เวลาที่ธุรกรรมที่ดินมีผลบังคับใช้

ที่ดินที่มีหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน (SDD หรือที่เรียกว่าหนังสือปกแดง) ที่ไม่อยู่ระหว่างการโต้แย้ง การบังคับคดี การยึดทรัพย์ ฯลฯ ก็สามารถโอนได้

เนื่องจากที่ดินเป็นทรัพย์สินพิเศษ การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจึงต้องเป็นไปตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ดินและการรับรองเอกสาร ดังนั้น ความถูกต้องของสัญญาโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและความถูกต้องของการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจึงมีความแตกต่างกัน

เซ็นสัญญาแล้วแต่ยังไม่รู้ผลว่ามีผลหรือเปล่า

เนื่องจากต้องการเงินก้อนใหญ่เพื่อชำระหนี้อย่างเร่งด่วน คุณนาย PTG (อาศัยอยู่ในตำบลด่งตาม จังหวัด ด่งนาย ) และสามี จึงทำสัญญาโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจำนวน 4 ไร่ จากพื้นที่ทั้งหมด 2 เฮกตาร์ (มีหนังสือรับรองสีแดง) ให้แก่คุณ HVB (อาศัยอยู่ในตำบลเตินหลอย จังหวัดด่งนาย) ในราคา 800 ล้านดอง เนื่องจากคุณ HVB ไม่มีเงินเพียงพอที่จะชำระทั้งหมดในคราวเดียว เขาจึงวางเงินมัดจำเพียง 100 ล้านดอง และตกลงที่จะชำระเต็มจำนวนเพื่อซื้อที่ดินในอีกหนึ่งเดือนต่อมา หลังจากนั้น ทั้งสองฝ่ายจึงเดินทางไปยังสำนักงานรับรองเอกสารที่ใกล้ที่สุดเพื่อรับรองเอกสารสัญญา

ทนายความจากสมาคมทนายความจังหวัดด่งนายให้คำปรึกษากฎหมายแก่ประชาชนในตำบลด่งตามในเดือนสิงหาคม พ.ศ. 2568 ภาพ: ด๋าน ฟู

หลังจากผ่านไปหนึ่งเดือน คุณ HVB ยังคงไม่ปฏิบัติตามข้อผูกพัน ดังนั้น คุณ PTG และสามีจึงไม่ได้โอนที่ดินให้เขาอีกต่อไป แต่ได้ทำหนังสือสัญญาโอนกรรมสิทธิ์ที่รับรองโดยสำนักงานทนายความให้กับบุคคลอื่น เนื่องจากคุณไม่สามารถซื้อที่ดินจากคุณ PTG และสามีได้เนื่องจากมีคนอื่น "แย่ง" ไป คุณ HVB จึงได้พบกับคุณ PTG และสามีเพื่อเรียกร้องเงินมัดจำคืน หากคุณ PTG และสามีไม่คืนเงินมัดจำ เขาจะจ้างทนายความเพื่อฟ้องร้องและขัดขวางการทำธุรกรรมระหว่างคุณ PTG และสามี

เพื่อจำกัดความซับซ้อนของสถานการณ์ คุณนาย PTG และสามีจึงตกลงคืนเงินมัดจำ 100 ล้านดองให้กับคุณ HVB อย่างไรก็ตาม เธอและสามียังคงต้องการทราบว่า สัญญาโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน 4 แสนแปลง ระหว่างเธอกับคุณ HVB และผู้รับโอนในภายหลังฉบับใดมีผลบังคับใช้แล้ว และสัญญาฉบับใดยังไม่มีผลบังคับใช้

เนื่องจากไม่ทราบว่าสัญญาโอนที่ดินจะมีผลบังคับใช้เมื่อใด และระยะเวลาที่สัญญาโอนที่ดินจะมีผลบังคับใช้กับผลของการโอนสิทธิการใช้ที่ดินแตกต่างกันมาก หลายคนจึงประสบปัญหาในการบอกเลิกสัญญา ยกตัวอย่างเช่น กรณีของนาย DVR (อาศัยอยู่ในตำบล Gia Kiem จังหวัดด่งนาย)

นาย DVR กล่าวว่า: เมื่อได้ราคาเรียบร้อยแล้ว เขาได้เซ็นสัญญาโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่อยู่อาศัย 150 ตาราง ^เมตร พร้อมสมุดทะเบียนสีแดงให้กับคุณ NTD (อาศัยอยู่ในเขตเบียนฮวา จังหวัดด่งนาย) โดยทั้งสองฝ่ายลงนามในสัญญาและรับรองโดยโนตารีพับลิค อย่างไรก็ตาม หลังจากพ้นกำหนดเวลาที่ระบุไว้ในสัญญาแล้ว คุณ NTD ผู้รับโอนยังคงไม่ได้เตรียมเงินไว้เพียงพอสำหรับการโอนกรรมสิทธิ์ ดังนั้น เขาจึงไม่ได้ดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ให้กับคุณ NTD ให้เสร็จสิ้น

คุณ DVR อยากทราบว่าสัญญาโอนย้ายระหว่างเขากับคุณ NTD มีผลบังคับใช้หรือยัง และเขามีสิทธิ์ยกเลิกสัญญาหรือไม่ เมื่อถึงวันชำระเงินและขั้นตอนเปลี่ยนชื่อ แต่คุณ NTD ไม่อยู่?

มีผลใช้บังคับตั้งแต่ลงนามหรือรับรองเอกสารเท่านั้น?

มาตรา 401 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง พ.ศ. 2558 บัญญัติว่าสัญญาที่ทำขึ้นโดยชอบด้วยกฎหมายจะมีผลบังคับตั้งแต่เวลาที่ทำขึ้น นับแต่เวลาที่สัญญามีผลบังคับ คู่สัญญาต้องปฏิบัติตามสิทธิและหน้าที่ที่มีต่อกันตามที่ได้ตกลงกันไว้

ขณะเดียวกัน ตั้งแต่มาตรา 500 ถึงมาตรา 503 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง พ.ศ. 2558 บัญญัติว่าสัญญาเกี่ยวกับสิทธิการใช้ที่ดินเป็นข้อตกลงระหว่างคู่สัญญา ซึ่งผู้ใช้ที่ดินโอนสิทธิการใช้ที่ดินตามบทบัญญัติแห่งกฎหมายที่ดินให้แก่อีกฝ่ายหนึ่ง และอีกฝ่ายหนึ่งใช้สิทธิและหน้าที่ตามสัญญากับผู้ใช้ที่ดิน เนื้อหาของสัญญาเกี่ยวกับสิทธิการใช้ที่ดินต้องไม่ขัดต่อบทบัญญัติเกี่ยวกับวัตถุประสงค์ในการใช้ที่ดิน ระยะเวลาการใช้ที่ดิน ผังเมือง แผนผังการใช้ที่ดิน และสิทธิและหน้าที่อื่นๆ ตามบทบัญญัติแห่งกฎหมายว่าด้วยที่ดินและบทบัญญัติอื่นๆ ของกฎหมายที่เกี่ยวข้อง

สัญญาเกี่ยวกับสิทธิการใช้ที่ดินต้องทำเป็นหนังสือและเป็นไปตามบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่ง พ.ศ. 2558 กฎหมายว่าด้วยที่ดิน และบทบัญญัติทางกฎหมายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง การดำเนินการตามสัญญาเกี่ยวกับสิทธิการใช้ที่ดินต้องเป็นไปตามขั้นตอนและพิธีการที่ถูกต้องตามกฎหมายว่าด้วยที่ดินและบทบัญญัติทางกฎหมายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง การโอนสิทธิการใช้ที่ดินจะมีผลนับตั้งแต่วันที่จดทะเบียนตามที่กฎหมายว่าด้วยที่ดินกำหนด

“สัญญาโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินมีผลบังคับใช้ ณ เวลาที่มีการรับรองเอกสาร การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจะมีผลนับตั้งแต่เวลาที่มีการจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ดิน”

ทนายความ NGUYEN DUC สมาคมทนายความจังหวัดดงนาย

นอกจากนี้ มาตรา 6 แห่งพระราชบัญญัติการรับรองเอกสาร พ.ศ. 2567 ระบุอย่างชัดเจนว่าเอกสารที่รับรองโดยโนตารีมีผลบังคับใช้นับตั้งแต่ที่โนตารีลงนามและหน่วยงานโนตารีประทับตราลงบนเอกสาร เอกสารที่รับรองโดยโนตารีมีผลบังคับใช้กับบุคคลที่เกี่ยวข้อง และเป็นพื้นฐานสำหรับบุคคลที่เกี่ยวข้องในการทำธุรกรรมเพื่อขอให้หน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจดำเนินการตามขั้นตอนที่เกี่ยวข้องกับธุรกรรมที่รับรองโดยโนตารี

ทนายความเหงียน ดึ๊ก (สมาคมทนายความจังหวัดด่งไน) กล่าวว่า: ตามระเบียบข้างต้น สัญญาโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน 4 ไร่ ระหว่างนาง PTG และนาย HVB ยังไม่มีผลบังคับใช้ เนื่องจากไม่เป็นไปตามเงื่อนไขทางการ (ไม่ได้รับรองโดยโนตารีหรือรับรองเอกสาร) ส่วนสัญญาระหว่างคู่สมรสที่ทำกับนาย HVB มีผลบังคับใช้ตั้งแต่มีการรับรองโดยโนตารี ประเด็นที่นาย HVB เรียกร้องเงินมัดจำคืนและได้รับการยอมรับจากคู่สมรสนั้น ไม่เกี่ยวข้องกับประเด็นที่ว่าสัญญาโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจะมีผลบังคับใช้หรือไม่

ในกรณีของนาย DVR: สัญญาโอนกรรมสิทธิ์ระหว่างนาย DVR และนางสาว NTD มีผลบังคับใช้ อย่างไรก็ตาม เนื่องจากนางสาว NTD ไม่ได้ปฏิบัติตามภาระผูกพันที่ตกลงกันไว้ในสัญญาอย่างถูกต้อง นาย DVR จึงมีสิทธิ์ขอให้ยกเลิกสัญญาที่ลงนามแล้ว การยกเลิกสัญญาที่รับรองโดยโนตารีต้องเป็นไปตามเงื่อนไขต่อไปนี้: เมื่อมีข้อตกลงและคำมั่นสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษรจากทุกคนที่เข้าร่วมในสัญญานั้น ขณะเดียวกัน การรับรองการยกเลิกสัญญาที่รับรองโดยโนตารีจะต้องดำเนินการที่องค์กรโนตารีเดิมและดำเนินการโดยโนตารี

ในกรณีที่ไม่สามารถยกเลิกสัญญาที่รับรองโดยสำนักงานทนายความได้ คุณ DVR มีสิทธิ์ยื่นฟ้องต่อศาลเพื่อขอให้ยกเลิกสัญญา เนื่องจากคุณ NTD ละเมิดข้อผูกพันตามสัญญาอย่างร้ายแรง และไม่ได้ปฏิบัติตามข้อผูกพันที่ระบุไว้ในสัญญาอย่างถูกต้อง

ดวน ภู

ที่มา: https://baodongnai.com.vn/ban-doc/202509/thoi-diem-giao-dich-dat-dai-phat-sinh-hieu-luc-97b2cba/