ข้อถกเถียงเกี่ยวกับระเบียบการวางเงินมัดจำในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์

ร่างกฎหมายที่เสนอต่อ สภาแห่งชาติ เพื่อขอความเห็นเบื้องต้น (เอกสารของรัฐบาลเลขที่ 108/TTr-CP ลงวันที่ 5 เมษายน) กำหนดว่า นักลงทุนโครงการที่ขายที่อยู่อาศัยหรือสิ่งปลูกสร้างที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง หรือโอนหรือให้เช่าสิทธิการใช้ที่ดินพร้อมโครงสร้างพื้นฐานที่มีอยู่ภายในโครงการ จะต้องดำเนินการทำธุรกรรมผ่านตลาดซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ (มาตรา 57) ข้อเสนอเหล่านี้ได้รับการตอบรับที่หลากหลาย โดยมีผู้เชี่ยวชาญและผู้แทนสภาแห่งชาติบางส่วนแสดงความคิดเห็นที่ไม่เห็นด้วย

2 ตัวเลือก

จากความเห็นของสมาชิกสภาแห่งชาติในสมัยที่ 5 หน่วยงานร่างกฎหมายได้ประสานงานกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเพื่อศึกษา รวบรวม และทบทวนร่างกฎหมาย ในรายงานล่าสุดเกี่ยวกับการรวบรวมข้อเสนอแนะ การแก้ไข และการสรุปผลร่างกฎหมายที่ส่งไปยังคณะกรรมการ เศรษฐกิจ ของสภาแห่งชาติ รัฐบาลเห็นชอบให้ยกเลิกข้อกำหนดที่ว่าธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ต้องผ่านตลาดซื้อขายหลักทรัพย์ (มาตรา 57) และเปลี่ยนเป็นการส่งเสริมให้หน่วยงานต่างๆ ดำเนินธุรกรรมดังกล่าวแทน

นายเหงียน วัน ดินห์ ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า "การที่หน่วยงานร่างกฎหมายนำมุมมองนี้มาใช้ถือเป็นเรื่องที่เหมาะสมและน่ายินดีอย่างยิ่ง เพราะการกำหนดให้ธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์บางอย่างต้องผ่านบุคคลที่สาม เช่น การแลกเปลี่ยนอสังหาริมทรัพย์ จะสร้างขั้นตอนและค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม ซึ่งจะทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์สูงขึ้น ในขณะที่กฎหมายมีข้อกำหนดเกี่ยวกับการรับรองเอกสารและการตรวจสอบความถูกต้องของสัญญาอยู่แล้ว"

อีกหนึ่งข้อกำหนดที่น่าสนใจในร่างกฎหมายฉบับนี้คือ เงื่อนไขที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์สามารถเรียกเก็บเงินมัดจำในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ได้ ในมาตรา 23 ข้อ 5 ของร่างกฎหมายฉบับล่าสุด หน่วยงานที่ร่างกฎหมายได้เสนอทางเลือกไว้สองทาง

ปัจจุบันยังคงมีความเห็นที่ขัดแย้งกันมากมายเกี่ยวกับการวางเงินมัดจำในธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ ตามที่เสนอไว้ในร่างพระราชบัญญัติว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับแก้ไขเพิ่มเติม) ภาพ: TAN THANH

ตัวเลือกที่ 1: ผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์จะเรียกเก็บเงินมัดจำได้ตามที่ตกลงกับลูกค้าก็ต่อเมื่อโครงการที่อยู่อาศัยหรือโครงการก่อสร้างนั้นมีแบบพื้นฐานที่ได้รับการอนุมัติจากหน่วยงานของรัฐ และผู้พัฒนาโครงการมีเอกสารสิทธิการใช้ที่ดินอย่างน้อยหนึ่งฉบับตามที่ระบุไว้ในวรรค 2 มาตรา 25 ของกฎหมายฉบับนี้ และได้ดำเนินการตามขั้นตอนการแจ้งเริ่มก่อสร้างตามที่กฎหมายกำหนดแล้ว ข้อตกลงการวางเงินมัดจำต้องระบุราคาขายหรือราคาเช่าซื้อของโครงการที่อยู่อาศัยหรือโครงการก่อสร้างนั้นอย่างชัดเจน และจำนวนเงินมัดจำต้องไม่เกินร้อยละ 10 ของราคาขายหรือราคาเช่าซื้อของโครงการที่อยู่อาศัยหรือโครงการก่อสร้างนั้น...

ตัวเลือกที่ 2: ผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์จะได้รับอนุญาตให้เรียกเก็บเงินมัดจำตามที่ตกลงกับลูกค้าได้ก็ต่อเมื่อโครงการที่อยู่อาศัยหรือโครงการก่อสร้างนั้นได้ดำเนินการตามเงื่อนไขทั้งหมดสำหรับการเริ่มดำเนินธุรกิจแล้ว และการทำธุรกรรมได้ดำเนินการตามบทบัญญัติของกฎหมายฉบับนี้

ควรลดหรือยกเลิกข้อกำหนดการวางเงินมัดจำหรือไม่?

นายเลอ ฮว่าง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) แสดงความไม่เห็นด้วยกับข้อกำหนดบางประการในทางเลือกที่ 1 เนื่องจากไม่มีประสิทธิภาพในการคุ้มครองสิทธิของลูกค้า โดยเฉพาะลูกค้ารายบุคคล โดยเฉพาะอย่างยิ่ง จำนวนเงินมัดจำที่ระบุไว้ในทางเลือกที่ 1 ควรได้รับการแก้ไขเป็น...

"จำนวนเงินมัดจำไม่เกิน 5%" เป็นจำนวนที่เหมาะสมตามหลักปฏิบัติทางสังคม และรับประกันได้ว่าเงินมัดจำนั้นไม่ได้มีเจตนาเพื่อการระดมทุน และมีมูลค่าเพียงพอที่จะทำให้ทั้งผู้ฝากและผู้รับทราบและปฏิบัติตามข้อตกลง นอกจากนี้ยังช่วยให้ผู้พัฒนาโครงการเข้าใจความต้องการและความชอบของลูกค้า เพื่อปรับปรุงและยกระดับคุณภาพของผลิตภัณฑ์ สิ่งอำนวยความสะดวก และบริการของโครงการให้ดียิ่งขึ้น

ในขณะเดียวกัน ผู้เชี่ยวชาญ เหงียน วัน ดินห์ แย้งว่า ในทางทฤษฎีแล้ว จำเป็นต้องประเมินว่าเงินมัดจำนั้นอยู่ในขอบเขตของกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หรือไม่ ตามความเห็นของเขา ความสัมพันธ์ระหว่างผู้ขาย (ผู้พัฒนา) และผู้ซื้อ (ลูกค้าเป้าหมาย) เป็นความสัมพันธ์ทางแพ่ง ซึ่งอยู่ภายใต้กฎหมายแพ่ง

ตามมาตรา 328 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง การวางมัดจำ คือ การที่ฝ่ายหนึ่งมอบเงินหรือโลหะมีค่า อัญมณี หรือทรัพย์สินมีค่าอื่น ๆ (รวมเรียกว่า ทรัพย์สินที่ฝากไว้) ให้แก่อีกฝ่ายหนึ่งเป็นระยะเวลาที่กำหนด เพื่อเป็นหลักประกันในการทำสัญญาหรือการปฏิบัติตามสัญญา

ดังนั้น หากวัตถุประสงค์ของข้อตกลงวางเงินมัดจำระหว่างผู้ขายและผู้ซื้อคือเพื่อให้แน่ใจว่าทั้งสองฝ่ายจะดำเนินการตามสัญญาซื้อขายอพาร์ตเมนต์เมื่อเงื่อนไขครบถ้วน (เพื่อสำรองทรัพย์สิน) กฎหมายเฉพาะทาง (กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์) สามารถจำกัดระยะเวลาหรือมูลค่าของเงินมัดจำได้หรือไม่?

ตามที่นายดิงห์กล่าว เพื่อให้มั่นใจว่านโยบายจะมีประสิทธิภาพและหลีกเลี่ยง "ความขัดแย้งทางกฎหมาย" กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไม่จำเป็นต้องกำหนดข้อบังคับเกี่ยวกับเงินมัดจำ แต่ควรมีข้อบังคับเพื่อควบคุมการขายที่อยู่อาศัยและโครงการก่อสร้างที่อยู่ระหว่างดำเนินการ การระดมทุนและการใช้เงินทุนของนักลงทุน และกำหนดบทลงโทษที่เข้มงวดสำหรับผู้ฝ่าฝืน ดังนั้น ข้อบังคับเกี่ยวกับเงื่อนไขการรับเงินมัดจำและมูลค่าเงินมัดจำจึงควรถูกตัดออกจากร่างกฎหมาย

นายเลอ ฮว่าง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA):

ข้อบกพร่องในการถ่ายโอนโครงการ

ในส่วนของระเบียบเกี่ยวกับการโอนโครงการ มาตรา 38 ของร่างกฎหมายระบุหลักการโอนโครงการทั้งหมดหรือบางส่วนไว้อย่างชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง วรรค 3 ของมาตรา 38 กำหนดว่า หลังจากโอนแล้ว นักลงทุนอาจได้รับมรดกโครงการ แต่หลักการนี้ขัดแย้งกับมาตรา 39 ของร่างกฎหมาย โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ข้อ C วรรค 1 ของมาตรา 39 กำหนดว่า ในกรณีการโอนโครงการ นักลงทุนต้องดำเนินการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานให้แล้วเสร็จ...

ในความเป็นจริง ผู้ขายและผู้ซื้อโครงการมีแนวคิดที่แตกต่างกันอย่างสิ้นเชิง ผู้ซื้อมีเงิน มีแนวคิดที่แตกต่าง และต้องการลงทุนเพื่อเปลี่ยนแปลงสภาพปัจจุบันของโครงการ ดังนั้น หลังจากได้รับการโอนกรรมสิทธิ์แล้ว พวกเขาสามารถปรับแผนในระดับ 1/500 ได้ พวกเขายอมจ่ายเงินเพิ่ม ปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงิน และไม่จำเป็นต้องใช้โครงสร้างพื้นฐานเดิม พวกเขาสร้างโครงสร้างพื้นฐานใหม่ ในขณะเดียวกัน มาตรา 39 ข้อ 3 กำหนดให้ต้องสร้างโครงสร้างพื้นฐานใหม่ให้แล้วเสร็จก่อนจึงจะอนุญาตให้โอนกรรมสิทธิ์ได้ ซึ่งไม่สะดวกสำหรับผู้โอนกรรมสิทธิ์ เมื่อกฎระเบียบยังคงเข้มงวด จะทำให้การควบรวมและซื้อกิจการ (M&A) ของโครงการเป็นไปได้ยาก ไม่สร้างสภาพแวดล้อมที่เอื้ออำนวยต่อการโอนกรรมสิทธิ์ และนักลงทุนที่ไม่มีความสามารถจำนวนมากจะพบว่าเป็นการยากที่จะหานักลงทุนรายใหม่

ดร. ฟาม อานห์ โค่ย กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท ฟิน่า เรียลเอสเตท ไฟแนนเชียล เซอร์วิสเซส:

กฎระเบียบจำเป็นต้องสร้างความสมดุล

สภาแห่งชาติได้อภิปรายและตัดสินใจในประเด็นสำคัญหลายประเด็นเกี่ยวกับการแก้ไขกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม การตัดสินใจเชิงนโยบายทั้งหมดจำเป็นต้องสร้างความสมดุลระหว่างผู้มีส่วนร่วมในตลาดทุกฝ่าย รวมถึงผู้ซื้อและผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ หากกฎหมายสร้างความยากลำบากให้กับผู้ซื้อหรือผู้ขายฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง ก็จะทำให้เกิดความไม่สมดุล ตัวอย่างเช่น ในเรื่องข้อกำหนดเกี่ยวกับเงื่อนไขในการเปิดตัวผลิตภัณฑ์เพื่อขาย หากกฎหมายเข้มงวดเกินไป ผู้พัฒนาโครงการจะพบว่าการระดมทุนทำได้ยากหรือเป็นไปไม่ได้ ขัดขวางการดำเนินโครงการ และส่งผลให้ผลิตภัณฑ์ที่เสนอขายในตลาดมีคุณภาพต่ำลง และมีราคาขายสูงเกินกว่าที่ผู้ซื้อจะสามารถจ่ายได้

นอกจากนี้ รัฐจะประสบกับการสูญเสียงบประมาณ อุตสาหกรรมที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ เช่น วัสดุก่อสร้างและการก่อสร้างจะตกงาน และเศรษฐกิจโดยรวมจะได้รับผลกระทบ

นายเลอ ฮู เอ็นเจีย กรรมการผู้จัดการ บริษัท เลอ แทง เทรดดิ้ง แอนด์ คอนสตรัคชั่น จำกัด:

ควรมีการออกกฎระเบียบเพื่อบริหารจัดการเงินทุนที่ระดมได้

มีกฎระเบียบที่ไม่จำเป็นหลายอย่างที่สภาแห่งชาติควรเพิกเฉย การบังคับใช้กฎระเบียบเหล่านั้นเป็นการสิ้นเปลืองบุคลากรในการตรวจสอบและกำกับดูแลโดยเปล่าประโยชน์... ตัวอย่างเช่น กฎระเบียบเกี่ยวกับการวางเงินมัดจำเป็นเรื่องทางแพ่งที่ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายเป็นผู้ตัดสินใจ หากผู้ซื้อตกลงที่จะจ่ายเงินมัดจำแต่ไม่ซื้อ ผู้ซื้อก็จะเสียเงินมัดจำ ในขณะที่หากผู้ขายรับเงินไปแล้วยกเลิกสัญญา ผู้ขายก็ต้องชดเชยเงินมัดจำให้ผู้ซื้อ

ไม่ว่าการทำธุรกรรมควรทำผ่านแพลตฟอร์มการซื้อขายหรือไม่นั้น ควรปล่อยให้เป็นไปตามดุลพินิจของนักพัฒนา เพราะพวกเขาย่อมรู้ดีว่าแพลตฟอร์มใดมีความสามารถเพียงพอที่จะเลือกใช้ มิเช่นนั้น พวกเขาก็สามารถขายผลิตภัณฑ์ของตนเองและรับผิดชอบต่อลูกค้าได้ ในความเป็นจริง หากเป็นข้อบังคับ แพลตฟอร์มที่ไร้จรรยาบรรณจำนวนมาก ซึ่งสนใจแต่เพียงการขายผลิตภัณฑ์เพื่อรับค่าคอมมิชชั่น จะกล่าวเกินจริงหรือบิดเบือนรายละเอียดของโครงการเพื่อขายให้กับลูกค้า และนักพัฒนาจะต้องแบกรับความรับผิดชอบทั้งหมด

แง่มุมที่สำคัญอย่างยิ่งของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์คือการบริหารจัดการกระแสเงินสดของผู้พัฒนาโครงการ พวกเขาเอาเงินที่ได้รับจากลูกค้าไปลงทุนที่ไหน? หากพวกเขาไม่บริหารจัดการอย่างเหมาะสมและนำไปใช้ตามอำเภอใจแทนที่จะลงทุนในโครงการ ก็จะก่อให้เกิดความเสี่ยงต่อลูกค้า

ฟาม ดินห์ เขียน

ที่มา: https://nld.com.vn/bat-dong-san/tranh-cai-ve-quy-dinh-dat-coc-bat-dong-san-20231030220850679.htm