Arazi kira farkından kim faydalanıyor?

Zengin, fakir ve hapsedilmiş herkes, toprak yüzünden.

Mayıs başlarındaki bunaltıcı sıcakta, bunaltıcı bir kiralık odada, Bayan Nguyen Thi Kim Buu ( Dong Nai Eyaleti, Trang Bom İlçesi, Song Trau Beldesi, 1. Mahalle), yaklaşık yirmi yıl önce Bau Xeo Sanayi Parkı için el konulan ailesinin 11.000 ^m²'lik arazisiyle ilgili şikayetini sürdürmek için "yeni" belgeler hazırlıyor. 70 yaşındaki Bayan Kim Buu, bu şikayeti sürdüren ikinci kuşak. Annesi Bayan Le Thi Lam, ailenin arazisinin 2018 yılının sonlarında zorla el konulmasından kısa bir süre sonra, beş yıl önce vefat etti. Bayan Kim Buu tek şikayetçi değil. Burada, farklı kuşaklardan yaklaşık 50 hane de, Dong Nai hükümetinin arazilerine el koyma ve Bau Xeo Sanayi Parkı yatırımcısına devretme kararına karşı çıkıyor.

12 Ocak 2004 tarihinde, Dong Nai ili Halk Komitesi Başkanı, Song Trau, Tay Hoa, Doi 61 ve Trang Bom kasabalarındaki 440 hektardan fazla arazinin ıslah edilmesi ve "ıslah edilen tüm arazi alanının" Tin Nghia Şirketi, Dong Nai Kauçuk Şirketi ve üyelerine Bau Xeo Sanayi Parkı'nın inşası için tazminat, arazi temizleme ve yatırım işlemlerini yürütmek üzere geçici olarak tahsis edilmesi yönünde 101/QD-CT-UBND sayılı Kararı imzaladı. Şubat 2004'te Tin Nghia Şirketi ve Dong Nai Kauçuk Şirketi, Bau Xeo Sanayi Parkı'nın yatırımcısı olarak Thong Nhat Anonim Şirketi'ni kurmak için sermaye katkısında bulundu.

Şikayetin kaynağı da buradan geliyor. Bayan Kim Buu'nun ailesi ve arazileri kamulaştırılan diğer haneler, 2004 yılında Dong Nai ili Halk Komitesi Başkanı'nın, Bau Xeo Sanayi Parkı'nın kurulmasıyla ilgili Başbakan'dan herhangi bir karar alınmadan önce çıkardığı 101 sayılı Kararın "yetki dışı" olduğunu savunuyorlar. Arazileri ve evleri de onaylanmış imar sınırları içinde olmadığı için, sanayi parkı yatırımcısına devredilmek üzere araziye el konulmasının yasal dayanağı yoktu. Bu nedenle, halk kamulaştırmaya uymayı reddetti ve 2004 yılından beri şikayetlerde bulunuyor. 2018 yılında, Trang Bom ilçesi Halk Komitesi, zorla araziye el koyma işlemini organize etmek için bir bildirim yayınladı. Bayan Kim Buu ve diğer haneler, Trang Bom ilçesi Halk Komitesi'nin 101 sayılı Karara dayalı zorla araziye el koyma işleminin hukuka uygun olmadığını savunarak, bugüne kadar şikayetlerde bulunmaya devam ediyorlar.

"Bize sadece metrekare başına 25.000 VND ve yerleşim parası olarak 15 milyon VND verdiler, toplamda 11.000 metrekarelik ev ve bahçe için 700 milyon VND'den fazla bir meblağ ödediler. Topraklarımıza el konulduktan sonra nasıl geçineceğiz?" dedi Bayan Kim Buu. 70 yaşındaki kadın, yedi kardeşini temsilen, uzun yıllardır devam eden ve ne zaman biteceğini bilmediği davasını sürdürürken bir arkadaşının kiralık odasında yaşıyor...

Bau Xeo Sanayi Parkı'nda yaşayan Bayan Kim Buu gibi, nesiller boyu ailelerin araziyle ilgili şikayetlerde bulunması nadir değildir. Ulusal Meclis'in vatandaş dilekçeleriyle ilgili aylık raporlarında, yerel düzeyden merkezi düzeye kadar davalarını taşıyan ve adalet arayan büyük dilekçeci gruplarından her zaman bahsedilir. Bunların çoğu, Bayan Kim Buu ve Trang Bom Bölgesi sakinleri gibi, araziyle ilgili anlaşmazlıklar peşinde olan vatandaşlardır. Yetkililer tarafından açıklanan %70'in üzerindeki araziyle ilgili şikayet oranı, uzun yıllara dayanan ortalama bir istatistiktir.

Yaklaşık kırk yıllık ulusal reform, çoğu servetini gayrimenkul yoluyla biriktiren birçok dolar milyarderi yarattı. Ancak, bu yaklaşık 40 yıllık ulusal yenilenme, atalarından kalma toprakların düşük fiyatlarla kamulaştırılıp daha sonra sanayi parkları, alışveriş merkezleri ve yüksek binalar inşa etmek üzere işletmelere verilmesi ve ardından yüksek fiyatlarla satılması gerçeğinden dolayı haksızlığa uğradığını hisseden nesiller arasında bir adaletsizlik duygusu da yarattı. Tarım arazileri 1 milyon VND/m²'den kamulaştırılıyor, ardından konut alanı olarak yeniden imar ediliyor, parsellere ayrılıyor ve işletmeler tarafından 50 milyon VND/m²'den yüksek binalar olarak satılıyor. Ulusal Meclis Ofisi eski Başkan Yardımcısı Dr. Nguyen Si Dung, bu 49 milyon VND'lik artışın, arazi kamulaştırması, imar değişiklikleri ve arazi tahsis kararlarından kaynaklandığını ve bunun da arazi kira farkını oluşturduğunu belirtti.

Gerçek arazi değeri farkı, Bay Nguyen Si Dung'un verdiği örnekten çok daha büyüktür. Thu Thiem'de (Thu Duc Şehri, Ho Chi Minh Şehri) birçok sakinin arazisi 18 milyon VND/m2 fiyatla kamulaştırılmıştı, ancak birkaç yıl sonra, arazilerinin üzerine inşa edilen projeye geri döndüklerinde, yetkililer tarafından daire fiyatlarının 350 milyon VND/m2'ye yükseldiği ve zaten satıldığı söylendi. Vietnam Gayrimenkul Derneği tarafından yapılan bir anket, bir projeden önce ve sonra arazi fiyatlarındaki farkın bazı bölgelerde 700 katına, en az 50 katına ulaştığını gösterdi. Bu muazzam kâr, rahatsız edici, öfke uyandırıcı ve adaletsizliğin bir kaynağıdır. İnsanlar, ulusal ve kamu yararına yönelik sosyo-ekonomik kalkınma projeleri nedeniyle evlerini, arazilerini ve işlerini kaybediyorlar, ancak kendileri bu projelerin getirdiği değerden faydalanamıyorlar. Tazminat ve yeniden yerleşim parası, arazileri kamulaştırıldıktan sonra daha iyi bir yaşam sürmelerine yardımcı olmuyor. Sosyo-ekonomik kalkınma projeleri devam ediyor, ancak halk daha da yoksullaşıyor. Bu nedenle arazi edinimi ve arazi temizleme çalışmaları birçok sakin için korku kaynağı haline geldi ve uzun süredir devam eden şikayetlerin ve yakınmaların temel nedeni oldu.

Parti Merkez Komitesi Genel Sekreteri Nguyen Phu Trong, Mayıs 2022'de 13. Parti Kongresi'nin 5. Merkez Komite Toplantısı'nda toprak politikası hakkındaki kararı gözden geçirirken yaptığı açılış konuşmasında şunları söyledi: "Birçok insan toprak sayesinde zenginleşti, ancak toprak yüzünden fakirleşen, hatta hapse atılan, baba-oğul ve kardeş ilişkilerini bile kaybeden birçok insan da var..." Ülkenin dönüşümü ve kalkınmasıyla birlikte toprak anlaşmazlıkları da artıyor.

Ülke genelindeki araziyle ilgili davaların %70'inden fazlası.

ARAZİ ÇATIŞMALARININ TEMEL NEDENLERİ

Eğer arazi edinme projeleri sonucu oluşan farklı arazi kiralarından halk faydalanmıyorsa, o zaman kim faydalanıyor? En bariz cevap işletmelerdir; yani düşük fiyatlarla arazi tahsis edilen ve daha sonra çok yüksek fiyatlarla satanlar. Ancak birçok forumda işletmeler, haksız yere suçlandıklarını ve iftiraya uğradıklarını iddia ediyor.

Anayasaya, Parti kararlarına ve mevcut Toprak Kanununa göre, toprak tüm halka aittir ve Devlet temsilci mal sahibi olarak hareket ederek toprağı eşit şekilde yönetir. Temsilci mal sahibi olarak hakkını kullanan Devlet, arazi kullanım planlaması ve planları aracılığıyla arazi kullanım amacını belirler ve arazi kullanımında değişikliklere izin verir. Bir arazi parçasının tarım arazisi olarak kalması yerine kentsel gelişim için kullanılması kararı (ve bunu yalnızca Devlet yapabilir) farklı arazi kira bedelleri yaratmıştır.

Yatırım ve gayrimenkul hukuku uzmanı Dr. Nguyen Van Dinh'e göre, işletmeler gayrimenkul projeleri uygularken, devlet tazminatı ve arazi tahsisi için para ödemenin yanı sıra, devlet tarafından belirlenen arazi fiyatına göre ek ücretler de ödemek zorundadırlar. Çoğu arazi edinimi ve dönüştürme projesinde arazi değerlemesinde kullanılan fazla değer yönteminde, işletmenin yatırım projesi tamamlandıktan sonra elde edilen katma değerin %15'ini (kar olarak bilinir) alması sağlanır. Arazi kirası farkının kalan %85'i ise arazi kullanım ücretleri yoluyla devlet bütçesine ödenmelidir. Dr. Dinh, "Teorik olarak, fazla değerin %85'i, yatırımcının devlete ödemesi gereken arazi kullanım ücretidir ve bu ücret, Devlet Bütçe Kanunu'na göre ülke genelinde kamu amaçları için kullanılmak üzere bütçeye entegre edilir ve kamu yatırımlarına hizmet eder" dedi.

Ancak Bay Dinh'in söyledikleri sadece "teori"den ibaret. Farklı arazi kira bedellerinin düzenlenmesinin pratikteki durumu çok farklı; yolsuzluk ve usulsüzlük için sayısız açık içeren birçok karmaşık süreç ve prosedür söz konusu. İşletmeler karlarını maksimize etmek için birçok yol buluyor. Bu arada, devlet muhtemelen katma değerin %85'ini bütçeye entegre etmeyi hiçbir zaman başaramadı. Yıllar boyunca kuzeyden güneye kadar birçok büyük araziyle ilgili davada, il ve şehir yönetimleri çeşitli yollarla arazileri işletmelere düşük fiyatlarla tahsis ederek, farklı arazi kira bedellerinden kaynaklanan devlet gelir kayıplarına yol açtı. Bu kayıplar on milyarlarca ila bin milyarlarca dong arasında değişiyor.

Eğer arazi kirasında bir fark varsa, bu fark arazi kullanımını değiştirme veya planlamayı düzenleme yetkisine sahip işletmelerin veya yetkililerin cebine girmemeli. Arazi kirasındaki farkın adil bir şekilde yeniden dağıtılmasının bir yolu olmalı.

Ulusal Meclis Ofisi eski Başkan Yardımcısı Dr. Nguyen Si Dung

Yakın zamanda mahkemeye taşınan önemli bir davada, Binh Thuan eyaleti Halk Komitesi eski Başkanı Nguyen Ngoc Hai, 23 Şubat 2017 tarihinde, 706B Yolu'nun her iki tarafında (Phan Thiet şehrinin Phu Hai Mahallesi'nde) bulunan toplam 92.600 m2'den fazla üç arsanın, 2013 tarihli bir karara göre açık artırma başlangıç ​​fiyatı olan 1,2 milyon VND/m2 fiyatla, açık artırma yapılmadan Tan Viet Phat Şirketi'ne tahsisini onaylayan bir belge imzaladı. Daha sonra yapılan soruşturmalar, arazi kullanım ücretleri ve arazi kiralama ücretlerinin, devlet kurumunun araziyi tahsis ettiği veya kiraladığı zamanki arazi fiyatına göre belirlenmesi gerektiği için, 1,2 milyon VND/m2 fiyatla arazi tahsisinin yasa dışı olduğunu ortaya koydu. Yetkililere göre, eski Binh Thuan il yöneticileri tarafından bu üç arsa parçasının şirkete bu kadar düşük bir fiyata tahsis edilmesi, devlet için 45 milyar VND'nin üzerinde bir kayba yol açmıştır.

Benzer şekilde, 27 Aralık 2012'de, Binh Duong İl Parti Komitesi eski Sekreteri ve o dönemde İl Halk Komitesi Başkan Yardımcısı olan Tran Van Nam, Binh Duong Üretim - İthalat-İhracat Şirketi'ne arazi tahsisi ve arazi kullanım amaçlarının değiştirilmesi sırasında, 43 hektar ve 145 hektarlık iki arsa için arazi kullanım ücretlerinin hesaplanmasında, Binh Duong İl Halk Komitesi'nin 2006 tarihli kararında belirtilen 51.914 VND/m2 arazi fiyatının uygulanmasını kabul eden kararları imzaladı. Karara göre, sanık Tran Van Nam ve suç ortaklarının yönetmeliklere aykırı olarak düşük arazi fiyatları belirlemesi, devlete 761 milyar VND'nin üzerinde bir zarara yol açmıştır.

Khanh Hoa, Da Nang veya Ho Chi Minh City'de değerli arazilerin düşük fiyatlarla satılmasıyla ilgili birçok benzer vakada, bu illerin ve şehirlerin liderleri olan sanıkların hepsi, arazileri düşük fiyatlarla işletmelere tahsis ederken yolsuzluktan kar elde etmediklerini veya yolsuzluğa karışmadıklarını iddia ediyorlar. Yetkililer de bunu kanıtlayamadı. Balkonlarında nakit dolu çantalar bulunmadı. Şüphelilerin kasalarında veya banka hesaplarında yasa dışı fonlar bulunmadı. Ayrıca hiçbir şüpheli ilişki de ortaya çıkarılmadı. Yetkililerin arazileri düşük fiyatlarla tahsis etmenin yanlış olduğunun farkında olduğu halde, tüm danışma ve karar alma sistemini neyin "yağladığını" kimse anlayamıyor. Yine de kaybedilen para miktarı sürekli artıyor.

Dr. Nguyen Si Dung, "Uzun zamandır tüm sistem, farklı arazi kira bedellerinin peşinde koşulmasıyla yönlendiriliyor. Bu, adaletsizliğin ve arazi anlaşmazlıklarının temel nedenidir," diye özetledi. Çatışmaları azaltmak için, Dr. Dung, farklı arazi kira bedellerinin düzenlenmesi sorununun çözülmesi gerektiğini, böylece bu katma değerin bir kısmının, Parti kararında belirtildiği gibi, arazileri kamulaştırılan kişilerin eski evlerine eşit veya daha iyi yeni konutlara sahip olmalarına yardımcı olmak için kullanılması gerektiğini söyledi. Dr. Dung, "Eğer farklı arazi kira bedelleri varsa, bu, arazi kullanım amaçlarını değiştirme veya planlamayı ayarlama yetkisine sahip işletmelerin veya yetkililerin cebine girmemeli. Farklı arazi kira bedellerinin adil bir şekilde yeniden dağıtılmasının bir yolu olmalı," dedi.

Kaynak bağlantısı: https://thanhnien.vn/ai-dang-huong-chenh-lech-dia-to-185230515005635465.htm