ความขัดแย้งเรื่องกฎระเบียบการฝากเงินอสังหาริมทรัพย์

ในร่างกฎหมายที่เสนอต่อ สภานิติบัญญัติแห่งชาติ (NA) เป็นครั้งแรกเพื่อขอความเห็น (หมายเลขเอกสารที่ 108/TTr-CP ลงวันที่ 5 เมษายนของรัฐบาล) มีข้อกำหนดว่านักลงทุนโครงการที่ขายบ้านและงานก่อสร้างในอนาคต การโอนและการให้เช่าสิทธิการใช้ที่ดินพร้อมโครงสร้างพื้นฐานในโครงการ จะต้องผ่านระบบซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ (มาตรา 57) ข้อเสนอเหล่านี้ได้รับความเห็นคัดค้านจำนวนมาก รวมถึงความเห็นที่ไม่เห็นด้วยจำนวนมากจากผู้เชี่ยวชาญและสมาชิกสภานิติบัญญัติแห่งชาติบางคน

2 ตัวเลือก

จากความเห็นของสมาชิกสภานิติบัญญัติแห่งชาติในการประชุมสมัยที่ 5 หน่วยงานร่างกฎหมายได้ประสานงานกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเพื่อศึกษา พิจารณา และทบทวน ในรายงานเกี่ยวกับการพิจารณา ปรับปรุง และสรุปร่างกฎหมายฉบับล่าสุดที่ส่งไปยังคณะกรรมการ เศรษฐกิจ ของสภานิติบัญญัติแห่งชาติ รัฐบาลเห็นชอบที่จะยกเลิกข้อบังคับที่กำหนดให้การทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ต้องผ่านสภา (มาตรา 57) โดยให้ส่งเสริมให้นิติบุคคลดำเนินการดังกล่าวแทน

“การที่หน่วยงานจัดทำร่างได้รับการยอมรับในเวลาที่เหมาะสมและเป็นที่ต้อนรับอย่างยิ่ง เพราะหากจำเป็นต้องมีการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์บางอย่างผ่านบุคคลที่สาม ซึ่งเป็นพื้นที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ก็จะทำให้เกิดขั้นตอนและต้นทุนเพิ่มเติม ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มสูงขึ้น ในบริบทที่กฎหมายมีกฎระเบียบเกี่ยวกับการรับรองและรับรองสัญญาอยู่แล้ว” - อาจารย์เหงียน วัน ดิญ ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ แสดงความคิดเห็น

บทบัญญัติสำคัญอีกประการหนึ่งของร่างกฎหมายฉบับนี้คือเงื่อนไขสำหรับนักลงทุนในการรับเงินฝากในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ ในมาตรา 5 มาตรา 23 ของร่างกฎหมายฉบับล่าสุด หน่วยงานร่างกฎหมายเสนอทางเลือกสองทาง

ยังคงมีความเห็นที่ขัดแย้งกันมากมายเกี่ยวกับกฎระเบียบการฝากเงินในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์และธุรกรรมที่เสนอไว้ในร่างกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับแก้ไข) ภาพ: TAN THANH

ตัวเลือกที่ 1: ผู้ลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์จะได้รับอนุญาตให้เรียกเก็บเงินมัดจำตามข้อตกลงกับลูกค้าได้เฉพาะเมื่อบ้านหรืองานก่อสร้างมีแบบแปลนพื้นฐานที่ได้รับการอนุมัติจากหน่วยงานของรัฐ และผู้ลงทุนมีเอกสารสิทธิการใช้ที่ดินอย่างน้อยหนึ่งฉบับตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 25 วรรคสอง แห่งพระราชบัญญัตินี้ และได้ดำเนินการแจ้งเริ่มงานก่อสร้างตามบทบัญญัติของกฎหมายเรียบร้อยแล้ว สัญญาวางเงินมัดจำต้องระบุราคาขาย ราคาเช่าซื้อบ้านหรืองานก่อสร้างอย่างชัดเจน และจำนวนเงินมัดจำต้องไม่เกิน 10% ของราคาขาย ราคาเช่าซื้อบ้านหรืองานก่อสร้าง...

ตัวเลือกที่ 2: นักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์จะได้รับอนุญาตให้เรียกเก็บเงินมัดจำได้ตามข้อตกลงกับลูกค้าเมื่องานที่อยู่อาศัยและก่อสร้างได้ผ่านเงื่อนไขการดำเนินกิจการทั้งหมดและได้ดำเนินการธุรกรรมตามบทบัญญัติของกฎหมายนี้แล้ว

ลดหรือยกเลิกข้อกำหนดการฝากเงิน?

นายเล ฮวง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) แสดงความไม่เห็นด้วยต่อเนื้อหาบางส่วนในตัวเลือกที่ 1 เนื่องจากเนื้อหาดังกล่าวไม่มีความสำคัญมากนักในการปกป้องผลประโยชน์ของลูกค้า โดยเฉพาะลูกค้ารายบุคคล โดยเฉพาะอย่างยิ่ง จำนวนเงินมัดจำที่กำหนดไว้ในตัวเลือกที่ 1 ควรได้รับการแก้ไขเป็น

“วงเงินฝากไม่เกิน 5%” ถือเป็นระดับที่เหมาะสมตามหลักปฏิบัติทางสังคม และเพื่อให้มั่นใจว่าเงินฝากนั้นไม่ได้มีวัตถุประสงค์เพื่อการระดมทุน และมีมูลค่าเพียงพอที่ทั้งผู้ฝากและผู้รับฝากจะปฏิบัติตามข้อตกลงได้อย่างมีสติ นอกจากนี้ยังช่วยให้ผู้ลงทุนโครงการเข้าใจความต้องการและรสนิยมของลูกค้า เพื่อพัฒนาและปรับปรุงคุณภาพของผลิตภัณฑ์ สาธารณูปโภค และบริการของโครงการให้สมบูรณ์แบบยิ่งขึ้น

ในขณะเดียวกัน ผู้เชี่ยวชาญเหงียน วัน ดิงห์ กล่าวว่า ในทางทฤษฎี จำเป็นต้องประเมินว่าเงินมัดจำนั้นอยู่ในขอบเขตของกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หรือไม่ เขากล่าวว่า ความสัมพันธ์ระหว่างผู้ขาย (นักลงทุน) และผู้ซื้อ (ลูกค้าเป้าหมาย) เป็นความสัมพันธ์ทางแพ่งที่อยู่ภายใต้บังคับแห่งกฎหมายแพ่ง

ตามประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 328 การวางเงินมัดจำ คือ การที่ฝ่ายหนึ่งส่งมอบเงินจำนวนหนึ่งหรือโลหะมีค่า อัญมณี หรือของมีค่าอื่น ๆ (เรียกรวมกันว่า การวางเงินมัดจำ) ให้แก่อีกฝ่ายหนึ่งเป็นระยะเวลาหนึ่งเพื่อให้มั่นใจว่าจะทำสัญญาหรือปฏิบัติตามสัญญาได้

ดังนั้น หากจุดประสงค์ของสัญญาวางเงินมัดจำระหว่างผู้ขายกับผู้ซื้อคือเพียงเพื่อให้มั่นใจว่าเมื่อทั้งสองฝ่ายมีคุณสมบัติครบถ้วนจะทำสัญญาซื้อขายห้องชุด (เพื่อจองห้องชุด) กฎหมายเฉพาะทาง (กฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์) สามารถจำกัดระยะเวลาการรับเงินมัดจำหรือมูลค่าเงินมัดจำได้หรือไม่?

นายดิงห์ กล่าวว่า เพื่อให้นโยบายมีประสิทธิภาพและหลีกเลี่ยง "ความขัดแย้งทางกฎหมาย" กฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จึงไม่จำเป็นต้องควบคุมเงินฝาก แต่จำเป็นต้องควบคุมการขายบ้าน การก่อสร้างในอนาคต การระดมทุน และการใช้เงินทุนของนักลงทุนอย่างเข้มงวด ควบคู่ไปกับการกำหนดบทลงโทษที่เข้มงวดในการจัดการกับการละเมิด ดังนั้น จึงควรยกเลิกข้อกำหนดเกี่ยวกับเงื่อนไขการรับเงินฝากและมูลค่าเงินฝากในร่างกฎหมาย

นายเล ฮวง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA):

ปัญหาการถ่ายโอนโครงการ

สำหรับระเบียบการโอนโครงการ ข้อ 38 ของร่างกฎหมายได้ระบุหลักการการโอนโครงการทั้งหมดหรือบางส่วนไว้อย่างชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ข้อ 3 ของข้อ 38 ระบุว่าหลังจากการโอนแล้ว ผู้ลงทุนสามารถสืบทอดโครงการได้ แต่หลักการนี้ไม่สอดคล้องกับข้อ 39 ของร่างกฎหมาย โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ข้อ C ข้อ 1 ของข้อ 39 กำหนดให้ในกรณีที่มีการโอนโครงการ ผู้ลงทุนต้องดำเนินการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานให้แล้วเสร็จ...

อันที่จริง ผู้ขายโครงการและผู้ซื้อมีความคิดที่แตกต่างกันอย่างสิ้นเชิง ผู้ซื้อมีเงินทุน มีความคิดที่แตกต่างกัน และต้องการลงทุนเพื่อเปลี่ยนแปลงสถานะปัจจุบันของโครงการ ดังนั้น หลังจากได้รับการโอนโครงการแล้ว พวกเขาสามารถปรับแผน 1/500 ยอมรับที่จะจ่ายเงินเพิ่ม ปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงิน และไม่จำเป็นต้องใช้โครงสร้างพื้นฐานเดิม แต่สร้างโครงสร้างพื้นฐานใหม่ แม้ว่ามาตรา 39 วรรค 3 กำหนดให้ต้องมีการสร้างโครงสร้างพื้นฐานใหม่ให้แล้วเสร็จเพื่อให้สามารถโอนโครงการได้ ซึ่งไม่สะดวกสำหรับผู้โอน เมื่อกฎระเบียบยังคงมีผลผูกพันอยู่ จะทำให้การควบรวมกิจการและการซื้อกิจการ (M&A) ของโครงการเป็นเรื่องยากลำบาก และไม่สร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยต่อการโอนโครงการ นักลงทุนจำนวนมากที่ไม่มีศักยภาพจะพบว่าการหานักลงทุนรายใหม่เป็นเรื่องยาก

ดร. ฟาม อันห์ คอย ผู้อำนวยการทั่วไป บริษัท FINA Real Estate Financial Services:

กฎระเบียบต้องสร้างความสมดุล

สภานิติบัญญัติแห่งชาติได้พิจารณาและวินิจฉัยกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับแก้ไข) ไว้หลายประเด็นสำคัญ อย่างไรก็ตาม การตัดสินใจทั้งหมดต้องอาศัยความสมดุลระหว่างผู้ที่เกี่ยวข้องในตลาด ซึ่งรวมถึงผู้ซื้อและผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ หากกฎหมายทำให้ผู้ซื้อหรือผู้ขายลำบาก ความสมดุลก็จะสูญสิ้นไป ตัวอย่างเช่น กฎระเบียบเกี่ยวกับเงื่อนไขการขายสินค้า หากกฎหมายเข้มงวดเกินไป นักลงทุนจะระดมทุนไม่ได้หรือประสบปัญหา โครงการต่างๆ ดำเนินไปได้ยาก ต้นทุนก็จะสูงขึ้น สินค้าที่เข้าสู่ตลาดก็จะมีราคาต่ำ และราคาขายก็จะสูงเกินความสามารถของผู้ซื้อ

แม้กระทั่งรัฐก็จะสูญเสียรายได้งบประมาณ อุตสาหกรรมอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ เช่น วัสดุก่อสร้าง ก่อสร้างและติดตั้ง คนงานก็จะสูญเสียงาน... และเศรษฐกิจโดยรวมก็จะได้รับผลกระทบไปด้วย

นายเล ฮู งฮี กรรมการผู้จัดการ บริษัท เล ทาน เทรดดิ้ง แอนด์ คอนสตรัคชั่น จำกัด:

ควรมีการกำหนดระเบียบเกี่ยวกับการบริหารจัดการเงินที่ระดมมา

มีกฎระเบียบที่ไม่จำเป็นซึ่งรัฐสภาควรละเลย มีเพียงภาระผูกพันที่เพิ่มสูงขึ้นในการตรวจสอบและกำกับดูแล... ยกตัวอย่างเช่น กฎระเบียบการวางเงินมัดจำถือเป็นเรื่องทางแพ่ง ซึ่งทั้งผู้ซื้อและผู้ขายเป็นผู้ตัดสินใจ หากผู้ซื้อตกลงวางเงินมัดจำแต่ไม่ซื้อ เงินมัดจำจะสูญหาย และผู้ขายจะรับเงินและยกเลิกสัญญา เงินมัดจำจะถูกคืน

หรือว่าการจะควบคุมการซื้อขายผ่านตลาดแลกเปลี่ยนหรือไม่นั้น ควรปล่อยให้นักลงทุนเลือกได้อย่างอิสระ เพราะพวกเขาจะรู้ว่าตลาดแลกเปลี่ยนใดมีความสามารถพอที่จะเลือกได้ มิฉะนั้น นักลงทุนก็จะขายสินค้าเองและต้องรับผิดชอบต่อลูกค้า อันที่จริง หากการกำกับดูแลเป็นสิ่งจำเป็น ตลาดแลกเปลี่ยนที่ไม่น่าเชื่อถือหลายแห่งที่ต้องการขายสินค้าเพื่อรับค่าคอมมิชชั่นเพียงเท่านั้น มักจะบิดเบือนความจริง บิดเบือนโครงการขายสินค้าให้ลูกค้า ซึ่งนักลงทุนจะต้องรับผิดชอบทั้งหมด

สิ่งสำคัญในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์คือการบริหารกระแสเงินสดของนักลงทุน พวกเขานำเงินจากลูกค้าไปไว้ที่ไหน หากไม่ได้รับการบริหารจัดการและนำไปใช้ตามอำเภอใจ และไม่นำไปใช้ในการดำเนินโครงการ ก็จะมีความเสี่ยงต่อลูกค้า

บันทึกของ Pham Dinh

ที่มา: https://nld.com.vn/bat-dong-san/tranh-cai-ve-quy-dinh-dat-coc-bat-dong-san-20231030220850679.htm