ช่วงเวลาที่การทำธุรกรรมที่ดินจะมีผลบังคับใช้

ที่ดินที่มีใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน (หรือที่เรียกว่าใบรับรองกรรมสิทธิ์ที่ดิน) ซึ่งไม่มีข้อพิพาท การบังคับใช้คำพิพากษา การยึดทรัพย์ ฯลฯ สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้

เนื่องจากที่ดินเป็นสินทรัพย์พิเศษ การโอนสิทธิการใช้ที่ดินจึงต้องปฏิบัติตามกฎหมายที่ดินและขั้นตอนการรับรองเอกสารอย่างถูกต้อง นี่จึงเป็นเหตุผลว่าทำไมความถูกต้องของสัญญาโอนกรรมสิทธิ์และความถูกต้องของการโอนสิทธิการใช้ที่ดินจึงแตกต่างกัน

มีการทำสัญญาโดยไม่ทราบว่าสัญญานั้นมีผลบังคับใช้แล้วหรือไม่

เนื่องจากนางพีทีจีและสามี (อาศัยอยู่ที่ตำบลดงตัม จังหวัด ดงไน ) ต้องการเงินจำนวนมากอย่างเร่งด่วนเพื่อชำระหนี้ จึงได้ทำสัญญาโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน 4 ซาว (ประมาณ 0.4 เฮกตาร์) ซึ่งปลูกพืชยืนต้น (มีโฉนดที่ดิน) ให้แก่นายเอชวีบี (อาศัยอยู่ที่ตำบลตันลอย จังหวัดดงไน) ในราคา 800 ล้านดง เนื่องจากนายเอชวีบีไม่มีเงินเพียงพอที่จะชำระทันที จึงวางเงินมัดจำเพียง 100 ล้านดง และให้คำมั่นว่าจะชำระเต็มจำนวนในอีกหนึ่งเดือนต่อมา หลังจากนั้นทั้งสองฝ่ายได้ไปที่สำนักงานทนายความที่ใกล้ที่สุดเพื่อรับรองสัญญา

ทนายความจากสมาคมทนายความจังหวัดดงไนให้คำปรึกษาด้านกฎหมายแก่ชาวบ้านในตำบลดงตามเมื่อเดือนสิงหาคม พ.ศ. 2568 ภาพ: โดอัน ฟู

หลังจากผ่านไปหนึ่งเดือน นายฮวีบีก็ยังไม่ปฏิบัติตามข้อตกลง ดังนั้น นางพีทีจีและสามีจึงตัดสินใจไม่โอนที่ดินให้เขาอีกต่อไป และไปทำสัญญาโอนกรรมสิทธิ์ที่ได้รับการรับรองจากทนายความกับบุคคลอื่นแทน เนื่องจากไม่สามารถซื้อที่ดินจากนางพีทีจีและสามีได้เพราะมีบุคคลอื่น "แย่ง" ไป นายฮวีบีจึงไปทวงเงินมัดจำคืน หากนางพีทีจีและสามีไม่คืนเงินมัดจำ เขาขู่ว่าจะจ้างทนายความฟ้องร้องและขัดขวางการทำธุรกรรมระหว่างพวกเขากับอีกฝ่ายหนึ่ง

เพื่อหลีกเลี่ยงความยุ่งยากเพิ่มเติม นางพีทีจีและสามีตกลงที่จะคืนเงินมัดจำ 100 ล้านดองให้แก่นายเอชวีบี อย่างไรก็ตาม พวกเขายังคงต้องการทราบว่า ในบรรดาสัญญาโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน 4 ซาว (ประมาณ 1,200 ตารางเมตร) ระหว่างพวกเขากับนายเอชวีบี และระหว่างพวกเขากับผู้รับโอนรายต่อไป สัญญาใดมีผลบังคับใช้และสัญญาใดไม่มีผลบังคับใช้แล้ว

เนื่องจากหลายคนไม่ทราบว่าสัญญาโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจะมีผลบังคับใช้เมื่อใด และความแตกต่างระหว่างวันที่สัญญาโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินมีผลบังคับใช้กับวันที่โอนสิทธิการใช้ที่ดินมีผลบังคับใช้ ทำให้พวกเขามักประสบปัญหาเมื่อพยายามยกเลิกสัญญา ตัวอย่างเช่น กรณีของนาย DVR (อาศัยอยู่ในตำบล Gia Kiem จังหวัด Dong Nai)

นาย DVR กล่าวว่า: หลังจากตกลงราคากันแล้ว เขาได้ร่างสัญญาโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยขนาด 150 ตาราง ^เมตร พร้อมโฉนดที่ดิน ให้แก่นางสาว NTD (ซึ่งอาศัยอยู่ในตำบลเบียนฮวา จังหวัดดงไน) ทั้งสองฝ่ายได้ลงนามในสัญญาและได้รับการรับรองจากทนายความแล้ว อย่างไรก็ตาม หลังจากเลยกำหนดเวลาที่ระบุไว้ในสัญญา นางสาว NTD ก็ยังไม่มีเงินเพียงพอที่จะชำระให้เขา ดังนั้น เขาจึงไม่ได้ดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่นางสาว NTD ต่อไป

นาย DVR ต้องการทราบว่าสัญญาโอนกรรมสิทธิ์ระหว่างเขากับนางสาว NTD มีผลบังคับใช้แล้วหรือไม่ และเขามีสิทธิ์ยกเลิกสัญญาหรือไม่ หากนางสาว NTD ไม่อยู่ในวันที่ต้องชำระเงินและดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์?

สัญญาฉบับนี้มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ลงนามหรือวันที่ได้รับการรับรองจากทนายความหรือไม่?

มาตรา 401 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง พ.ศ. 2558 บัญญัติว่า สัญญาที่ทำขึ้นตามกฎหมายจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ทำสัญญา นับตั้งแต่วันที่สัญญามีผลบังคับใช้ คู่สัญญาต้องปฏิบัติตามสิทธิและหน้าที่ต่อกันตามที่ตกลงกันไว้

ในขณะเดียวกัน มาตรา 500 ถึง 503 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง พ.ศ. 2558 บัญญัติว่า สัญญาเกี่ยวกับสิทธิการใช้ที่ดินเป็นข้อตกลงระหว่างคู่สัญญา โดยที่ผู้ใช้ที่ดินโอนสิทธิการใช้ที่ดินให้แก่คู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งตามกฎหมายที่ดิน และคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งมีสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาที่ทำกับผู้ใช้ที่ดิน เนื้อหาของสัญญาเกี่ยวกับสิทธิการใช้ที่ดินต้องไม่ขัดแย้งกับข้อกำหนดเกี่ยวกับวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน ระยะเวลาการใช้ที่ดิน การวางแผนการใช้ที่ดิน แผนการใช้ที่ดิน และสิทธิและหน้าที่อื่น ๆ ตามที่กฎหมายที่ดินและกฎหมายอื่นที่เกี่ยวข้องกำหนดไว้

สัญญาเกี่ยวกับสิทธิการใช้ที่ดินต้องทำเป็นลายลักษณ์อักษรในรูปแบบที่สอดคล้องกับบทบัญญัติของประมวลกฎหมายแพ่ง พ.ศ. 2558 กฎหมายที่ดิน และกฎหมายอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง การทำสัญญาเกี่ยวกับสิทธิการใช้ที่ดินต้องปฏิบัติตามขั้นตอนที่ถูกต้องตามที่กฎหมายที่ดินและกฎหมายอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกำหนดไว้ การโอนสิทธิการใช้ที่ดินจะมีผลใช้บังคับนับตั้งแต่วันที่จดทะเบียนตามที่กฎหมายที่ดินกำหนด

"สัญญาโอนสิทธิ์การใช้ที่ดินมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ได้รับการรับรองจาก Notary Public การโอนสิทธิ์การใช้ที่ดินจะมีผลตั้งแต่วันที่จดทะเบียนเปลี่ยนแปลงตามกฎหมายที่ดิน"

ทนายความ เหงียน ดึ๊ก สมาคมทนายความจังหวัดดงไน

นอกจากนี้ มาตรา 6 ของกฎหมายว่าด้วยการรับรองเอกสาร พ.ศ. 2567 ยังระบุไว้อย่างชัดเจนว่า เอกสารที่ได้รับการรับรองจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่เจ้าหน้าที่รับรองเอกสารลงนามและประทับตราโดยองค์กรรับรองเอกสาร เอกสารที่ได้รับการรับรองมีผลผูกพันทางกฎหมายต่อคู่กรณี และใช้เป็นหลักฐานให้คู่กรณีร้องขอให้หน่วยงานของรัฐที่เกี่ยวข้องดำเนินการตามขั้นตอนต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับธุรกรรมที่ได้รับการรับรองนั้น

ทนายความเหงียน ดึ๊ก (สมาคมทนายความจังหวัดดงไน) กล่าวว่า: จากระเบียบที่กล่าวมาข้างต้น สัญญาโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน 4 ซาว (ประมาณ 1,000 ตารางเมตร) ระหว่างนางพีทีจีและสามีกับนายเอชวีบี ยังไม่มีผลบังคับใช้ เนื่องจากไม่เป็นไปตามข้อกำหนดทางด้านรูปแบบ (ไม่ได้มีการรับรองโดยทนายความหรือตรวจสอบความถูกต้อง) อย่างไรก็ตาม สัญญาที่ทำขึ้นระหว่างคู่สมรสและบุคคลอื่นจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ได้รับการรับรองโดยทนายความแล้ว ประเด็นที่นายเอชวีบีขอคืนเงินมัดจำ ซึ่งคู่สมรสได้ตกลงกันแล้วนั้น ไม่เกี่ยวข้องกับว่าสัญญาโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินนั้นมีผลทางกฎหมายหรือไม่

ในส่วนของกรณีของคุณ DVR: สัญญาโอนเงินระหว่างเขากับคุณ NTD นั้นมีผลบังคับใช้ อย่างไรก็ตาม เนื่องจากคุณ NTD ไม่ปฏิบัติตามข้อผูกพันตามที่ระบุไว้ในสัญญา เขาจึงมีสิทธิ์ขอให้ยกเลิกสัญญา การยกเลิกสัญญาที่ได้รับการรับรองโดยทนายความนั้นต้องมีเงื่อนไขดังต่อไปนี้: ต้องมีข้อตกลงหรือข้อผูกพันเป็นลายลักษณ์อักษรจากทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้องในสัญญา นอกจากนี้ การรับรองการยกเลิกต้องกระทำโดยสำนักงานทนายความเดียวกันกับที่รับรองสัญญาก่อนหน้านี้ และโดยทนายความผู้มีอำนาจรับรองสัญญา

หากไม่สามารถยกเลิกสัญญาที่ได้รับการรับรองจากทนายความ ณ สำนักงานทนายความได้ นาย DVR มีสิทธิ์ยื่นฟ้องร้องต่อศาลเพื่อขอให้ศาลเพิกถอนสัญญา โดยอ้างว่านาง NTD ได้ละเมิดข้อผูกพันตามสัญญาอย่างร้ายแรงและไม่ปฏิบัติตามพันธกรณีที่ระบุไว้ในสัญญา

โดอันฟู

ที่มา: https://baodongnai.com.vn/ban-doc/202509/thoi-diem-giao-dich-dat-dai-phat-sinh-hieu-luc-97b2cba/