สมุดสีชมพูคอนโดเทลยังติดอยู่

เกือบ 2 เดือนหลังจากที่พระราชกฤษฎีกา 10/2023/ND-CP แก้ไขและเพิ่มเติมมาตราต่างๆ ของพระราชกฤษฎีกาที่ควบคุมการบังคับใช้กฎหมายที่ดิน (พระราชกฤษฎีกา 10) มีผลบังคับใช้ สองเมืองที่มีวิลล่า รีสอร์ท และอพาร์ตเมนต์รีสอร์ท (คอนโดเทล) มากที่สุดในประเทศ คือ ดานังและคานห์ฮวา ยังไม่มีคอนโดเทลแห่งใดได้รับหนังสือรับรองความเป็นเจ้าของบ้าน (หรือที่เรียกว่าหนังสือสีชมพู) เหตุผลหลักคือยังไม่มีหนังสือเวียนกำกับ

สร้างกระบวนการ

นายหวู่ ชี ฮิว รองผู้อำนวยการกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (TN-MT) จังหวัด คานห์ฮัว กล่าวว่า พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 10 อนุญาตให้ผู้ซื้อโครงการต่างๆ เช่น อพาร์ตเมนต์ โรงแรม ออฟฟิศเทล คอนโดเทล บนที่ดินเชิงพาณิชย์และบริการ สามารถจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ได้ อย่างไรก็ตาม ปัจจุบันยังไม่มีขั้นตอนในการรับและดำเนินการเอกสาร ดังนั้น กรมจึงกำลังพัฒนาขั้นตอนดังกล่าวและส่งให้กรมที่เกี่ยวข้องแสดงความคิดเห็น และรวบรวมรายงานให้คณะกรรมการประชาชนจังหวัดคานห์ฮัวอนุมัติก่อนจะได้รับเอกสารอย่างเป็นทางการ

นอกจากนี้ เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาและความยากลำบากในขั้นตอนการดำเนินการ กรมฯ ได้นำสัญญาซื้อขายคอนโดเทลมาศึกษาสถานการณ์ล่วงหน้า “นี่เป็นประเด็นใหม่มาก เราได้ปรึกษากับหน่วยงานท้องถิ่นหลายแห่งแล้ว แต่ไม่มีหน่วยงานใดมีขั้นตอนเฉพาะเจาะจง ดังนั้น โครงการจำนวนมากจึงลงทะเบียนเพื่อขอรับใบรับรอง แต่เราแนะนำให้รอจนกว่าจะมีขั้นตอนเฉพาะเจาะจงก่อนยื่นเพื่อหลีกเลี่ยงการรอ หลังจากยื่นใบสมัครแล้ว กรมฯ จะต้องเปรียบเทียบกฎระเบียบต่อไปเพื่อพิจารณาว่ามีสิทธิ์ได้รับใบรับรองหรือไม่” นายฮิว กล่าว

โครงการคอนโดเทล Cocobay Danang ถูกระงับชั่วคราวและกำลังรอวันอนุมัติหนังสือสีชมพู ภาพโดย: BICH VAN

นาย Pham Nam Son ผู้อำนวยการกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมเมืองดานัง ยืนยันว่า กรมยังไม่ได้ดำเนินการออกหนังสือสีชมพูสำหรับโครงการคอนโดเทลใดๆ เนื่องจากอยู่ระหว่างรอหนังสือเวียนแนะนำ นาย Son กล่าวว่า ในระหว่างที่รอหนังสือเวียนแนะนำ กรมกำลังรวบรวมปัญหาต่างๆ และส่งให้กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมแก้ไขอย่างค่อยเป็นค่อยไป

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กรมการจัดการที่ดิน กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม นครดานัง กล่าวว่า ตามระเบียบแล้ว ระยะเวลาการใช้ที่ดินสำหรับงานก่อสร้างที่ใช้เพื่อการพักอาศัยของนักท่องเที่ยว รวมถึงคอนโดเทล ถูกกำหนดให้มีอายุ 50 ปี นับจากวันที่ผู้ลงทุนตัดสินใจจัดสรรที่ดิน เช่าที่ดิน หรือเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน อย่างไรก็ตาม สำหรับงานก่อสร้างที่ใช้เพื่อการพักอาศัยของนักท่องเที่ยว ขั้นตอนการเตรียมการลงทุนมักจะยาวนาน ดังนั้น หากออกสมุดสีชมพูตามระยะเวลาการใช้ที่ดิน โครงการจำนวนมากจะมีระยะเวลาการใช้ที่ดินเพียงประมาณ 40 ปี หรืออาจต่ำกว่า 40 ปีด้วยซ้ำ

ดังนั้นกรมที่ดินจึงเสนอให้กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมกำหนดเงื่อนไขการใช้งานที่ให้กับผู้ซื้อคอนโดเทลเพิ่มเติม พร้อมกันนี้เสนอให้ขจัดอุปสรรคนี้โดยไม่ให้กำหนดระยะเวลาการใช้งานงานก่อสร้างที่ใช้เพื่อการพักอาศัยท่องเที่ยวตามระยะเวลาการใช้ที่ดิน แต่ให้กำหนดระยะเวลาการใช้งานของงานที่คำนวณจากเวลาที่ใช้งานจริง เพื่อประกันสิทธิของผู้ซื้อ เพิ่มประสิทธิภาพทางเศรษฐกิจและสังคมและปลดล็อกทรัพยากร ขจัดอุปสรรค และส่งเสริมตลาดอสังหาริมทรัพย์

นอกจากนี้ สัญญาซื้อขายคอนโดเทลยังมีปัญหาอยู่บ้าง เช่น โครงการจำนวนมากไม่ใช่ที่ดินเพื่อบริการเชิงพาณิชย์ แต่เป็น "ที่ดินสำหรับอยู่อาศัยโดยไม่มีหน่วยที่พักอาศัย" ซึ่งเป็นที่ดินประเภทหนึ่งที่ไม่ได้รวมอยู่ในกฎหมาย สัญญาซื้อขายห้องชุดจำนวนมากไม่ได้ระบุอย่างชัดเจนว่าทรัพย์สินนั้นติดกับที่ดินหรือเฉพาะทรัพย์สินบนที่ดินเท่านั้น...

ผู้ซื้อยังคงรอต่อไป

ตามรายงานของบริษัท Nha Trang Bay Construction Investment Joint Stock ซึ่งเป็นผู้ลงทุนโครงการ Panorama Nha Trang ซึ่งเป็นหนึ่งในหน่วยแรกๆ ใน Khanh Hoa ที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ท ตั้งแต่ปี 2562 ถึงปัจจุบัน บริษัทได้ส่งคำร้องมากกว่า 11 ฉบับถึงคณะกรรมการประชาชนจังหวัด Khanh Hoa เพื่อออกหนังสือรับรองให้กับผู้ซื้อคอนโดเทลมากกว่า 1,000 รายของโครงการ Panorama Nha Trang

หลังจากพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 10 ได้ประกาศใช้ ก็ได้กำหนดระเบียบปฏิบัติที่ชัดเจนและเฉพาะเจาะจงมากขึ้นเกี่ยวกับขั้นตอนการออกหนังสือรับรองสำหรับงานก่อสร้างที่ใช้เพื่อวัตถุประสงค์ในการพักอาศัยสำหรับนักท่องเที่ยว ดังนั้น นักลงทุนจึงคาดหวังว่าในไม่ช้านี้ ท้องถิ่นต่างๆ จะนำขั้นตอนการออกหนังสือสีชมพูมาปฏิบัติ เพื่อมอบการสนับสนุนสูงสุดให้กับลูกค้าที่ซื้อคอนโดเทล

นักลงทุนโครงการคอนโดเทลจำนวนมากในเมืองดานังก็รู้สึกยินดีเป็นอย่างยิ่งกับการถือกำเนิดของพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 10 และหวังว่าการออกหนังสือสีชมพูจะถูกนำมาใช้ในเร็วๆ นี้ นาย Vo Thanh Nga รองผู้อำนวยการทั่วไปของบริษัท Thanh Do Investment Development and Construction Joint Stock Company (นักลงทุนโครงการ Cocobay เขต Ngu Hanh Son) กล่าวว่าจนถึงขณะนี้ ทางการยังไม่มีคำสั่งที่ชัดเจนเกี่ยวกับการออกหนังสือสีชมพูสำหรับคอนโดเทล

อย่างไรก็ตาม จากการวิจัยของเขา พบว่าหลังจากพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 10 กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมได้ส่งหนังสือแจ้งอย่างเป็นทางการไปยังท้องถิ่นต่างๆ เพื่อให้คำแนะนำเกี่ยวกับการนำพระราชกฤษฎีกาไปปฏิบัติ จดหมายแจ้งดังกล่าวค่อนข้างชัดเจน แต่ยังไม่ทราบว่าสำนักงานทะเบียนที่ดินในท้องถิ่นจะนำไปใช้อย่างไร

นายงา กล่าวว่า โครงการโคโคเบย์มีคอนโดเทลที่ถูกระงับการขายชั่วคราวมากกว่า 1,000 แห่ง “หากมีการออกสมุดสีชมพู จะส่งผลดีต่อโครงการคอนโดเทลมาก จิตวิทยาของผู้ซื้อบ้านขึ้นอยู่กับสมุดสีชมพู เมื่อมีสมุดสีชมพู ตลาดนี้จะคึกคักแน่นอน ผู้ซื้อจะไว้วางใจและทำธุรกรรมได้ดีขึ้น” นายงา กล่าว

เพื่อเร่งกระบวนการออกหนังสือรับรอง คณะกรรมการประชาชนจังหวัดคานห์ฮวาเพิ่งออกคำสั่งประกาศรายชื่อขั้นตอนการบริหารที่แก้ไขและเพิ่มเติมในภาคส่วนที่ดินภายใต้เขตอำนาจของกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ดังนั้น คณะกรรมการประชาชนจังหวัดจึงอนุญาตให้กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมรับการลงทะเบียนและออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิการเป็นเจ้าของบ้าน และทรัพย์สินอื่นๆ ที่ติดมากับที่ดิน (เรียกโดยทั่วไปว่า สมุดสีแดง สมุดสีชมพู) ให้กับผู้โอนสิทธิการใช้ที่ดิน ผู้ซื้อบ้าน งานก่อสร้างในโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัย และโครงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ใช่โครงการพัฒนาที่อยู่อาศัย โดยกำหนดเวลาในการออกหนังสือรับรองคือ 30 วันนับจากวันที่ได้รับเอกสารที่ถูกต้องจากนักลงทุน และ 15 วันสำหรับการออกหนังสือรับรองให้กับผู้โอนสิทธิการใช้ที่ดิน ผู้ซื้อบ้าน งานก่อสร้าง

คุมเข้มธุรกิจคอนโดเทล

ตามข้อมูลของคณะกรรมการประชาชนจังหวัดคานห์ฮวา พื้นที่แห่งนี้มีโครงการ 26 โครงการ โดยมีอพาร์ทเมนท์สำหรับนักท่องเที่ยว 12,100 แห่ง และวิลล่าสำหรับนักท่องเที่ยวมากกว่า 2,580 แห่ง โดยส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในพื้นที่บ๊ายได นอกจากการออกใบรับรองแล้ว คณะกรรมการประชาชนจังหวัดคานห์ฮวาได้ออกเอกสารเพื่อขอให้หน่วยงานที่เกี่ยวข้องเข้มงวดในการให้บริการที่พักสำหรับคอนโดเทลและวิลล่าสำหรับนักท่องเที่ยวอีกด้วย

แหล่งที่มา: https://nld.com.vn/kinh-te/so-hong-cho-condotel-van-vuong-20230717211225963.htm