Yatırımcılar mekanizmanın değişmesini mi bekliyor?

En az 1 milyon sosyal konut inşa etmeyi hedefleyen projeyi tamamlamak için "koşturuyoruz"

Hükümet , yakın zamanda 2021-2030 döneminde düşük gelirli vatandaşlar ve sanayi bölgesi çalışanları için en az 1 milyon sosyal konut inşa etmeyi öngören projeyi onayladı.

Proje iki faza ayrılıyor: 2021-2025 yılları arasında tamamlanması planlanan 1. fazda yaklaşık 428.000 konut inşa edilecek. 2025-2030 yılları arasında tamamlanması planlanan 2. fazda ise yaklaşık 634.200 sosyal konut inşa edilmesi hedefleniyor.

Yatırımcılar imaj 1'in mod değişikliğine izin veriyor.

Ancak İnşaat Bakanlığı'nın raporuna göre, 2021'den 2023 Mayıs ortasına kadar ülke genelinde kentsel alanlarda 41 sosyal konut projesi tamamlandı ve tahmini teslim sayısı 19.500'ü aştı. Projenin 1. etabının sona ereceği 2025 yılına kadar ise yaklaşık 294 projenin tamamlanması ve yaklaşık 288.500 dairenin teslim edilmesi bekleniyor.

Bu projeler zamanında tamamlanırsa, Projenin 1. etabında toplam sosyal konut arzı yaklaşık 308.000 daireye, yani %30,8'e ulaşacaktır. Bu rakam, Hükümetin 1. etap harcamalarını karşılamamaktadır.

Dolayısıyla, 2015-2030 yılları arasındaki 2. aşamada, yerel yönetimler, kalan %69,2'lik daireyi, yani 692.000 daireyi hayata geçirmek için "acele etmek" zorunda kalacak. Projelerin programa uymaması, kasıtlı olarak yönetmeliklere uygun olarak uygulanmaması ve projedeki görevlerin uygulanmasının giderek zorlaşması gibi durumları da hesaba katmıyoruz.

Kentsel alanlarda sosyal konut inşasında birçok sorun var

İnşaat Bakanlığı'nın açıklamasına göre, bu projenin hayata geçirilmesinde çok sayıda zorluk ve sıkıntı var; sermaye kaynaklarının sınırlı olması, arsa fonunun oluşturulamaması, sosyal konut gelişimini teşvik edecek mekanizma ve politikaların yeterince cazip olmaması gibi...

Ancak, Hükümetin 2021 yılında çıkardığı, ticari konut ve kentsel alanlar inşa eden yatırımcıların, arsa fonunun %20'sini sosyal konut inşaatına yatırım yapmak üzere ayırmasını gerektiren 49 sayılı Kararname'de bazı zorluklar bulunmaktadır.

49 Sayılı Kararname, özellikle 2 hektar veya daha büyük araziye sahip özel kentsel alanlardaki ticari konut projelerinin, arazi kaynaklarının %20'sini sosyal konut inşaatı için ayırması gerektiğini öngörmektedir. Daha küçük kentsel alanlar için ise, yalnızca 5 hektardan büyük araziye sahip kentsel alan projeleri başvuruda bulunmalıdır.

Hanoi Halk Komitesi'ne göre, şehirde şu anda Ba Vi, Ung Hoa, My Duc gibi uzak bölgelerde, banliyölerde 2 hektardan büyük alana sahip çok sayıda ticari konut projesi bulunmaktadır. Dolayısıyla, bu projelerde arazi fonunun %20'sinden fazlasında sosyal konut geliştirmek uygun değildir.

Ayrıca, yönetmeliğe göre 2 hektardan büyük ölçekli ancak konut inşaat alanı küçük olan ticari konut projelerinde, teknik altyapı inşaatına yatırılan toplam konut alanının %20'sinin sosyal konut inşa etmek üzere ayrılması zorunludur.

Bu nedenle, projede sosyal konut inşaatı için arsa tahsisi uygunsuz ve parçalı bir uygulamadır. Ancak, mevzuat gereği, bu projelerde sosyal konut inşaatı için arsa tahsisi yapılmaması durumunda Başbakan'a bildirimde bulunulması gerekmektedir.

Bu arada, Dong Nai Eyaleti Halk Komitesi'ne göre, bir yatırımcının ticari konut projesini (Seviye I projesi) tamamladığı ve şimdi bu ticari konut projesinin %20'lik arazi fonuna (Seviye II projesi) sosyal konut yatırımına devam etmek istediği bir durum söz konusudur. Ancak yatırımcının %20'lik arazi fonunu bağımsız bir sosyal konut projesine ayırmasına izin verilmemektedir; bunun yerine yatırım politikasını ayarlaması ve ilerlemeyi uzatması gerekmektedir.

Ancak birçok durumda, Seviye I projelerinin ilerlemesinin uzatılmasına izin verilmesi hususu, bazı Seviye I projelerinin 24 aydan fazla olan yatırım süresini doldurmuş olması nedeniyle uygulanamamaktadır.

Kentsel alanlarda arazi fonunun %20'sinden fazlasında sosyal konut inşaatının yavaş uygulanması

Şu anda birçok yatırımcı, kentsel arazi fonunun %20'sinden fazlasına sosyal konut inşa etmeyi, mekanizmanın değişmesini ve düzenlemelerden "kaçınılmasını" bekleyerek kasıtlı olarak geciktiriyor. Özellikle Hanoi veya Ho Chi Minh City gibi arazi fiyatlarının çok yüksek olduğu özel kentsel alanlarda, çok az yatırımcı bu düzenlemeye uyuyor.

İnşaat Bakanlığı, daha önce 2022 yılı sonunda, ticari konut ve kentsel alan inşa eden yatırımcıların arsa fonunun %20'sini sosyal konut inşaatına yatırım için ayırmalarını gerektiren düzenlemeyi kaldırmayı önermişti. Bunun yerine, İnşaat Bakanlığı, sosyal konut geliştirme için arsa fonu tahsisinin İl Halk Komitesi'nin sorumluluğunda olduğunu belirten bir düzenlemenin eklenmesini talep etmişti.

Gayrimenkul uzmanı Nguyen Trung Tuan, Gazeteci ve Kamuoyu Gazetesi muhabirlerine yaptığı açıklamada, "Bu öneri nedeniyle yatırımcıların politika değişikliklerini beklemek için kasıtlı olarak "oyalanma" eğilimi var" dedi.

"Özel kentsel alanlarda, 2 hektarlık arazi fonunun %20'si çok değerli. Bu nedenle, bazı yatırımcılar için bu araziye sosyal konut inşa etmek israftır. Çünkü sosyal konut projelerinin kârı sınırlıdır. Bu arada, mekanizma değişip bu düzenleme kaldırıldığında, daha yüksek kârlı başka ticari konut projeleri inşa edebilirler," dedi Bay Tuan.

Ho Chi Minh Şehri Halk Komitesi de aynı görüşte olduğunu belirterek şunları söyledi: Şehirde, 2 hektardan büyük, hatta 10 hektardan büyük arazi fonlarına sahip birçok kentsel alan ve ticari konut projesi bulunmaktadır. Bu projeler, arazi fonunun %20'sini sosyal konut inşaatı için ayırmıştır, ancak proje yatırımcıları tazminat ve saha temizliği konusunda yavaş davranmakta veya teknik altyapı inşaatına yatırım yapmamaktadır, bu nedenle henüz sosyal konut inşaatına yatırım yapmamışlardır.

Bu durum karşısında Ho Chi Minh Kenti Halk Komitesi, ticari konut projelerinde ve kentsel alanlarda teknik altyapıya yatırılan konut arazi fonunun %20'sinin konut yasasına göre sosyal konut geliştirmeye yatırılmasına ilişkin düzenlemeyi gözden geçirecek ve sıkı bir şekilde uygulayacaktır.

Ho Chi Minh Şehri Halk Komitesi, ticari konut projeleri ve kentsel alanlarda sosyal konut arazi fonlarının düzenlenmesi de dahil olmak üzere, bölgedeki sosyal konut ve işçi konutlarının geliştirilmesinde yasa ihlallerinin denetimini, incelemesini, gözetimini ve ele alınmasını güçlendirecek.

Aynı zamanda ticari konut projeleri ve kentsel alan yatırımcılarına, onaylanan takvime göre bu projelerin arsa fonunun %20'si üzerine sosyal konut inşa etmek üzere yatırım yapmaları çağrısında bulunuldu.

Kent lideri , "Yatırımcının uygulama yapmaması durumunda Ho Chi Minh Şehri Halk Komitesi, arazi fonunun %20'sini geri talep ederek diğer yatırımcılara aktarmayı değerlendirecek" diye vurguladı.

İnşaat Bakanı Sayın Nguyen Thanh Nghi de yakın zamanda yaptığı konuşmada, büyük gayrimenkul şirketlerinin ve işletmelerin kentsel ve konut projeleri geliştirmenin yanı sıra, sosyal güvenliği sağlamak ve Projede belirlenen hedeflere ulaşmak için düşük gelirli kişiler ve sanayi bölgesi çalışanları için sosyal konut geliştirmeye yatırım yapmaya daha fazla önem vermeleri gerektiğini söyledi.

Ayrıca İnşaat Bakanlığı, işletmelerin ticari konut projeleri ve kentsel alanlarda yatırım yaptıkları arsa fonunun %20'si oranında sosyal konut yatırımı yapma sorumluluklarını titizlikle yerine getirmelerini talep etti.

Önümüzdeki dönemde İmar Bakanlığı ve yerel yönetimler, bölgedeki sosyal konut ve işçi konutlarının inşasında mevzuata aykırılıkların denetimini, incelenmesini, gözetimini ve ele alınmasını güçlendirecek.

Özellikle ticari konut projeleri ile kentsel alanlarda teknik altyapıya yatırılan konut arsa fonunun %20'sinin, Konut Kanunu'na göre sosyal konut geliştirme yatırımlarına ayrılmasına ilişkin düzenleme gözden geçirilecek ve sıkı bir şekilde uygulanacaktır.

İnşaat Bakanı , "Ticari konut projesi yatırımcılarından, onaylanan takvime göre bu arazi fonunda sosyal konut inşaatına yatırım yapmalarını talep ediyoruz" vurgusunu yaptı.

Dinh Tran

Kaynak