การจำกัดวงเงินกู้สำหรับผู้ซื้อบ้านหลังที่สองและอื่นๆ: ลดการเก็งกำไรแต่ยังกังวลเกี่ยวกับ 'การจำกัดวงเงินกู้ที่ผิดพลาด'

ข้อเสนอให้เข้มงวดวงเงินกู้สำหรับการซื้อบ้านหลังที่สองกำลังก่อให้เกิดการถกเถียงกันอย่างมาก แม้ว่าคาดว่าจะช่วยควบคุมราคาที่อยู่อาศัย แต่ผู้เชี่ยวชาญก็กังวลว่านโยบายนี้อาจส่งผลกระทบทางลบต่อสภาพคล่องและอาจถึงขั้น 'บีบคั้น' ผู้ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริง

ผู้คนค้นหาข้อมูลเกี่ยวกับผลิตภัณฑ์ที่ดินและทาวน์เฮาส์ในเขตเมือง ลองอาน (เก่า) - ภาพ: NGOC HIEN

กระทรวงก่อสร้าง กำลังขอความคิดเห็นเกี่ยวกับร่างมติเกี่ยวกับการควบคุมและยับยั้งการระบาด การเพิ่มขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงข้อเสนอแนะในการเข้มงวดวงเงินกู้สำหรับผู้ซื้อบ้านหลังที่สองและบ้านหลังต่อๆ ไป เพื่อจำกัดการเก็งกำไรและมีส่วนสนับสนุนเสถียรภาพของตลาด

ตามร่างดังกล่าว สถาบันการเงินจะได้รับอนุญาตให้ปล่อยกู้ได้เพียง 50% ของมูลค่าสัญญาซื้อขายสำหรับผู้ซื้อบ้านหลังที่สอง และไม่เกิน 30% สำหรับบ้านหลังที่สามขึ้นไป ยกเว้นกรณีซื้อบ้านพักอาศัยสังคม

“ผู้ควบคุมเงินทุน” สำหรับตลาดอสังหาฯ

พูดคุยกับ นาย โว ฮวีญ ตวน เกียต ผู้อำนวยการฝ่ายที่อยู่อาศัยของ CBRE เวียดนาม ให้ความเห็นว่า การจำกัดสินเชื่อเพื่อการซื้ออสังหาริมทรัพย์ถือเป็น "เครื่องควบคุม" สินเชื่อ เนื่องจากนักลงทุนและนักเก็งกำไรจำนวนมากใช้ประโยชน์จากการกู้ยืมทางการเงินเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์จำนวนมาก ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์พุ่งสูงขึ้นโดยไม่ได้ตั้งใจ

ดังนั้น วิธีแก้ปัญหานี้จึงมุ่งเป้าไปที่การจำกัดจำนวนบุคคลที่มีศักยภาพทางการเงินสูงในการซื้อและถือครองอสังหาริมทรัพย์จำนวนมาก ในขณะที่ผู้ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริงกลับประสบปัญหาในการเข้าถึง

“หากนำไปปฏิบัติจริง การเคลื่อนไหวนี้จะมีผลดีในการช่วยลดสินเชื่อได้ในระดับหนึ่ง” อสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งที่เกี่ยวข้องกับการลงทุน พวกเขาจะพิจารณาอย่างรอบคอบในกลยุทธ์การลงทุน เพื่อให้ได้กำไรสูงสุดเมื่อใช้เลเวอเรจทางการเงิน” คุณ Kiet กล่าว

อย่างไรก็ตาม คุณ Kiet ให้ความเห็นว่า แนวทางแก้ไขนี้ส่วนใหญ่เพียงจำกัดระดับการลงทุนของผู้ที่มีความสามารถในการกู้ยืมทางการเงิน ในขณะที่ผู้ที่มีศักยภาพทางการเงินที่แข็งแกร่งจะไม่ได้รับผลกระทบ นอกจากนี้ ผลข้างเคียงของแนวทางแก้ไขนี้ยังทำให้เกิดความผันผวนอย่างรุนแรง ลดการไหลของอุปสงค์และอุปทาน รวมถึงจังหวะการซื้อขายในตลาด

ในทำนองเดียวกัน นางสาว Giang Huynh ผู้แทน Savills HCMC กล่าวว่า มาตรการจำกัดสินเชื่อสำหรับบ้านหลังที่สองและที่อื่นๆ อาจช่วยลดกิจกรรมการเก็งกำไร แต่ในขณะเดียวกันก็จะลดกระแสเงินทุนจากนักลงทุนระยะยาวและส่งผลกระทบต่อสภาพคล่องโดยรวมของตลาดอีกด้วย

ตามที่เธอกล่าว ในบริบทของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์และทั้งประเทศที่เผชิญกับปัญหาการขาดแคลนอุปทานเป็นเวลานาน การเข้มงวดสินเชื่ออาจทำให้ตลาดซบเซาลง

กลัวโดน “บีบ” ผู้ซื้อจริง

พูดคุยกับ Tuoi Tre Online นักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ในภาคใต้ กล่าวว่า นโยบายการเข้มงวดสินเชื่อไม่ได้แยกแยะชัดเจนระหว่างผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (ซื้อให้พ่อแม่ ลูก ญาติพี่น้อง ฯลฯ) และผู้ซื้อเพื่อเช่าระยะยาวเพื่อการลงทุนที่ยั่งยืน

เช่น พ่อแม่มีลูก 2 คน และต้องการกู้เงินมาซื้อและสร้างบ้านเพิ่มอีก 2 หลัง นอกเหนือจากบ้านที่ตนอาศัยอยู่ เพื่อให้ลูกทั้ง 2 คนมีฐานะพอมีครอบครัวเป็นของตัวเอง แต่ตัวลูกเองไม่มีรายได้เพียงพอที่จะกู้เงินมาซื้อบ้าน

ดังนั้นกฎระเบียบดังกล่าวอาจทำให้ผู้ปกครองต้องลำบากมากขึ้น หรือทำให้เจ้าหน้าที่ท้องถิ่นที่ต้องการเช่าอพาร์ตเมนต์เพิ่มในที่ทำงานเกิดความลำบาก จนทำให้ผู้ที่มีความต้องการจริงๆ ไม่สามารถซื้อบ้านได้ และอาจเกิดความเสี่ยงที่จะ "บีบบังคับ" แม้แต่ผู้บริโภคที่ถูกกฎหมายก็ตาม

ตามที่บุคคลนี้กล่าว เวียดนามไม่มีระบบการจัดการข้อมูลที่อยู่อาศัยแห่งชาติที่แข็งแกร่งเพียงพอ ทำให้ยากต่อการระบุว่าผู้กู้ยืมเป็นเจ้าของบ้านใด

นอกจากนี้ กฎระเบียบนี้ยังไม่ได้กำหนดอย่างชัดเจนว่าบ้านจะสร้างเสร็จในอนาคตหรือพร้อมอยู่ เมื่อมีบ้านสร้างเสร็จในอนาคต อาจมีความเสี่ยงที่บ้านหลังนั้นจะประสบปัญหาที่ไม่คาดคิด ซึ่งนำไปสู่การไม่สามารถสร้างเสร็จได้ ผู้ซื้อบ้าน สูญเสียเงินทุนทั้งหมดจากบ้านหลังแรก แต่มีข้อจำกัดในการกู้ยืมเพื่อซื้อบ้านหลังที่สอง ส่งผลให้ผู้ซื้อที่มีความต้องการที่แท้จริงต้องเผชิญกับแรงกดดันทางการเงินที่เพิ่มมากขึ้น

“มาตรการนี้อาจไม่สามารถแก้ไขปัญหาราคาที่อยู่อาศัยที่สูงขึ้นได้ แต่จะส่งผลเสียต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ ทำให้สินค้าคงคลังเพิ่มขึ้น ส่งผลโดยตรงต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และอุตสาหกรรมสนับสนุนที่เกี่ยวข้อง” เขากล่าว

ที่มา: https://baoquangninh.vn/siet-han-muc-vay-cho-nguoi-mua-nha-thu-2-tro-len-giam-dau-co-nhung-cung-lo-siet-nham-3380310.html