ภาคส่วนไหนจะ "เฟื่องฟู" ล่ะ?

ผู้เชี่ยวชาญ (CLO) เชื่อว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะดีขึ้น และจะมีโอกาสในการเติบโตสำหรับกลุ่มต่อไปนี้: อสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรม ที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม เมืองที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม เมืองอัจฉริยะ และอสังหาริมทรัพย์ เพื่อการท่องเที่ยว

เหตุการณ์สำคัญในตลาดอสังหาริมทรัพย์

ในการประชุมชุมชนอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม 2025 (VRECC 2025): “ยุคแห่งความก้าวหน้า” ซึ่งจัดขึ้นในช่วงบ่ายของวันที่ 9 มกราคม รองศาสตราจารย์ ดร. ตรัน ดินห์ เทียน สมาชิกกลุ่มที่ปรึกษา เศรษฐกิจ ของนายกรัฐมนตรี และอดีตผู้อำนวยการสถาบันเศรษฐศาสตร์เวียดนาม ได้กล่าวถึง 7 เหตุการณ์สำคัญที่จะกำหนดทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์

ตามที่รองศาสตราจารย์ ดร. ตรัน ดินห์ เทียน กล่าวไว้ กฎหมายที่ดินปี 1987 ซึ่งประกาศใช้ในปีนั้น ได้กำหนดระบบการเป็นเจ้าของที่ดินโดยรัฐและสิทธิการใช้ที่ดิน ซึ่งเป็นการวางรากฐานแรกเริ่มสำหรับการกำหนดรูปแบบตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนาม

รองศาสตราจารย์ ตรัน ดินห์ เทียน สมาชิกกลุ่มที่ปรึกษาด้านเศรษฐกิจของ นายกรัฐมนตรี อดีตผู้อำนวยการสถาบันเศรษฐศาสตร์เวียดนาม (ภาพ: XD)

ต่อมาในปี 1993-1994 สภาแห่งชาติได้ผ่านกฎหมายที่ดินปี 1993 และพระราชบัญญัติการเคหะ ซึ่งทำให้การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินง่ายขึ้น จากนั้นเป็นต้นมา ความต้องการที่ดินก็เพิ่มขึ้นอย่างมาก และการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ก็เฟื่องฟูขึ้นเรื่อยๆ

ในช่วงเวลานั้น พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 18 และ 87 ว่าด้วยภาษีที่ดิน การป้องกันการเก็งกำไร และการควบคุมตลาด ยังถือเป็น "จุดเปลี่ยน" ในการต่อสู้กับการเก็งกำไรและการปั่นราคาในตลาดอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย

ในช่วงปี 2000-2001 กฎหมายว่าด้วยวิสาหกิจปี 2000 และกฎหมายว่าด้วยการลงทุนจากต่างประเทศปี 2001 อนุญาตให้ชาวเวียดนามที่อาศัยอยู่ต่างประเทศสามารถซื้อบ้านในเวียดนามได้ และในขณะเดียวกันก็มีการออกบัญชีราคาที่ดินฉบับใหม่ นี่เป็นช่วงเวลาที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามประสบกับราคาบ้านและที่ดินที่พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วและฉับพลัน

ในปี 2003 กฎหมายที่ดินปี 2003 ได้ถูกประกาศใช้อย่างเป็นทางการ พร้อมกับพระราชกฤษฎีกา 181 ซึ่งมีเป้าหมายเพื่อจำกัดการแบ่งแยกและการขายที่ดิน และควบคุมราคาอสังหาริมทรัพย์

ในปี 2548 มีการปรับราคาที่ดินใหม่เพื่อให้สะท้อนราคาจริงมากขึ้น ซึ่งสร้างแรงกดดันให้กับโครงการอสังหาริมทรัพย์หลายโครงการ โครงการจำนวนมากประสบปัญหาอย่างกะทันหันเนื่องจากต้นทุนการเวนคืนที่ดินเพิ่มสูงขึ้น

ภายในปี 2007 กรอบกฎหมายใหม่หลายฉบับ เช่น กฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กฎหมายว่าด้วยการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ กฎหมายว่าด้วยภาษีการใช้ที่ดิน และกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย ถือเป็นก้าวสำคัญในการกำหนดทิศทางของตลาดอสังหาริมทรัพย์

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การตัดสินใจของเวียดนามในการทดลองอนุญาตให้ชาวต่างชาติซื้อบ้านในเวียดนามได้นั้น ถือเป็นการเปิดบทใหม่ให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์

ในปี 2013-2014 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้เผชิญกับการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่จากการประกาศใช้กฎหมายที่ดินปี 2013 กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2013 และกฎหมายการเคหะปี 2014 ซึ่งส่งผลต่อทิศทางของตลาด

รองศาสตราจารย์ ตรัน ดินห์ เทียน กล่าวว่า: ในปี 2550-2551 ตลาดอสังหาริมทรัพย์พลิกผันจากเฟื่องฟูไปสู่ภาวะตกต่ำ และเพิ่งเริ่มฟื้นตัวในช่วงปลายปี 2556 และต้นปี 2557

นับตั้งแต่ปี 2557 เมื่อมีการแก้ไขกฎหมายที่ดิน รัฐบาลได้ออกแพ็กเกจสนับสนุนสินเชื่อที่อยู่อาศัยมูลค่า 30 ล้านล้านดอง โดยมีอัตราดอกเบี้ย 6% ด้วยพัฒนาการทางเศรษฐกิจมหภาคที่ดี รวมถึงอัตราเงินเฟ้อที่ลดลงและการเติบโตทางเศรษฐกิจที่แข็งแกร่ง (GDP 6.7%) อัตราดอกเบี้ยจึงค่อยๆ ทรงตัว...

"ตลาดเริ่มฟื้นตัวจากจุดนี้ โดยปริมาณอสังหาริมทรัพย์ที่วางขายลดลงอย่างต่อเนื่อง และราคาขายก็ปรับเข้าใกล้ความต้องการของผู้ซื้อมากขึ้น" รองศาสตราจารย์ ตรัน ดินห์ เทียน กล่าว

ตลาดกำลังเข้าสู่ยุคใหม่

ศาสตราจารย์ ดร. ตรัน ดินห์ เทียน กล่าวว่า ในยุคใหม่นี้ แม้ว่าเศรษฐกิจโลกจะยังคงเผชิญกับความยากลำบากและความไม่แน่นอนมากมาย แต่เวียดนามมีปัจจัยเอื้ออำนวยหลายประการสำหรับการพัฒนาอย่างก้าวกระโดด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดอสังหาริมทรัพย์

อย่างไรก็ตาม นายเทียนตั้งข้อสังเกตว่า เวียดนามจำเป็นต้องระบุความไม่สมดุลเชิงโครงสร้างให้ชัดเจน ซึ่งก็คือความไม่สมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทาน รวมถึงผลที่ตามมา ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปัจจุบัน

โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบริบทและยุคใหม่นี้ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องเข้าใจแนวโน้มและการเปลี่ยนแปลงใหม่ๆ ในเศรษฐกิจ ดังนั้น แนวโน้มปัจจุบันในการพัฒนาเมืองและที่อยู่อาศัยจึงได้แก่ การพัฒนาที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม เมืองอัจฉริยะ โครงสร้างพื้นฐานที่เชื่อมต่อกัน โครงสร้างพื้นฐานทางอุตสาหกรรม เป็นต้น

นายเทียนกล่าวว่า "การพัฒนานี้สอดคล้องกับแผนแม่บทแห่งชาติและวิสัยทัศน์สำหรับยุคใหม่"

ในส่วนของแนวโน้มที่สดใสของตลาดอสังหาริมทรัพย์ รองศาสตราจารย์ ดร. ตรัน ดินห์ เทียน คาดการณ์ว่าตลาดจะดีขึ้นและมีโอกาสเติบโตในภาคส่วนต่อไปนี้ ได้แก่ อสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรม ที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม เมืองเชิงนิเวศ เมืองอัจฉริยะ และอสังหาริมทรัพย์เพื่อการท่องเที่ยว

นอกจากนี้ รองศาสตราจารย์ ตรัน ดินห์ เทียน ยังได้ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายและโอกาสบางประการของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต โดยเฉพาะปัจจัยทางเศรษฐกิจโลก และโดยเฉพาะอย่างยิ่งคำถามที่ว่า ตลาดที่ดินจะสามารถเปิดกว้างต่อไปได้หรือไม่

ศาสตราจารย์ร่วม ตรัน ดินห์ เทียน กล่าวว่า การแก้ไขปัญหาเหล่านี้ไม่เพียงแต่เกี่ยวข้องกับการขจัดอุปสรรคทางด้านขั้นตอนและกระบวนการเท่านั้น แต่ยังรวมถึงการแก้ไขปัญหาในประเด็นสำคัญที่ยังไม่ได้ถูกกล่าวถึง เช่น สิทธิในทรัพย์สินและกลไกการประเมินมูลค่าตลาด นอกจากนี้ การปลดล็อกกระแสเงินทุนเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามก็เป็นเรื่องที่น่าเป็นห่วงอย่างยิ่ง

นายดาว กว็อก เวียด กรรมการบริหารของชุมชนรีวิวอสังหาริมทรัพย์ (ภาพ: XD)

นายดาว กว็อก เวียด จากคณะกรรมการบริหารชุมชนตรวจสอบอสังหาริมทรัพย์ เห็นด้วยกับมุมมองนี้ โดยเชื่อว่ายุคแห่งความก้าวหน้าเป็นข้อความที่ทรงพลังเกี่ยวกับการเชื่อมต่อ การเคลื่อนไหว และการเปลี่ยนแปลงที่ทลายทุกขอบเขตสำหรับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดในยุคใหม่

นายดาว กว็อก เวียด กล่าวว่า "ไม่ใช่แค่การเชื่อมโยงธุรกิจ นักลงทุน ผู้จัดจำหน่าย และผู้เล่นหลักในตลาดอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แต่ยังเกี่ยวกับการเชื่อมโยงคุณค่าที่แท้จริงเข้ากับผลประโยชน์ทางสังคมด้วย ธุรกิจต่างๆ เปรียบเสมือนรถไฟที่บรรทุกสินค้ามีค่า ร่วมกันเดินทางเพื่อสร้างเศรษฐกิจอสังหาริมทรัพย์ที่แข็งแกร่ง"

ที่มา: https://www.congluan.vn/thi-truong-bat-dong-san-trong-ky-nguyen-vuon-minh-phan-khuc-nao-se-bung-no-post329742.html