"Spekülatif" emlak ticaretinin dönemi sona erdi.

VTV.vn - 2026 yılında piyasa uzun vadeli bir stratejiye doğru kayıyor ve sadece güçlü finansal kapasiteye ve sürdürülebilir bir vizyona sahip olanlar ayakta kalabilecek.

Kısa vadeli spekülasyon dönemi sona erdi; gayrimenkul uzun vadeli bir oyuna giriyor.

Tarama

Vietnam Gayrimenkul Danışmanları Birliği'nin (VARS) araştırma verilerine göre, 2025 yılında tüm piyasada yaklaşık 128.000 yeni ürün piyasaya sürülecek; bu, 2019-2025 döneminin en yüksek seviyesi olup arzın zirvesine yaklaşıyor. Ancak, arz yapısının dengesiz olmaya devam etmesi nedeniyle bu artış konut açığını tamamen çözemez.

Çünkü yeni arzın büyük çoğunluğu lüks apartman projelerinden ve yüksek değerli alçak katlı mülklerden geliyor, oysa nüfusun büyük çoğunluğu için uygun fiyatlı konut segmenti ciddi anlamda yetersiz kalıyor. Piyasadaki apartman arzının yaklaşık %25'i metrekare başına 100 milyon VND'nin üzerinde fiyatlandırılıyor ve çoğunlukla birkaç büyük geliştirici firmanın elinde yoğunlaşıyor.

Vietnam Gayrimenkul Danışmanları Birliği Başkanı Sayın Nguyen Van Dinh, bu arz-talep dengesizliğinin, piyasada daha fazla ürün bulunmasına rağmen, gerçek alıcıların pazara erişimini zorlaştırdığını belirtti. Aynı zamanda, bu durum, hızlı fiyat artışı beklentisine dayanan kısa vadeli yatırım stratejileri için de riski artırıyor.

Aslında, arzın iyileşmesine rağmen, gayrimenkul fiyatları yeni rekorlar kırmaya devam ediyor. Bunun nedeni, uzun yıllardır biriken konut talebinin yanı sıra ekonomik büyüme, altyapı yatırımları ve giderek artan proje geliştirme maliyetleri gibi destekleyici faktörlerdir. Yeni piyasaya sürülen birçok proje olumlu satış oranları kaydetti, hatta alıcıların mülk sahibi olmak için yüksek fiyatlar ödemek zorunda kaldığı satışlar gerçekleşti. Bu dönemde, yatırım sermayesi piyasaya güçlü bir şekilde aktı ve birçok yatırımcının kısa sürede yüksek karlar elde etmesine yardımcı oldu.

Ancak 2025 yılının sonundan itibaren, arzın genel olarak artması ve likiditenin tüm bölgeler ve sektörler arasında eşit olarak dağılmamasıyla piyasa yapısı değişmeye başladı. Batdongsan.com.vn Güney Bölgesi Direktörü Sayın Dinh Minh Tuan'a göre, "her yerde karlı yatırımlar" dönemi sona erdi. Mevcut piyasa artık kısa vadeli spekülatif stratejiler için uygun değil. Kar marjları önemli ölçüde daralırken, özellikle yüksek finansal kaldıraç kullanan yatırımcılar için riskler arttı.

Dahası, piyasayı yeniden şekillendiren temel faktörlerden biri de ulaşım altyapısındaki atılımlardır. Son yıllarda otoyollara, çevre yollarına ve bölgeler arası güzergahlara yapılan hızlandırılmış yatırımlar, yalnızca gayrimenkul değerlerini artırmakla kalmamış, aynı zamanda seyahat sürelerini kısaltmış ve banliyö bölgeleri ile uydu kentlere yönelik kalkınma fırsatlarını genişletmiştir.

Sadece 2025 yılında, ülke genelinde toplam 5,14 milyon milyar VND'nin üzerinde yatırımla 564 proje başlatılacak ve hizmete açılacak; bunun yaklaşık %75'i özel sermayeden oluşacak. Otoyolların, kavşakların ve bağlantı yollarının toplam uzunluğu, 2021-2025 beş yıllık sosyo-ekonomik kalkınma planının hedeflerini aşıyor.

Altyapı geliştirmenin yanı sıra, projeler için yasal engellerin çözülmesi de arz için hayati bir itici güç haline geldi. Yaklaşık 1.000 projenin sorunları çözüldü ve uygulamaya devam edildi; ayrıca birçok büyük ölçekli proje, yeni düzenlemeler kapsamında arazi ıslahı riskinden kaçınmak için erken onaylanarak hayata geçirildi.

Batdongsan.com.vn Genel Müdür Yardımcısı Bay Nguyen Quoc Anh, arzın büyük ölçekte piyasaya sürülmesiyle birlikte, piyasanın gerçek bir rekabet aşamasına girmeye zorlandığını belirtti. Tekdüze fiyat artışlarının devri sona erdi; satmak isteyen projelerin kullanılabilirliğini, altyapı bağlantısını ve eksiksiz yasal belgelerini kanıtlamaları gerekiyor.

Yatırımcılar artık geçmişte olduğu gibi kolayca hızlı kar elde edemiyorlar.

Uzun vadeli yatırım

Büyük şehirlerdeki gayrimenkul fiyatlarının ortalama gelirlere göre yükselmesi ve özellikle kredi faiz oranları olmak üzere sermaye maliyetlerinin artış göstermesiyle birlikte, piyasa katılımcı sayısı bakımından giderek küçülüyor. Yaşamak için yer arayan alıcıların sağlam bir mali temele ve uzun vadede servet biriktirme yeteneğine sahip olmaları gerekiyor. Yatırımcılar da önceki dönemlerde olduğu gibi hızlı kar elde etmeyi giderek daha zor buluyor.

Uzmanlar, özellikle gayrimenkullere benzersiz tanımlayıcılar atanması da dahil olmak üzere, piyasa verilerinin şeffaflığının giderek arttığı bir dönemde, doğrulanmamış bilgilere, sürü psikolojisine veya kısa vadeli beklentilere dayalı stratejilerin giderek daha riskli hale geldiğini belirtiyor.

VARS Yönetim Kurulu Başkanı Nguyen Van Dinh'e göre, piyasa yatırımcıları zihniyetlerini değiştirmeye zorluyor. "Yeni oyun sıcak para için değil. Hayatta kalmak isteyen yatırımcılar gerçek değere, uzun vadeli kazanç potansiyeline odaklanmalı ve daha uzun yatırım döngülerini kabul etmelidir," dedi.

Sadece yatırımcılar değil, geliştiriciler de arazi maliyetleri, proje geliştirme maliyetleri ve finansman maliyetlerinden kaynaklanan önemli baskılarla karşı karşıya kalıyor. Finansal kapasitesi yetersiz olan, kredilere aşırı bağımlı olan veya piyasa talebiyle uyumsuz ürünler geliştiren işletmeler, risklerini kısa sürede ortaya koyacaktır.

VARS, gerçek rekabete doğru kayan bir pazarda, geliştiricinin itibarı ve yeteneklerinin temel rekabet avantajı haline geldiğine inanmaktadır. Zamanında tamamlanmayı, tam yasal uyumluluğu ve şeffaf bilgiyi sağlayan projeler, yatırım çekmede açık bir avantaja sahip olacaktır.

Uzun vadede VARS, gayrimenkul fiyatlarında "hızlı" bir yükseliş yaşanmayacağına, ancak keskin bir düşüş de yaşanmasının olası olmadığına inanıyor. Konut talebinin yüksek olması, ekonomik büyüme ve devam eden altyapı yatırımları piyasayı destekleyen faktörler arasında yer alıyor. Buna ek olarak, artan proje geliştirme maliyetleri ve yeni fiyat listesi kapsamındaki arazilerle ilgili finansal yükümlülükler de yeni bir fiyat seviyesi oluşturuyor.

Ancak 2026'da piyasa talebi oldukça seçici olacak. Gerçek değerinin çok üzerinde satış fiyatına sahip, ulaşım bağlantıları zayıf olan, yasal belgeleri eksik olan veya gerçek yaşam ihtiyaçlarına uygun olmayan projeler "dondurulmuş" işlem riskiyle karşı karşıya kalabilir.

Gayrimenkul piyasası, kısa vadeli beklentilere dayalı büyüme evresinden uzaklaşarak daha yavaş ama daha sürdürülebilir bir gelişim döngüsüne giriyor. Kârlar artık spekülatif işlemlerden değil, piyasa katılımcılarının gerçek değerinden, finansal kapasitesinden ve uzun vadeli stratejilerinden kaynaklanacak.

Kaynak: https://vtv.vn/bat-dong-san-het-thoi-luot-song-100260124152459157.htm