ความขัดแย้งเรื่องกฎเกณฑ์การฝากเงินในอสังหาริมทรัพย์

ในร่างกฎหมายที่เสนอต่อ สภานิติบัญญัติแห่งชาติ (NA) เป็นครั้งแรกเพื่อขอความเห็น (เอกสารที่ส่งไปยังรัฐสภาหมายเลข 108/TTr-CP ลงวันที่ 5 เมษายนของรัฐบาล) มีข้อกำหนดว่านักลงทุนในโครงการที่ขายบ้านและงานก่อสร้างในอนาคต การโอนและให้เช่าสิทธิการใช้ที่ดินพร้อมโครงสร้างพื้นฐานในโครงการจะต้องผ่านกระดานซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ (มาตรา 57) ข้อเสนอเหล่านี้ได้รับความเห็นคัดค้านจำนวนมาก รวมถึงความเห็นที่ไม่เห็นด้วยจำนวนมากจากผู้เชี่ยวชาญและสมาชิกรัฐสภาบางคน

2 ตัวเลือก

หน่วยงานจัดทำร่างได้ประสานกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเพื่อศึกษา พิจารณา และทบทวนความเห็นของสมาชิกสภานิติบัญญัติแห่งชาติในการประชุมสมัยที่ 5 โดยในรายงานการพิจารณา ปรับปรุง และสรุปร่างกฎหมายฉบับล่าสุดที่ส่งไปยังคณะกรรมการ เศรษฐกิจ ของสภานิติบัญญัติแห่งชาติ รัฐบาลได้ตกลงที่จะยกเลิกข้อบังคับที่กำหนดให้การทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ต้องผ่านสภา (มาตรา 57) โดยจะสนับสนุนให้นิติบุคคลดำเนินการดังกล่าวแทน

“การตอบรับของหน่วยงานจัดทำร่างสัญญาถือว่าตรงเวลาและน่ายินดีอย่างยิ่ง เพราะหากจำเป็นต้องมีการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์บางอย่างผ่านบุคคลที่สาม ซึ่งเป็นพื้นที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ก็จะทำให้เกิดขั้นตอนและต้นทุนเพิ่มเติม ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มสูงขึ้นในบริบทที่กฎหมายมีกฎระเบียบเกี่ยวกับการรับรองและรับรองสัญญาอยู่แล้ว” อาจารย์เหงียน วัน ดิงห์ ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ แสดงความคิดเห็น

ร่างกฎหมายฉบับใหม่นี้ยังมีข้อกำหนดที่น่าสนใจอีกประการหนึ่ง คือ เงื่อนไขที่นักลงทุนจะต้องรับฝากเงินในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ โดยในมาตรา 23 วรรค 5 ของร่างกฎหมายฉบับล่าสุด หน่วยงานที่ร่างกฎหมายได้เสนอทางเลือกสองทาง

ยังคงมีความเห็นขัดแย้งกันมากมายเกี่ยวกับกฎเกณฑ์การฝากเงินในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์และธุรกรรมที่เสนอไว้ในร่างกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไข) ภาพ: TAN THANH

ตัวเลือกที่ 1 : ผู้ลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์สามารถเรียกเก็บเงินมัดจำตามข้อตกลงกับลูกค้าได้เฉพาะเมื่อบ้านหรืองานก่อสร้างมีแบบบ้านหรือโครงสร้างพื้นฐานที่ได้รับการอนุมัติจากหน่วยงานของรัฐและผู้ลงทุนมีเอกสารสิทธิการใช้ที่ดินอย่างน้อยหนึ่งฉบับตามมาตรา 25 วรรค 2 แห่งพระราชบัญญัตินี้ และดำเนินการแจ้งการเริ่มงานก่อสร้างให้เป็นไปตามบทบัญญัติของกฎหมายให้ครบถ้วน สัญญาการเก็บเงินมัดจำต้องระบุราคาขาย ราคาเช่าซื้อบ้านหรือโครงสร้างอย่างชัดเจน และจำนวนเงินมัดจำต้องไม่เกิน 10% ของราคาขาย ราคาเช่าซื้อบ้านหรือโครงสร้าง...

ตัวเลือกที่ 2 : นักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์จะสามารถเรียกเก็บเงินมัดจำได้ตามข้อตกลงกับลูกค้าก็ต่อเมื่องานที่อยู่อาศัยและก่อสร้างได้ผ่านเงื่อนไขการดำเนินการครบถ้วนและดำเนินธุรกรรมตามบทบัญญัติของกฎหมายฉบับนี้เท่านั้น

ลดหรือยกเลิกข้อกำหนดการฝากเงิน?

นายเล ฮวง โจว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) แสดงความไม่เห็นด้วยกับเนื้อหาบางส่วนในตัวเลือกที่ 1 เนื่องจากเนื้อหาดังกล่าวไม่มีความหมายมากนักในการปกป้องผลประโยชน์ของลูกค้า โดยเฉพาะลูกค้ารายบุคคล โดยเฉพาะอย่างยิ่ง จำนวนเงินมัดจำที่กำหนดไว้ในตัวเลือกที่ 1 ควรได้รับการแก้ไขเป็น

“ยอดเงินฝากไม่เกิน 5%” เป็นระดับที่เหมาะสมตามหลักปฏิบัติทางสังคม และเพื่อให้แน่ใจว่าเงินฝากนั้นไม่ได้มีไว้เพื่อระดมเงินทุน และมีมูลค่าเพียงพอที่ทั้งผู้ฝากและผู้รับเงินฝากจะปฏิบัติตามข้อตกลงอย่างมีสติสัมปชัญญะ นอกจากนี้ยังช่วยให้ผู้ลงทุนโครงการเข้าใจถึงความต้องการและรสนิยมของลูกค้าเพื่อปรับปรุงคุณภาพผลิตภัณฑ์ สาธารณูปโภค และบริการของโครงการให้สมบูรณ์แบบยิ่งขึ้น

ในขณะเดียวกัน ผู้เชี่ยวชาญ Nguyen Van Dinh กล่าวว่า ในทางทฤษฎี จำเป็นต้องประเมินว่าเงินฝากนั้นอยู่ในขอบเขตของกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หรือไม่ ตามที่เขากล่าว ความสัมพันธ์ระหว่างผู้ขาย (นักลงทุน) และผู้ซื้อ (ลูกค้าที่มีศักยภาพ) เป็นความสัมพันธ์ทางแพ่งที่ควบคุมโดยกฎหมายแพ่ง

การวางมัดจำ ตามประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 328 หมายความว่า การที่คู่สัญญาฝ่ายหนึ่งส่งมอบเงินหรือโลหะมีค่า อัญมณี หรือของมีค่าอื่น ๆ (เรียกรวมกันว่า การฝาก) ให้แก่คู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งเป็นระยะเวลาหนึ่ง เพื่อให้มั่นใจในการทำสัญญาหรือการปฏิบัติตามสัญญา

ดังนั้น หากจุดประสงค์ของสัญญามัดจำระหว่างผู้ขายกับผู้ซื้อคือเพียงเพื่อให้มั่นใจว่าเมื่อทั้งสองฝ่ายมีคุณสมบัติตรงตามที่กำหนดแล้วจะเข้าทำสัญญาซื้อขายห้องชุด (เพื่อจองห้อง) กฎหมายเฉพาะ (กฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์) สามารถจำกัดระยะเวลาการรับเงินมัดจำ หรือ มูลค่าเงินมัดจำได้หรือไม่

นายดิงห์ กล่าวว่า เพื่อให้แน่ใจว่านโยบายดังกล่าวมีประสิทธิผลและหลีกเลี่ยง "ความขัดแย้งของกฎหมาย" กฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไม่จำเป็นต้องควบคุมเงินฝาก แต่จำเป็นต้องควบคุมการขายบ้าน งานก่อสร้างในอนาคต การระดมเงินทุน และการใช้เงินทุนของนักลงทุนอย่างเข้มงวด พร้อมกันนั้นก็ควรมีบทลงโทษที่เข้มงวดในการจัดการกับการละเมิดด้วย ดังนั้น จึงควรลบข้อกำหนดเกี่ยวกับเงื่อนไขการรับเงินฝากและมูลค่าเงินฝากในร่างกฎหมายออกไป

นายเล ฮวง โจว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA):

ปัญหาการถ่ายโอนโครงการ

ส่วนเรื่องการโอนโครงการ มาตรา 38 ของร่างกฎหมายได้ระบุหลักการการโอนโครงการทั้งหมดหรือบางส่วนไว้อย่างชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง มาตรา 38 วรรค 3 ระบุว่าภายหลังการโอนแล้ว ผู้ลงทุนสามารถสืบทอดโครงการได้ แต่หลักการนี้ไม่สอดคล้องกับมาตรา 39 ของร่างกฎหมาย โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ข้อ C วรรค 1 ของมาตรา 39 กำหนดให้การโอนโครงการ ผู้ลงทุนต้องดำเนินการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานให้แล้วเสร็จ...

ในความเป็นจริง ผู้ขายโครงการและผู้ซื้อมีแนวคิดที่แตกต่างกันอย่างสิ้นเชิง ผู้ซื้อมีเงิน มีแนวคิดที่แตกต่างกัน และต้องการลงทุนเพื่อเปลี่ยนแปลงสถานะปัจจุบันของโครงการ ดังนั้น หลังจากได้รับการโอนแล้ว พวกเขาสามารถปรับแผน 1/500 ได้ พวกเขายอมรับที่จะจ่ายเงินเพิ่ม ปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงิน และไม่จำเป็นต้องใช้โครงสร้างพื้นฐานเดิม พวกเขาสร้างโครงสร้างพื้นฐานใหม่ ในขณะที่มาตรา 39 ของมาตรา 3 กำหนดให้ต้องสร้างโครงสร้างพื้นฐานใหม่ให้เสร็จเพื่อให้สามารถโอนได้ ซึ่งไม่สะดวกสำหรับผู้โอน เมื่อกฎระเบียบยังคงมีผลผูกพัน จะทำให้การควบรวมและซื้อกิจการ (M&A) ของโครงการเป็นเรื่องยาก ไม่สร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยต่อการโอน นักลงทุนจำนวนมากที่ไม่มีศักยภาพจะพบว่าเป็นเรื่องยากที่จะหานักลงทุนรายใหม่

ดร. ฟาม อันห์ คอย กรรมการผู้จัดการ บริษัท FINA Real Estate Financial Services:

กฎระเบียบต้องสร้างความสมดุล

กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับแก้ไข) ที่สภานิติบัญญัติแห่งชาติได้พิจารณาและลงมติไปแล้วนั้นมีเนื้อหาสำคัญหลายประการ แต่การตัดสินใจทั้งหมดต้องอาศัยความสมดุลระหว่างผู้ที่เกี่ยวข้องในตลาด ซึ่งได้แก่ ผู้ซื้อและผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ หากกฎหมายทำให้ผู้ซื้อหรือผู้ขายลำบาก ความสมดุลก็จะสูญไป เช่น การกำหนดเงื่อนไขการขายสินค้า หากกฎหมายเข้มงวดเกินไป ผู้ลงทุนจะไม่ระดมทุนหรือประสบปัญหาในการระดมทุน โครงการต่างๆ ดำเนินไปได้ยาก ต้นทุนก็จะสูงขึ้น สินค้าที่นำออกสู่ตลาดก็จะมีราคาต่ำ และราคาขายก็จะเกินความสามารถของผู้ซื้อ

แม้แต่รัฐบาลก็จะสูญเสียรายได้งบประมาณ อุตสาหกรรมอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ เช่น วัสดุก่อสร้าง ก่อสร้างและติดตั้ง คนงานก็จะสูญเสียงาน... และเศรษฐกิจโดยรวมก็จะได้รับผลกระทบไปด้วย

นายเล หุว งี กรรมการผู้จัดการ บริษัท เล ทาน เทรดดิ้ง แอนด์ คอนสตรัคชั่น จำกัด:

ควรมีการกำหนดระเบียบเกี่ยวกับการบริหารจัดการเงินที่ระดมมา

มีข้อกำหนดที่ไม่จำเป็นที่สภานิติบัญญัติแห่งชาติควรละเลย การผูกมัดทำให้มีค่าใช้จ่ายด้านบุคลากรในการตรวจสอบและกำกับดูแลมากขึ้นเท่านั้น... ตัวอย่างเช่น กฎระเบียบการวางเงินมัดจำเป็นเรื่องทางแพ่งซึ่งต้องตัดสินใจโดยทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย หากผู้ซื้อตกลงวางเงินมัดจำแต่ไม่ซื้อ เงินมัดจำก็จะสูญเสียไป และผู้ขายก็เอาเงินไปและยกเลิกสัญญา เงินมัดจำจะถูกคืน

หรือว่าการควบคุมการซื้อขายผ่านตลาดแลกเปลี่ยนหรือไม่นั้น ควรปล่อยให้เป็นหน้าที่ของนักลงทุนในการเลือกอย่างอิสระ เพราะนักลงทุนจะรู้ว่าตลาดแลกเปลี่ยนใดที่สามารถเลือกได้ มิฉะนั้น นักลงทุนจะต้องขายสินค้าเองและรับผิดชอบต่อลูกค้า ในความเป็นจริง หากการกำกับดูแลเป็นสิ่งที่จำเป็น ตลาดแลกเปลี่ยนที่ไม่น่าเชื่อถือหลายแห่งที่ต้องการขายสินค้าเพื่อรับค่าคอมมิชชั่นเท่านั้น มักจะพูดเกินจริง บิดเบือนโครงการขายสินค้าให้ลูกค้า ดังนั้นนักลงทุนจะเป็นผู้รับผิดชอบทั้งหมด

สิ่งสำคัญในการทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์คือการบริหารกระแสเงินสดของนักลงทุน พวกเขาเอาเงินจากลูกค้าไปไว้ที่ไหน หากไม่ได้บริหารจัดการและนำไปใช้ตามอำเภอใจ และไม่ได้นำไปใช้ในโครงการต่างๆ ก็จะมีความเสี่ยงสำหรับลูกค้า

บันทึกของ Pham Dinh

ที่มา: https://nld.com.vn/bat-dong-san/tranh-cai-ve-quy-dinh-dat-coc-bat-dong-san-20231030220850679.htm