"20 yılı aşkın süredir emlak sektöründe çalışıyorum, hiç bu kadar zor bir dönem görmemiştim," diye haykırdı bir işletme sahibi yazara. Bu ifade, hem işletmelerin hem de emlak sektöründe faaliyet gösterenlerin zorluklarını kısmen yansıtıyor. Ancak yine de dirençliler ve karanlık günlerin üstesinden gelmenin yollarını buluyorlar.
Dat Xanh Gayrimenkul Hizmetleri Anonim Şirketi (Dat Xanh Service) Genel Müdürü Pham Thi Nguyen Thanh, şirketin şu anda yaklaşık %33'lük pazar payıyla emlak komisyonculuğu şirketleri arasında en büyük ölçeğe sahip olduğunu söyledi. Ancak, Dat Xanh'ın büyük bir birim olması, zorluklarla karşılaşmadığı anlamına gelmiyor. Şirketin diğer işletmelerden daha az zor olmasının tek nedeni, piyasada 20 yıllık iş deneyimiyle biriktirdiği para.
Bayan Thanh'a göre, geçtiğimiz dönem emlakçılar için "büyük bir sel"di ve bu dönemde kimse gerçekten "sağlıklı" değildi. Elbette, "tehlike" içinde bile hâlâ "fırsat" var ve işletmeler "kış"ı atlatmak için birçok çözüm uyguladı.
" Sistemimiz Kuzey'den Güney'e uzanıyor. Kredi daralması hikayesi yaşanmadan önce şirketimizin yaklaşık 70 iştiraki vardı. Piyasa zorlaştığında, zorlu dönemi atlatmak için yalnızca en sağlıklı "hücrelerin" elde tutulmasını sağlamak amacıyla, grup seviyesinden üye şirketlere kadar sistem genelinde düzenli ve sürekli, kapsamlı ve derinlemesine yeniden yapılanma gerçekleştirdik," dedi Bayan Thanh.
Bu şirket, COVID-19 karantinası sırasındaki deneyimini kullanarak acil durum senaryoları geliştirdi. Kredi piyasası daraldığında ise şirket, pandemi dönemindekinden daha yüksek seviyede bir dizi senaryoyu hemen uygulamaya koydu.
Şirket, iş kollarını, ölçeğini ve faaliyet alanlarını daralttı, ürün gruplarını seçti ve etkisiz departmanları küçültüp sadeleştirdi. Etkin bir şekilde çalışan ancak acil olmayan departmanlar bile daha acil kaynaklara öncelik vermek zorunda kaldı.
Bayan Thanh'a göre şirket, finansal ve insan kaynaklarını optimize etmeye odaklandı. Şirket, "sabit maliyet" modelinden "değişken maliyet" modeline geçiş yapmak için bir dizi faaliyet yürüttü.
Bayan Thanh, " Fırtınayı atlatmak için hepimiz bir teknede oturduğumuz için hayatta kalmak adına hızla durum değiştirmeye kararlıydık. Tekneyi ağırlaştıran her neyse, onu mümkün olduğunca hafif tutmak için aşağı indirmemiz gerekiyordu," diye paylaştı.
İnsan kaynakları açısından şirket, tüm departman ve birimlerini yeniden yapılandırdı. Her çalışanın, birbirinden tamamen farklı olsalar bile, 2-3 görev üstlenmesi gerekiyor. Şirket ayrıca aracı kurum personelini de sürekli olarak yeniden yapılandırdı. Dat Xanh Service, zirve döneminde 7.000'den fazla satış personeline ve 10.000'den fazla iş birlikçisine maaş ödedi. Ancak şirket, yeniden yapılanma sürecinde sistemi yeniden yapılandırmak için personelinin %60'ından fazlasını işten çıkardı.
" Her şeyi kesmemize gerek yok, ancak sabit maliyetlerden değişken maliyetlere geçiyoruz. Çalışanlarımızın %40'ına maaş ödüyoruz, kalan %60'ı için işten ayrılanlar olacak, ancak şirket için işbirlikçi olarak ürün satmaya devam edenler var ," diye paylaştı Bayan Thanh.
Bu nedenle, Dat Xanh Service'in faaliyetleri, çekirdek kadronun kalması sayesinde güvence altında. Şirket maaş ödemeye, refah rejimlerini sürdürmeye ve başarılı kişileri ödüllendirmeye devam ediyor. Ancak, herhangi bir çalışanın performansı düşükse, şirkete "elveda" demek zorunda kalıyor.
Dat Xanh Service Genel Müdürü, şirketin nakit akışı yönetimi faaliyetlerini de optimize ettiğini söyledi. Çünkü bir aracı kurum için şirketin ana gelir kaynağı aracılık ücretleridir. Ancak son dönemde, yatırımcıların ücretleri geç ödemeleri nedeniyle aracı kurumlar "sıkıntıya" düştü.
" Sistemimiz 200'den fazla yatırımcıya hizmet veriyor, bu yüzden çok fazla ücret borcumuz var. Şu anda parayı geri getirmek için borç tahsilatına odaklanıyoruz, tahsil edilecek tutar yaklaşık 1.000 milyar VND'nin üzerinde ," dedi Bayan Thanh.
Ayrıca işletmeler yeni gelir kaynakları yaratma, ürün ve hizmetlerini çeşitlendirme, pazarlarını genişletme ve müşteri tabanlarını genişletme çözümlerine de odaklanıyor.
CBRE Vietnam Genel Müdürü Dang Phuong Hang, şirketin Vietnam pazarındaki 30 yıllık varlığı boyunca piyasada birçok değişim ve iniş çıkışa tanık olduğunu belirtti. Tipik olarak, Asya'da büyük bir mali kriz olan 1997-1998 krizi, emlak piyasasını ciddi şekilde etkiledi. 2008-2009 döneminde ise emlak piyasası uzun yıllar boyunca "donmuştu".
Bayan Hang, " Tayland, müşteri kaynakları açısından Vietnam'dan daha fazla zorluk yaşıyor, ancak yasal durum, sermayeye veya finansal kaynaklara erişim açısından Vietnam'daki gibi zorluklarla karşılaşmıyor " dedi.
Bayan Hang'e göre, Tayland'daki emlak şirketleri müşteri bulmak için ürünlerini sürekli olarak yurt dışına satıyor. Başlangıçta sonuçlar nispeten olumlu.
Rusya ve Çin'den gelen turistler, özellikle Phuket bölgesinden gayrimenkul satın almak için Tayland'a geri döndüler ve bu bölgeye olan ilgi müşterilerin büyük ilgisini çekti.
CBRE'nin Vietnam'daki gayrimenkul satış ekibi de son dönemde birçok zorlukla karşılaştı. Şirket, şirket içindeki tüm sorunları gözden geçirmek zorunda kaldı.
Birincisi maliyet yönetimidir; şirket neredeyse her hafta maliyet yönetimini gözden geçirmek için toplantı yapmak zorundadır. İkincisi ise ürünleri gözden geçirmektir. Ürün iyi satıyorsa ancak yasal durumu belirsizse, yatırımcı sorun yaşıyorsa, parayı tahsil etmesi uzun zaman alacaktır. Bu nedenle, satılacak ürün seçimi de daha dikkatli bir şekilde ele alınır.
CBRE, gerçek konut ihtiyacı olan geniş müşteri tabanı sayesinde ikincil pazara da açılmaktadır. İkincil pazardaki işlemler nispeten istikrarlıdır. CBRE'nin başlıca müşterileri Asya, Avrupa, Amerika ve Orta Doğu ülkelerinden gelen yabancılardır.
Bayan Hang, " Yabancı müşteriler genellikle Vietnam'daki gibi yasal zorluklarla karşılaşmıyor veya sermayeye erişemiyor. Onlar sadece yatırımın güvenli olup olmadığına ve kârın iyi olup olmadığına önem veriyorlar," dedi.
Bayan Hang'e göre, son zamanlarda yabancı müşteriler yüksek fiyatlar nedeniyle Ho Chi Minh şehrindeki gayrimenkul ürünlerine daha az ilgi gösteriyor. Ancak yabancı müşteriler, daha cazip fiyatlar nedeniyle Kuzey bölgesindeki ürünlere daha fazla ilgi duyuyor.
Vietnam Emlak Komisyoncuları Birliği (VARS) Başkanı Bay Nguyen Van Dinh'e göre, işletmelerin yeniden yapılandırma, personel azaltma ve maliyetleri optimize etme gibi uyguladığı çözümlerin yanı sıra, yeni pazarlara açılmak da günümüzde çok önemli bir görev.
Bazı projeler "dondurulmuş" ve hareketsiz durumda, bu yüzden aracı kurumların bunları takip etmeye devam etmelerine gerek yok, sadece yeni pazarlar geliştirmeleri gerekiyor. Bay Dinh, Vietnam'daki yatırım talebinin hala çok büyük olduğuna inanıyor. Ancak bu talep geçici olarak hareketsiz ve güçlü bir şekilde artma fırsatı bekliyor. Bu talep, açıldığında çok güçlü bir şekilde artacak.
Bay Dinh, " Bazı Vietnamlı emlak şirketlerinin uluslararası pazara adım attığını görüyorum. Yatırımcıları yabancı pazarlara çekmek için yerel brokerlarla bağlantı kuruyorlar. Geçtiğimiz günlerde Quang Ninh'de yabancı pazarlardaki iş planları hakkında bir paylaşım oturumunda, bir şirket bu planı hayata geçirmek için hemen 100 iş ortağı buldu ," diye paylaştı.
Bay Dinh'e göre, şu anda dünyada milyonlarca insan uzaktan çevrimiçi çalışıyor. Bu kişiler genellikle hem dinlenmek hem de çalışmak için uygun fiyatlı turistik yerler arıyor. Bugün Vietnam'daki gibi ucuz oda fiyatları sayesinde, ABD, Avrupa, Kore, Japonya vb. ülkelerden turistler ülkemize gelip deneyim yaşamak istiyor. Aracı kurumların müşterilerle bağlantı kurması önemli.
CBRE Vietnam Genel Müdürü Bayan Pham Phuong Hang, emlak brokerlerinin kaliteyi artırmaları, becerileri standartlaştırmaları, müşteri güvenini yükseltmeleri ve broker seviyelerini yükseltmeleri gereken bir dönemde olduklarını belirtti.
Bayan Hang, "Aracılar, müşterilerin bir işlemde ilk temas kurduğu kişilerdir. Aracılar profesyonelce davranmaz ve müşterilerle güven oluşturmayı başaramazlarsa, ürün iyi ve yatırımcı saygın olsa bile işlem "başarısız" olur. Aracılar, müşterilerin ve piyasanın güvenini yeniden tesis edenlerdir," dedi.
Bayan Hang ile aynı görüşü paylaşan DKRA Vietnam Yönetim Kurulu Başkanı ve Genel Müdürü Bay Pham Lam, aracılık hizmetlerinin kalitesini artırmanın günümüzde son derece önemli bir konu olduğunu söyledi. Yaklaşık 20 yıldır Ho Chi Minh şehrinde aracı kurum olarak çalışan Lam, piyasanın birçok iniş çıkışını yakından takip etti.
Bay Lam, emlak piyasasının her aşamada kendine özgü zorlukları olduğunun farkındaydı. "Refah" dönemlerinde bile, sıklıkla sorunlar ve beraberinde gelen sonuçlar yaşanır.
Bay Lam'e göre, piyasada birçok zorluk yaşanmasına rağmen, hâlâ kendinden emin ve iyimser hissediyor. Şirketi, iş yapış biçimini "kemer sıkma" modundan "bal tadıp dikenlere yatma" moduna geçirdi. Bu, daha "gergin" ve tehlikeli bir mod. Ancak işletme, boşuna çabalamıyor, aksine ısrarla, ısrarla ve metodik bir şekilde çabalıyor.
Bay Lam'e göre, emlak piyasasında yer alan bireylerin ve işletmelerin kendilerini "eğitmeleri", işlerini gerçekten sevip sevmediklerini ve doğru işi seçip seçmediklerini görmeleri için doğru zamandır. Aynı zamanda, işe tutkuyla bağlı olmayanları "eleme" zamanıdır. Ancak, işini seven ve çaba gösterenler iyi fırsatlar yakalayacaktır.
Bay Lam, emlakçıların müşterilerinin karşılaştığı zorlukları gözden geçirmeleri, onlara eşlik etmeleri ve güven oluşturmaları için de iyi bir zaman olduğuna inanıyor. Piyasa daha hareketliyken, müşteriler özverili ve istekli olanları görmezden gelmeyecektir.
" Geçmişte, satış elemanı olduğumda, ürünlerimi satın almadan önce 5 yıl boyunca ilgilendiğim müşteriler vardı. İhtiyaç duyduklarında onlara her zaman tavsiye veya destek verdim. Müşteri belki hemen satın almayacaktır, ancak bir noktada ürünün kendileri için uygun olduğunu, ödeme güçlerine uygun olduğunu hissederlerse ödeme yaparlar," diye itiraf etti Bay Lam.
Dat Xanh Genel Müdürü Bayan Pham Thi Nguyen Thanh'a göre, başarılı bir emlakçı olmak için emlakçının bilgisi gerçekten iyi olmalı. Emlak hukukunu anlamanın yanı sıra, emlakçının ekonomi, siyaset, toplum ve iyi iletişim bilgisine sahip olması, müşteri psikolojisini anlaması gerekiyor.
Brokerlar, birçok kişinin ilgisini çeken bir konuyu görüşmek istediklerinde müşterilerle konuşmak için "trend"i takip etmelidir. Yeterli bilgi ve anlayış olmadan, özellikle de içinde bulunduğumuz dönemde, meslekte kalmak çok zordur. İyi bir broker, çok derin bilgiye sahip olan ve insanların sıklıkla dediği gibi "broker" olmayan kişidir.
Geçmişte brokerlar tek bir yerde oturarak müşteri bulabiliyordu, ancak artık hiçbir yerde müşteri bulamıyorlar. Bu durum, bazı brokerların kendilerine ve mesleklerine olan güvenlerini kaybetmelerine neden oldu. Brokerların şu anda meslekte kalabilmeleri için en önemli şey kendilerine inanmalarıdır.
" Piyasanın bir sinüs dalgası gibi iniş çıkışları olduğuna inanıyorum. Atalarımız sık sık "en kötüsünden sonra en iyisi gelir" der. Bu, her işletmenin ve her bireyin güçlü ve zayıf yönlerini yeniden değerlendirip gerekli bilgi ve becerileri edinmesi için doğru zamandır ," diye paylaştı Bayan Thanh.
CBRE Vietnam Genel Müdürü Bayan Pham Phuong Hang, yatırımcıların cebinde hâlâ çok para olduğunu ve Vietnam'daki konut fiyatlarının Hong Kong, Singapur veya Orta Doğu'dakilerden daha ucuz olduğunu söyledi. Ancak yatırımcılar, mevcut sorunlar nedeniyle hâlâ "çekingen". Hükümet ve ilgili kurumlar da "darboğazları" aşmak için çözümler önerdi. Ancak, politika çözümlerinin piyasa üzerinde henüz çok fazla etkisi olmadı.
Vietnam Emlakçılar Birliği (VARS) Başkanı Sayın Nguyen Van Dinh, 2022 ortalarından bu yana emlak piyasasının bir "fırtına bölgesi" ve ileride bir kriz bölgesi belirtileri gösterdiğini belirtti. Bu nedenle VARS, yasal düzenlemelerde değişiklik yapılması konusunda çok güçlü önerilerde bulundu.
Dinh, " Arazi Kanunu, Gayrimenkul Ticareti Kanunu, Konut Kanunu, Yatırım Kanunu vb.'de önerilerde bulunduk ve değişiklik önerilerinde bulunduk. Mevzuattaki sorunları ve çakışmaları derleyip özetledik ve bunlardan çözüm önerileri sunduk" dedi.
Bay Dinh'e göre, VARS ayrıca her projenin zorluklarını acilen gözden geçirerek mevcut sorunları çözdü. Dernek ayrıca, işletmeler için engelleri ortadan kaldıracak çözümler için Hükümete önerilerde bulundu.
Bu öneriler Hükümet tarafından dikkate alınmış ve 120.000 milyar VND tutarında bir imtiyazlı kredi paketi çıkarılmıştır. Bu, acil sermayeye ihtiyaç duyan yatırımcıları ve sosyal konut alıcılarını desteklemek için önemli bir kredi paketidir.
Bay Dinh'e göre, Devlet Bankası 2023'ün başından bu yana faiz oranlarını 5 kez ayarladı ve her ayarlamadan sonra Devlet Bankası'nın buna göre ayarlama yapması gerekiyor. Ancak Bay Dinh, mevcut mobilizasyon faiz oranının yüksek olduğunu, yıllık %8'e kadar çıkabildiğini söyledi. Bu arada, gayrimenkul sektörü sadece %8-10 kâr elde ediyor.
Bay Dinh, " Bu zor dönemde hiç kimse gayrimenkule yatırım yapacak kadar aptal değil. Yatırımcıların gayrimenkul piyasasına geri dönme umudu için faiz oranının %5'in altında olması gerektiğini düşünüyorum," dedi.
VARS Başkanı'na göre, bu birim son zamanlarda tatil amaçlı gayrimenkullerle ilgili hukuki konularda da birçok tavsiyede bulundu çünkü yatırımcılar para harcıyor ancak mülkiyetleri tanınmıyor. Yatırımcılar tatil amaçlı gayrimenkullerin sahibi olduklarını kanıtlayamıyor, bu nedenle alım satım yapamıyor veya alım satım yapamıyorlar ve bu da bu sektöre olan güvenin azalmasına yol açıyor.
Hükümet, yakın zamanda, kanunun öngördüğü koşulları karşılayan otel daireleri, tatil köyleri (kondotel), ofis daireleri, tatil villaları vb. için mülkiyet haklarının tanınmasına ilişkin 10 sayılı Kararnameyi yayınladı. Bu, çok olumlu bir değişiklik olup, hem vatandaşların hem de işletmelerin ihtiyaçlarına uygundur.
Son birkaç ayda gayrimenkul piyasası olumlu sinyaller veriyor; gayrimenkul piyasasındaki "büyük oyuncular" projeleri yeniden başlatıyor.
Novaland, Novaworld Phan Thiet projesini (Binh Thuan ili), Novaworld Ho Tram'ı (Ba Ria Vung Tau ili) ve The Grand Manhattan'ı (HCMC) yeniden başlattı. Hung Thinh Corporation da Marina Bölgesi'ndeki Merry Land Quy Nhon projesini (Binh Dinh) yeniden başlattı.
Phat Dat Grubu ayrıca Cadia Quy Nhon, Bac Ha Thanh (Binh Dinh); Binh Duong Kulesi (Binh Duong); Serenity Phuoc Hai (Ba Ria Vung Tau) ve proje 39 Pham Ngoc Thach (HCMC).
Yukarıda adı geçen işletmelerin temsilcileri, son dönemde yatırımcı ve müşterilerin projelere yıl başına kıyasla daha fazla ilgi gösterdiğini belirtti. Gayrimenkul ürünleri transferinin de eskiye göre daha hareketli olduğunu belirtti.
Hung Thinh Şirketi'nden bir temsilci, bu birimin "yavaş yavaş" tekrar faaliyete geçtiğini paylaştı. Geçtiğimiz ay içinde Hung Thinh, yaklaşık birkaç düzine daireyi müşterilere "kapattı". Bu sayı, şirketin ölçeğine kıyasla hala çok "mütevazı" olsa da, umut yavaş yavaş yeşeriyor.
Batdongsan.com.vn Genel Müdür Yardımcısı Sayın Nguyen Quoc Anh'a göre, ülke genelindeki gayrimenkul ilgi endeksi 2023'ün ikinci çeyreğinde %1 oranında hafif bir artış gösterdi. Ho Chi Minh şehrinde ise satılık daire ve ev segmentinde işlem talebi giderek iyi bir şekilde toparlandı.
Quoc Anh, " Bölge 10, Tan Phu, Binh Tan, Binh Chanh ve Bölge 9'da (Thu Duc Şehri) daire aramalarının sayısı %5-9 arttı. Ho Chi Minh Şehri'nde daire kiralama talebi de %8-17, arsa talepleri ve aramaları da 2022 sonuna göre %6-7 arttı" dedi.
Quoc Anh'a göre, makro ekonomiden gelen istikrarlı sinyaller gayrimenkul piyasasının kademeli olarak toparlanmasına yardımcı oluyor. Şu anda enflasyon kontrol altında, faiz oranları ve döviz kurları da kademeli olarak istikrar kazanıyor.
Zorluk hala çok büyük.
DKRA araştırmasına göre, Mayıs 2023'te Ho Chi Minh şehrindeki daire, müstakil ev ve villa arzı Nisan ayına kıyasla %92 oranında azalırken, likidite sadece %5 civarında seyretti. Bu durum, piyasanın son derece zorlu bir döneme girdiğini gösteriyor.
Genel olarak, 2023'ün ikinci çeyreğinde Ho Chi Minh City ve çevresindeki konut emlak piyasası hem arz hem de tüketim açısından nispeten olumlu değişimler göstermeye devam ediyor. Küresel piyasa talebi, yılın ilk 3 ayına kıyasla hafif bir artış gösterse de, 2022'nin aynı dönemine kıyasla hala düşük. 2023'ün üçüncü çeyreğinde piyasada iyileşme belirtileri görüleceği, ancak kısa vadede ani bir değişim yaşanmasının zor olduğu tahmin ediliyor.
[reklam_2]
Kaynak
Yorum (0)