Arsa kira farkından kim yararlanıyor?

ZENGİN, FAKİR, HAPİS, HEPSİ TOPRAK YÜZÜNDEN

Mayıs ayının ilk günlerinin yoğun sıcağında, bunaltıcı kiralık bir odada, Bayan Nguyen Thi Kim Buu (Hamlet 1, Song Trau Komünü, Trang Bom Bölgesi, Dong Nai ), yaklaşık yirmi yıl önce Bau Xeo Endüstri Parkı'nı (FM) inşa etmek için el ^konulan 11.000 metrekarelik ailesinin arazisiyle ilgili şikayetini sürdürmek için "yeni" belgeler hazırlıyor. 70 yaşındaki Bayan Kim Buu, davayı açan ikinci nesil. Bayan Kim Buu'nun annesi Bayan Le Thi Lam, ailenin arazisine 2018 sonunda zorla el konulmasından kısa bir süre sonra, 5 yıl önce vefat etti. Şikayet eden tek hane Kim Buu değil. Burada nesiller boyunca yaklaşık 50 hane de Dong Nai hükümetinin Bau Xeo Endüstri Parkı yatırımcısına devretmek üzere araziye el koyma kararına karşı çıkıyor.

Dong Nai İl Halk Komitesi Başkanı, 12 Ocak 2004 tarihinde Song Trau, Tay Hoa, Doi 61 ve Trang Bom Kasabası komünlerinde 440 hektardan fazla araziyi geri kazanmak ve Bau Xeo Endüstri Parkı'nın inşası için tazminat, saha temizliği ve yatırım prosedürlerini yürütmek üzere "geri kazanılan tüm araziyi geçici olarak Tin Nghia Şirketi, Dong Nai Kauçuk Şirketi ve üyelerine devretmek" üzere 101/QD-CT-UBND sayılı Kararı imzaladı. Şubat 2004'te Tin Nghia Şirketi ve Dong Nai Kauçuk Şirketi, Bau Xeo Endüstri Parkı'nın yatırımcısı olarak Thong Nhat Anonim Şirketi'ni kurmak için sermaye sağladı.

Şikayetin kaynağı da buradan başlıyor. Kim Buu Hanım'ın ailesi ve arazileri geri alınan haneler, Başbakan'ın Bau Xeo Endüstri Parkı'nın kurulmasına dair bir kararı olmadığı 2004 yılında Dong Nai İl Halk Komitesi Başkanı'nın 101 sayılı kararının "yetki sınırları içinde olmadığını" belirtti. Arazileri onaylı imar sınırları içinde olmadığı için, endüstri parkı yatırımcısına devredilmek üzere arazi geri alımının yasal dayanağı yoktu. Bu nedenle, halk geri alıma uymadı ve 2004'ten bu yana şikayette bulundu. 2018 yılında, Trang Bom İlçe Halk Komitesi, zorunlu arazi geri alımını organize etmek için bir bildirim yayınladı. Kim Buu Hanım ve haneler, Trang Bom İlçe Halk Komitesi'nin 101 sayılı karara dayalı zorunlu arazi geri alımının yasalara uygun olmadığını ve bu nedenle şimdiye kadar şikayette bulunmaya devam ettiklerini belirtti.

"Bize metrekare başına sadece 25.000 VND ve yeniden yerleşim parası olarak 15 milyon VND tazminat ödediler; toplam 11.000 metrekarelik ev ve bahçeler için 700 milyon VND'den fazla tazminat ödediler. Arazi geri alındıktan sonra nasıl yaşayacağız?" dedi Bayan Kim Buu. 70 yaşındaki kadın, ailedeki 7 kardeş adına, davayı sürdürmek için yıllarca bir arkadaşının kiralık evinde yaşamak zorunda kaldı ve davanın ne zaman sonuçlanacağını bilmiyordu...

Bau Xeo Endüstri Parkı'ndaki Bayan Kim Buu gibi, birden fazla nesli olan ailelerin arazi davaları açması alışılmadık bir durum değil. Ulusal Meclis'in halk dilekçeleriyle ilgili aylık raporları, adil bir ses arayışı umuduyla yerel düzeylerden merkez düzeyine kadar büyük dilekçe heyetleri tarafından her zaman yayınlanır. Bunların çoğu, Bayan Kim Buu ve Trang Bom Bölgesi halkı gibi arazi davaları açan kişilerden oluşuyor. Yetkililer tarafından açıklanan araziyle ilgili davaların %70'inden fazlası, uzun yıllara yayılan ortalama bir istatistiktir.

Yaklaşık kırk yıllık ulusal yenilenme süreci birçok dolar milyarderi yarattı. Çoğu gayrimenkulden zengin oldu. Ancak yaklaşık 40 yıllık ulusal yenilenme süreci, atalarının nesiller boyunca bıraktığı toprakların şimdi ucuz bir fiyata geri kazanılıp daha sonra sanayi parkları, ticaret merkezleri, yüksek katlı binalar inşa etmeleri için şirketlere devredilip yüksek fiyatlarla satılması karşısında adaletsizlik hisseden birçok nesil insan da yarattı. Halkın tarım arazileri metrekaresi 1 milyon VND'ye geri kazanılıp daha sonra konut arazisi olarak planlandı, şirketler arazileri parsellere böldü, sattı, yüksek katlı binalar inşa etti ve metrekaresi 50 milyon VND'ye sattı. Ulusal Meclis Ofisi eski Başkan Yardımcısı Dr. Nguyen Si Dung, geri kazanım, planlama değişikliği ve arazi tahsisi kararları sayesinde gerçekleşen 49 milyon VND'lik bu artışın arazi kirasındaki fark olduğunu söyledi.

Arazi kirasındaki fark, Bay Nguyen Si Dung'un verdiği örnekten çok daha büyüktür. Thu Thiem'de (Thu Duc Şehri, Ho Chi Minh Şehri) birçok insanın arazisi 18 milyon VND/m2 fiyatla müsadere edildi, ancak sadece birkaç yıl sonra, kendi arazileri üzerine inşa edilen projeye geri döndüklerinde, personel daire fiyatını 350 milyon VND/m2 olarak açıkladı ve hepsi satıldı. Vietnam Emlak Derneği'nin yaptığı bir araştırma, projeden önce ve sonra arazi fiyatındaki farkın bazı yerlerde 700 kata, en az 50 kata kadar çıktığını gösterdi. Bu büyük kâr, kızgınlığa, öfkeye neden oldu ve adaletsizliğin kaynağı oldu. İnsanlar, ulusal ve kamu yararı için gerçekleştirilen sosyoekonomik kalkınma projeleri (KT-XH) nedeniyle evlerini, arazilerini ve işlerini kaybettiler, ancak kendileri bu projelerin getirdiği değerden yararlanamadılar. Tazminat ve yeniden yerleşim parası, arazilerine el konulduktan sonra daha iyi bir yaşam sürmelerine yardımcı olmadı. Projeler ekonomiyi ve toplumu geliştirir, ancak aynı zamanda yoksullaşmaya da devam eder. Bu nedenle arazi ıslahı ve arazi temizliği birçok insanın "korkusu" haline gelmiş ve uzun süreli hayal kırıklıklarının ve şikayetlerin kaynağı olmuştur.

Genel Sekreter Nguyen Phu Trong, 13. dönemin 5. Merkez Konferansı'nda - Parti Merkez Komitesi'nin arazi politikası kararını özetlediği Mayıs 2022'de - yaptığı açılış konuşmasında şöyle demişti: "Pek çok insan arazi sayesinde zengin oldu, ancak arazi yüzünden fakirleşen, hatta hapse giren, toprak yüzünden baba-oğul, kardeş ilişkisini kaybeden çok insan da var...". Ülkenin kalkınmasıyla birlikte arazi anlaşmazlıkları da her geçen gün artıyor.

Ülke genelinde açılan davaların yüzde 70'inden fazlası araziyle ilgili.

ARAZİ ANLAŞMAZLIKLARININ KAYNAĞI

Arazi edinim projelerinin yarattığı kira farkından halk yararlanmıyorsa, kimler yararlanıyor? En bariz cevap, düşük fiyata satın alınan ve ardından çok yüksek fiyata satılan arazilerin tahsis edildiği işletmelerdir. Ancak birçok forumda, işletmeler "haksız yere suçlandıklarını" ve "kötüye suçlandıklarını" iddia ediyor.

Anayasa, Parti kararları ve mevcut Arazi Kanunu'na göre, arazi tüm halka aittir ve Devlet tarafından temsil edilir ve tek elden yönetilir. Devlet, arazi sahibini temsil etme hakkını kullanarak, planlama ve imar planları aracılığıyla arazi kullanım amacını belirleyecek ve arazi kullanım amacının değiştirilmesine izin verecektir. Bir araziyi Devletin tarım arazisi olarak tutmak yerine kentsel alan inşa etmek için kullanma kararı (ve bunu yalnızca Devlet yapabilir), farklı kira oranlarına yol açmıştır.

Yatırım ve gayrimenkul hukuku uzmanı Dr. Nguyen Van Dinh'e göre, gayrimenkul projeleri hayata geçirilirken, devletin araziyi tazmin etmesi ve temizlemesi için peşin ödeme yapmanın yanı sıra, arazi tahsis edildiğinde, işletmeler devletin belirlediği arazi fiyatına göre ek ödeme yapmak zorunda kalacak. Arazi iyileştirme ve arazi kullanım amaçlı dönüşüm projelerinin çoğunda arazi fiyatlarının belirlenmesinde kullanılan artı değer yönteminde, arazi fiyatları, işletmelerin yatırım projesi sonrasında elde edilen katma değerin %15'inden, yani kârdan yararlanabilmeleri için hesaplanacak. Arazi kirasındaki farkın %85'i arazi kullanım ücretleri aracılığıyla devlet bütçesine ödenecek. Bay Dinh, "Teoride, artı değerin %85'i yatırımcıların devlete ödemesi gereken arazi kullanım ücretidir ve bu ücret, Devlet Bütçe Kanunu'na göre tüm ülke halkı için harcanmak üzere bütçeye dahil edilir ve kamu yatırımına hizmet eder," dedi.

Ancak Bay Dinh'in söyledikleri sadece "teori". Arazi kirasındaki farklılaşmayı düzenlemenin pratikteki tablosu, birçok karmaşık süreç ve prosedürden geçmesi gerektiğinden ve yolsuzluk ve olumsuzluk için birçok boşluk barındırdığından çok farklıdır. İşletmeler maksimum kâr elde etmek için birçok yol bulurlar. Devlet muhtemelen hiçbir zaman "katma değerin %85'ini bütçeye entegre edememiştir". Son yıllarda Kuzey'den Güney'e kadar araziyle ilgili birçok önemli davada, il ve belediye yönetimleri, birçok farklı şekilde, işletmelere ucuz fiyatlarla arazi tahsis etmiş ve devletin artan arazi kirası farkından kaynaklanan gelir kaybına uğramasına neden olmuştur. En az birkaç on milyar, en fazla binlerce milyar Dong.

Arazi kirasında bir fark varsa, bunun arazi kullanım amacını değiştirme veya planlamayı düzenleme yetkisine sahip işletmecinin veya yetkilinin cebine girmesine izin vermeyin. Arazi kirasındaki farkın adil bir şekilde yeniden dağıtılmasının bir yolu olmalıdır.

Dr. Nguyen Si Dung, Ulusal Meclis Ofisi eski Başkan Yardımcısı

Son günlerde yargıya taşınan önemli bir davada, 23 Şubat 2017'de Binh Thuan İli Halk Komitesi eski Başkanı Nguyen Ngoc Hai, 706B Yolu'nun her iki yakasında (Phan Thiet Şehri, Phu Hai Mahallesi) arazi fonuna ait 92.600 m2'den büyük 3 adet arsayı, 2013 kararına göre açık artırmanın başlangıç ​​fiyatı olan 1,2 milyon VND/m2 fiyatla Tan Viet Phat Şirketi'ne açık artırma yapılmadan devretmeyi prensipte kabul eden resmi bir bildiriyi imzalayıp yayınladı. Daha sonra yapılan soruşturma, 1,2 milyon VND/m2 fiyatla arazi tahsisinin mevzuata aykırı olduğunu, çünkü Arazi Kanunu'na göre arazi kullanım bedelleri ve arazi kirasının hesaplanmasının, devlet kurumunun araziyi tahsis ettiği veya kiraladığı tarihteki arazi fiyatına göre belirlenmesi gerektiğini ortaya koydu. Yetkililere göre, Binh Thuan Eyaletinin eski yöneticilerinin işletmelere 3 adet arsayı ucuz fiyatla devretmesinin, eyalete 45 milyar VND'den fazla zarara yol açtığı belirtiliyor.

Benzer şekilde, 27 Aralık 2012 tarihinde, Binh Duong İl Parti Komitesi eski Sekreteri ve o zamanki İl Halk Komitesi Başkan Yardımcısı Tran Van Nam, Binh Duong İl Halk Komitesi'nin 2006 tarihli, 43 hektarlık ve 145 hektarlık iki arsanın kullanım bedellerinin hesaplanması ve arazilerin Binh Duong Üretim - İthalat - İhracat Şirketi'ne devredilmesi kararına göre, metrekare başına 51.914 VND arazi bedelinin uygulanmasını kabul eden kararları imzaladı. Karara göre, davalı Tran Van Nam ve suç ortaklarının yönetmeliklere aykırı olarak ucuz arazi bedeli belirlemeleri, devlete 761 milyar VND'den fazla zarara yol açtı.

Khanh Hoa, Da Nang veya Ho Chi Minh şehrinde "altın arazi"nin ucuza satıldığı birçok benzer davada, eyalet ve şehir liderleri olan sanıkların hepsi, arazileri işletmelere ucuz fiyata devrederken kâr elde etmediklerini veya yolsuzluk yapmadıklarını iddia ettiler. Yetkililer bunu da kanıtlayamadı. Evlerinin korkuluklarında para dolu sırt çantaları bulunamadı. Şüphelilerin kasalarında veya hesaplarında kaçak para bulunamadı. Ayrıca, hiçbir karanlık ilişki ortaya çıkarılmadı. Yetkililer, arazileri ucuz fiyata devretmenin yanlış olduğunun farkındayken, tüm personeli ve karar alma sistemini neyin "yağladığını" kimse anlayamadı. Ancak kaybedilen para miktarı her geçen gün artıyor.

Dr. Nguyen Si Dung, "Uzun süredir tüm sistem farklı arazi kirası uygulamasına zorlanıyor. Bu, adaletsizliğin ve arazi anlaşmazlıklarının kaynağıdır," diye özetledi. Anlaşmazlıkları azaltmak için Bay Dung, farklı arazi kirasının düzenlenmesi sorununu çözmenin gerekli olduğunu, böylece bu katma değerin bir kısmının, Parti kararında belirtildiği gibi, arazileri geri alınan kişilerin eski konutlarına eşit veya daha iyi yeni konutlara sahip olmalarına yardımcı olmak için kullanılabileceğini söyledi. Bay Dung, "Arazi kirasında bir fark varsa, bunun arazi kullanım amaçlarını değiştirme veya planlamayı ayarlama yetkisine sahip işletmelerin veya yetkililerin cebine girmesine izin vermeyin. Farklı arazi kirasının adil bir şekilde yeniden dağıtılmasının bir yolu olmalı," dedi.

Kaynak bağlantısı: https://thanhnien.vn/ai-dang-huong-chenh-lech-dia-to-185230515005635465.htm