Piyasanın büyük bölümünü lüks gayrimenkuller domine ediyor.

Ho Chi Minh şehrinin merkezine 4-5 km yarıçapında, metrekare fiyatı 100 milyon VND'nin altında olan neredeyse hiç proje bulunmamaktadır.

Üst düzey ve lüks gayrimenkul piyasasında güçlü ve sürekli bir fiyat artışı yaşanıyor.

Fark apaçık ortada.

CBRE Vietnam Konut Piyasası Direktörü Vo Huynh Tuan Kiet, yakın zamanda düzenlenen bir konut seminerinde, Ho Chi Minh City ve Hanoi'deki birincil piyasa daire fiyatlarının geçen yıla göre %35-45 oranında arttığını belirtti. Sadece üçüncü çeyrekte bile, Ho Chi Minh City'deki daire fiyatları %15-18 daha artarak ortalama fiyatı yaklaşık 90 milyon VND/m²'ye çıkardı. Dikkat çekici bir şekilde, bu yılki yeni arzın yaklaşık %70'i üst düzey ve lüks segmentlere ait olup, nüfusun büyük çoğunluğunun gerçek konut ihtiyaçlarıyla açık bir uyumsuzluğu göstermektedir.

Ho Chi Minh şehrinin kalbinde, ultra zenginler için lüks bir apartman projesi.

Knight Frank Vietnam'dan elde edilen veriler de benzer bir trendi gösteriyor; Ho Chi Minh Şehrindeki dairelerin ortalama birincil fiyatı metrekare başına yaklaşık 96 milyon VND'ye yaklaşıyor ve bu da geçen yılın aynı dönemine göre yaklaşık %9'luk bir artış anlamına geliyor. Bunların yaklaşık %60'ı metrekare başına 100 milyon VND'nin üzerinde fiyatlandırılırken, geri kalanı çoğunlukla metrekare başına 60 milyon VND'nin üzerinde fiyatlandırılıyor. Lüks dairelerin arz fazlasının orta ve üst segmentleri gölgede bırakması, fiyatların 2025 yılında sürekli olarak yeni rekorlar kırmasına neden oluyor.

Gözlemler, yıl başından beri birçok büyük geliştiricinin Ho Chi Minh şehrinin merkez bölgesinde sürekli olarak lüks projeler başlattığını gösteriyor. Thu Thiem yeni kentsel alanı ve şehir merkezinin 4-5 km yarıçapındaki alanda, metrekare fiyatı 100 milyon VND'nin altında olan neredeyse hiç proje bulunmuyor. Bu durum, orta sınıf müşterilerin konut edinme fırsatlarını daha da daraltıyor.

Hanoi'de, One Mount Group tarafından yayınlanan bir rapora göre, 2025 yılının ilk dokuz ayında piyasada ortalama metrekare fiyatı 86 milyon VND (KDV ve bakım ücretleri hariç) olan yaklaşık 20.000 yeni daire satışa sunuldu. Arzın %62'sini üst segment, %38'ini ise lüks segment oluşturdu. Özellikle, beş büyük geliştirici – Masterise Homes, MIK Group, Mitsubishi, TSQ Vietnam ve Sun Group – satışa sunulan dairelerin %74'ünü oluşturdu. Bu grubun birincil alım oranı ortalama %86 olup, satın alma gücünün büyük markalarda yoğunlaştığını göstermektedir.

Ho Chi Minh Şehrinde de kutuplaşma açıkça görülüyor; yeni arzın %80'inden fazlası Dat Xanh Group, Gamuda Land ve Masterise Homes'a ait. Bu üç marka sadece arzı domine etmekle kalmıyor, aynı zamanda yaklaşık %84'lük ortalama emilim oranıyla önemli bir likidite de yaratıyor. Ancak uzmanlar, piyasanın yüksek segmenti yoğun bir şekilde desteklemeye devam etmesi ve uygun fiyatlı konutların kıt kalması durumunda, kısa vadeli iyi likiditenin uzun vadeli riskleri ortadan kaldırmak için yeterli olmadığına inanıyor.

Bu tesadüfi bir olay değil.

Sayın Vo Huynh Tuan Kiet, spekülatif sermayenin aşırı miktarda akması, yatırımcıların gayrimenkulleri stoklaması ve kısa vadeli kar beklentilerini gerçek emilim kapasitesinin çok üzerine çıkarması durumunda, piyasada arz yetersizliği olsa bile bir "gayrimenkul balonu"nun kesinlikle ortaya çıkabileceğine inanıyor. 2007-2011 yılları arasında gayrimenkul fiyatlarının fırladığı, kredilerin sıkılaştığı ve piyasanın uzun süreli bir donma durumuna düştüğü dönemi hatırlattı. Bu uzman, "Şu anda, üst düzey ve lüks segmentlerdeki yükseliş eğilimiyle birlikte, fiyatlar 200-250 milyon VND/m² gibi mantıksız seviyelere çıkmaya devam ederse, doygunluk riski ortaya çıkacaktır" uyarısında bulundu.

One Mount Group'un Piyasa Araştırma ve Müşteri İçgörüleri Merkezi Direktörü Bay Tran Minh Tien'e göre, konut arzının büyük geliştiricilerin elinde giderek daha fazla yoğunlaşması tesadüf değil. Giderek sıkılaşan yasal düzenlemeler, yüksek sermaye maliyetleri ve giderek daha katılaşan proje kalite gereksinimleri bağlamında, yalnızca güçlü finansal kaynaklara, sistematik proje geliştirme deneyimine ve iyi risk yönetimi yeteneklerine sahip işletmeler üst düzey ve lüks projeleri hayata geçirebiliyor.

Öte yandan, orta sınıf ve uygun fiyatlı konut arzı yetersiz kalmaya devam ediyor. Başlatılan yeni projelerin büyük çoğunluğu üst düzey ve lüks segmentlere giriyor ve bu da gerçek alıcıları, özellikle orta gelirli olanları, neredeyse hiç seçeneksiz bırakıyor. Bu durum, konut fiyatlarının yükselmesine ve talep ile satın alınabilirlik arasındaki uçurumun genişlemesine katkıda bulunuyor.

Bu bağlamda, ekonomist Dr. Can Van Luc, gayrimenkul piyasasının daha istikrarlı bir şekilde gelişmesi için Hükümetin ve ilgili bakanlıkların ve kurumların arazi, planlama ve gayrimenkulle ilgili kurumları iyileştirmeye devam etmesi gerektiğine inanmaktadır. Özellikle orta ve düşük gelirli kesim için konut fiyatlarını düşürmek amacıyla, Ulusal Konut Fonu'nun kurulmasına ilişkin 261/2025/ND-CP ve 302/2025/ND-CP sayılı kararnameler de dahil olmak üzere sosyal konutlara ilişkin çözümlerin güçlü bir şekilde uygulanması acil bir gerekliliktir.

Aynı zamanda, gayrimenkul piyasası için sermaye kaynaklarını çeşitlendirmek, Ulusal Konut Fonu ve gayrimenkul yatırım ortaklıklarını (REIT'ler) hızla kurmak ve spekülasyonu dizginlemek ve sürdürülebilir konut geliştirme için kaynak yaratmak amacıyla uygun bir gayrimenkul vergi yol haritası üzerinde çalışmak gerekmektedir.

İşletme perspektifinden bakıldığında, Dr. Can Van Luc, yatırımcıların nakit akışı risklerini, vadesi gelen borçları ve maliyetleri sıkı bir şekilde kontrol ederek operasyonlarını yeniden yapılandırmaya devam etmeleri gerektiğine inanıyor. İşletmelerin ayrıca, ürün portföylerini çeşitlendirmek ve üst segmente olan bağımlılıklarını azaltmak için, özellikle sosyal konut geliştirme ve altyapı yatırımı için olan devlet destek programlarına proaktif olarak erişmeleri gerekiyor. Dr. Can Van Luc, "Acil mesele, işletmelerin konut fiyatlarını daha makul bir seviyeye getirmek için birlikte çalışmalarıdır. Şu anda Vietnam'da konut fiyatları 2019 ile 2024 yılları arasında yaklaşık %59 arttı. 2025 yılına kadar Vietnamlıların bir daire satın almak için ortalama 25,8 yıllık gelire ihtiyacı olacak; bu da incelenen 100'den fazla ülke arasında 9. sırada yer alıyor ve konuta erişimin giderek zorlaştığını gösteriyor," diye vurguladı.

Alıcılar "spekülatif" harcamalarını azalttılar.

One Mount Group tarafından yapılan bir araştırmaya göre, gayrimenkul yatırımcıları kısa vadeli yatırım zihniyetinden uzun vadeli varlık biriktirme zihniyetine geçiyor. Hızlı kar için "spekülasyon" yapmak yerine, alıcılar giderek istikrarlı değere ve zaman içinde minimum dalgalanmaya sahip güvenli mülklere öncelik veriyor. Bu bağlamda, geliştiricinin itibarı üç kriter üzerinden değerlendirilen kilit bir faktör haline geliyor: şeffaf yasal prosedürler ve projeyi tam olarak uygulama yeteneği; yüklenicilerden ve danışmanlardan garanti veren bankalara kadar saygın bir ortak ekosistemi; ve teslimattan sonraki operasyonel kapasite. Bu, yüksek satış fiyatının sadece gerekli bir koşul olduğu, verimli işletmenin ise projenin sürdürülebilir cazibesinde belirleyici faktör olduğu anlamına gelir.

Kaynak: https://nld.com.vn/bat-dong-san-cao-cap-chiem-the-ap-dao-196251215213643806.htm