ส่วนไหนจะ ‘ระเบิด’ ล่ะ?

(CLO) ผู้เชี่ยวชาญเชื่อตลาดอสังหาฯ จะปรับตัวดีขึ้น และจะมีโอกาสเติบโตอย่างก้าวกระโดดในกลุ่มต่างๆ ต่อไปนี้: ตลาดอสังหาฯ อุตสาหกรรม ที่อยู่อาศัยสังคม พื้นที่เมืองที่เป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อม พื้นที่เมืองอัจฉริยะ และอสังหาริมทรัพย์ด้าน การท่องเที่ยว

เหตุการณ์สำคัญในตลาดอสังหาริมทรัพย์

ในการประชุมชุมชนอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม 2025 (VRECC 2025): "ยุคแห่งความก้าวหน้า" ซึ่งจัดขึ้นในช่วงบ่ายของวันที่ 9 มกราคม รองศาสตราจารย์ ดร. Tran Dinh Thien สมาชิกคณะที่ปรึกษา เศรษฐกิจ ของนายกรัฐมนตรี อดีตผู้อำนวยการสถาบันเศรษฐกิจเวียดนาม ได้ชี้ให้เห็นถึงเหตุการณ์สำคัญ 7 ประการที่กำลังกำหนดรูปลักษณ์ของตลาดอสังหาริมทรัพย์

ตามที่รองศาสตราจารย์ ดร. Tran Dinh Thien กล่าวไว้ว่า ในปี 1987 กฎหมายที่ดินปี 1987 ได้รับการประกาศใช้ ซึ่งควบคุมระบบกรรมสิทธิ์ที่ดินของรัฐและสิทธิการใช้ที่ดิน ซึ่งถือเป็นรากฐานแรกๆ ที่ได้กำหนดรูปลักษณ์ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนาม

รองศาสตราจารย์ ดร. ตรัน ดิญ เทียน สมาชิกคณะที่ปรึกษาเศรษฐกิจของ นายกรัฐมนตรี อดีตผู้อำนวยการสถาบันเศรษฐกิจเวียดนาม (ภาพ: XD)

ต่อมาในปี พ.ศ. 2536-2537 รัฐสภาได้ผ่านกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2536 และพระราชบัญญัติเคหะ ซึ่งอนุญาตให้โอนกรรมสิทธิ์ได้ง่ายขึ้น นับจากนั้น ความต้องการที่ดินก็เพิ่มขึ้น และธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ก็ค่อยๆ ขยายตัวอย่างรวดเร็ว

นอกจากนี้ ในเวลานี้ พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 18 และ 87 ว่าด้วยภาษีที่ดิน ป้องกันการเก็งกำไร และควบคุมตลาด ยังถือเป็น "จุดเปลี่ยน" ในการต่อสู้กับการเก็งกำไรและภาวะเงินเฟ้อในตลาดอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย

ในช่วงปี พ.ศ. 2543-2544 กฎหมายวิสาหกิจ พ.ศ. 2543 และกฎหมายการลงทุนจากต่างประเทศ พ.ศ. 2544 อนุญาตให้ชาวเวียดนามโพ้นทะเลซื้อบ้านในเวียดนามได้ และในขณะเดียวกันก็ออกรายการราคาที่ดินใหม่ ช่วงเวลาดังกล่าวยังเป็นช่วงเวลาที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามมีการปรับตัวสูงขึ้นอย่างฉับพลัน

ในปี พ.ศ. 2546 กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2546 ได้รับการประกาศใช้อย่างเป็นทางการ พร้อมกับพระราชกฤษฎีกา 181 เพื่อจำกัดการแบ่งแยกและการขายที่ดิน และควบคุมราคาอสังหาริมทรัพย์

ในปี 2548 ได้มีการปรับราคาที่ดินใหม่ให้ใกล้เคียงกับราคาจริงมากขึ้น ส่งผลให้โครงการอสังหาริมทรัพย์มีแรงกดดันมากขึ้น โดยหลายโครงการประสบปัญหาอย่างกะทันหันเนื่องจากต้นทุนการเคลียร์พื้นที่สูงขึ้น

ภายในปี พ.ศ. 2550 กฎหมายใหม่ๆ มากมาย เช่น กฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กฎหมายว่าด้วยการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ กฎหมายว่าด้วยภาษีที่ดิน และกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย ถือเป็นก้าวสำคัญในการกำหนดทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์

โดยเฉพาะอย่างยิ่งการตัดสินใจของเวียดนามที่จะริเริ่มโครงการนำร่องที่อนุญาตให้ชาวต่างชาติซื้อบ้านในเวียดนามได้นั้นได้เปิดหน้าใหม่ให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงปี 2556-2557 มีการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ เมื่อกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2556 กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และกฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2557 ถือกำเนิดขึ้นและมีอิทธิพลต่อตลาด

รองศาสตราจารย์ ดร. ทราน ดินห์ เทียน กล่าวว่า ในปี 2550-2551 ตลาดอสังหาริมทรัพย์จากช่วงที่คึกคักกลับกลายเป็นช่วงซบเซา และจนกระทั่งปลายปี 2556 และต้นปี 2557 ตลาดจึงเริ่มฟื้นตัว

นับตั้งแต่ พ.ศ. 2557 เมื่อมีการผ่านกฎหมายที่ดินฉบับแก้ไข ได้มีการเปิดตัวแพ็คเกจสินเชื่อสนับสนุนที่อยู่อาศัยมูลค่า 30,000 พันล้านดอง โดยมีอัตราดอกเบี้ย 6% เศรษฐกิจมหภาคมีการพัฒนาในเชิงบวก โดยมีอัตราเงินเฟ้อที่ลดลง การเติบโตทางเศรษฐกิจที่ดี (GDP 6.7%) และอัตราดอกเบี้ยที่ค่อยๆ คงที่...

“ตลาดเริ่มฟื้นตัวจากจุดนี้ โดยสินค้าคงคลังในอสังหาริมทรัพย์ยังคงลดลง และราคาขายมีการปรับเพื่อตอบสนองความต้องการของผู้ซื้อ” รองศาสตราจารย์ ดร. ทราน ดินห์ เทียน กล่าว

ตลาดกำลังเผชิญกับยุคใหม่

เมื่อเผชิญกับยุคใหม่ รองศาสตราจารย์ ดร. ทราน ดินห์ เทียน กล่าวว่า แม้ว่าเศรษฐกิจโลกยังคงเผชิญกับความยากลำบากและความไม่มั่นคงมากมาย แต่เวียดนามก็มีเงื่อนไขที่ดีหลายประการสำหรับการพัฒนาอย่างก้าวกระโดด โดยเฉพาะในตลาดอสังหาริมทรัพย์

อย่างไรก็ตาม นายเทียน กล่าวว่า เวียดนามจำเป็นต้องระบุความไม่สมดุลเชิงโครงสร้างอย่างชัดเจน ทั้งความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ และผลที่ตามมาของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน

โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบริบทใหม่ ยุคใหม่ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องเข้าใจแนวโน้มและการเปลี่ยนแปลงใหม่ๆ ทางเศรษฐกิจ ดังนั้น แนวโน้มปัจจุบันของการพัฒนาเมืองและที่อยู่อาศัยจึงได้แก่ สีเขียว เมืองอัจฉริยะ โครงสร้างพื้นฐานที่เชื่อมต่อกัน โครงสร้างพื้นฐานด้านอุตสาหกรรม...

“การพัฒนานี้สอดคล้องกับแผนงานระดับชาติและวิสัยทัศน์ยุคใหม่” นายเทียนกล่าว

เกี่ยวกับแนวโน้มที่สดใสของตลาดอสังหาริมทรัพย์ รองศาสตราจารย์ ดร. Tran Dinh Thien ให้ความเห็นว่าตลาดจะดีขึ้นและโอกาสระเบิดจะอยู่ที่กลุ่มต่อไปนี้: ตลาดอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรม ที่อยู่อาศัยทางสังคม พื้นที่เมืองที่เป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อม พื้นที่เมืองอัจฉริยะ และอสังหาริมทรัพย์ด้านการท่องเที่ยว

นอกจากนี้ รองศาสตราจารย์ ดร.ทราน ดินห์ เทียน ยังได้ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายและโอกาสของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตซึ่งเป็นปัจจัยทางเศรษฐกิจของโลก และโดยเฉพาะอย่างยิ่งคำถามว่าตลาดที่ดินจะสามารถเปิดต่อไปได้หรือไม่

รองศาสตราจารย์ ดร. เจิ่น ดิงห์ เทียน กล่าวว่า การแก้ไขปัญหาไม่เพียงแต่ด้านกระบวนการและขั้นตอนเท่านั้น แต่ยังรวมถึงประเด็นสำคัญที่ยังไม่ได้กล่าวถึง ได้แก่ สิทธิในทรัพย์สินและกลไกการกำหนดราคาตลาด นอกจากนี้ ประเด็นการชำระหนี้เงินทุนไหลเข้าในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามก็เป็นประเด็นที่ควรให้ความสนใจเช่นกัน

คุณเดา ก๊วก เวียด คณะกรรมการบริหารชุมชน บริษัท เรียลเอสเตท รีเสิร์ช รีเสิร์ช (ภาพ: XD)

นาย Dao Quoc Viet คณะกรรมการบริหารของ Real Estate Review Community เห็นด้วยกับมุมมองนี้ โดยกล่าวว่ายุคแห่งความก้าวหน้าเป็นข้อความที่ทรงพลังเกี่ยวกับการเชื่อมโยง การเคลื่อนไหว และการเปลี่ยนแปลงที่ทำลายทุกขีดจำกัดของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดในยุคใหม่

“ไม่ใช่แค่การเชื่อมโยงระหว่างธุรกิจ นักลงทุน ผู้จัดจำหน่าย และองค์ประกอบสำคัญในตลาดอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แต่ยังรวมถึงการเชื่อมโยงระหว่างคุณค่าที่แท้จริงและผลประโยชน์ทางสังคมด้วย ธุรกิจเปรียบเสมือนรถไฟที่บรรทุกสินค้าอันทรงคุณค่าเพื่อมุ่งสู่การสร้างเศรษฐกิจอสังหาริมทรัพย์ที่แข็งแกร่ง” คุณเดา ก๊วก เวียด กล่าว

ที่มา: https://www.congluan.vn/thi-truong-bat-dong-san-trong-ky-nguyen-vuon-minh-phan-khuc-nao-se-bung-no-post329742.html