Gayrimenkul sektörü fırtınayı atlatıyor.

"Gayrimenkul sektöründe 20 yılı aşkın süredir çalışıyorum ve bu kadar zor bir dönem hiç görmedim," diye haykırdı bir işletme sahibi yazara. Bu ifade, gayrimenkul sektöründe çalışan işletmelerin ve bireylerin karşılaştığı zorlukları kısmen yansıtıyor. Yine de, bu karanlık günlerin üstesinden gelmenin yollarını bularak dirençlerini koruyorlar.

Dat Xanh Gayrimenkul Hizmetleri Anonim Şirketi (Dat Xanh Service) Genel Müdürü Bayan Pham Thi Nguyen Thanh, şirketin şu anda yaklaşık %33'lük pazar payıyla en büyük gayrimenkul aracılık firmalarından biri olduğunu belirtti. Ancak Dat Xanh'ın büyük boyutu, zorluklarla karşılaşmadığı anlamına gelmiyor. Şirket, piyasadaki 20 yıllık faaliyetinden elde ettiği birikmiş sermayesi sayesinde diğerlerinden biraz daha az zorluk çekiyor.

Bayan Thanh'a göre, son dönem emlakçılar için "büyük bir sel" oldu ve bu süreçte hiç kimse gerçekten "başarılı bir şekilde hayatta kalamadı". Elbette, zorluklarda bile fırsatlar vardır ve işletmeler "kış" dönemini atlatmak için çeşitli çözümler uyguladılar.

“ Sistemimiz Kuzeyden Güneye uzanıyor. Kredi krizi öncesinde şirketimizin yaklaşık 70 iştiraki vardı. Piyasa zorlaştığında, zor dönemi atlatmak için sadece en sağlıklı ‘hücreleri’ koruyabilmek adına, grup düzeyinden üye şirketlere kadar tüm sistemimizi düzenli ve sürekli olarak yeniden yapılandırdık,” dedi Bayan Thanh.

Bu şirket, COVID-19 karantina dönemindeki deneyiminden yararlanarak acil durum senaryoları geliştirdi. Piyasada kredi koşulları sıkılaştığında, şirket salgın sırasında kullanılanlardan daha üst düzeyde bir dizi senaryoyu derhal uygulamaya koydu.

Şirket, verimsiz departmanları azaltıp sadeleştirirken, iş sektörlerini, ölçeğini, faaliyet gösterdiği coğrafi alanları ve ürün yelpazesini yeniden düzenledi ve daralttı. İyi performans gösteren ancak hayati önem taşımayan departmanlar bile kaynaklarını daha acil ihtiyaçlara önceliklendirmek zorunda kaldı.

Bayan Thanh'a göre şirket, finansal ve insan kaynaklarını optimize etmeye odaklanmıştır. Şirket, sabit maliyetlere aşırı bağımlı bir modelden değişken maliyetlere odaklanan bir modele geçerek bir dizi dönüşüm gerçekleştirmiştir.

" Hayatta kalabilmek için hızla uyum sağlamaya kararlıyız çünkü hepimiz fırtınayı atlatmaya çalışan bir gemideyiz. Gemiyi olabildiğince hafif tutmak için, onu ağırlaştıran her şeyi ortadan kaldırmalıyız," diye belirtti Bayan Thanh.

Personel açısından şirket, tüm departman ve birimleri sadeleştirdi. Her çalışanın, tamamen farklı olsa bile, 2-3 görevi yerine getirmesi gerekiyor. Şirket ayrıca aracı personelini de sürekli olarak sadeleştirdi. En parlak döneminde, Dat Xanh Service 7.000'den fazla satış personeline ve 10.000'den fazla iş ortağına maaş ödüyordu. Ancak yeniden yapılanma sırasında şirket, sistemi sadeleştirmek için personelinin %60'ından fazlasını işten çıkardı.

" Tüm çalışanları işten çıkarmıyoruz; sabit maliyetlerden değişken maliyetlere geçiş yapıyoruz. Çalışanların %40'ına maaş ödüyoruz, kalan %60'ı ise ya şirketten ayrılacak ya da serbest çalışan olarak ürünlerini satmaya devam edecek, " diye belirtti Bayan Thanh.

Bu nedenle, Dat Xanh Service'in faaliyetleri, şirket bünyesinde kalan çekirdek kadrosu sayesinde güvence altına alınmıştır. Şirket, maaş ödemeye, sosyal hakları korumaya ve üstün performans gösterenleri ödüllendirmeye devam etmektedir. Ancak, bir çalışan performans standartlarını karşılayamazsa, şirketten ayrılmak zorunda kalacaktır.

Dat Xanh Service CEO'su, şirketin nakit akışı yönetimini de optimize ettiğini belirtti. Bir emlak şirketinin ana gelir kaynağı komisyon ücretleridir. Ancak son zamanlarda, geliştiricilerin komisyon ödemelerini geciktirmesi nedeniyle emlak şirketleri zorluk yaşıyor.

" Sistemimiz 200'den fazla yatırımcıyla çalışıyor, bu nedenle çok sayıda ödenmemiş ücretimiz var. Şu anda tüm çabalarımızı bu borçları tahsil etmeye ve parayı geri getirmeye odaklıyoruz; tahsil etmemiz gereken miktar yaklaşık 1.000 milyar VND'nin üzerinde ," dedi Bayan Thanh.

Bunun yanı sıra, işletmeler yeni gelir kaynakları yaratmaya, ürün ve hizmetlerini çeşitlendirmeye, pazarlarını genişletmeye ve müşteri tabanlarını büyütmeye yönelik çözümlere de odaklanmaktadır.

CBRE Vietnam Genel Müdürü Bayan Dang Phuong Hang, şirketin Vietnam pazarındaki 30 yıllık varlığı boyunca birçok değişim ve dalgalanmaya tanık olduğunu belirtti. Bunun en önemli örneği, Asya'da gayrimenkul piyasasını ciddi şekilde etkileyen büyük bir finansal kriz olan 1997-1998 krizidir. Benzer şekilde, 2008-2009 dönemi gayrimenkul piyasasında uzun süreli bir "donma" dönemi yaşanmasına sahne oldu.

" Tayland, müşteri tabanı açısından Vietnam'dan daha fazla zorlukla karşı karşıya, ancak Vietnam'ın karşılaştığı aynı yasal zorluklarla, sermayeye erişim veya finansal kaynaklarla ilgili sorunlarla karşılaşmıyor ," dedi Bayan Hang.

Bayan Hang'a göre, Tayland'daki emlak şirketleri müşteri bulmak için sürekli olarak yurt dışında gayrimenkul satıyor. Başlangıçta sonuçlar nispeten olumlu oldu.

Rusya ve Çin'den gelen turistler , özellikle Phuket'in popüler bir destinasyon olması nedeniyle, gayrimenkul satın almak için Tayland'a geri döndüler.

Vietnam'da CBRE'nin gayrimenkul satış ekibi de son zamanlarda birçok zorlukla karşılaştı. Şirket, kuruluş içindeki tüm sorunları yeniden gözden geçirmek zorunda kaldı.

İlk olarak, maliyet yönetimi var; şirket, maliyet yönetimini gözden geçirmek için neredeyse her hafta toplantılar düzenliyor. İkincisi, ürün incelemesi var. Bir ürün iyi satıyorsa ancak yasal statüsü belirsizse veya yatırımcıları sorunluysa, ödemelerin tahsilatı çok zaman alıcı hale gelir. Bu nedenle, satılacak ürünlerin seçimi de dikkatlice değerlendirilir.

Ayrıca, CBRE, gerçek konut ihtiyacı olan geniş müşteri tabanı nedeniyle ikinci el piyasasına da genişlemiştir. İkinci el piyasasındaki işlemler nispeten istikrarlıdır. CBRE'nin ana müşterileri Asya, Avrupa, ABD ve Orta Doğu'dan gelen yabancılardır.

" Yabancı yatırımcılar genellikle Vietnam'daki gibi yasal veya mali zorluklarla karşılaşmazlar. Onlar sadece yatırımın güvenli olup olmadığı ve iyi getiri sağlayıp sağlamayacağıyla ilgilenirler," dedi Bayan Hang.

Bayan Hang'a göre, son zamanlarda yükselen fiyatlar nedeniyle yabancı alıcılar Ho Chi Minh Şehrindeki gayrimenkul ürünlerine daha az ilgi gösteriyor. Ancak, daha cazip fiyatlar nedeniyle yabancı alıcılar Kuzeydeki gayrimenkullere daha fazla ilgi gösteriyor.

Vietnam Gayrimenkul Danışmanları Birliği (VARS) Başkanı Sayın Nguyen Van Dinh'e göre, işletmelerin yeniden yapılanma, personel azaltma ve maliyet optimizasyonu gibi uyguladıkları çözümlere ek olarak, yeni pazarlara açılmak şu anda çok önemli bir görevdir.

Bazı projeler durakladı, atıl durumda kaldı, bu nedenle aracıların bunları daha fazla takip etmesine gerek yok; bunun yerine yeni pazarlar geliştirmeye odaklanmalılar. Bay Dinh, Vietnam'daki yatırım talebinin hala çok yüksek olduğuna inanıyor. Ancak bu talep şu anda atıl durumda ve güçlü bir şekilde artmak için doğru fırsatı bekliyor. Bu talep serbest bırakıldığında, dramatik bir şekilde yükselecektir.

“ Bazı Vietnamlı gayrimenkul şirketlerinin uluslararası pazara açıldığını gördüm. Yatırımcıları yurtdışı pazarlara çekmek için yerli emlakçılarla bağlantı kuruyorlar. Geçtiğimiz günlerde Quang Ninh'de yurtdışı pazarlar için iş planları üzerine yapılan bir sunum sırasında, bir şirket bu planı uygulamak için hemen 100 iş ortağı buldu ,” diye belirtti Bay Dinh.

Sayın Dinh'e göre, dünya çapında milyonlarca insan şu anda uzaktan, çevrimiçi olarak çalışıyor. Bu kişiler sıklıkla hem dinlenebilecekleri hem de çalışabilecekleri uygun fiyatlı seyahat yerleri arıyorlar. Vietnam'daki mevcut düşük oda fiyatları sayesinde, ABD, Avrupa, Güney Kore, Japonya ve diğer ülkelerden turistler ülkemizi deneyimlemek için gelmeye istekli. Buradaki kilit nokta, seyahat acentelerinin bu müşterilerle bağlantı kurmasıdır.

CBRE Vietnam Genel Müdürü Bayan Pham Phuong Hang, gayrimenkul danışmanlarının kaliteyi artırmaları, becerilerini standartlaştırmaları, müşteri güvenini yükseltmeleri ve aracılık mesleğinin statüsünü yükseltmeleri gereken bir dönemde olduklarını belirtti.

“ Aracı kurumlar, müşterilerin bir işlemde etkileşim kurduğu ilk kişilerdir. Eğer aracı kurumlar profesyonelce davranmaz ve müşterilerle güven ilişkisi kuramazlarsa, ürün iyi ve geliştirici saygın olsa bile işlem başarısız olur. Müşterilerin ve piyasanın güvenini yeniden tesis edenler aracı kurumlardır,” dedi Bayan Hang .

DKRA Vietnam Yönetim Kurulu Başkanı ve CEO'su Bay Pham Lam, Bayan Hang'ın görüşünü paylaşarak, günümüzde aracı kurum kalitesinin iyileştirilmesinin son derece önemli olduğunu belirtti. Ho Chi Minh şehrinde yaklaşık 20 yıl boyunca aracı kurum olarak çalışan Bay Lam, piyasadaki birçok iniş çıkışa tanık oldu.

Sayın Lam, gayrimenkul piyasasının her aşamada kendine özgü zorluklarla karşı karşıya olduğunu gözlemledi. Piyasanın "refah" dönemlerinde bile, sorunlar ve sonuçlar sıklıkla ortaya çıkmaktadır.

Bay Lam'a göre, piyasa zorluklarına rağmen, kendine güveni ve iyimserliği devam ediyor. Şirketi, iş stratejisini "kemer sıkma" yaklaşımından "zorluklara göğüs germe ve azim" yaklaşımına kaydırdı. Bu daha zorlu ve tehlikeli bir yaklaşım. Ancak şirket umutsuz bir çaba göstermiyor, aksine sürekli, sabırlı ve metodik bir şekilde çalışıyor.

Bay Lam'a göre, bu aynı zamanda gayrimenkul piyasasına giren bireyler ve işletmeler için kendilerini "güçlendirme", mesleği gerçekten sevip sevmediklerini ve doğru kariyeri seçip seçmediklerini görme zamanıdır. Bu aynı zamanda mesleğe tutku duymayanları "ayıklama" zamanıdır. Ancak, mesleği seven ve çabalayanlar iyi fırsatlar elde edeceklerdir.

Bay Lam, emlak şirketlerinin müşterilerinin karşılaştığı zorlukları gözden geçirmeleri, onlara destek olmaları ve güven inşa etmeleri için de iyi bir zaman olduğuna inanıyor. Piyasa iyileştiğinde, müşteriler özverili ve istekli olanlara sırtlarını dönmeyeceklerdir.

" Eskiden satış elemanı olduğum zamanlarda, benden bir şey satın almadan önce beş yıl boyunca ilgilendiğim müşterilerim oldu. İhtiyaç duydukları her an onlara tavsiye ve destek verdim. Hemen satın almayabilirlerdi, ancak bir noktada, ürünün kendilerine ve bütçelerine uygun olduğunu düşünürlerse, satın alma işlemini gerçekleştirirlerdi," diye itiraf etti Bay Lam.

Dat Xanh Genel Müdürü Bayan Pham Thi Nguyen Thanh'a göre, başarılı bir emlakçı olmak için gerçekten mükemmel bilgiye sahip olmak gerekir. Emlak hukukunu anlamanın yanı sıra, emlakçıların ekonomi, siyaset, toplum hakkında bilgi sahibi olmaları, iyi iletişim becerilerine sahip olmaları ve müşteri psikolojisini anlamaları da şarttır…

Aracıların, geniş kitlelerin ilgisini çeken bir konu hakkında konuşmak istediklerinde müşterilerle etkileşim kurabilmek için trendleri takip etmeleri gerekir. Yeterli bilgi ve uzmanlık olmadan, özellikle mevcut ortamda, meslekte kalmak çok zordur. İyi bir aracı, derinlemesine bilgiye sahip olan ve genellikle adlandırıldığı gibi sadece bir "aracı" olmayan kişidir.

Eskiden, aracı kurumlar tek bir yerde oturarak müşteri bulabiliyordu; şimdi ise her yeri arasalar bile müşteri bulamıyorlar. Bu durum, bazı aracı kurumların kendilerine ve mesleklerine olan güvenlerini kaybetmelerine neden oldu. Bu dönemde aracı kurumların meslekte kalabilmeleri için en önemli şey, kendilerine inanmalarıdır.

" Piyasanın sinüs dalgası gibi iniş çıkış gösterdiğine inanıyorum. Atasözünde de dendiği gibi, 'fırtınadan sonra sakinlik gelir.' Bu, her işletme ve bireyin güçlü ve zayıf yönlerini yeniden değerlendirmesi ve gerekli bilgi ve becerileri edinmesi için bir fırsattır, " diye belirtti Bayan Thanh.

CBRE Vietnam Genel Müdürü Bayan Pham Phuong Hang, yatırımcıların şu anda bol miktarda fonu olduğunu ve Vietnam'daki konut fiyatlarının Hong Kong, Singapur veya Orta Doğu'ya kıyasla daha ucuz olduğunu belirtti. Ancak, mevcut engeller nedeniyle yatırımcılar hala biraz tereddütlü davranıyor. Hükümet ve ilgili kurumlar bu darboğazları gidermek için çözümler önerdi, ancak bu politika çözümleri henüz piyasa üzerinde önemli bir etki yaratmadı.

Vietnam Gayrimenkul Danışmanları Birliği (VARS) Başkanı Sayın Nguyen Van Dinh, 2022 yılının ortalarından itibaren gayrimenkul piyasasının yaklaşan bir "fırtına" veya krizin belirtilerini gösterdiğini belirtti. Bu nedenle VARS, yasal düzenlemelerde değişiklikler yapılması yönünde güçlü tavsiyelerde bulundu.

" Arazi Kanunu, Gayrimenkul İşletme Kanunu, Konut Kanunu, Yatırım Kanunu'nda değişiklik önerilerinde bulunduk ve bu önerilere katıldık... Bu düzenlemelerdeki engelleri ve örtüşmeleri derleyip özetledik ve buradan yola çıkarak bunları çözmek için çözümler ürettik," dedi Sayın Dinh.

Sayın Dinh'e göre, VARS ayrıca her projenin zorluklarını acilen gözden geçirerek çözülmemiş sorunları gidermeye çalışıyor. Dernek ayrıca işletmelerin önündeki engelleri kaldırmak için Hükümete çözüm önerileri de sundu.

Hükümet bu önerileri dikkate aldı ve 120 trilyon VND tutarında tercihli bir kredi paketi çıkardı. Bu, acil sermayeye ihtiyaç duyan sosyal konut yatırımcılarını ve alıcılarını desteklemek için önemli bir kredi paketidir.

Sayın Dinh'e göre, Vietnam Merkez Bankası 2023 yılının başından bu yana faiz oranlarını beş kez ayarladı ve her ayarlamadan sonra uygun düzenlemeler yapmak için gelişmeleri izlemek zorunda kaldı. Ancak Sayın Dinh, mevcut mevduat faiz oranlarının yıllık %8'e ulaşarak yüksek olduğunu düşünüyor. Bu arada, gayrimenkul sektörü sadece %8-10 kar marjı elde ediyor.

" Bu zor zamanlarda kimse gayrimenkule yatırım yapacak kadar aptal olmaz. Bence yatırımcıların gayrimenkul piyasasına geri dönmesi için mevduat faiz oranlarının %5'in altına düşmesi gerekiyor," diye belirtti Bay Dinh.

VARS Başkanı'na göre, geçmişte kuruluş, yatırımcıların projeye para yatırmasına rağmen mülk sahibi olarak tanınmamaları nedeniyle turizm ve tatil yeri gayrimenkulleriyle ilgili yasal konularda birçok tavsiyede bulunmuştur. Yatırımcılar, tatil yeri mülklerinin sahibi olduklarını kanıtlayamadıkları için işlem veya satış gerçekleştirememekte ve bu da bu sektörde güven kaybına yol açmaktadır.

Son zamanlarda Hükümet, yasal gereklilikleri karşılayan otel daireleri, tatil daireleri (condotel), ofis tabanlı konutlar (officetel), tatil villaları vb. için mülkiyet haklarını tanıyan 10 numaralı Kararnameyi yayınladı. Bu çok olumlu bir değişiklik ve halkın ve işletmelerin ihtiyaçlarıyla örtüşüyor.

Son birkaç aydır, büyük oyuncuların projelerine yeniden başlamasıyla emlak piyasası olumlu işaretler gösteriyor.

Novaland, Novaworld Phan Thiet (Binh Thuan eyaleti), Novaworld Ho Tram (Ba Ria Vung Tau eyaleti) ve The Grand Manhattan (Ho Chi Minh Şehri) projelerini yeniden başlattı. Hung Thinh Grubu da Marina Districk alt bölümüyle birlikte Merry Land Quy Nhon (Binh Dinh eyaleti) projesini yeniden hayata geçirdi.

Phat Dat Grubu ayrıca Cadia Quy Nhon, Bac Ha Thanh (Binh Dinh); Binh Duong Kulesi (Binh Duong); Serenity Phuoc Hai (Ba Ria Vung Tau) ve 39 Pham Ngoc Thach projesi (Ho Chi Minh Şehri).

Söz konusu işletmelerin temsilcileri, son dönemde yatırımcıların ve müşterilerin yıl başına kıyasla projelere daha fazla ilgi gösterdiğini belirtti. Gayrimenkul işlemleri de eskiye göre daha aktif hale geldi.

Hung Thinh Grubu'ndan bir temsilci, şirketin işlerine kademeli olarak yeniden başladığını belirtti. Geçtiğimiz ay boyunca Hung Thinh, müşterileri için birkaç düzine ünite temin etti. Bu sayı, grubun ölçeğine kıyasla hala oldukça mütevazı olsa da, umutlar yavaş yavaş yeniden canlanıyor.

Batdongsan.com.vn Genel Müdür Yardımcısı Bay Nguyen Quoc Anh'a göre, ülke genelinde gayrimenkul ilgi endeksi 2023 yılının ikinci çeyreğinde %1 oranında hafif bir artış gösterdi. Ho Chi Minh şehrinde ise apartman ve müstakil ev satış segmentlerinde işlem talebi kademeli olarak iyi bir şekilde toparlanıyor.

“ 10. Bölge, Tan Phu, Binh Tan, Binh Chanh Bölgesi ve 9. Bölge'de (Thu Duc Şehri) daire aramaları %5-9 oranında arttı. Ho Chi Minh Şehrinde de daire kiralama talebi %8-17 oranında artarken, arsa ilgisi ve aramaları 2022 yıl sonuna kıyasla %6-7 oranında arttı,” dedi Bay Quoc Anh.

Sayın Quoc Anh'a göre, makroekonomik ortamdan gelen istikrarlı sinyaller, gayrimenkul piyasasının kademeli olarak toparlanmasına yardımcı oluyor. Şu anda enflasyon kontrol altında ve faiz oranları ile döviz kurları da kademeli olarak istikrar kazanıyor.

Karşılaşılan zorluklar hâlâ çok büyük.

DKRA'nın araştırmasına göre, Mayıs 2023'te Ho Chi Minh şehrindeki apartman, müstakil ev ve villa arzı Nisan ayına kıyasla %92 oranında azaldı ve likidite sadece %5 civarına düştü. Bu durum, piyasanın son derece zorlu bir döneme girdiğini gösteriyor.

Genel olarak, 2023'ün ikinci çeyreğinde, Ho Chi Minh Şehri ve çevresindeki konut gayrimenkul piyasası hem arz hem de tüketim açısından nispeten olumlu gelişmeler göstermeye devam etti. Piyasa talebi yılın ilk üç ayına kıyasla hafif bir artış gösterdi, ancak 2022'nin aynı dönemine göre düşük kaldı. Tahminler, piyasanın 2023'ün üçüncü çeyreğinde iyileşme belirtileri göstereceğini, ancak kısa vadede dramatik bir yükselişin olası olmadığını gösteriyor.

Kaynak: https://vtc.vn/bat-dong-san-vuot-bao-ar803125.html