'การพนัน' รูปแบบใหม่สำหรับเจ้าพ่ออสังหาริมทรัพย์

หลังจากเติบโตอย่างช้าๆ มาหลายปี ตลาดที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมกำลังเข้าสู่ช่วงการพัฒนาอย่างรวดเร็ว เนื่องจากมีองค์กรขนาดใหญ่จำนวนมากเข้ามาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้

หลังจากถูกมองว่าเป็นธุรกิจที่ "ยาก" มานานหลายปีเนื่องจากอัตรากำไรต่ำและขั้นตอนที่ซับซ้อน ปัจจุบันที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมกำลังกลายเป็น "จุดสนใจ" ใหม่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไม่เพียงแต่บริษัทอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่เท่านั้น แต่ผู้พัฒนานิคมอุตสาหกรรม บริษัทก่อสร้าง และผู้จำหน่ายวัสดุก่อสร้างจำนวนมากก็กำลังขยายธุรกิจในส่วนนี้ไปพร้อมๆ กันด้วย

การพัฒนาเหล่านี้เกิดขึ้นท่ามกลางสถานการณ์ ที่รัฐบาล กำลังส่งเสริมแผนการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมอย่างน้อย 1 ล้านยูนิตในช่วงปี 2021-2030 อย่างต่อเนื่อง พร้อมทั้งกำหนดให้ท้องถิ่นเร่งกระบวนการลงทุน จัดสรรงบประมาณด้านที่ดิน และขจัดอุปสรรคทางกฎหมายสำหรับธุรกิจต่างๆ

ขนาดของตลาดขยายตัวอย่างมาก แต่ยังคงมีสินค้าขาดแคลนอยู่มาก

การพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมได้รับการเร่งดำเนินการตั้งแต่ปลายปี 2024 และได้รับการเน้นย้ำซ้ำแล้วซ้ำเล่าว่าเป็นภารกิจสำคัญ ในช่วงกลางปีที่ผ่านมา สภาแห่งชาติ ได้ผ่านมตินำร่องเกี่ยวกับกลไกและนโยบายเฉพาะสำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม โดยเน้นเป็นพิเศษที่การลดและปฏิรูปขั้นตอนการบริหารเพื่อลดระยะเวลาในการดำเนินโครงการ

ตามข้อมูลจาก กระทรวงการก่อสร้าง ปัจจุบันมีโครงการบ้านพักอาศัยเพื่อสังคมที่กำลังดำเนินการอยู่ทั่วประเทศจำนวน 781 โครงการ ซึ่งประกอบด้วยที่อยู่อาศัยประมาณ 720,055 ยูนิต รัฐบาลคาดการณ์ว่าหากรักษาระดับการดำเนินการในปัจจุบันไว้ได้ เป้าหมายการสร้างบ้านพักอาศัยเพื่อสังคมให้แล้วเสร็จ 1 ล้านยูนิต อาจบรรลุได้ในปี 2028 ซึ่งเร็วกว่าที่วางแผนไว้เดิมประมาณสองปี

ในปี 2026 เพียงปีเดียว หน่วยงานท้องถิ่นได้รับเป้าหมายในการสร้างที่อยู่อาศัยให้แล้วเสร็จจำนวน 158,723 ยูนิต โดยนครโฮจิมินห์เป็นผู้นำด้วยจำนวนประมาณ 28,500 ยูนิต ตามมาด้วยฮานอย และจังหวัดและเมืองอุตสาหกรรมหลายแห่ง เช่น บักนิญ ด่งนาย ไฮฟอง เป็นต้น ซึ่งทั้งหมดนี้เป็นพื้นที่ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยสูงเนื่องจากมีแรงงานอพยพจำนวนมากและราคาที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง

ประเด็นที่น่าสังเกตคือ ปัจจุบันโครงการบ้านพักอาศัยเพื่อสังคมจำนวนมากกำลังถูกลงทุนในทำเลที่ดีเยี่ยม ซึ่งขัดแย้งกับมุมมองเดิมที่ว่ากลุ่มนี้มักปรากฏเฉพาะในพื้นที่ห่างไกลจากใจกลางเมืองและขาดสิ่งอำนวยความสะดวก ในฮานอย โครงการบ้านพักอาศัยเพื่อสังคมหลายโครงการได้รับการอนุมัติในเขตเมือง เช่น ซิปุตรา สตาร์เลค หรือบริเวณถนนสายหลักอย่างเหงียนไตรและเจิ่นไท่ตง...

แม้ว่าปริมาณอุปทานและคุณภาพของผลิตภัณฑ์จะเริ่มดีขึ้น แต่ช่องว่างระหว่างความต้องการที่แท้จริงกับปริมาณที่อยู่อาศัยที่มีอยู่ยังคงมีขนาดใหญ่มาก

ช่องว่างระหว่างอุปทานและอุปสงค์ของที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมยังคงถือว่ากว้างมาก ภาพ: ตวน อานห์

ในนครโฮจิมินห์ ความต้องการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมภายในปี 2030 คาดว่าจะสูงถึงเกือบ 1 ล้านยูนิต ในขณะที่อุปทานจากโครงการที่ระบุไว้มีเพียงกว่า 229,000 ยูนิต ซึ่งคิดเป็นน้อยกว่าหนึ่งในสี่ของความต้องการ

ในกรุงฮานอย ราคาที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ที่พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงสี่ปีที่ผ่านมา ส่งผลให้ความต้องการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมและบ้านราคาประหยัดเพิ่มสูงขึ้นอย่างมาก โครงการหลายแห่งมีผู้ยื่นใบสมัครจำนวนมาก โดยมีผู้คนต่อแถวข้ามคืนเพื่อยื่นใบสมัครซื้อบ้าน

อีกประเด็นที่น่าสนใจคือ สัดส่วนของที่อยู่อาศัยให้เช่า ซึ่งถือเป็นกลุ่มที่ต้องการอย่างเร่งด่วนที่สุด ยังคงอยู่ในระดับต่ำมากเมื่อเทียบกับจำนวนที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมที่มีอยู่ในปัจจุบัน จากข้อมูลของกระทรวงการก่อสร้าง พบว่า ปัจจุบันมีที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมให้เช่าทั่วประเทศประมาณ 42,275 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วนน้อยกว่า 6% ของจำนวนที่อยู่อาศัยทั้งหมดในกลุ่มนี้

บรรดาเจ้าพ่ออสังหาริมทรัพย์กำลังเข้าร่วมการแข่งขันนี้ด้วย

ศักยภาพทางการตลาดขนาดใหญ่ ประกอบกับกลไกการอำนวยความสะดวกทางกฎหมายหลายประการ ทำให้ที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมกลายเป็นกลุ่มธุรกิจที่น่าดึงดูดใจมากขึ้นเรื่อยๆ ในอดีต ตลาดนี้พัฒนาโดยวิสาหกิจเฉพาะทางเพียงไม่กี่แห่งเป็นหลัก แต่ปัจจุบันแนวโน้มได้ขยายไปครอบคลุมทั้งบริษัทของรัฐและบริษัทเอกชนขนาดใหญ่

ในบรรดารัฐวิสาหกิจ ชื่อที่คุ้นเคยในตลาดที่อยู่อาศัย ได้แก่ บริษัทการเคหะและการพัฒนาเมือง (HUD), บริษัทก่อสร้างฮานอย (Hancorp), Becamex IDC และอื่นๆ

คุณอาจสนใจ

เงินจำนวน '125 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ' ติดอยู่ในช่องแคบฮอร์มุซข้อมูลล่าสุดจากกลุ่มบริษัทประกันภัย Allianz ระบุว่า การปิดช่องแคบฮอร์มุซส่งผลให้เรือบรรทุกสินค้ากว่า 1,200 ลำ มูลค่า 125 พันล้านดอลลาร์สหรัฐฯ ต้องติดค้างอยู่

ราคาสินเงินวันนี้ 26 มิถุนายน 2569: ยังคงลดลงอย่างต่อเนื่องราคาสินเงินในวันนี้ (26 มิถุนายน 2026) ยังคงลดลงอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากดอลลาร์สหรัฐยังคงมีแนวโน้มแข็งค่าขึ้น และนักลงทุนยังคงระมัดระวังก่อนรอสัญญาณนโยบายการเงินจากเฟด

ราคาทองคำวันนี้ (26 มิถุนายน): ลดลงอย่างรวดเร็ว สอดคล้องกับราคาทองคำในตลาดโลกราคาทองคำในวันนี้ (26 มิถุนายน) อยู่ภายใต้แรงกดดันอย่างมาก เนื่องจากดอลลาร์สหรัฐแข็งค่าขึ้น และความคาดหวังเปลี่ยนไปสู่การดำเนินนโยบายอัตราดอกเบี้ยที่ระมัดระวังมากขึ้นจากธนาคารกลางสหรัฐ (เฟด)

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง HUD ได้ดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมหลายโครงการในจังหวัดฮานัม บิ่ญเดือง และอื่นๆ ในปี 2025 เพียงปีเดียว บริษัทได้เริ่มก่อสร้างโครงการ 7 โครงการ รวมแล้วเกือบ 1,900 ยูนิต และมีพื้นที่ใช้สอยรวมเกือบ 200,000 ตารางเมตร กระจายอยู่ในหลายพื้นที่ เป้าหมายคือการจัดหาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมประมาณ 9,000 ยูนิตภายในปี 2030

บริษัท Becamex IDC ยังคงเดินหน้าพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมที่เชื่อมโยงกับนิคมอุตสาหกรรมและเขตเมืองในอดีตจังหวัดบิ่ญเดือง โดยภายในสิ้นปี 2024 บริษัทได้ส่งมอบที่อยู่อาศัยเกือบ 9,000 ยูนิตสำหรับการขายและให้เช่า และในระยะต่อไป Becamex IDC วางแผนที่จะพัฒนาที่อยู่อาศัยเพิ่มอีกกว่า 40,000 ยูนิต

ในขณะเดียวกัน ก่อนหน้านี้ Hancorp ได้ประกาศเป้าหมายที่จะพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมจำนวน 10,000 ยูนิตในฮานอย นิงบิงห์ และด่งนาย

ในภาคเอกชน วินกรุ๊ปได้รับความสนใจจากแบรนด์แฮปปี้โฮมและแผนการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมจำนวน 500,000 ยูนิตในจังหวัดไฮฟอง ฮุงเยน แทงฮวา กวางตรี คั้ญฮวา โฮจิมินห์ซิตี้ และเตย์นิญ หากโครงการนี้สำเร็จ จะคิดเป็นครึ่งหนึ่งของเป้าหมายที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมระดับชาติสำหรับช่วงปี 2021-2030

บริษัท วิกลาเซรา ยังคงเป็นหนึ่งในผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมรายใหญ่ที่สุดในตลาด โดยเฉพาะในกลุ่มที่อยู่อาศัยสำหรับแรงงานในจังหวัดบั๊กนิญ ฮานัม กวางนิญ และฮานอย บริษัทฯ ระบุว่าได้เตรียมที่ดินสำหรับการลงทุนในโครงการประมาณ 10,000 ยูนิตในปีนี้ ปีที่แล้ว วิกลาเซราได้สร้างโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมแล้วเสร็จประมาณ 8,000 ยูนิต คิดเป็น 8% ของจำนวนยูนิตทั้งหมดที่สร้างเสร็จทั่วประเทศ

โครงการบ้านจัดสรรเพื่อสังคมที่ลงทุนโดยบริษัท Viglacera ในจังหวัดบั๊กนิญ ภาพ: VGC

กลุ่ม Hoa Phat ของมหาเศรษฐี Tran Dinh Long กำลังพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยและที่อยู่อาศัยสำหรับคนงานควบคู่ไปกับนิคมอุตสาหกรรมอย่างแข็งขัน ล่าสุด กลุ่มบริษัทได้เริ่มก่อสร้างโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับคนงานและที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยในนิคมอุตสาหกรรมเยนมี่ 2 ด้วยเงินลงทุนเกือบ 5,000 พันล้านดอง โครงการนี้มีเป้าหมายเพื่อรองรับความต้องการด้านที่พักอาศัยของคนงานหลายหมื่นคนในเขตอุตสาหกรรมภาคเหนือ

หนึ่งในบริษัทหน้าใหม่ที่เข้ามาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้คือ กลุ่มบริษัทฮวาเซน (Hoa Sen Group) ซึ่งเป็นเจ้าของโดยนายเลอ ฟูอ็อก วู (Le Phuoc Vu) เมื่อเร็ว ๆ นี้ บริษัทได้ประกาศแผนการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมประมาณ 20,000 ยูนิต สำหรับแรงงานและกรรมกรในนครโฮจิมินห์ ระหว่างปี 2026 ถึง 2030 นับเป็นการกลับมาอย่างน่าจับตามองของ "ราชาแห่งเหล็ก" หลังจากถอนตัวออกจากภาคอสังหาริมทรัพย์ไปหลายปี ภายใต้ทิศทางใหม่นี้ ฮวาเซนจะมุ่งเน้นไปที่ที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ที่อยู่อาศัยสำหรับแรงงาน และโครงการที่เชื่อมโยงกับโครงสร้างพื้นฐานทางอุตสาหกรรม แทนที่จะเป็นการพัฒนาแบบกระจัดกระจายเหมือนในอดีต

ในขณะเดียวกัน ซันกรุ๊ป ซึ่งเป็นหนึ่งในบริษัทอสังหาริมทรัพย์เอกชนที่ใหญ่ที่สุด ก็เริ่มขยายธุรกิจเข้าสู่ตลาดที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมผ่านโครงการต่างๆ ในจังหวัดนิงบิงห์ (เดิมคือจังหวัดฮานัม) บริษัทตั้งเป้าที่จะพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครันในเมืองใหญ่และเขตอุตสาหกรรมหลายแห่ง แทนที่จะเป็นเพียงรูปแบบที่อยู่อาศัยราคาประหยัดแบบเดิม

บริษัทอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ อีกหลายแห่ง เช่น Hoang Quan, Le Thanh, Nam Long, Taseco Land, Ha Do, Hai Phat Invest... ก็ได้ประกาศหรือกำลังอยู่ในขั้นตอนการประกาศแผนการลงทุนในกลุ่มที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมเช่นกัน

นายเหงียน วัน ฟอง รองประธานกรรมการบริหารของบริษัท ไฮพัท อินเวสต์ กล่าวว่า บริษัทตัดสินใจเข้าสู่ธุรกิจนี้เนื่องจากความต้องการของตลาดสูงและสภาพคล่องดี แม้ว่าอัตรากำไรจะไม่น่าดึงดูดเท่ากับธุรกิจที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ก็ตาม

เขากล่าวว่า "ในอนาคตอันใกล้ บริษัทคาดว่าจะได้รับการอนุมัติให้ดำเนินโครงการบ้านจัดสรรขนาดกลางในฮานอยและจังหวัดโดยรอบ"

ยังมีอุปสรรคอยู่อีกหลายจุด

นายเหงียน วัน ดินห์ ประธานสมาคมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) กล่าวกับ Tri Thức - Znews ว่า ตลาดกำลังเข้าสู่ช่วงของการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญในโครงสร้างอุปสงค์และอุปทาน ก่อนหน้านี้ธุรกิจส่วนใหญ่เน้นไปที่ตลาดที่อยู่อาศัยระดับกลางและระดับสูงเนื่องจากมีกำไรดีกว่า แต่ปัจจุบันที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมเริ่มได้รับการยอมรับว่าเป็นตลาดที่มีความต้องการที่แท้จริงสูงและพึ่งพาการเก็งกำไรน้อยลง

อย่างไรก็ตาม ภาคส่วนนี้ยังคงเผชิญกับอุปสรรคหลายประการ ขั้นตอนการลงทุนที่ยาวนาน ความพร้อมของที่ดินสะอาดที่มีจำกัด และอัตรากำไรที่จำกัด เป็นปัจจัยที่ทำให้ธุรกิจจำนวนมากไม่กล้าลงทุนอย่างหนัก

คุณอาจสนใจ

การตัดสินใจดังกล่าวส่งผลให้ตลาดหุ้นชาวอินโดนีเซียและเกาหลีใต้ปั่นป่วนคำเตือนของ MSCI เกี่ยวกับการปรับลดอันดับความน่าเชื่อถือของอินโดนีเซีย ในขณะที่ยังคงเกาหลีใต้ไว้ในกลุ่มตลาดเกิดใหม่ บังคับให้ทั้งสองประเทศต้องดำเนินการเปลี่ยนแปลงใหม่

นอกจากนี้ การจัดสรรที่ดิน 20% สำหรับที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมภายในโครงการเชิงพาณิชย์ยังคงไม่สม่ำเสมอในแต่ละพื้นที่ ปัญหาด้านสินเชื่อก็ยังไม่ได้รับการแก้ไขอย่างสมบูรณ์ เนื่องจากทั้งผู้พัฒนาโครงการและผู้ซื้อบ้านยังคงเข้าถึงแพ็กเกจสินเชื่อพิเศษได้จำกัด

นายดิงห์กล่าวว่า การเข้ามาของบริษัทขนาดใหญ่หลายแห่งอาจก่อให้เกิดการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญในตลาดที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ไม่เพียงแต่ในแง่ของปริมาณอุปทาน แต่ยังรวมถึงคุณภาพของผลิตภัณฑ์ด้วย แตกต่างจากแต่ก่อน ปัจจุบันโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมหลายแห่งมีการลงทุนอย่างเป็นระบบมากขึ้นในด้านโครงสร้างพื้นฐาน สิ่งอำนวยความสะดวก และการออกแบบ จนใกล้เคียงกับมาตรฐานของอพาร์ตเมนต์เชิงพาณิชย์ทั่วไปแล้ว

อย่างไรก็ตาม เพื่อให้บรรลุเป้าหมายการสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม 1 ล้านยูนิตในช่วงปี 2028-2030 ตลาดยังคงต้องการการเปลี่ยนแปลงนโยบายที่สำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งการลดระยะเวลาในการอนุมัติ การสร้างกองทุนที่ดินที่โปร่งใส การสร้างเสถียรภาพให้กับแหล่งเงินทุนสินเชื่อ และการเพิ่มอัตรากำไรที่เหมาะสมสำหรับธุรกิจ

นายดิงห์กล่าวว่า "ความต้องการของตลาดนั้นมีอยู่จริงและมีขนาดใหญ่มาก ปัญหาในขณะนี้ไม่ได้อยู่ที่ปริมาณผลผลิต แต่อยู่ที่ความเร็วในการดำเนินโครงการ"

ที่มา: https://znews.vn/van-bai-moi-cua-cac-dai-gia-dia-oc-post1654385.html