บ้านพักสังคมราคาถูกจริงหรือ?

VTV.vn - ในบริบทของราคาขายของโครงการบ้านพักอาศัยสังคมหลายแห่งในฮานอยที่สูงถึงเกือบ 30 ล้านดองต่อตารางเมตร ความฝันในการเป็นเจ้าของบ้านสำหรับผู้มีรายได้น้อยและปานกลางยังคงห่างไกล

ภาพถ่าย: หง็อกเฮียน

“ปลดล็อค” โอกาสที่อยู่อาศัย แต่ความจริงยังห่างไกล

กลไกใหม่จากพระราชกฤษฎีกา 261/2025/ND-CP ได้ขยายขอบเขตของผู้มีสิทธิ์ซื้อที่อยู่อาศัยสังคม (NƠXH) อย่างมีนัยสำคัญ โดยเพิ่มเพดานรายได้เป็น 20-40 ล้านดองต่อเดือน การปรับเปลี่ยนนี้ถือเป็นการ "เปิดประตู" สู่การมีที่อยู่อาศัยสำหรับแรงงาน แต่เมื่อพิจารณาราคาขายและเงื่อนไขการชำระเงินจริงของโครงการ NƠXH ใน ฮานอย หลายคนก็ตระหนักว่าความฝันที่จะตั้งรกรากยังอีกไกล

รายงานของกรมก่อสร้างกรุงฮานอยระบุว่า ตั้งแต่ปลายปี 2567 จนถึงปัจจุบัน โครงการบ้านจัดสรรหลายโครงการในฮานอยได้เริ่มต้นขึ้น แต่ราคาขายมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ก่อนปี 2566 ราคาขายบ้านจัดสรรในเมืองหลวงผันผวนอยู่ระหว่าง 13-17 ล้านดองต่อตารางเมตร

หนึ่งในโครงการที่มีราคาสูงที่สุดในขณะนี้คือโครงการบ้านจัดสรรเถื่องถั่น (เมืองข้าวลองเจา) ราคาขายอยู่ที่ 29.4 ล้านดอง/ตร.ม. (รวมภาษีมูลค่าเพิ่ม ไม่รวมค่าบำรุงรักษา) ซึ่งเปิดขายตั้งแต่วันที่ 1 ตุลาคม ผู้ซื้อต้องใช้เงิน 940 ล้านถึง 2 พันล้านดอง ขึ้นอยู่กับพื้นที่ในการเป็นเจ้าของบ้าน ก่อนหน้านี้ โครงการบ้านจัดสรรในย่านห่าดิ่ญ ตำบลเตินเจี้ยว อำเภอแถ่งเจี้ย (เดิม) มีราคาขายเบื้องต้นอยู่ที่ 25 ล้านดอง/ตร.ม.

มุมมองโครงการบ้านจัดสรรเมืองไรซ์ซิตี้ลองจาว ราคา 27 ล้านดองต่อตารางเมตร ภาพ: BIC Vietnam

คุณเหงียน ธู จาง อายุ 29 ปี นักบัญชีของบริษัทการค้าแห่งหนึ่งในเขตเก๊าจาย ปัจจุบันเช่าห้องพักในเขตฟูเดียน เล่าว่า “ดิฉันเก็บเงินมานานกว่าสี่ปีแล้ว บวกกับเงินจากพ่อแม่อีกนิดหน่อย ตอนนี้ดิฉันมีเงินประมาณ 120 ล้านบาท ดิฉันวางแผนจะลงทะเบียนเพื่อซื้อบ้านพักอาศัยในโครงการจรุงวัน ซึ่งเป็นอพาร์ตเมนต์ขนาด 50 ตารางเมตร ราคาสูงกว่า 1 พันล้านบาท แต่การจะกู้เงินจากธนาคารได้นั้น ดิฉันต้องมีเงินทุนของตัวเองอย่างน้อย 20% ซึ่งก็คือประมาณ 200 ล้านบาท แต่ดิฉันมีเงินไม่พอ แม้ว่าอัตราดอกเบี้ย 5.4% จะต่ำมาก แต่ก็ยากที่จะกู้เงินได้”

คุณตรังมีรายได้ประมาณ 18 ล้านดองต่อเดือน หลังจากหักค่าเช่า ค่าครองชีพ และเงินบางส่วนที่ส่งกลับบ้านแล้ว แทบจะไม่เหลือเงินเหลือเก็บเลย “ฉันไม่รังเกียจที่จะกู้เงินระยะยาว ตราบใดที่ยังมีที่อยู่อาศัยที่มั่นคง แต่ด้วยค่าใช้จ่ายที่สูงขนาดนี้ ความฝันที่จะมีบ้านพักอาศัยสังคมก็ยังอยู่ไกลเกินเอื้อม” เธอกล่าว

ในกรณีของนายดุย อันห์ อายุ 29 ปี ช่างเทคนิคในฮานอย ทั้งคู่ประสบปัญหาราคาขายสูงเกินกำลังทรัพย์ ทั้งๆ ที่มีเงินทุนเพียงพอ เขาเล่าว่าตั้งแต่แต่งงานกันมา ด้วยการสนับสนุนจากพ่อแม่และเงินเก็บสะสมประมาณ 300 ล้านดอง ทั้งคู่วางแผนที่จะจดทะเบียนเพื่อซื้ออพาร์ตเมนต์ในเขตเคหะชุมชนในเขตลองเบียน

อพาร์ตเมนต์ขนาด 55 ตารางเมตรราคาประมาณ 1.6 พันล้านดอง หากเรากู้เงิน 1.3 พันล้านดองเป็นเวลา 20 ปี เราจะต้องจ่ายประมาณ 8 ล้านดองต่อเดือน รวมเงินต้นและดอกเบี้ย ผมและภรรยามีรายได้มากกว่า 30 ล้านดอง ซึ่งฟังดูเพียงพอแล้ว แต่เมื่อหักค่าครองชีพและค่าใช้จ่ายของลูกสองคนแล้ว เหลือเงินไม่มาก แม้จะมีเงินทุนเริ่มต้น แต่เราก็ยังไม่กล้าเซ็นสัญญาเพราะกลัวจะ ‘จมน้ำ’” ซวี อันห์ คำนวณ

เรื่องราวในชีวิตจริงที่กล่าวมาข้างต้นแสดงให้เห็นว่าอุปสรรคสำคัญในปัจจุบันไม่ได้มีเพียงแค่การขาดแคลนเงินทุนเริ่มต้นเท่านั้น แต่ยังรวมถึงราคาขายของบ้านพักสังคมที่สูงเกินกว่าที่แม้แต่ผู้ที่มีรายได้มั่นคงจะจ่ายได้

ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์มองว่า ความขัดแย้งในปัจจุบันคือผู้คนจำนวนมากขึ้นเรื่อยๆ ที่มีสิทธิ์ได้รับรายได้ แต่อัตราการเข้าถึงสินเชื่อที่แท้จริงกลับต่ำ เนื่องจากราคาขายสูงกว่าเกณฑ์ที่กำหนดและข้อกำหนดด้านเงินทุนที่สูง ซึ่งทำให้ "ความฝันเรื่องที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม" แม้จะใกล้เป็นจริงมากขึ้นบนกระดาษ แต่ในความเป็นจริงแล้วยังคงห่างไกล

เพื่อทำให้ที่อยู่อาศัยสังคม “ราคาไม่แพง” อย่างแท้จริง

ในความเป็นจริง นโยบายสนับสนุนทางการเงินเป็นเพียง “ยาแก้ปวดชั่วคราว” เท่านั้น หากราคาปัจจัยการผลิตของบ้านพักอาศัยสังคมยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่ราคาที่ดิน วัสดุ ไปจนถึงต้นทุนการจัดการโครงการ แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้จะลดลง ผู้คนก็ยังคงประสบปัญหาในการหาเงินมาซื้อบ้านอยู่ดี

อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่า เพื่อทำความเข้าใจว่าเหตุใดโครงการบ้านจัดสรรสังคมจึงมีราคาแพงขึ้นเรื่อยๆ เราจำเป็นต้องพิจารณาปัจจัยต่างๆ ที่ประกอบกันเป็นราคาบ้านจัดสรรให้ลึกซึ้งยิ่งขึ้น สถาปนิกโง มินห์ ทัม จากบริษัท Covic Consulting & Construction Joint Stock Company ระบุว่า ปัญหาไม่ได้อยู่ที่ต้นทุนวัสดุ ที่ดิน หรือแรงงานเพียงอย่างเดียว แต่ยังอยู่ที่ความสามารถในการดำเนินงานของนักลงทุนและกลไกการบริหารจัดการราคาที่ยืดหยุ่นอีกด้วย

“เป็นไปไม่ได้ที่จะเรียกร้องบ้านพักอาศัยสังคมราคาถูกสุดๆ ในเมื่อราคาปัจจัยการผลิตกำลังสูงขึ้น แต่สิ่งที่น่ากังวลยิ่งกว่าคือ สถานการณ์ที่ความก้าวหน้าถูกยืดเยื้อ ต้นทุนเกิดขึ้น และสุดท้ายต้นทุนทั้งหมดก็ถูกรวมไว้ในราคาขาย ในเวลานั้น ประชาชนคือผู้แบกรับต้นทุนความล่าช้าในที่สุด” คุณแทมวิเคราะห์

รัฐมนตรีช่วยว่า การกระทรวงก่อสร้าง เหงียน วัน ซิงห์ ได้เน้นย้ำมุมมองนี้ในการประชุมทบทวนความคืบหน้าของโครงการเคหะสงเคราะห์เมื่อกลางเดือนตุลาคมว่า “เราต้องการอพาร์ตเมนต์ที่มีมูลค่าแท้จริงเพื่อขายให้กับผู้ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริง ราคาเคหะสงเคราะห์ในฮานอยพุ่งสูงเป็นประวัติการณ์ สาเหตุอาจเกิดจากศักยภาพของนักลงทุนที่อ่อนแอ หรือการใช้นโยบายเปิดเพื่อดันราคาให้สูงขึ้น กรุงฮานอยจำเป็นต้องตรวจสอบ ตรวจตรา และควบคุมโดยทันที เพื่อให้ประชาชนยังคงมีโอกาสซื้อบ้าน”

รองปลัดกระทรวงเสนอแนะให้ฮานอยกำหนดขั้นตอนการบริหารโครงการบ้านพักอาศัยสังคมภายใต้การจัดการพิเศษ เพื่อเร่งความคืบหน้าและลดต้นทุนในระยะยาว ซึ่งเป็นสาเหตุประการหนึ่งที่ทำให้ราคาสูงขึ้นอย่างไม่สมเหตุสมผล

หากราคาปัจจัยการผลิตสำหรับโครงการบ้านพักอาศัยสังคมยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ไม่ว่าจะเป็นที่ดิน วัสดุ ไปจนถึงต้นทุนการจัดการโครงการ แม้อัตราดอกเบี้ยเงินกู้จะลดลง ผู้คนก็ยังคงประสบปัญหาในการหาเงินมาซื้อบ้าน ภาพ: VGP

ในการประชุมครั้งแรกของคณะกรรมการกำกับดูแลนโยบายที่อยู่อาศัยและตลาดอสังหาริมทรัพย์กลางเมื่อปลายเดือนกันยายน พ.ศ. 2568 นายกรัฐมนตรี Pham Minh Chinh ได้เรียกร้องให้กระทรวง หน่วยงาน และท้องถิ่นต่างๆ กำกับดูแลราคาอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยทางสังคมตามกลไกตลาดที่แท้จริง ซึ่งเหมาะสมกับรายได้ของประชาชน

ราคาที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์จะต้องสอดคล้องกับลักษณะของตลาด เศรษฐกิจ และสภาพและความสามารถของผู้คน โดยมีเป้าหมายเพื่อจัดหาที่อยู่อาศัยให้กับทุกคน เพื่อสนับสนุนการปรับปรุงชีวิตทางวัตถุและจิตวิญญาณของผู้คน

ดังนั้น จึงจำเป็นต้องมีแนวทางแก้ไขปัญหาที่ครอบคลุมและครอบคลุมทุกด้าน จำเป็นต้องมีความร่วมมือและการประสานงานอย่างใกล้ชิดระหว่างรัฐและรัฐวิสาหกิจ ระหว่างส่วนกลางและส่วนท้องถิ่น โดยรักษานโยบายการคลังและการเงินควบคู่ไปกับนโยบายที่ดินและนโยบายอื่นๆ รัฐต้องควบคุมราคาที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ด้วยเครื่องมือทางการเงิน โดยเฉพาะอย่างยิ่งนโยบายภาษี ค่าธรรมเนียม และนโยบายทางการเงินอื่นๆ มีกลไกและนโยบายในการลดอัตราดอกเบี้ยและเงื่อนไขเงินกู้ที่เหมาะสม ศึกษากฎระเบียบเกี่ยวกับระดับรายได้ของผู้มีสิทธิซื้อที่อยู่อาศัยสังคมให้สอดคล้องกับสถานการณ์และแต่ละพื้นที่

แม้นโยบายจะเปิดกว้างขึ้น แต่ช่องว่างระหว่างรายได้และราคาที่อยู่อาศัยยังคงเป็น “คอขวด” ที่จำเป็นต้องปรับปรุง การแก้ไขปัญหาที่อยู่อาศัยสังคมไม่ได้อยู่ที่จำนวนประชากรหรือกฎระเบียบด้านรายได้ที่เอื้อมถึงเท่านั้น แต่ยังรวมถึงการควบคุมราคาขายให้ “เอื้อมถึง” อย่างแท้จริงด้วย เมื่อถึงเวลานั้น การตั้งรกรากจะไม่ใช่ความฝันที่ไกลเกินเอื้อมสำหรับแรงงานอีกต่อไป

ที่มา: https://vtv.vn/nha-o-xa-hoi-co-thuc-su-re-100250806130222727.htm