บทเรียนจากตลาด
ในช่วงที่ผ่านมา อสังหาริมทรัพย์ได้รับการพิจารณาว่าเป็นช่องทางการลงทุนที่น่าสนใจเสมอมา เนื่องจากมีศักยภาพในการเพิ่มมูลค่าเมื่อเวลาผ่านไป โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงปี 2020-2022 แม้จะได้รับผลกระทบจากสถานการณ์การระบาดของโควิด-19 แต่กระแสการลงทุนยังคงแข็งแกร่งเนื่องจากอัตราดอกเบี้ยต่ำ เงินทุนจำนวนมาก และข้อมูลการวางแผนที่เกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้เกิด "ความต้องการที่ดินอย่างแรง" ในหลายพื้นที่ นักลงทุนจำนวนมากเข้าสู่ตลาดด้วยความคิดแบบ "เก็งกำไร" โดยคาดหวังที่จะได้รับผลกำไร 2-3 เท่าของเงินลงทุนเริ่มต้นภายในเวลาเพียงไม่กี่เดือน ส่งผลให้ราคาที่ดินในหลายพื้นที่เพิ่มขึ้นเร็วกว่าอัตราการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและรายได้ของประชาชน
อย่างไรก็ตาม นับตั้งแต่ต้นปี 2023 เป็นต้นมา ด้วยมาตรการควบคุมสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้นและอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ข้อจำกัดของแบบจำลองการลงทุนที่อิงกับความคาดหวังว่าราคาจะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วจึงปรากฏชัดเจนขึ้น นักลงทุนจำนวนมากที่ใช้เงินกู้จำนวนมากกำลังเผชิญกับแรงกดดันในการชำระหนี้ ในขณะที่การโอนสินทรัพย์ก็ทำได้ยากขึ้นเนื่องจากปริมาณการทำธุรกรรมลดลง
ในความเป็นจริงแล้ว ไม่ใช่ว่าอสังหาริมทรัพย์ทุกแห่งจะมีศักยภาพในการเพิ่มราคาอย่างยั่งยืน อสังหาริมทรัพย์ที่ราคาพุ่งสูงขึ้นจากข่าวลือหรือความคาดหวังระยะสั้น มักจะสูญเสียสภาพคล่องอย่างรวดเร็วเมื่อตลาดปรับตัว ในขณะเดียวกัน โครงการที่มีเอกสารทางกฎหมายครบถ้วน โครงสร้างพื้นฐานที่พัฒนาแล้ว เชื่อมโยงกับการพัฒนาเมือง และตอบสนองความต้องการด้านที่อยู่อาศัยที่แท้จริง จะยังคงมีความน่าสนใจอยู่ การกู้ยืมเงินมากเกินไปเพื่อการลงทุนในช่วงที่ตลาดเฟื่องฟูอาจให้ผลกำไรสูงหากขายได้อย่างรวดเร็ว แต่ก็มีความเสี่ยงสูงเช่นกันเมื่อตลาดพลิกผัน นักลงทุนหลายรายต้องขายขาดทุนหรือขยายระยะเวลาการถือครองเกินกว่ากรอบเวลาที่วางแผนไว้เนื่องจากแรงกดดันจากดอกเบี้ยจ่าย
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ปัจจัยทางกฎหมายมีความสำคัญมากขึ้น เนื่องจากผลิตภัณฑ์ที่ขาดความโปร่งใสมักก่อให้เกิดความเสี่ยงมากมาย เมื่อหน่วยงานกำกับดูแลเพิ่มการตรวจสอบ ผลิตภัณฑ์เหล่านี้มักจะสูญเสียสภาพคล่องเร็วที่สุด ทำให้ผู้ลงทุนต้องประเมินความสามารถในการรองรับของตลาด ขนาดประชากร อัตราการเติบโต ทางเศรษฐกิจ และความต้องการที่แท้จริงในพื้นที่อย่างรอบคอบก่อนที่จะลงทุน
กระแสเงินสดกำลังเปลี่ยนไปสู่มูลค่าที่แท้จริง
ตั้งแต่ปี 2025 เป็นต้นไป คาดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเฟื่องฟูขึ้นด้วยกรอบกฎหมายใหม่ที่มีการแก้ไขกฎหมายที่ดิน กฎหมายการเคหะ และกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะช่วยแก้ไขอุปสรรคและเพิ่มความโปร่งใส ในขณะเดียวกัน รัฐบาล กำลังเร่งปฏิรูปกระบวนการบริหารราชการแผ่นดิน ดำเนินการโครงการที่ตรงตามข้อกำหนดทางกฎหมาย ส่งเสริมการลงทุนภาครัฐ และพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่งที่สำคัญ เครือข่ายถนนวงแหวน ทางด่วน สนามบิน และรถไฟในเมืองที่กำลังขยายตัวกำลังสร้างแรงผลักดันสำหรับการเติบโตอย่างยั่งยืนในระยะยาวของตลาดอสังหาริมทรัพย์
ใน กรุงฮานอย การดำเนินงานตามแผนแม่บทเมืองหลวงฮานอยที่มีวิสัยทัศน์ 100 ปี ได้เปิดทิศทางการพัฒนาไปสู่รูปแบบเมืองหลายศูนย์กลางและหลายขั้ว ซึ่งเป็นพื้นฐานสำคัญสำหรับการกระจายประชากร การสร้างศูนย์กลางการเติบโตใหม่ การลดแรงกดดันในใจกลางเมือง และสร้างพื้นที่สำหรับการพัฒนาในตลาดอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น นครโฮจิมินห์ก็ได้สรุปโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับช่วงปี 2026-2030 โดยมีวิสัยทัศน์ที่จะจัดสรรที่ดินหลายพันเฮกเตอร์สำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ภายในปี 2040 ในทำนองเดียวกัน อีกหลายพื้นที่หลังจากนำรูปแบบการปกครองส่วนท้องถิ่นสองระดับมาใช้ ก็ได้ทบทวน ปรับปรุง และเร่งโครงการวางแผนที่อยู่อาศัยอย่างรวดเร็ว เพื่อตอบสนองความต้องการการพัฒนาเมืองที่แท้จริงอย่างทันท่วงที… สิ่งนี้ยังนำไปสู่การเปลี่ยนแปลงความคิดของนักลงทุน โดยให้ความสำคัญกับเกณฑ์ต่างๆ เช่น ศักยภาพในการให้เช่า อัตราการเข้าพัก อัตราการเติบโตของประชากร คุณภาพโครงสร้างพื้นฐาน สิ่งอำนวยความสะดวก และสภาพคล่องในระยะยาว
นาย Tran Van Binh รองประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า “สินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์ที่ดีไม่เพียงแต่จะมีมูลค่าเพิ่มขึ้นตามกาลเวลาเท่านั้น แต่ยังสร้างกระแสเงินสดที่มั่นคงผ่านการใช้ประโยชน์ การดำเนินธุรกิจ หรือการให้เช่า แนวโน้มการลงทุนกำลังเปลี่ยนไปสู่พื้นที่ที่มีการวางผังเมืองที่ชัดเจน โครงสร้างพื้นฐานที่พัฒนาอย่างสอดคล้อง และความสามารถในการดึงดูดธุรกิจ แรงงาน และผู้อยู่อาศัยในระยะยาว มากกว่าการไล่ตามราคาที่ดินที่พุ่งสูงขึ้นในระยะสั้น”
ดร. ตรัน ซวน ลวง รองผู้อำนวยการสถาบันวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม เห็นด้วยกับมุมมองนี้ โดยเชื่อว่าแนวโน้มตลาดในอนาคตยังคงสดใส เนื่องจากมีปัจจัยสนับสนุนหลายประการ เช่น การเติบโตทางเศรษฐกิจที่มั่นคง การขยายตัวของเมืองอย่างรวดเร็ว ความต้องการที่อยู่อาศัยสูงมาก และการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานที่แข็งแกร่งอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กลุ่มที่อยู่อาศัยที่ตอบสนองความต้องการที่แท้จริง ที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาไม่แพง อสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรม โลจิสติกส์ และโครงการที่เชื่อมโยงกับระบบโครงสร้างพื้นฐานที่สำคัญ คาดว่าจะยังคงเป็นจุดเด่นต่อไป
ดร. ตรัน ซวน ลวง เชื่อว่า ภายใต้แนวโน้มการพัฒนาใหม่ๆ การเปลี่ยนแปลงทางดิจิทัล การสร้างฐานข้อมูลที่ดิน และข้อมูลการวางแผนที่โปร่งใส จะช่วยลดการเก็งกำไรและสร้างสภาพแวดล้อมการลงทุนที่โปร่งใส นักลงทุนให้ความสำคัญกับกลยุทธ์การลงทุนที่อิงตามมูลค่าที่แท้จริงมากขึ้น โดยเลือกโครงการที่มีสถานะทางกฎหมายที่ชัดเจน การวางแผนที่ครอบคลุม ผู้พัฒนาที่มีชื่อเสียง และศักยภาพในการใช้ประโยชน์ในระยะยาว เพื่อลดความเสี่ยงและมุ่งสู่ประสิทธิภาพที่ยั่งยืน
เห็นได้ชัดว่า หลังจากความผันผวนของตลาด อสังหาริมทรัพย์กำลังค่อยๆ กลับคืนสู่สภาพที่แท้จริงในฐานะสินทรัพย์ที่เชื่อมโยงกับความต้องการที่แท้จริงและการพัฒนาเศรษฐกิจ การเปลี่ยนจากการเก็งกำไรไปสู่การลงทุนระยะยาวไม่เพียงแต่ช่วยปรับปรุงคุณภาพของกระแสเงินทุนเท่านั้น แต่ยังสร้างรากฐานสำหรับการพัฒนาตลาดที่มั่นคง โปร่งใส และยั่งยืนมากขึ้นในระยะใหม่ด้วย
ที่มา: https://hanoimoi.vn/thi-truong-bat-dong-san-tu-ky-vong-gia-tang-cao-den-dau-tu-ben-vung-1210680.html
