Gayrimenkul: Günahkar mı, büyüme motoru mu?

Ancak büyüme sadece bir rakamdan ibaret olamaz. Daha da önemlisi, büyümenin kalitesi ve küresel dalgalanmalara karşı ekonominin dayanıklılığıdır. Soru şu: Vietnam, sürdürülebilir bir atılım yaratmak için yeterli sağlam temele sahip mi, yoksa hem itici güç hem de ekonominin sağlığının bir ölçüsü olan gayrimenkul piyasasının öncülük ettiği kısa vadeli bir "patlama" mı?

Son on yılda şirketlerin gayrimenkul Ülkenin çehresinin değişmesine katkıda bulunmuştur. Yeni kentsel alanlar, caddeler, tatil köyleri ve modern sanayi bölgeleri, daha medeni bir kentsel görünüm oluşturmaya, istihdam yaratmaya, altyapıyı geliştirmeye ve yaşam kalitesini iyileştirmeye katkıda bulunmuştur.

Birçok işletme, doğal afetler ve pandemiler sırasında Hükümete eşlik ederek topluma aktif olarak katkıda bulunmuştur. Bu katkılar, Vietnamlı girişimcilerin yeni dönemdeki sorumluluk duygusunu ve rolünü yansıtan önemli katkılardır.

Ancak bu başarıların yanı sıra, gayrimenkul piyasası birçok zorlukla da karşı karşıya kaldı. Hızla artan konut fiyatları, sınırlı arz ve uzayan yasal süreçler, hem işletmeler hem de insanlar üzerindeki baskıyı artırdı.

İstatistiklere göre, 2025 yılının ikinci çeyreğinde Hanoi'deki daire fiyatları aynı döneme göre %33 artarak yaklaşık 3.000 ABD dolarına, Ho Chi Minh şehrinde ise %47 artarak yaklaşık 4.700 ABD dolarına yükseldi.

Gayrimenkul piyasasının homojen olmadığını kabul etmek önemlidir. Bu alanda faaliyet gösteren temelde iki tür işletme vardır.

Bir grup sadece "ucuza alıp, pahalıya satmak"la ilgileniyor, kısa vadeli spekülasyonlara bel bağlıyor ve toplum için sürdürülebilir değer yaratmıyor. Piyasayı bozan ve gerçek alıcıların güvenini kaybeden de bu gruptur.

Ancak bunun yanı sıra, uzun vadeli bir vizyonu olan, yalnızca satılık evler inşa etmekle kalmayıp aynı zamanda yaşanabilir bir şehir de yaratan gerçek gayrimenkul geliştiricileri de var. Nüfus dağılımını ve dengeli bölgesel kalkınmayı doğru bir şekilde uygulamak için, genellikle şehrin uydu bölgelerine, yeterince büyük ölçekte ve sistematik olarak yatırım yapıyorlar.

İnsanları yeni kentsel alanlara çekebilmek için, bu projelerin kapsamlı bir yaşam ekosisteminin ihtiyaçlarını karşılaması gerekir: modern altyapı, eğitim, sağlık, ticaret, yeşil alan ve merkez bölgeden daha iyi olanaklar. Bu noktada, her kentsel alan yalnızca yaşanacak bir yer değil, aynı zamanda yerel sosyo-ekonomik kalkınmanın da itici gücüdür.

Bu tür işletmelerin kurulması için planlamadan, hukuki konulara, altyapı yatırımından, yerleşikleri çekmeye kadar birçok hazırlık süreci yıllar alabiliyor.

Tipik bir örnek olarak, uygulamaya konulması için 21 yıl hazırlık süreci gerektiren Can Gio kıyı kent projesi, yasal onay alması 13 yıl süren Vinhomes Wonder City projesi (eski adıyla Dan Phuong) verilebilir... Eş zamanlı bir yasal çerçevenin olmaması nedeniyle uzun hazırlık süreci, yatırım sermayesinin artmasına neden olmuş, bu da konut fiyatlarının düşmesini engelleyen en önemli nedenlerden biri olmuştur.

Dikkat çekici bir gerçek, kredi sermayesinin son zamanlarda gayrimenkule güçlü bir şekilde akmış olması ve toplam vadesi geçmiş banka kredilerinin büyük bir kısmını oluşturmasıdır. 31 Temmuz 2025 itibarıyla, bu sektördeki vadesi geçmiş krediler 4,1 milyon VND'yi (155 milyar ABD dolarına eşdeğer) aşmış olup, bankacılık sisteminin toplam vadesi geçmiş kredilerinin yaklaşık %24'ünü oluşturmaktadır. Gayrimenkul kredilerinin büyüme oranı (%17), ekonominin genel büyüme oranının (%9,6) neredeyse iki katıdır.

Ancak sorun gayrimenkule akan sermaye değil, gayrimenkulün nerede aktığıdır. Sermaye spekülatif projelerde, parselasyonlarda ve fiyat dalgalanması yaratmada yoğunlaştığında ekonomi risk altındadır. Ancak sermaye doğru bir şekilde yönlendirilirse, sürdürülebilir kentsel projelere, altyapıya ve gayrimenkul konutlarına akarsa... altyapı gelişimi ve sosyal güvenlik için bir kaldıraç görevi görür.

Çünkü gayrimenkul, doğru yönde geliştirilirse, yalnızca varlık yaratmakla kalmaz, aynı zamanda malzeme, inşaat, iç mimarlık, lojistik, ticaret ve hizmetler gibi yüzlerce ilgili sektörü de harekete geçirir. İşte bu nokta, en kısa sürede ele alınması ve düzeltilmesi gereken bir noktadır.

Uluslararası deneyimler, her gelişmiş ekonominin gayrimenkul piyasalarında aşırı ısınma dönemi yaşadığını göstermektedir. Önemli olan riskleri yönetme ve politikaları düzenleme becerisidir. Devlet şeffaf bir yasal mekanizmaya sahip olduğunda, sermaye akışlarını etkin bir şekilde kontrol ettiğinde ve sağlıklı bir rekabet ortamı yarattığında, gayrimenkul potansiyel bir risk yerine büyümenin itici gücü haline gelir.

Güney Kore, Singapur veya Çin gibi birçok ülkede, sanayileşmenin ilk aşamalarında güçlü bir gayrimenkul büyümesi yaşandı ve bu da GSYİH'ye önemli ölçüde katkıda bulundu. Ancak piyasa belirli bir eşiğe ulaştığında, bu ülkeler hızla üretim, teknoloji ve inovasyon geliştirmeye yöneldi.

En son ders Çin'de yaşandı: Zamanında düzenleme yapılmaması tüm finans sisteminde zincirleme bir şok etkisi yarattı. Bu nedenle Vietnam'ın "dengeli büyüme" sorununa, yani arazi piyasası ile üretim sektörü arasında uyumlu bir gelişmeye özel önem vermesi gerekiyor.

Güçlü bir ekonomi üretime, bilime, teknolojiye ve inovasyona dayanmalıdır ve tüm "sorumluluğu" araziye veya varlıklara yükleyemez. Sürdürülebilir büyümeyi sağlamak için Vietnam'ın aşağıdaki temel unsurlara odaklanması gerekir:

Reform yapın, idari engelleri ve gereksiz maliyetleri ortadan kaldırın.

İşleme ve imalat sanayini, ileri teknoloji tarımını, yenilenebilir enerjiyi ve dijital ekonomiyi teşvik edin.

Banka kredisine bağımlılığı azaltmak için sermaye piyasalarını (hisse senetleri, şirket tahvilleri) geliştirmek.

Sosyal konutlara, işçi konutlarına, düşük maliyetli konutlara büyük yatırımlar yapın ve gayrimenkulü uygun sivil işlevine geri getirin.

Arazi vergisi, emlak vergisi yeniden düzenlensin, spekülasyon karşıtı vergi ve boş ev vergisi getirilsin.

Arazi verilerini, işlem fiyatlarını ve gayrimenkul kredisini insanların, işletmelerin ve yatırımcıların izleyebileceği şekilde şeffaf hale getirin.

Reformun odak noktası arazi piyasasını şeffaf hale getirmektir; çünkü ancak arazi fiyatları, planlama ve yasallık kamuoyuna açıklandığında finans ve bankacılık piyasası istikrarlı olabilir, toplumsal güven güçlenebilir ve GSYİH büyümesi gerçek bir temele oturabilir.

En önemlisi, işletmelerin ve insanların güvenini yeniden tesis etmek önemlidir. Bir piyasa, ancak işletmeler uzun vadeli yatırımlara güven duyduğunda, insanlar varlıklarının korunduğuna inandığında ve Devlet adil bir hakem rolü oynadığında sorunsuz bir şekilde işler. Yapıcı bir hükümetin buradaki rolü idari müdahale değil, oyunun şeffaf, istikrarlı ve öngörülebilir kurallarını belirlemektir - olgun bir ekonominin temeli.

Çift haneli büyüme asil bir özlemdir. Ancak kalkınma istikrarla el ele gitmelidir; büyüme kalite ve sosyal eşitlikle bağlantılı olmalıdır. Seçim yapma zamanı geldi: Ya büyümenin geçici halesini kovalayacağız ya da uzun vadeli gelecek için üretim - teknoloji - bilgi temellerini sağlam bir şekilde inşa edeceğiz.

Doğru yönde bir "itiş" yeni bir kalkınma çağını başlatabilir; yanlış yönde bir "itiş" ise ekonomiyi bir risk tuzağına sürükleyebilir. Tarih bu seçimi yargılayacak ve bugünün nesli, "büyüme itişinin" gelecekte bir "tuzağa" dönüşmemesini sağlama sorumluluğuna sahiptir.

Büyüme sadece sayısal bir mesele değil, aynı zamanda Vietnam halkının inancı, zekâsı ve özlemi meselesidir. Ülkenin uzun vadeli çıkarlarını kısa vadeli çıkarların önüne koymayı başarırsak, yalnızca bir "büyüme ivmesi" değil, aynı zamanda kendi kendine yeten ve müreffeh bir kalkınma çağına girmek için sürdürülebilir bir temele de sahip oluruz.

Kaynak: https://baolangson.vn/bat-dong-san-toi-do-hay-dong-luc-tang-truong-5061170.html