การออกใบรับรองกรรมสิทธิ์สำหรับคอนโดเทลยังคงเผชิญกับอุปสรรคอยู่

[โฆษณา_1]

เกือบสองเดือนหลังจากที่พระราชกฤษฎีกา 10/2023/ND-CP ซึ่งแก้ไขและเพิ่มเติมมาตราต่างๆ ของพระราชกฤษฎีกาว่าด้วยการบังคับใช้กฎหมายที่ดิน (พระราชกฤษฎีกา 10) มีผลบังคับใช้ เมืองดานังและจังหวัดคั้ญฮวา ซึ่งเป็นสองพื้นที่ที่มีวิลล่า สำหรับนักท่องเที่ยว และคอนโดมิเนียม (คอนโดเทล) มากที่สุดในประเทศ ยังคงไม่มีคอนโดเทลใดได้รับใบรับรองกรรมสิทธิ์ (หรือที่เรียกว่าสมุดสีชมพู) เลย สาเหตุหลักมาจากขาดหนังสือเวียนแนะนำ

กำหนดขั้นตอน

นายวู จี ฮิ้ว รองผู้อำนวยการกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (TN-MT) จังหวัด คั้ญฮวา กล่าวว่า พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 10 อนุญาตให้ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ เช่น อพาร์ตเมนต์-โรงแรม ออฟฟิศเทล และคอนโดเทล บนที่ดินเพื่อการพาณิชย์และที่ดินบริการ สามารถจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ได้ อย่างไรก็ตาม ปัจจุบันยังไม่มีกระบวนการรับและดำเนินการคำขอ ดังนั้น กรมฯ จึงกำลังพัฒนากระบวนการดังกล่าวและส่งให้หน่วยงานที่เกี่ยวข้องพิจารณา และจะจัดทำรายงานเสนอต่อคณะกรรมการประชาชนจังหวัดคั้ญฮวาเพื่ออนุมัติก่อนที่จะเปิดรับคำขออย่างเป็นทางการ

นอกจากนี้ เพื่อหลีกเลี่ยงความยุ่งยากและปัญหาในระหว่างการดำเนินการ กรมฯ กำลังศึกษาสัญญาซื้อขายคอนโดเทลเพื่อระบุสถานการณ์ที่เป็นไปได้ “นี่เป็นเรื่องใหม่มาก เราได้ปรึกษากับหลายพื้นที่แล้ว แต่ยังไม่มีที่ไหนมีขั้นตอนที่เฉพาะเจาะจง ดังนั้น โครงการหลายโครงการจึงได้ลงทะเบียนเพื่อขอใบอนุญาตใช้ที่ดิน แต่เราขอให้พวกเขารอจนกว่าจะมีขั้นตอนที่เฉพาะเจาะจงก่อนที่จะยื่นใบสมัครเพื่อหลีกเลี่ยงความล่าช้า หลังจากยื่นใบสมัครแล้ว กรมฯ จะดำเนินการเปรียบเทียบกับระเบียบข้อบังคับต่อไปเพื่อพิจารณาว่าตรงตามเกณฑ์คุณสมบัติสำหรับการออกใบอนุญาตหรือไม่” นายเหียวกล่าว

โครงการคอนโดเทล โคโคเบย์ ดานัง ถูกระงับชั่วคราวและรอการออกโฉนดที่ดิน ภาพ: บิช แวน

นายฟาม นัม ซอน ผู้อำนวยการกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมเมืองดานัง ยืนยันว่า ทางเทศบาลยังไม่ได้ออกใบอนุญาตการใช้ที่ดินสำหรับโครงการคอนโดเทลใดๆ เนื่องจากกำลังรอหนังสือเวียนชี้นำอยู่ นายซอนกล่าวเพิ่มเติมว่า ในระหว่างที่รอหนังสือเวียนดังกล่าว ทางกรมฯ กำลังรวบรวมอุปสรรคต่างๆ เพื่อส่งให้กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมดำเนินการแก้ไขต่อไป

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กองจัดการที่ดิน กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม นครดานัง ระบุว่า ตามระเบียบแล้ว ระยะเวลาการใช้ที่ดินสำหรับโครงการก่อสร้างเพื่อการท่องเที่ยวที่พัก รวมถึงคอนโดเทล กำหนดไว้ที่ 50 ปี นับจากวันที่ผู้ลงทุนได้รับการจัดสรรที่ดิน เช่าที่ดิน หรือเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน อย่างไรก็ตาม โครงการก่อสร้างเพื่อการท่องเที่ยวที่พักมักมีขั้นตอนการเตรียมการลงทุนที่ยาวนาน ดังนั้น หากออกใบอนุญาตการใช้ที่ดินตามระยะเวลาการใช้ที่ดิน โครงการหลายโครงการจะมีระยะเวลาเหลืออยู่เพียงประมาณ 40 ปี หรืออาจน้อยกว่า 40 ปี

ดังนั้น กรมการจัดการที่ดินจึงขอให้กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมให้คำแนะนำเพิ่มเติมเกี่ยวกับระยะเวลาการใช้ประโยชน์ที่อนุญาตให้แก่ผู้ซื้อคอนโดเทล ในขณะเดียวกัน ขอเสนอให้แก้ไขปัญหานี้โดยไม่ให้สิทธิ์การใช้สิ่งปลูกสร้างเพื่อวัตถุประสงค์ที่พักสำหรับนักท่องเที่ยวโดยอิงจากระยะเวลาการใช้ที่ดิน แต่ให้อิงจากระยะเวลาการใช้งานของสิ่งปลูกสร้างนับตั้งแต่วันที่อาคารเริ่มใช้งาน ทั้งนี้เพื่อเป็นการรับประกันสิทธิ์ของผู้ซื้อ ตลอดจนเพิ่มประสิทธิภาพทางเศรษฐกิจและสังคม ปลดล็อกทรัพยากร เอาชนะอุปสรรค และส่งเสริมตลาดอสังหาริมทรัพย์

นอกจากนี้ สัญญาซื้อขายคอนโดเทลยังมีปัญหาบางประการ เช่น โครงการหลายแห่งไม่ได้ถูกจัดประเภทเป็นที่ดินเพื่อการพาณิชย์หรือที่ดินเพื่อบริการ แต่เป็น "ที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยโดยไม่ก่อให้เกิดหน่วยที่อยู่อาศัย" ซึ่งเป็นประเภทที่ดินที่กฎหมายไม่ได้ระบุไว้ และสัญญาซื้อขายอพาร์ตเมนต์หลายฉบับไม่ได้ระบุอย่างชัดเจนว่าทรัพย์สินนั้นติดอยู่กับที่ดินหรือเป็นเพียงทรัพย์สินที่อยู่บนที่ดินเท่านั้น...

ผู้ซื้อยังคงรอคอยอยู่

จากข้อมูลของบริษัทก่อสร้างอ่าวญาตรังลงทุนร่วมทุน จำกัด (มหาชน) ซึ่งเป็นผู้ลงทุนโครงการพาโนรามาญาตรัง และเป็นหนึ่งในบริษัทแรกๆ ในจังหวัด Khánh Hòa ที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ท ระบุว่า ตั้งแต่ปี 2019 จนถึงปัจจุบัน บริษัทได้ยื่นคำร้องต่อคณะกรรมการประชาชนจังหวัด Khánh Hòa มากกว่า 11 ครั้ง เพื่อขอออกใบอนุญาตให้กับผู้ซื้อคอนโดเทลกว่า 1,000 รายในโครงการพาโนรามาญาตรัง

หลังจากมีการออกพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 10 ซึ่งกำหนดระเบียบที่เฉพาะเจาะจงและชัดเจนยิ่งขึ้นเกี่ยวกับขั้นตอนการออกใบอนุญาตสำหรับโครงการก่อสร้างที่ใช้เพื่อวัตถุประสงค์ในการพักอาศัยสำหรับนักท่องเที่ยว นักลงทุนหวังว่าหน่วยงานท้องถิ่นจะดำเนินการตามขั้นตอนการออกใบรับรองกรรมสิทธิ์โดยเร็ว เพื่อให้การสนับสนุนอย่างเต็มที่แก่ลูกค้าที่ซื้อคอนโดเทล

นักลงทุนหลายรายในโครงการคอนโดเทลในเมืองดานังต่างยินดีกับการประกาศใช้พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 10 และหวังว่าการออกโฉนดกรรมสิทธิ์จะดำเนินการได้ในเร็ววัน นายโว่ ทันห์ งา รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท ทันห์โด อินเวสต์เมนต์ ดีเวลลอปเมนต์ แอนด์ คอนสตรัคชั่น จำกัด (ผู้ลงทุนในโครงการโคโคเบย์ อำเภองูหานเซิน) กล่าวว่า จนถึงปัจจุบัน ทางการยังไม่ได้ออกแนวทางปฏิบัติที่เฉพาะเจาะจงเกี่ยวกับการออกโฉนดกรรมสิทธิ์สำหรับคอนโดเทล

อย่างไรก็ตาม จากการวิจัยของเขา พบว่าหลังจากพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 10 กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมได้ส่งเอกสารไปยังท้องถิ่นต่างๆ เพื่อให้คำแนะนำเกี่ยวกับการดำเนินการตามพระราชกฤษฎีกา เอกสารดังกล่าวค่อนข้างชัดเจน แต่ก็ยังไม่ชัดเจนว่าสำนักงานทะเบียนที่ดินในท้องถิ่นจะนำไปปฏิบัติอย่างไร

นาย Nga กล่าวว่า โครงการ Cocobay มีห้องชุดคอนโดเทลมากกว่า 1,000 ยูนิตที่ถูกระงับไว้ชั่วคราว “หากการออกใบรับรองกรรมสิทธิ์เกิดขึ้นจริง จะเป็นผลดีต่อโครงการคอนโดเทลเป็นอย่างมาก ผู้ซื้อบ้านต่างรอคอยที่จะได้รับใบรับรองเหล่านี้ เมื่อได้รับแล้ว ตลาดนี้จะคึกคักมากขึ้นอย่างแน่นอน ผู้ซื้อจะมีความมั่นใจมากขึ้น และการทำธุรกรรมก็จะประสบความสำเร็จมากขึ้น” นาย Nga กล่าวด้วยความหวัง

เพื่อเร่งรัดการออกใบอนุญาตใช้ที่ดิน คณะกรรมการประชาชนจังหวัดคั้ญฮวาได้ออกประกาศแก้ไขเพิ่มเติมรายการขั้นตอนการบริหารงานด้านที่ดินภายใต้การกำกับดูแลของกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม โดยคณะกรรมการประชาชนจังหวัดอนุญาตให้กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมรับจดทะเบียนและออกใบอนุญาตใช้ที่ดิน กรรมสิทธิ์ในบ้านและทรัพย์สินอื่น ๆ ที่ติดกับที่ดิน (ที่รู้จักกันทั่วไปว่าใบอนุญาตใช้ที่ดิน) ให้แก่ผู้ที่ได้รับโอนสิทธิ์ใช้ที่ดิน ซื้อบ้านและสิ่งปลูกสร้างในโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยและโครงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ที่ไม่ใช่โครงการพัฒนาที่อยู่อาศัย โดยระยะเวลาดำเนินการออกใบอนุญาตคือ 30 วันนับจากวันที่ได้รับใบสมัครที่ถูกต้องจากผู้ลงทุน และ 15 วันสำหรับผู้ที่โอนสิทธิ์ใช้ที่ดิน ซื้อบ้านและสิ่งปลูกสร้าง

เข้มงวดกฎระเบียบเกี่ยวกับการดำเนินธุรกิจคอนโดเทล

ตามข้อมูลจากคณะกรรมการประชาชนจังหวัดคั้ญฮวา จังหวัดนี้มีโครงการที่พักตากอากาศ 26 โครงการ ประกอบด้วยอพาร์ตเมนต์สำหรับนักท่องเที่ยว 12,100 ห้อง และวิลล่าสำหรับนักท่องเที่ยวมากกว่า 2,580 หลัง ส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่บายได นอกจากดำเนินการออกโฉนดที่ดินแล้ว คณะกรรมการประชาชนจังหวัดคั้ญฮวายังได้ออกเอกสารขอให้หน่วยงานที่เกี่ยวข้องเข้มงวดการดำเนินธุรกิจที่พักประเภทคอนโดเทลและวิลล่าสำหรับนักท่องเที่ยวด้วย

[โฆษณา_2]
แหล่งที่มา