“การปลดล็อก” 156 โปรเจ็กต์ที่ติดขัด

เมื่อวันที่ 24 เมษายน ตัวแทนของบริษัท Hung Thinh กล่าวว่าหลังจากการประชุมกับผู้นำของกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมนครโฮจิมินห์ในช่วงบ่ายของวันที่ 21 เมษายน โครงการ 2 โครงการได้แก้ไขปัญหาด้านขั้นตอนการลงทุน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กรมได้ออกเอกสาร 2 ฉบับเพื่อแก้ไขปัญหาโครงการ Dat Phuong Nam (ชื่อทางการค้า Moonlight Avenue ใน Thu Duc City) และโครงการ Vinh Tien (ชื่อทางการค้า Moonlight Center Point ในเขต Binh Tan)

ปมแรก

พร้อมกันนี้ที่ประชุมยังได้มีมติเห็นชอบในประเด็นการออกใบรับรองให้แก่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในโครงการอื่นอีก 4 โครงการ ดังนั้น ในไตรมาสที่ 2 จะมีการออกใบรับรองให้แก่อพาร์ตเมนต์และพื้นที่เชิงพาณิชย์มากกว่า 2,000 แห่งของโครงการ Moonlight Park View ซึ่งได้แก่ พื้นที่เชิงพาณิชย์ที่เหลือ (เขต Binh Tan), Moonlight Boulevard (เขต Binh Tan), 9 View Apartment (เมือง Thu Duc) และ 8X Dam Sen (เขต Tan Phu)

ก่อนหน้านี้ เมื่อวันที่ 19 เมษายน Novaland ก็ได้เริ่มโครงการ The Grand Manhattan (เขต 1 นครโฮจิมินห์) อีกครั้งโดยเซ็นสัญญากับ TPBank และผู้รับเหมา Ricons โดย TPBank จะให้การสนับสนุนทางการเงินสำหรับโครงการเพื่อดำเนินการก่อสร้างต่อไปหลังจากที่ถูกระงับชั่วคราว รวมถึงให้แพ็คเกจสินเชื่อสำหรับผู้ซื้อบ้าน ในขณะที่ Ricons จะทำหน้าที่เป็นผู้รับเหมาทั่วไป

นี่เป็นหนึ่งในโครงการแรกๆ ที่คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์มุ่งเน้นในการขจัดอุปสรรคทางกฎหมาย ปัจจุบัน โครงการได้ดำเนินการโครงสร้างพื้นฐานพื้นฐาน ฐานราก ชั้นใต้ดิน โครงสร้างจนถึงชั้นที่ 28 และรายการสาธารณูปโภคบางส่วน เช่น บ้านตัวอย่างจริงในโครงการเสร็จสิ้นแล้ว Novaland กล่าวว่าความคืบหน้าในการส่งมอบที่คาดไว้คือในไตรมาสที่ 4 ของปี 2024

เมื่อสัปดาห์ที่แล้ว นายเล ฮวง โจว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) ได้รายงานผลการแก้ไขปัญหาโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์และในเมือง 156 โครงการในนครโฮจิมินห์อย่างรวดเร็ว ในรายงานนี้ นายโจวกล่าวว่าคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ได้พิจารณาอนุญาตให้ผู้ลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ ที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ และโครงการเขตเมืองใหม่ 5 โครงการ ระดมทุนสำหรับ 50% ของจำนวนผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยในอนาคตของโครงการทั้ง 5 โครงการนี้ ซึ่งเทียบเท่ากับอพาร์ตเมนต์ 5,432 ห้อง (รวมถึงอพาร์ตเมนต์ 2,989 ห้องในโครงการเขตเมืองใหม่)

ทั้งนี้ เพื่อเป็นการช่วยสนับสนุนให้ผู้ประกอบการสามารถผ่านพ้นปัญหาต่างๆ ที่เกิดขึ้นระหว่างรอผลการพิจารณาจากหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่ในการตรวจสอบโครงการที่ผู้ลงทุนได้ปฏิบัติตามภาระผูกพันในการชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินแล้ว นอกจากนี้ ยังมีโครงการอาคารชุดในเขต 4 ที่ได้รับคำสั่งจากคณะกรรมการประชาชนเมืองให้ตรวจสอบและแก้ไข

HoREA ไม่ได้ให้ข้อมูลที่เจาะจงเกี่ยวกับโครงการที่ขจัดอุปสรรคออกไปในเบื้องต้น อย่างไรก็ตาม ในการสัมภาษณ์กับผู้สื่อข่าว จากหนังสือพิมพ์ Nguoi Lao Dong นาย Vu Anh Dung รองหัวหน้าแผนกพัฒนาที่อยู่อาศัยและตลาดอสังหาริมทรัพย์ แผนกก่อสร้างนครโฮจิมินห์ กล่าวว่าผลลัพธ์ของการแก้ไขโครงการบางโครงการที่ประสบปัญหาในการบรรลุเงื่อนไขการขายที่อยู่อาศัยในอนาคต ดังนั้น บริษัทในเครือ GamudaLand Group จึงได้ขอให้แผนกก่อสร้างยืนยันว่าได้บรรลุเงื่อนไขการขายที่อยู่อาศัยในอนาคตสำหรับพื้นที่ A5 และ A6 ในโครงการพื้นที่เมือง Celadon City เขต Tan Phu แล้ว คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ตกลงที่จะระดมเงินทุน 50%

โครงการของบริษัทที่อยู่ในบริษัท Son Kim Real Estate Joint Stock Company (Son Kim Land) คือโครงการ Song Viet ในพื้นที่เขตเมืองใหม่ของ Thu Thiem นอกจากนี้ยังได้ขอคำยืนยันการมีสิทธิ์ขายบ้านในอนาคตบนที่ดิน I-17 และได้รับความเห็นชอบจากคณะกรรมการประชาชนของเมืองที่จะระดมทุน 50%

นอกจากนี้ โครงการศูนย์การค้าและอพาร์ตเมนต์สุดหรูของบริษัท Gotecland ในเขต Tan Thuan Dong เขต 7 ยังได้ขออนุมัติขั้นตอนการขายที่อยู่อาศัยในอนาคตในโครงการนี้ด้วย "คณะกรรมการประชาชนของเมืองได้ตกลงที่จะระดมทุน 50%" นาย Vu Anh Dung กล่าว

คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์อนุญาตให้แปลง I-17 ของโครงการบ้านจัดสรรซองเวียด (เมืองทูดึ๊ก) ระดมทุนสำหรับผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยในอนาคตได้ 50% ภาพโดย: QUOC ANH

มีส่วนเกี่ยวข้องในหลายสาขาและแผนก

จากการสืบสวนของผู้สื่อข่าวหนังสือพิมพ์ งุ้ยเหล่าดง พบว่าโครงการดังกล่าวข้างต้นประสบปัญหาส่วนใหญ่เกี่ยวกับขั้นตอนการขายห้องชุด การคำนวณภาษีที่ดิน การขออนุญาตก่อสร้าง การกำหนดราคาที่ดินใหม่ การตรวจสอบและสอบทาน... โดยโครงการบางโครงการหยุดชะงักมานานหลายปี

โดยเฉพาะโครงการศูนย์การค้าและอพาร์ตเมนต์สุดหรูบนถนน Ben Nghe เขต Tan Thuan Dong เขต 7 ซึ่งมีชื่อทางการค้าว่า Shizen Home ได้รับการลงทุนจากบริษัท Gotec Vietnam Co., Ltd. (Gotec Land) ในปี 2022 บริษัท Gotec Land ได้ยื่นเอกสารถึงกรมโยธาธิการของเมือง 3 ครั้ง เพื่อยืนยันสิทธิ์ในการขายที่อยู่อาศัยในอนาคต ทั้ง 3 ครั้ง เอกสารของ Gotec Land ถูกส่งคืนเนื่องจากต้องทบทวนกระบวนการโอนสิทธิการใช้ที่ดินของโครงการ

โครงการ Song Viet complex (Thu Duc City) ได้รับการลงทุนจากบริษัท Quoc Loc Phat (สมาชิกของ Son Kim Land) โครงการมีพื้นที่ทั้งหมดประมาณ 7.6 เฮกตาร์ โดยมีการลงทุนโดยประมาณ 7,300 พันล้านดอง ในปี 2017 บริษัท Quoc Loc Phat ได้รับมอบหมายจากคณะกรรมการประชาชนของเมืองให้ดำเนินโครงการ ในปี 2019 สำนักงานตรวจสอบของรัฐบาล ได้สรุปว่าคณะกรรมการประชาชนของเมืองได้มอบหมายโครงการให้กับนักลงทุนโดยไม่ได้ประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน คำนวณและเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน โดยเฉพาะอย่างยิ่งการกำหนดค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินในที่ดินบางแปลงที่มีราคาต่อหน่วย 26 ล้านดอง/ตร.ม. ไม่เป็นไปตามระเบียบข้อบังคับ

ดังนั้น จึงจำเป็นต้องทบทวนและกำหนดราคาที่ดินเพื่อการจัดเก็บใหม่ เพื่อหลีกเลี่ยงการสูญเสียงบประมาณแผ่นดิน ปัญหานี้เกิดขึ้นมานานหลายปี จึงยังไม่ได้รับหนังสือรับรองการมีสิทธิ์ขายหรือเช่าซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคต และพื้นที่ที่สร้างเสร็จแล้วยังไม่ได้รับหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินและการเป็นเจ้าของบ้านและทรัพย์สินอื่นๆ ที่ติดมากับที่ดิน

โครงการศูนย์วัฒนธรรม กีฬา และที่พักอาศัย Tan Thang หรือที่เรียกอีกอย่างว่าโครงการ Celadon City (เขต Tan Phu) ประสบปัญหาด้านการคำนวณภาษีมากที่สุด โดยโครงการนี้มีพื้นที่กว่า 90.08 เฮกตาร์ในช่วงแรกและเป็นของนักลงทุน Saigon Thuong Tin Real Estate Joint Stock Company (Sacomreal ซึ่งปัจจุบันคือ TTC Land)

ต่อมา นิติบุคคลดังกล่าวได้ถูกโอนไปยังบริษัท Saigon Thuong Tin Tan Thang Real Estate Investment Joint Stock Company (บริษัทในเครือที่ Gamuda Land ถือหุ้นอยู่ร้อยละ 98) Sacomreal กล่าวว่า เมื่อ Gamuda Land เข้าร่วมซื้อหุ้น บริษัทได้จ่ายเฉพาะส่วนที่ได้รับการยอมรับในโครงการที่ปรับปรุงโดยเมืองเท่านั้น ส่วนที่เหลือไม่ได้รับการจ่าย

อย่างไรก็ตาม ในเวลาต่อมา สำนักงานตรวจสอบของรัฐบาลได้เรียกร้องให้บริษัท Gamuda Land จ่ายภาษีมากกว่า 400,000 ล้านดอง เนื่องจากบริษัทไม่ได้จ่ายเงินชดเชยและสนับสนุนการย้ายถิ่นฐาน แต่เพียงซื้อหุ้นคืนของบริษัทที่ลงทุนโครงการเท่านั้น จึงไม่สามารถหักค่าชดเชยและค่าใช้จ่ายในการย้ายถิ่นฐานจากค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินโครงการได้... เนื่องจากบริษัทไม่เห็นด้วยกับเรื่องนี้ พื้นที่ของโครงการที่สร้างเสร็จและส่งมอบให้ลูกค้าจึงไม่ได้รับใบรับรอง และพื้นที่ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างก็ไม่ได้รับการยืนยันว่ามีสิทธิขายหรือเช่าซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคต

นายหวู่ อันห์ ดุง กล่าวว่า ปัญหาในโครงการอสังหาริมทรัพย์ 156 โครงการมีความเกี่ยวข้องกับหลายสาขา เช่น ที่ดิน การลงทุน การวางแผน การก่อสร้าง การเงิน... ด้วยความรับผิดชอบที่ได้รับมอบหมายจากคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ กรมการก่อสร้างได้ประสานงานกับ HoREA เพื่อจัดประเภทปัญหาตามความรับผิดชอบและอำนาจหน้าที่ของกรมและสาขาต่างๆ เพื่อส่งให้คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์พิจารณา

รายชื่อโครงการทั้งหมด 156 โครงการ แต่เมื่อจัดกลุ่มแล้ว โครงการหนึ่งอาจมีปัญหาและข้อเสนอแนะ 2-3 ข้อ ดังนั้นโดยรวมแล้วมีข้อเสนอแนะมากถึง 189 ข้อ ดังนั้น กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมจึงมีปัญหา 98 ข้อ กรมการวางแผนและการลงทุนมีปัญหา 39 ข้อ กรมการวางแผนและสถาปัตยกรรมมีปัญหา 20 ข้อ กรมการก่อสร้างมีปัญหา 20 ข้อ กรมการขนส่งมีปัญหา 3 ข้อ คณะกรรมการบริหารภาคใต้มีปัญหา 2 ข้อ กรมภาษีนครโฮจิมินห์มีปัญหา 4 ข้อ กรมการเงินวิสาหกิจมีปัญหา 1 ข้อ และคณะกรรมการประชาชนนครทูดึ๊กมีปัญหา 1 ข้อ

นายหวู่ อันห์ ดุง กล่าวว่า กรมก่อสร้างเพียงกรมเดียวมีโครงการ 20 โครงการที่มีปัญหา 20 โครงการ และได้ผลลัพธ์ในการแก้ไขปัญหาบางโครงการ ดังนั้น จนถึงขณะนี้ ปัญหาส่วนใหญ่ได้รับการแก้ไขแล้ว 14 ปัญหา โดย 9 ปัญหาได้รับการแก้ไขเป็นลายลักษณ์อักษรแล้ว มีข้อเสนอแนะ 3 ข้อ แต่ไม่มีพื้นฐานในการแก้ไขเนื่องจากไม่มีหลักประกันตามกฎหมาย และ 2 โครงการได้รับการส่งไปยังคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์แล้ว "โครงการที่เหลืออีก 6 โครงการจะได้รับการแก้ไขต่อไป โดยกรมก่อสร้างจะจัดการโครงการ 1 โครงการโดยตรงตามอำนาจหน้าที่ของตน และส่งโครงการ 5 โครงการไปยังคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ เราเชื่อว่าสามารถแก้ไข 1 โครงการได้ในทันที และ 4 โครงการจะต้องประชุมและขอความเห็นจากหลายๆ ฝ่ายต่อไป" นายหวู่ อันห์ ดุง แจ้ง

คำแนะนำสำหรับการชำระหนี้ขั้นสุดท้าย

เมื่ออุปสรรคชั่วคราวได้รับการแก้ไขแล้ว นายเล ฮวง โจวเสนอให้คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์และหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจสรุปโครงการเหล่านี้โดยเร็ว เพื่อให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์สามารถรับอพาร์ตเมนต์เพิ่มอีกหลายพันแห่งเพื่อช่วยเพิ่มอุปทานที่อยู่อาศัย สร้างกระแสเงินสดสำหรับธุรกิจ เพิ่มสภาพคล่องในตลาด และเพิ่มรายได้งบประมาณของรัฐ ในเวลาเดียวกัน ให้แก้ไขโครงการที่คล้ายกันซึ่งนักลงทุนยังร้องขอให้ระดมทุนและขายที่อยู่อาศัยในอนาคต เพื่อเคลียร์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และสร้างความเป็นธรรมให้กับธุรกิจ

แหล่งที่มา