ความขัดแย้งเรื่องกฎระเบียบการฝากเงินอสังหาริมทรัพย์

ในร่างกฎหมายที่เสนอต่อ สภานิติบัญญัติแห่งชาติ (NA) เป็นครั้งแรกเพื่อขอความเห็น (หมายเลขเอกสารที่ 108/TTr-CP ลงวันที่ 5 เมษายนของรัฐบาล) มีข้อกำหนดว่านักลงทุนโครงการที่ขายบ้านและงานก่อสร้างในอนาคต การโอนและการให้เช่าสิทธิการใช้ที่ดินพร้อมโครงสร้างพื้นฐานในโครงการ จะต้องผ่านระบบซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ (มาตรา 57) ข้อเสนอเหล่านี้ได้รับความเห็นคัดค้านจำนวนมาก รวมถึงความเห็นที่ไม่เห็นด้วยจำนวนมากจากผู้เชี่ยวชาญและสมาชิกสภานิติบัญญัติแห่งชาติบางคน

2 ตัวเลือก

จากความเห็นของผู้แทนรัฐสภาในการประชุมสมัยที่ 5 หน่วยงานร่างกฎหมายได้ประสานงานกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเพื่อศึกษา วิเคราะห์ และทบทวน ในรายงานเกี่ยวกับการวิเคราะห์ ปรับปรุง และสรุปร่างกฎหมายฉบับล่าสุดที่ส่งไปยังคณะกรรมการ เศรษฐกิจ ของรัฐสภา รัฐบาลได้ตกลงที่จะยกเลิกข้อบังคับที่กำหนดให้การทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ต้องผ่านสภา (มาตรา 57) โดยให้ส่งเสริมให้นิติบุคคลดำเนินการดังกล่าวแทน

“การที่หน่วยงานจัดทำร่างได้รับการยอมรับในเวลาที่เหมาะสมและเป็นที่ต้อนรับอย่างยิ่ง เพราะหากจำเป็นต้องมีการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์บางอย่างผ่านบุคคลที่สาม ซึ่งเป็นพื้นที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ก็จะทำให้เกิดขั้นตอนและต้นทุนเพิ่มเติม ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มสูงขึ้นในบริบทของกฎหมายที่มีกฎระเบียบเกี่ยวกับการรับรองและรับรองสัญญาอยู่แล้ว” - อาจารย์เหงียน วัน ดิญ ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ แสดงความคิดเห็น

บทบัญญัติสำคัญอีกประการหนึ่งของร่างกฎหมายฉบับนี้คือเงื่อนไขสำหรับนักลงทุนในการรับเงินฝากในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ ในมาตรา 5 มาตรา 23 ของร่างกฎหมายฉบับล่าสุด หน่วยงานร่างกฎหมายเสนอทางเลือกสองทาง

Tranh cãi về quy định đặt cọc bất động sản - Ảnh 1.

ยังคงมีความเห็นที่ขัดแย้งกันมากมายเกี่ยวกับกฎระเบียบเกี่ยวกับการฝากเงินในการขายอสังหาริมทรัพย์และธุรกรรมที่เสนอไว้ในร่างกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับแก้ไข) ภาพ: TAN THANH

ตัวเลือกที่ 1: ผู้ลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์จะได้รับอนุญาตให้เรียกเก็บเงินมัดจำตามข้อตกลงกับลูกค้าได้เฉพาะเมื่อบ้านหรืองานก่อสร้างมีแบบแปลนขั้นพื้นฐานที่ได้รับการประเมินโดยหน่วยงานของรัฐ และผู้ลงทุนมีเอกสารสิทธิการใช้ที่ดินอย่างน้อยหนึ่งฉบับตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 25 วรรคสอง แห่งพระราชบัญญัตินี้ และได้ดำเนินการแจ้งเริ่มงานก่อสร้างตามบทบัญญัติของกฎหมายเรียบร้อยแล้ว สัญญาวางเงินมัดจำต้องระบุราคาขาย ราคาเช่าซื้อบ้านหรืองานก่อสร้างอย่างชัดเจน และจำนวนเงินมัดจำต้องไม่เกิน 10% ของราคาขาย ราคาเช่าซื้อบ้านหรืองานก่อสร้าง...

ตัวเลือกที่ 2: นักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์จะได้รับอนุญาตให้เรียกเก็บเงินมัดจำได้ตามข้อตกลงกับลูกค้าเมื่องานที่อยู่อาศัยและก่อสร้างได้ผ่านเงื่อนไขการดำเนินกิจการทั้งหมดและได้ดำเนินการธุรกรรมตามบทบัญญัติของกฎหมายนี้แล้ว

ลดหรือยกเลิกข้อกำหนดการฝากเงิน?

นายเล ฮวง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) แสดงความไม่เห็นด้วยกับเนื้อหาบางส่วนในตัวเลือกที่ 1 เนื่องจากเนื้อหาดังกล่าวไม่มีความสำคัญมากนักในการปกป้องผลประโยชน์ของลูกค้า โดยเฉพาะลูกค้ารายบุคคล โดยเฉพาะอย่างยิ่ง จำนวนเงินมัดจำที่กำหนดไว้ในตัวเลือกที่ 1 ควรได้รับการแก้ไขเป็น

“วงเงินฝากไม่เกิน 5%” ถือเป็นระดับที่เหมาะสมตามหลักปฏิบัติทางสังคม และเพื่อให้มั่นใจว่าเงินฝากนั้นไม่ได้มีวัตถุประสงค์เพื่อการระดมทุน และมีมูลค่าเพียงพอที่ทั้งผู้ฝากและผู้รับฝากจะปฏิบัติตามข้อตกลงได้อย่างมีสติ นอกจากนี้ยังช่วยให้ผู้ลงทุนโครงการเข้าใจความต้องการและรสนิยมของลูกค้า เพื่อพัฒนาและปรับปรุงคุณภาพของผลิตภัณฑ์ สาธารณูปโภค และบริการของโครงการให้สมบูรณ์แบบยิ่งขึ้น

ในขณะเดียวกัน ผู้เชี่ยวชาญเหงียน วัน ดิงห์ กล่าวว่า ในทางทฤษฎี จำเป็นต้องประเมินว่าเงินฝากนั้นอยู่ในขอบเขตของกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หรือไม่ เขากล่าวว่า ความสัมพันธ์ระหว่างผู้ที่ต้องการขาย (นักลงทุน) และผู้ที่ต้องการซื้อ (ลูกค้าเป้าหมาย) เป็นความสัมพันธ์ทางแพ่งที่อยู่ภายใต้บังคับแห่งกฎหมายแพ่ง

ตามประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 328 การวางเงินมัดจำ คือ การที่ฝ่ายหนึ่งส่งมอบเงินจำนวนหนึ่งหรือโลหะมีค่า อัญมณี หรือของมีค่าอื่น ๆ (เรียกรวมกันว่า การวางเงินมัดจำ) ให้แก่อีกฝ่ายหนึ่งเป็นระยะเวลาหนึ่งเพื่อให้มั่นใจว่าจะทำสัญญาหรือปฏิบัติตามสัญญาได้

ดังนั้น หากจุดประสงค์ของข้อตกลงการวางเงินมัดจำระหว่างผู้ขายและผู้ซื้อคือเพียงเพื่อให้มั่นใจว่าเมื่อทั้งสองฝ่ายมีคุณสมบัติครบถ้วนจะทำสัญญาซื้อขายห้องชุด (เพื่อจองห้องชุด) กฎหมายเฉพาะทาง (กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์) สามารถจำกัดระยะเวลาการรับเงินมัดจำหรือมูลค่าเงินมัดจำได้หรือไม่

นายดิงห์ กล่าวว่า เพื่อให้นโยบายมีประสิทธิภาพและหลีกเลี่ยง "ความขัดแย้งทางกฎหมาย" กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จึงไม่จำเป็นต้องควบคุมเงินฝาก แต่จำเป็นต้องควบคุมการขายบ้าน การก่อสร้างในอนาคต การระดมทุน และการใช้เงินทุนของนักลงทุนอย่างเข้มงวด ควบคู่ไปกับการกำหนดบทลงโทษที่เข้มงวดในการจัดการกับการละเมิด ดังนั้น ควรยกเลิกข้อกำหนดเกี่ยวกับเงื่อนไขการรับเงินฝากและมูลค่าเงินฝากออกจากร่างกฎหมาย

นายเล ฮวง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA):

ปัญหาการถ่ายโอนโครงการ

สำหรับระเบียบการโอนโครงการ ข้อ 38 ของร่างกฎหมายได้ระบุหลักการการโอนโครงการทั้งหมดหรือบางส่วนไว้อย่างชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ข้อ 3 ของข้อ 38 ระบุว่าหลังจากการโอนแล้ว ผู้ลงทุนสามารถสืบทอดโครงการได้ แต่หลักการนี้ไม่สอดคล้องกับข้อ 39 ของร่างกฎหมาย โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ข้อ C ข้อ 1 ของข้อ 39 กำหนดให้ผู้ลงทุนต้องดำเนินการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานให้แล้วเสร็จ...

อันที่จริง ผู้ขายโครงการและผู้ซื้อมีแนวคิดที่แตกต่างกันอย่างสิ้นเชิง ผู้ซื้อมีเงินทุน มีแนวคิดที่แตกต่างกัน และต้องการลงทุนเพื่อเปลี่ยนแปลงสถานะปัจจุบันของโครงการ ดังนั้น หลังจากได้รับการโอนโครงการแล้ว พวกเขาสามารถปรับแผน 1/500 ยอมรับที่จะจ่ายเงินเพิ่ม ปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงิน และไม่จำเป็นต้องใช้โครงสร้างพื้นฐานเดิม แต่สร้างโครงสร้างพื้นฐานใหม่ แม้ว่ามาตรา 39 กำหนดให้ต้องมีการสร้างโครงสร้างพื้นฐานใหม่ให้แล้วเสร็จเพื่อให้สามารถโอนได้ ซึ่งเป็นความไม่สะดวกสำหรับผู้โอน เมื่อกฎระเบียบยังคงมีผลผูกพันอยู่ จะทำให้การควบรวมกิจการและการซื้อกิจการ (M&A) ของโครงการเป็นเรื่องยากและไม่สร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยต่อการโอนโครงการ นักลงทุนจำนวนมากที่ไม่มีศักยภาพจะพบว่าการหานักลงทุนรายใหม่เป็นเรื่องยาก

ดร. ฟาม อันห์ คอย ผู้อำนวยการทั่วไป บริษัท FINA Real Estate Financial Services:

กฎระเบียบต้องสร้างความสมดุล

สภานิติบัญญัติแห่งชาติได้พิจารณาและวินิจฉัยกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับแก้ไข) ไว้หลายประเด็นสำคัญ อย่างไรก็ตาม การตัดสินใจทั้งหมดต้องอาศัยความสมดุลระหว่างผู้ที่เกี่ยวข้องในตลาด ซึ่งรวมถึงผู้ซื้อและผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ หากกฎหมายทำให้ผู้ซื้อหรือผู้ขายลำบาก ความสมดุลก็จะสูญสิ้นไป ตัวอย่างเช่น กฎระเบียบเกี่ยวกับเงื่อนไขการขายสินค้า หากกฎหมายเข้มงวดเกินไป นักลงทุนจะไม่สามารถระดมทุนหรือประสบปัญหาในการดำเนินโครงการ ต้นทุนก็จะสูงขึ้น สินค้าที่เข้าสู่ตลาดก็จะมีราคาต่ำ และราคาขายก็จะสูงเกินความสามารถของผู้ซื้อ

แม้กระทั่งรัฐก็จะสูญเสียรายได้งบประมาณ อุตสาหกรรมอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ เช่น วัสดุก่อสร้าง การติดตั้ง คนงานก็จะสูญเสียงาน... และเศรษฐกิจโดยรวมก็จะได้รับผลกระทบไปด้วย

คุณ LE HUU NGHI กรรมการผู้จัดการ บริษัท Le Thanh Construction and Trading จำกัด:

ควรมีการกำหนดระเบียบเกี่ยวกับการบริหารจัดการเงินที่ระดมมา

มีกฎระเบียบที่ไม่จำเป็นซึ่งรัฐสภาควรละเลย มีเพียงภาระผูกพันที่เพิ่มสูงขึ้นในการตรวจสอบและกำกับดูแล... ยกตัวอย่างเช่น กฎระเบียบการวางเงินมัดจำถือเป็นเรื่องทางแพ่ง ซึ่งทั้งผู้ซื้อและผู้ขายเป็นผู้ตัดสินใจ หากผู้ซื้อตกลงวางเงินมัดจำแต่ไม่ซื้อ เงินมัดจำจะสูญหาย และหากผู้ขายรับเงินและยกเลิกสัญญา เงินมัดจำจะถูกคืน

หรือว่าการควบคุมการซื้อขายผ่านระบบซื้อขายแบบ Floor หรือไม่นั้น ควรปล่อยให้นักลงทุนเป็นผู้เลือกเอง เพราะพวกเขาจะรู้ว่าระบบใดมีความสามารถเพียงพอในการเลือก หากไม่เช่นนั้น นักลงทุนก็จะขายผลิตภัณฑ์เองและรับผิดชอบต่อลูกค้า อันที่จริง หากการกำกับดูแลเป็นสิ่งจำเป็น ระบบซื้อขายแบบไม่น่าเชื่อถือหลายแห่งต้องการขายสินค้าเพื่อรับค่าคอมมิชชั่น มักจะพูดเกินจริง พูดผิดๆ เกี่ยวกับโครงการเพื่อขายสินค้าให้กับลูกค้า นักลงทุนจึงต้องรับผิดชอบทั้งหมด

สิ่งสำคัญในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์คือการบริหารกระแสเงินสดของนักลงทุน พวกเขานำเงินจากลูกค้าไปไว้ที่ไหน หากไม่ได้รับการบริหารจัดการและนำไปใช้ตามอำเภอใจ และไม่นำไปใช้ในการดำเนินโครงการ ก็มีความเสี่ยงต่อลูกค้า

บันทึกของ Pham Dinh

ที่มา: https://nld.com.vn/bat-dong-san/tranh-cai-ve-quy-dinh-dat-coc-bat-dong-san-20231030220850679.htm