม่เพียงแต่เพิ่มขึ้นในด้านปริมาณเท่านั้น แต่ยังได้รับการปรับปรุงในด้านคุณภาพด้วย โดยมีการเกิดขึ้นของพื้นที่เมืองแบบบูรณาการที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกที่ประสานกันอย่างลงตัว

นอกจากนี้ อุปทานยังมาจากสินค้าคงคลังและสินค้าที่นักลงทุนนำมาขายต่อ ซึ่งจะเพิ่มปริมาณอุปทานรวมในตลาดอย่างมีนัยสำคัญ โดยคาดว่าจะสูงถึงประมาณ 200,000 รายการในปี 2026

การเพิ่มขึ้นของอุปทานทำให้ผู้ซื้อมีทางเลือกมากขึ้น ตั้งแต่กลุ่มผลิตภัณฑ์และภูมิภาค ไปจนถึงประเภทผลิตภัณฑ์ นอกจากนี้ ด้วยนโยบายการขายที่ยืดหยุ่น เช่น การขยายระยะเวลาการชำระเงินและการสนับสนุนอัตราดอกเบี้ย ผู้ซื้อสามารถเข้าสู่ตลาดได้ด้วยเงินทุนเริ่มต้นเพียงประมาณ 10-30% ของมูลค่าผลิตภัณฑ์เท่านั้น

อย่างไรก็ตาม ในบริบทของอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงเวลาสั้นๆ ความเชื่อมั่นของตลาดกลับระมัดระวังมากขึ้น สภาพคล่องไม่ได้กระจายตัวอย่างเบาบางอีกต่อไป แต่เปลี่ยนไปสู่สถานะที่เลือกสรรอย่างชัดเจน สะท้อนให้เห็นถึงแนวโน้มการกระจายการไหลเวียนของเงินทุน

ความแตกต่างนี้ไม่ได้เกิดจากปริมาณสินค้าที่เพิ่มขึ้นเพียงอย่างเดียว แต่ยังเกิดจากความคาดหวังด้านราคาที่ไม่ตรงกันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย ผู้ขายยังคงตั้งราคาสูง ในขณะที่ผู้ซื้อมีแนวโน้มที่จะรอราคาที่สมเหตุสมผลมากขึ้น หรืออาจคาดหวังให้มีการลดราคาลงมากกว่านี้ด้วยซ้ำ

ในขณะเดียวกัน โครงสร้างของนักลงทุนก็มีความแตกต่างกันอย่างชัดเจนเช่นกัน: นักลงทุนระยะยาวกลุ่มหนึ่งได้รับผลกำไรตามที่คาดหวังและมีกระแสเงินสดที่มั่นคง จึงไม่มีแรงกดดันให้ขาย ในขณะที่ความต้องการขายออกส่วนใหญ่มาจากนักลงทุนที่กลัวพลาดโอกาส (FOMO) เมื่อราคาสูง หรือผู้ที่ใช้เลเวอเรจทางการเงินสูง

แม้สภาพคล่องจะชะลอตัวลง แต่ราคาอสังหาริมทรัพย์ก็ไม่ได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ เนื่องจากต้นทุนการผลิตยังคงสูงอยู่

ปัจจุบันต้นทุนที่ดินคิดเป็นประมาณ 30-40% ของต้นทุนการพัฒนาโครงการทั้งหมด และมีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็วตามรายการราคาที่ดินใหม่ ด้วยโครงสร้างนี้ เมื่อราคาที่ดินเพิ่มขึ้นประมาณ 20% โดยใช้ปัจจัยปรับค่า K (K>1) ในการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ต้นทุนการพัฒนาโครงการอาจเพิ่มขึ้นอย่างน้อย 6-8%

แม้แต่โครงการจำนวนมากที่กลับมาดำเนินการต่อหลังจากหยุดชะงักไปนาน ก็ต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่สูงขึ้น 1.5-3 เท่า นอกจากนี้ ต้นทุนการก่อสร้างยังเพิ่มขึ้นประมาณ 8-12% พร้อมกับต้นทุนทางการเงินที่เพิ่มขึ้นเนื่องจากอัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น 2% ส่งผลให้ต้นทุนการพัฒนาโครงการโดยรวมเพิ่มขึ้นประมาณ 1.6%-2.7%

สถานการณ์ที่เป็นจริงนี้บีบให้ผู้พัฒนาต้องปรับราคาขายขึ้น แม้ว่าจะมีแรงกดดันด้านสภาพคล่องเพิ่มขึ้นก็ตาม ยิ่งไปกว่านั้น หากยอดขายไม่เป็นไปตามเป้าหมาย ต้นทุนทางการเงินก็จะเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ซึ่งจะเพิ่มความเสี่ยงและแรงกดดันด้านกระแสเงินสดให้กับธุรกิจ

จากสถานการณ์ดังกล่าว นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากจึงได้ริเริ่มนโยบายกระตุ้นความต้องการ เช่น อัตราดอกเบี้ยพิเศษ (คงที่หรือจำกัดวงเงิน) ระยะเวลาการสนับสนุนที่ยาวนานขึ้น หรือส่วนลดที่เพิ่มขึ้นสำหรับตัวเลือกการชำระเงินล่วงหน้า เพื่อดึงดูดการลงทุน

VARS IRE ให้เหตุผลว่า ในบริบทที่มีทางเลือกมากมาย นักลงทุนควรเปลี่ยนแนวทางการเข้าถึงตลาดไปสู่ทิศทางที่มีสาระสำคัญมากขึ้น

การประเมินว่าผลิตภัณฑ์ใด "ถูก" หรือ "แพง" ไม่ควรพิจารณาจากราคาขายเพียงอย่างเดียว แต่ควรพิจารณาจากราคาเมื่อเทียบกับตลาดในภูมิภาค ศักยภาพในการสร้างกระแสเงินสด และระยะเวลาคืนทุนด้วย

ตลาดปัจจุบันไม่เหมาะสมกับกลยุทธ์การลงทุนระยะสั้นอีกต่อไป แต่ต้องการวิสัยทัศน์ระยะกลางและระยะยาวที่เชื่อมโยงกับมูลค่าการใช้งานจริงและประสิทธิภาพทางการเงิน

ดังนั้น นักลงทุนควรให้ความสำคัญกับผลิตภัณฑ์ที่สามารถสร้างกระแสเงินสดได้ ตั้งอยู่ในพื้นที่ที่มีโครงสร้างพื้นฐานเชื่อมต่ออย่างชัดเจน มีกรอบกฎหมายที่โปร่งใส และพัฒนาโดยผู้พัฒนาที่มีชื่อเสียง

ในขณะเดียวกัน จำเป็นต้องจำกัดการใช้ประโยชน์จากเงินกู้ในระดับสูง และกำหนดกลยุทธ์การลงทุนระยะยาวที่เหมาะสม สำหรับโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนา ควรตั้งระยะเวลาถือครองอย่างน้อย 3-5 ปี จนกว่าโครงการจะแล้วเสร็จและเริ่มดำเนินการ

นอกจากนี้ ควรให้ความสำคัญกับพื้นที่ที่มีหรือคาดว่าจะมีการพัฒนาชุมชนที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่ ซึ่งเชื่อมโยงกับการพัฒนาเขตอุตสาหกรรม เขต เศรษฐกิจ หรือนโยบายดึงดูดผู้อยู่อาศัย

ในทางกลับกัน พื้นที่ที่มีประชากรเบาบางและขาดปัจจัยขับเคลื่อนการเติบโตที่ชัดเจน แม้จะมีศักยภาพในระยะยาว แต่ก็เผชิญกับความเสี่ยงด้านสภาพคล่องที่สูงกว่าและต้องใช้ระยะเวลาสะสมที่ยาวนานกว่า

ที่มา: https://congluan.vn/nha-dau-tu-bat-dong-san-bat-dau-ken-chon-10335564.html