กลุ่มที่อยู่อาศัยระดับกลาง

(CLO) รองศาสตราจารย์ ดร. ตรัน คิม ชุง อดีตรองผู้อำนวยการสถาบันบริหาร เศรษฐกิจ กลาง คาดการณ์ว่า ในปี 2568 กลุ่มที่อยู่อาศัยระดับกลางและระดับสูงจะมีการปรับตัวลดลงอย่างมาก

การจัดหาจะมุ่งเน้นไปที่กลุ่มระดับไฮเอนด์เป็นหลัก

ในปี 2567 อุปทานอพาร์ตเมนต์ในตลาดหลักๆ อย่าง ฮานอย และโฮจิมินห์ซิตี้ จะมีการพัฒนาที่หลากหลาย อย่างไรก็ตาม อุปทานอพาร์ตเมนต์ที่เพิ่งเปิดใหม่ในสองตลาดนี้มีสิ่งหนึ่งที่เหมือนกัน นั่นคือ ส่วนใหญ่เป็นอพาร์ตเมนต์ระดับไฮเอนด์ที่มีราคาสูง

รายงาน CBRE ฉบับล่าสุดระบุว่าในปี 2567 อุปทานอพาร์ตเมนต์เปิดใหม่ในฮานอยจะอยู่ที่ 30,900 ยูนิต เพิ่มขึ้นสามเท่าเมื่อเทียบกับปี 2566 โดยมีราคาขายอยู่ที่ 72 ล้านดองต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้น 36% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ซึ่งถือเป็นการเพิ่มขึ้นสูงสุดในรอบ 8 ปีที่ผ่านมา

อุปทานของอพาร์ทเมนท์ที่เพิ่งเปิดใหม่ในฮานอยและโฮจิมินห์มีสิ่งหนึ่งที่เหมือนกัน นั่นคือ ส่วนใหญ่เป็นของกลุ่มไฮเอนด์ซึ่งมีราคาค่อนข้างแพง (ภาพ: ST)

“อุปทานใหม่ส่วนใหญ่ในไตรมาสนี้มุ่งเน้นไปที่โครงการระดับไฮเอนด์ที่มีสถานะทางกฎหมายอย่างสมบูรณ์ พัฒนาในเขตเมืองของย่านน้ำตูเลียมและซาลาม ซึ่งเปิดดำเนินการแล้วและมีผู้อยู่อาศัยจำนวนหนึ่ง ส่งผลให้ราคาขายขั้นต้นและอัตราการขายของโครงการเพิ่มขึ้นเกิน 70%” รายงานของ CBRE ระบุ

ในทางตรงกันข้าม ในนครโฮจิมินห์ อุปทานอพาร์ตเมนต์เปิดใหม่มีจำนวนต่ำที่สุดนับตั้งแต่ปี 2556 โดยมีอพาร์ตเมนต์เปิดใหม่เพียง 5,050 ยูนิต ปัจจุบันอพาร์ตเมนต์มีราคาขายหลักเฉลี่ยอยู่ที่ 76 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้นเกือบ 24% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า

การเพิ่มขึ้นนี้เกิดจากการที่อุปทานใหม่ในเมืองกว่า 70% ในแต่ละปีเป็นโครงการระดับไฮเอนด์ไปจนถึงระดับหรูหรา และโครงการที่เปิดขายในเฟสถัดไปก็ปรับราคาขายเพิ่มขึ้นจาก 10% เป็น 40% เมื่อเทียบกับเฟสก่อนหน้า

“โดยทั่วไปแล้ว จะมีโครงการในพื้นที่ Thu Thiem ที่เสนอขายเฟสสุดท้าย โดยมีราคาอพาร์ตเมนต์สูงถึง 490 ล้านดองต่อตารางเมตรของพื้นที่สุทธิ” รายงานของ CBRE ระบุ

ล่าสุดบริษัทวิจัยอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามคาดการณ์ว่าในปี 2568 กลุ่มอพาร์ตเมนต์หรูหราจะยังคง "เติบโต" อย่างต่อเนื่องและครองตำแหน่งผู้นำตลาด

จากข้อมูลของ CBRE คาดว่าอุปทานอพาร์ทเมนท์ใหม่ในฮานอยจะยังคงมีอยู่มากมาย โดยคาดว่าจะมีมากกว่า 31,000 ยูนิตสำหรับขาย ซึ่งสูงกว่าปี 2567 โดยอุปทานส่วนใหญ่จะกระจุกตัวอยู่ในกลุ่มไฮเอนด์ โดยมีอุปทานในกลุ่มหรูหราเพิ่มขึ้น

ขณะเดียวกัน OneHousing คาดการณ์ว่าอุปทานอพาร์ตเมนต์ระดับกลางจะหายไปจากสองตลาด คือ ฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ในปี 2568 คาดว่าจำนวนอพาร์ตเมนต์เปิดใหม่ในตลาดฮานอยในปี 2568 จะสูงถึงประมาณ 30,000 ยูนิต โดยประมาณ 60-70% เป็นอพาร์ตเมนต์ระดับไฮเอนด์ และ 30-40% เป็นอพาร์ตเมนต์ระดับหรู

ในตลาดโฮจิมินห์ คาดการณ์ว่าอุปทานใหม่ในปี 2568 จะอยู่ที่ประมาณ 12,000 ยูนิต โดยอุปทานระดับไฮเอนด์และลักชัวรีคิดเป็น 88% แบ่งเป็นกลุ่มไฮเอนด์ 42% และกลุ่มลักชัวรี 46%

กลุ่มที่อยู่อาศัยระดับกลางและระดับสูงจะมีการปรับตัวลดลงครั้งใหญ่ในปี 2568 หรือไม่?

ความเห็นส่วนใหญ่เห็นพ้องกันว่าในปี 2568 ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้จะเพิ่มขึ้น แม้แต่กลุ่มไฮเอนด์และลักชัวรีก็จะยังเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง เพราะปัจจุบันยังไม่ถึงจุดสูงสุด

ผู้เชี่ยวชาญของ OneHousing กล่าวว่าเมื่อเร็วๆ นี้ หลายพื้นที่ได้นำรายการราคาที่ดินใหม่มาใช้ ซึ่งมีระดับการปรับราคาที่ค่อนข้างสูง ส่งผลให้ต้นทุนปัจจัยการผลิตของธุรกิจสูงขึ้น และส่งผลให้ผลผลิตเพิ่มขึ้นด้วย

ความเห็นส่วนใหญ่เห็นพ้องกันว่าในปี 2568 ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยและโฮจิมินห์จะเพิ่มขึ้น (ภาพ: ST)

คุณตรัน จุง ตวน ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ เห็นด้วยกับความเห็นนี้ กล่าวว่า “ในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้มีการประกาศราคาที่ดินใหม่ โดยราคาที่ดินจะเพิ่มขึ้น 3-8 เท่า ราคาอพาร์ตเมนต์ในสองเมืองนี้จะเพิ่มขึ้นไม่ว่าจะอยู่ในกลุ่มใด ยิ่งไปกว่านั้น ราคาต้นทุนและวัสดุก็มีแนวโน้มสูงขึ้นในช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมา ดังนั้น คุณตวนจึงกล่าวว่า การรอให้ราคาอพาร์ตเมนต์ลดลงนั้นเป็นไปไม่ได้”

อย่างไรก็ตาม ยังมีความเห็นว่ากลุ่มที่อยู่อาศัยระดับกลางถึงบนจะมีการปรับตัวลดลงอย่างมากในปี 2568

เมื่อพูดถึงประเด็นนี้อย่างชัดเจนมากขึ้น รองศาสตราจารย์ ดร. ทราน คิม ชุง อดีตรองผู้อำนวยการสถาบันวิจัยการจัดการเศรษฐกิจกลาง วิเคราะห์ว่า ประการแรก ตลาดในปี 2567 เพิ่มขึ้นสูงเกินไปในส่วนนี้

ประการที่สอง ผู้เข้าร่วมกลุ่มนี้กำลังปรับเปลี่ยนความต้องการ พฤติกรรม และทัศนคติของตนเองอย่างมาก

“โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เนื่องจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมในปี 2568 คาดการณ์ว่าจะเติบโตได้ดี ทรัพยากรจึงจะมุ่งไปที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรม ส่วนภาคที่อยู่อาศัยและที่ดินอื่นๆ จะไม่มีความผันผวนมากนัก” รองศาสตราจารย์ ดร. ตรัน คิม ชุง กล่าว

ที่มา: https://www.congluan.vn/phan-khuc-nha-o-trung--cao-cap-se-co-dieu-chinh-giam-lon-trong-nam-2025-post330114.html