Gayrimenkul ve kripto varlıklardan gelen fırsatlar

Kripto varlıkların uygulanma potansiyeline sahip sektörler arasında gayrimenkul, büyük değere sahip, bölünmesi zor ve likiditesi sınırlı varlıklar olması özellikleri nedeniyle öncü bir alan olarak değerlendiriliyor.

Gayrimenkul tokenizasyonunun uygulanması, yalnızca yasal sistem ve kamu veri tabanlarıyla sıkı bir şekilde entegre edildiğinde başarılı olacaktır. Görsel: Tuan Anh/VNA

Hükümet, Vietnam'da kripto varlık piyasasının pilot uygulamasının başlatılması ve 5 yıllık bir yol haritasının oluşturulması hakkında 05/2025/NQ-CP sayılı Kararı yayınladı. Bu, dijital finansın geliştirilmesi ve ekonomi için yeni bir sermaye seferberliği kanalı oluşturulması hedefine ulaşmak için atılan ilk adımlardan biri olarak kabul ediliyor; bu kapsamda, yüksek sermaye talebi ve düşük likiditeye sahip gayrimenkul sektörünün bu politikadan en açık ve en kısa sürede faydalanacak sektörlerden biri olması bekleniyor. Ancak, fırsatların yanı sıra hukuk, teknoloji, risk yönetimi ve mülkiyet açısından önemli zorluklar da mevcut. Uzmanlar, kripto varlık piyasasının ancak yasal çerçeve, teknolojik kapasite, veri altyapısı ve proaktif izleme mekanizmaları arasında yakın bir koordinasyon varsa sürdürülebilir bir şekilde gelişebileceğine inanıyor.

Yüksek kodlama potansiyeli

05 sayılı Karara göre, pilot aşamadaki kripto varlıklar, menkul kıymetler veya itibari paralar hariç olmak üzere, gerçek varlıklar olan temel varlıklara bağlanmalıdır. Satışa sunulan konular yabancı yatırımcılarla sınırlı olup, alım satım faaliyetleri Maliye Bakanlığı'nın lisansı ve yönetimi altında, yerli kuruluşlar tarafından sağlanan platformlarda gerçekleştirilecektir. Kripto varlıkların uygulanabileceği sektörler arasında, büyük değere sahip, bölünmesi zor ve sınırlı likiditeye sahip varlıklar olması nedeniyle gayrimenkul, öncü bir alan olarak kabul edilmektedir.

RMIT Üniversitesi Vietnam Finans Kıdemli Öğretim Üyesi Dr. Pham Nguyen Anh Huy, 05 sayılı Karar'ın, gayrimenkul ürünlerinin kripto varlıklar biçiminde temsil edilip alınıp satılabileceği yeni bir mekanizmanın pilot uygulamasına olanak tanıdığını belirtti. Kripto varlıkların en büyük etkilerinden biri, mülkiyetin parçalanabilmesi ve gayrimenkulün birçok farklı yatırımcıya satılmak üzere birçok token birimine bölünmesine olanak sağlamasıdır. Bu mekanizma hem piyasa likiditesini artırmaya yardımcı olur hem de bireysel yatırımcılara ve uluslararası sermaye akışlarına erişimi genişletir.

Bay Huy, "Gayrimenkul işletmeleri, sadece tahvil ihraç etmek veya bankalardan borç almak yerine, her bir proje için sermaye toplamak amacıyla token'ları kullanabilir ve ayrıca kâr paylaşımı, kira geliri veya geri satın alma hakları gibi avantajlardan yararlanabilirler" şeklinde analiz yaptı.

Token ihraç edenlerin bir izahname yayınlamaları, verileri en az 10 yıl süreyle saklamaları ve kara para aklama ve terörizmin finansmanıyla mücadele düzenlemelerine uymaları gerekmektedir. Bu koşulların, yönetişim standartlarını ve bilgi şeffaflığını iyileştirmesi ve yatırımcılar için riskleri azaltması beklenmektedir.

Aynı görüşü paylaşan Merkez Ekonomi Yönetimi Enstitüsü eski Müdürü Dr. Nguyen Dinh Cung, kripto varlıkların, özellikle büyük bir potansiyele sahip ancak modern bir sermaye seferberlik mekanizmasından yoksun gayrimenkul piyasası için, ekonominin dijital dönüşümünde önemli bir adım olduğunu söyledi. Ancak, ortaya çıkan riskleri yönetmek için dikkatli bir şekilde pilot uygulama yapılması ve politikaların esnek bir şekilde ayarlanması gerekiyor.

Bu nedenle Sayın Cung, pilot aşamada devletin rolünün yalnızca hukuki açıdan değil, aynı zamanda denetim ve gözetim açısından da çok önemli olduğunu vurguladı. Maliye Bakanlığı, Devlet Bankası, Adalet Bakanlığı ve uluslararası kuruluşların temsilcilerinin katılımıyla kripto varlıkları denetlemek üzere özel bir komite kurulmasının değerlendirilmesi gerektiğini belirtti.

Ancak kripto varlık piyasasının başarısı yalnızca yasal mekanizmaya değil, aynı zamanda sağlam bir teknolojik temele de bağlıdır. Fintech Company CEO'su Le Xuan Sang'a göre, gayrimenkul tokenizasyonu ancak teknoloji yeterince güçlüyse etkili olabilir - blok zinciri platformundan saklamaya, veri şifrelemesinden kullanıcı arayüzüne kadar. Yatırımcılar, yalnızca hakları güvence altına alan ve riskleri kontrol eden bir sistem olduğunda kendilerini güvende hissederler.

Uzman ayrıca, blok zinciri türünün (kamu, özel veya hibrit) seçilmesinin sistemin maliyeti, hızı ve ölçeklenebilirliği açısından belirleyici bir faktör olduğunu belirtti. Aynı zamanda, işletmelerin sisteme saldırı veya operasyonel hatalar olması durumunda güvenliği sağlamak için teknik yedekleme senaryoları oluşturmaları gerektiğini de sözlerine ekledi.

Yasal standardizasyon ve mülkiyet sahipliği

Fırsatlar açık olsa da uzmanlar, özellikle token'lar ile gayrimenkul hakları arasındaki bağlantı olmak üzere hukuki riskler konusunda temkinli davranıyor. Dr. Pham Nguyen Anh Huy'a göre, token'lar gayrimenkul haklarıyla yakından bağlantılı değilse, işletmeler iflas ettiğinde veya varlıklar elden çıkarıldığında anlaşmazlıklar yaşanması muhtemel.

Finansal teknoloji alanında uzman avukat Nguyen Thuy Hang, hukukun token'ları bir tür mülkiyet kanıtı olarak tanımaması veya geleneksel mülkiyete dönüştürme mekanizmasının bulunmaması durumunda, yatırımcıların bir anlaşmazlık durumunda her şeylerini kaybedebileceklerini söyledi.

Avukat aynı zamanda, Tapu Kanunu, Gayrimenkul Ticareti Kanunu ve Bilişim Kanunu'nda değişiklik yapmayı da yakın zamanda değerlendirmeyi önerdi. Aynı zamanda, pilot aşamada, yasal ve teknik koşullar sağlandığında tokenlerin kırmızı kitaplara veya sertifikalara dönüştürülmesini sağlayacak bir yasal dönüşüm mekanizması oluşturulmasını önerdi.

Uzmanlar, gayrimenkul tokenizasyonunun ancak hukuk sistemi ve kamu veri tabanlarıyla sıkı bir şekilde entegre edildiğinde başarılı olduğunu gösteren uluslararası deneyimlere atıfta bulunuyor. Örneğin, varlıkların şifrelenerek çevrimiçi işlem gördüğü RealT Company (ABD), küresel gayrimenkul alım satımının yalnızca 50 ABD dolarından ve 30 dakikadan kısa bir işlem süresinden başlamasına olanak tanıyor.

Ancak en önemli faktör, token ile tapu kayıt sistemi arasındaki bağlantıdır ve "iki sahip" olmamasını sağlar. Ayrıca, Singapur ve ABD gibi ülkeler standartlaştırılmış finansal raporlama, bağımsız değerleme ve token ihraç süreçlerini zorunlu kılmaktadır.

Vietnam'da uzmanlar, yatırımcıları korumak için özel bir varlık saklama ekosistemi, denetlenen bir işlem katı, risk sigortası düzenlemeleri ve bir tazminat fonu oluşturulmasının gerekli olduğunu söylüyor. Erken aşamalarda net nakit akışı olan projelere (örneğin kiralık gayrimenkullere) öncelik vermek, piyasanın genişlemeden önce daha güvenli bir şekilde işlemesine yardımcı olacaktır.

05 Sayılı Karar'ın doğuşu, Vietnam emlak piyasası için yeni bir kapı açmakla kalmıyor, aynı zamanda teknolojiyi yönetme, uygulama ve yasal çerçeveyi mükemmelleştirme becerisini de sınıyor. Kripto varlıklar büyük fırsatlar sunsa da, uygulamanın son derece dikkatli, kontrollü ve yatırımcı korumasına öncelik veren bir yaklaşımla yürütülmesi gerekiyor.

Bu nedenle, uzmanlar pilot aşamada, net bir yasal dayanağa, şeffaf nakit akışına sahip, yüksek güvenlik standartları uygulayan ve bireysel yatırımcılara geniş çapta tanıtım yapmayan projelere öncelik verilmesini öneriyor. Bu, Vietnam'da genel olarak kripto varlık piyasasının ve özellikle de dijital gayrimenkulün geleceği için sağlam bir temel oluşturmak adına gerekli bir adımdır.

Kaynak: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/bat-dong-san-va-co-hoi-tu-tai-san-ma-hoa-20250927132953434.htm