บ้านพักอาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยมีราคาที่เหมาะสมจริงหรือไม่?

VTV.vn - ด้วยราคาขายของโครงการบ้านจัดสรรเพื่อสังคมหลายแห่งในฮานอยที่สูงถึงเกือบ 30 ล้านดงต่อตารางเมตร ความฝันที่จะมีบ้านเป็นของตัวเองจึงยังคงเป็นเรื่องที่ไกลเกินเอื้อมสำหรับผู้มีรายได้ปานกลางและน้อย

ภาพถ่าย: ง็อก เฮียน

การ "ปลดล็อก" โอกาสในการเป็นเจ้าของบ้านยังคงเป็นเรื่องที่อยู่ห่างไกล

กลไกใหม่ภายใต้พระราชกฤษฎีกา 261/2025/ND-CP ได้ขยายเกณฑ์คุณสมบัติในการซื้อบ้านพักอาศัยเพื่อสังคมอย่างมีนัยสำคัญ โดยเพิ่มเพดานรายได้เป็น 20-40 ล้านดง/เดือน การปรับเปลี่ยนนี้ถูกมองว่าเป็นการ "เปิดประตู" สู่การเป็นเจ้าของบ้านสำหรับแรงงาน อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาจากราคาขายจริงและเงื่อนไขการชำระเงินของโครงการบ้านพักอาศัยเพื่อสังคมใน ฮานอย หลายคนก็ตระหนักว่าความฝันที่จะเป็นเจ้าของบ้านยังคงอยู่ไกลเกินเอื้อม

จากรายงานของกรมก่อสร้างกรุงฮานอย ระบุว่า ตั้งแต่ปลายปี 2024 จนถึงปัจจุบัน โครงการบ้านพักอาศัยเพื่อสังคมหลายโครงการในกรุงฮานอยได้เริ่มต้นขึ้น แต่ราคาขายกลับมีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ก่อนปี 2023 ราคาขายบ้านพักอาศัยเพื่อสังคมในเมืองหลวงอยู่ที่ 13-17 ล้านดง/ตารางเมตร

หนึ่งในโครงการบ้านจัดสรรที่มีราคาสูงที่สุดในขณะนี้คือ โครงการบ้านจัดสรรเถืองแทง (เมืองข้าวหลงเชา) ซึ่งมีราคา 29.4 ล้านดง/ตารางเมตร (รวมภาษีมูลค่าเพิ่ม ไม่รวมค่าบำรุงรักษา) โดยเริ่มเปิดขายตั้งแต่วันที่ 1 ตุลาคม ผู้ซื้อต้องใช้เงินระหว่าง 940 ล้านถึง 2 พันล้านดง ขึ้นอยู่กับขนาด เพื่อเป็นเจ้าของบ้านในโครงการนี้ สถิติเดิมเป็นของโครงการบ้านจัดสรรในฮาดีน ตำบลตันเจี้ยว อำเภอแทงตรี (เดิม) ซึ่งมีราคาขายเบื้องต้นอยู่ที่ 25 ล้านดง/ตารางเมตร

ภาพจำลองโครงการบ้านจัดสรรเพื่อสังคม "เมืองข้าวหลงเชา" ราคา 27 ล้านดอง/ตารางเมตร ภาพ: BIC Vietnam

นางสาวเหงียน ทู ตรัง อายุ 29 ปี พนักงานบัญชีบริษัทการค้าในเขตเกาเจย์ ปัจจุบันเช่าอพาร์ตเมนต์อยู่ในเขตฟูเดียน เล่าว่า “ดิฉันเก็บเงินมานานกว่าสี่ปีแล้ว บวกกับเงินจากพ่อแม่ ตอนนี้มีเงินอยู่ประมาณ 120 ล้านดง ดิฉันวางแผนจะจดทะเบียนซื้อบ้านในโครงการจุงวัน เป็นห้องชุดขนาด 50 ตารางเมตร ราคากว่าหนึ่งพันล้านดง แต่ถ้าจะขอสินเชื่อจากธนาคาร ดิฉันต้องมีเงินทุนอย่างน้อย 20% ซึ่งประมาณ 200 ล้านดง และดิฉันมีไม่พอ แม้ว่าอัตราดอกเบี้ย 5.4% จะต่ำมาก แต่การขอสินเชื่อก็ยังยากอยู่ดี”

คุณตรังมีรายได้ประมาณ 18 ล้านดองต่อเดือน หลังจากหักค่าเช่า ค่าใช้จ่ายในการดำรงชีวิต และส่งเงินกลับบ้านแล้ว เธอแทบไม่มีเงินเหลือเลย “ฉันไม่รังเกียจที่จะกู้เงินระยะยาว ตราบใดที่ฉันได้ที่อยู่อาศัยที่มั่นคง แต่ด้วยราคาแบบนี้ ความฝันที่จะมีบ้านในโครงการบ้านจัดสรรจึงยังคงไกลเกินเอื้อม” เธอกล่าว

ในกรณีของดุย อานห์ อายุ 29 ปี ช่างเทคนิคในฮานอย เขาและภรรยาประสบปัญหาเรื่องราคาที่สูงเกินกำลังทรัพย์ แม้ว่าจะมีเงินทุนอยู่บ้างก็ตาม เขาเล่าว่านับตั้งแต่แต่งงานกัน ด้วยการสนับสนุนจากทั้งพ่อแม่ของทั้งสองฝ่ายและเงินออมของพวกเขา พวกเขาสะสมเงินได้ประมาณ 300 ล้านดอง และวางแผนที่จะจดทะเบียนซื้ออพาร์ตเมนต์ในโครงการบ้านจัดสรรในเขตลองเบียน

“อพาร์ตเมนต์ขนาด 55 ตารางเมตร ราคาประมาณ 1.6 พันล้านดอง ถ้าเรากู้ 1.3 พันล้านดอง ผ่อน 20 ปี เราจะต้องจ่ายประมาณ 8 ล้านดองต่อเดือน รวมทั้งเงินต้นและดอกเบี้ย ผมกับภรรยามีรายได้มากกว่า 30 ล้านดอง ซึ่งดูเหมือนจะเพียงพอ แต่หลังจากหักค่าใช้จ่ายในการดำรงชีวิตและค่าใช้จ่ายสำหรับลูกสองคนแล้ว ก็แทบไม่เหลืออะไรเลย แม้จะมีเงินทุนเริ่มต้นแล้ว เราก็ยังไม่กล้าเซ็นสัญญาเพราะกลัวเงินหมด” ดุย อานห์ คำนวณ

เรื่องราวจากชีวิตจริงเหล่านี้แสดงให้เห็นว่า อุปสรรคที่ใหญ่ที่สุดในปัจจุบันไม่ใช่แค่การขาดแคลนเงินทุนเริ่มต้น แต่ยังเป็นเพราะราคาขายของที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมนั้นสูงเกินกว่าที่แม้แต่ผู้ที่มีรายได้มั่นคงก็สามารถซื้อได้

ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์กล่าวว่า ปรากฏการณ์ที่ขัดแย้งกันในปัจจุบันคือ แม้ว่าจะมีผู้คนจำนวนมากขึ้นเรื่อยๆ ที่มีคุณสมบัติเหมาะสมที่จะได้รับสินเชื่อ แต่ในความเป็นจริงแล้ว อัตราการเข้าถึงเงินทุนกลับต่ำ เนื่องจากราคาที่สูงเกินจริงและข้อกำหนดเงินดาวน์ที่สูงมาก ทำให้ "ความฝันของการมีที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย" แม้จะดูใกล้เข้ามาแล้วในทางทฤษฎี แต่ในความเป็นจริงก็ยังคงอยู่ห่างไกล

เพื่อให้ที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยมีราคาที่ "เข้าถึงได้" อย่างแท้จริง

ในความเป็นจริง นโยบายสนับสนุนทางการเงินเป็นเพียง "ยาบรรเทาปวดชั่วคราว" เท่านั้น หากต้นทุนการผลิตที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยยังคงเพิ่มสูงขึ้น ตั้งแต่ที่ดินและวัสดุ ไปจนถึงต้นทุนการบริหารจัดการโครงการ แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้จะลดลง ประชาชนก็ยังคงพบว่าการซื้อที่อยู่อาศัยนั้นยากลำบากอยู่ดี

อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญโต้แย้งว่า เพื่อทำความเข้าใจว่าเหตุใดที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยจึงมีราคาแพงขึ้นเรื่อยๆ จำเป็นต้องพิจารณาปัจจัยต่างๆ ที่ส่งผลต่อราคาให้ลึกซึ้งยิ่งขึ้น ตามที่สถาปนิก Ngo Minh Tam จากบริษัท Covic Consulting & Construction Joint Stock Company กล่าว ปัญหาไม่ได้อยู่ที่ต้นทุนของวัสดุ ที่ดิน หรือแรงงานเท่านั้น แต่ยังอยู่ที่ความสามารถในการดำเนินการของผู้ลงทุนและกลไกการจัดการราคาที่หย่อนยานอีกด้วย

นายแทมวิเคราะห์ว่า "เป็นไปไม่ได้ที่จะเรียกร้องให้มีที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยในราคาถูกอย่างแท้จริง เมื่อต้นทุนการผลิตเพิ่มขึ้นทุกอย่าง แต่สิ่งที่น่ากังวลยิ่งกว่าคือสถานการณ์ที่การก่อสร้างล่าช้า ต้นทุนเพิ่มเติมเกิดขึ้น และสุดท้ายต้นทุนเหล่านั้นก็ถูกส่งต่อไปยังราคาขาย ในกรณีเช่นนั้น ประชาชนจะต้องแบกรับต้นทุนของความล่าช้านั้นในที่สุด"

มุมมองนี้ได้รับการเน้นย้ำโดยรองรัฐมนตรี ว่าการกระทรวงก่อสร้าง เหงียน วัน ซิงห์ ในการประชุมทบทวนความคืบหน้าโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมเมื่อกลางเดือนตุลาคมที่ผ่านมาว่า “เราต้องการอพาร์ตเมนต์ที่มีคุณภาพและมูลค่าที่แท้จริงเพื่อขายให้กับผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริง ราคาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมในฮานอยในปัจจุบันสูงเป็นประวัติการณ์ อาจเป็นเพราะกำลังการลงทุนที่อ่อนแอหรือการใช้ประโยชน์จากนโยบายที่ผ่อนปรนเพื่อปั่นราคาให้สูงขึ้น เมืองจำเป็นต้องดำเนินการตรวจสอบ ตรวจตรา และควบคุมอย่างเร่งด่วนเพื่อให้แน่ใจว่าประชาชนยังมีโอกาสซื้อบ้านได้”

รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงเสนอแนะว่า ฮานอยควรให้ความสำคัญกับขั้นตอนการบริหารจัดการโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม เพื่อเร่งความคืบหน้าและลดต้นทุนที่ยืดเยื้อ ซึ่งเป็นหนึ่งในสาเหตุที่ทำให้ราคาสูงเกินจริง

หากต้นทุนการผลิตที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมยังคงเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่ที่ดินและวัสดุ ไปจนถึงต้นทุนการบริหารจัดการโครงการ แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้จะลดลง ประชาชนก็ยังคงพบว่าเป็นการยากที่จะซื้อที่อยู่อาศัยได้ ภาพ: VGP

ในการประชุมครั้งแรกของคณะกรรมการกลางกำกับดูแลนโยบายที่อยู่อาศัยและตลาดอสังหาริมทรัพย์เมื่อปลายเดือนกันยายน พ.ศ. 2568 นายกรัฐมนตรี ฟาม มินห์ ชินห์ ได้ขอให้กระทรวง หน่วยงาน และท้องถิ่นต่างๆ ควบคุมราคาอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมตามกลไกตลาดที่แท้จริง โดยให้สอดคล้องกับรายได้ของประชาชน

ราคาที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ต้องสอดคล้องกับหลักการตลาด เศรษฐกิจ และสภาพและความสามารถของประชาชน เป้าหมายคือเพื่อให้ประชาชนทุกคนมีที่อยู่อาศัย ซึ่งจะช่วยยกระดับคุณภาพชีวิตทั้งด้านวัตถุและจิตใจของพวกเขา

ดังนั้น จึงจำเป็นต้องมีแนวทางแก้ไขที่ครอบคลุมและรอบด้าน โดยต้องอาศัยความร่วมมือและการประสานงานอย่างใกล้ชิดระหว่างภาครัฐและภาคธุรกิจ ระหว่างรัฐบาลกลางและรัฐบาลท้องถิ่น และการบูรณาการนโยบายการคลังและนโยบายการเงินเข้ากับนโยบายที่ดินและนโยบายอื่นๆ ภาครัฐต้องควบคุมราคาที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ผ่านเครื่องมือทางการเงิน โดยเฉพาะภาษี ค่าธรรมเนียม และนโยบายทางการเงินอื่นๆ จัดตั้งกลไกและนโยบายเพื่อลดอัตราดอกเบี้ยและระยะเวลาการกู้ยืมอย่างเหมาะสม และศึกษาข้อกำหนดเกี่ยวกับระดับรายได้สำหรับผู้ที่มีสิทธิ์ซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม โดยปรับให้เข้ากับสถานการณ์เฉพาะและสภาพแวดล้อมในท้องถิ่น

แม้ว่านโยบายต่างๆ จะเปิดกว้างขึ้นแล้ว แต่ช่องว่างระหว่างรายได้และราคาที่อยู่อาศัยยังคงเป็น "อุปสรรค" ที่ต้องได้รับการแก้ไข การแก้ปัญหาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยไม่ได้อยู่ที่อัตราค่าเช่าพิเศษหรือกฎระเบียบด้านรายได้เท่านั้น แต่ยังอยู่ที่การควบคุมราคาเพื่อให้แน่ใจว่าราคาที่อยู่อาศัยนั้นเหมาะสมอย่างแท้จริง เมื่อนั้นการเป็นเจ้าของบ้านจะไม่ใช่ความฝันที่ไกลเกินเอื้อมสำหรับคนทำงานอีกต่อไป

ที่มา: https://vtv.vn/nha-o-xa-hoi-co-thuc-su-re-100250806130222727.htm