Những bài học của thị trường
Thời gian qua, bất động sản luôn được xem là kênh đầu tư hấp dẫn nhờ khả năng gia tăng giá trị theo thời gian. Đặc biệt, giai đoạn 2020-2022, mặc dù đang chịu ảnh hưởng đại dịch Covid-19 nhưng làn sóng đầu tư vẫn mạnh mẽ nhờ lãi suất thấp, dòng tiền dồi dào và thông tin quy hoạch liên tục xuất hiện, tạo nhiều cơn “sốt đất” tại các địa phương. Không ít nhà đầu tư tham gia thị trường với tâm lý “lướt sóng”, kỳ vọng chỉ sau vài tháng có thể thu được mức lợi nhuận gấp 2-3 lần, kéo theo giá đất ở nhiều khu vực tăng nhanh hơn nhiều so với tốc độ phát triển hạ tầng, thu nhập của người dân.
Tuy nhiên, từ đầu năm 2023, khi tín dụng được kiểm soát chặt chẽ hơn, lãi suất tăng, những hạn chế của mô hình đầu tư dựa vào kỳ vọng tăng giá nhanh dần bộc lộ. Nhiều nhà đầu tư sử dụng nguồn vay lớn phải đối mặt với áp lực trả nợ, trong khi việc chuyển nhượng tài sản trở nên khó khăn do lượng giao dịch sụt giảm.
Thực tế đã chứng minh, không phải bất động sản nào cũng có khả năng tăng giá bền vững, những sản phẩm chỉ được “thổi giá” bởi tin đồn hoặc kỳ vọng ngắn hạn thường nhanh chóng mất thanh khoản khi thị trường điều chỉnh. Trong khi đó, các dự án có pháp lý đầy đủ, hạ tầng hoàn thiện, gắn với quá trình đô thị hóa và đáp ứng nhu cầu ở thực vẫn duy trì được sức hút. Việc vay vốn quá lớn để đầu tư trong giai đoạn thị trường tăng nóng có thể mang lại lợi nhuận cao nếu bán được nhanh, nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro rất lớn khi thị trường đảo chiều. Không ít nhà đầu tư đã phải bán cắt lỗ hoặc kéo dài thời gian nắm giữ ngoài kế hoạch do áp lực lãi vay.
Đặc biệt, yếu tố pháp lý cũng được coi trọng hơn bởi những sản phẩm thiếu minh bạch luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Khi cơ quan quản lý tăng cường kiểm tra, những sản phẩm này thường mất thanh khoản nhanh nhất, điều này buộc nhà đầu tư phải đánh giá kỹ khả năng hấp thụ của thị trường, quy mô dân cư, tốc độ phát triển kinh tế và nhu cầu sử dụng thực tế tại khu vực trước khi xuống tiền.
Dòng tiền chuyển sang giá trị thực
Từ năm 2025, thị trường bất động sản khởi sắc hơn nhờ khung pháp lý mới với Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản được sửa đổi, góp phần tháo gỡ vướng mắc và nâng cao tính minh bạch. Cùng với đó, Chính phủ đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, xử lý các dự án đủ điều kiện pháp lý, thúc đẩy đầu tư công và phát triển hạ tầng giao thông trọng điểm. Hệ thống đường vành đai, cao tốc, sân bay và đường sắt đô thị đang mở rộng không gian phát triển, tạo động lực cho thị trường bất động sản tăng trưởng bền vững trong dài hạn.
Tại Hà Nội, việc triển khai Quy hoạch tổng thể Thủ đô Hà Nội tầm nhìn 100 năm đã mở ra định hướng phát triển theo mô hình đô thị đa cực, đa trung tâm, là cơ sở quan trọng để phân bổ lại dân cư, hình thành các cực tăng trưởng mới, giảm áp lực cho khu vực nội đô và tạo thêm dư địa phát triển cho thị trường bất động sản. Thành phố Hồ Chí Minh cũng hoàn thiện Chương trình phát triển nhà ở giai đoạn 2026-2030, định hướng đến năm 2040 bố trí hàng nghìn héc ta đất cho phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội. Tương tự, nhiều địa phương khác sau khi vận hành mô hình chính quyền địa phương 2 cấp, đã nhanh chóng rà soát, tinh chỉnh, đẩy nhanh các đồ án quy hoạch nhà ở để đáp ứng kịp thời nhu cầu phát triển đô thị thực tế… Điều này cũng kéo theo sự thay đổi tư duy của nhà đầu tư, các tiêu chí như: Khả năng cho thuê, tỷ lệ lấp đầy, tốc độ gia tăng dân cư, chất lượng hạ tầng, tiện ích, tính thanh khoản dài hạn... đang được đặt lên hàng đầu.
Phó Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam Trần Văn Bình đánh giá: “Một tài sản bất động sản tốt không chỉ tăng giá theo thời gian mà còn phải tạo ra dòng tiền ổn định thông qua khai thác, kinh doanh hoặc cho thuê. Xu hướng đầu tư cũng đang dịch chuyển sang những địa phương có quy hoạch rõ ràng, hạ tầng được triển khai đồng bộ và khả năng thu hút doanh nghiệp, lao động, dân cư về sinh sống lâu dài thay vì chạy theo các cơn sốt đất ngắn hạn”.
Cùng quan điểm, TS Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam nhận định, triển vọng của thị trường trong thời gian tới vẫn tích cực nhờ nhiều yếu tố hỗ trợ như: Tăng trưởng kinh tế ổn định, quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh, nhu cầu nhà ở còn rất lớn và hệ thống hạ tầng tiếp tục được đầu tư mạnh. Đặc biệt, phân khúc nhà ở phục vụ nhu cầu thực, nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp, bất động sản công nghiệp, logistics và các dự án gắn với hệ thống hạ tầng trọng điểm được dự báo tiếp tục là điểm sáng.
TS Trần Xuân Lượng cho rằng, trước xu hướng phát triển mới, chuyển đổi số, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai và minh bạch thông tin quy hoạch sẽ góp phần hạn chế đầu cơ, tạo môi trường đầu tư minh bạch. Nhà đầu tư ngày càng ưu tiên chiến lược đầu tư theo giá trị thực, lựa chọn các dự án có pháp lý rõ ràng, quy hoạch đồng bộ, chủ đầu tư uy tín và khả năng khai thác lâu dài nhằm giảm rủi ro, hướng tới hiệu quả bền vững.
Rõ ràng, sau những biến động của thị trường, bất động sản đang dần trở lại với bản chất là loại tài sản gắn với nhu cầu sử dụng thực và sự phát triển của nền kinh tế. Quá trình chuyển dịch từ tâm lý đầu cơ sang đầu tư dài hạn không chỉ giúp nâng cao chất lượng dòng vốn mà còn tạo nền tảng để thị trường phát triển ổn định, minh bạch, bền vững hơn trong giai đoạn mới.
Nguồn: https://hanoimoi.vn/thi-truong-bat-dong-san-tu-ky-vong-gia-tang-cao-den-dau-tu-ben-vung-1210680.html
