Çin'de gayrimenkul sektörünün "soğumasının" sonu

Ev alıcıları kredilerini erken ödemek için acele ediyor

Nikkei Asia'ya göre, ipotek temerrütlerinin ölçeği ve nihai gelir etkisi resmi verilerden çıkarımı zor olsa da, borçluların hayal kırıklığı yaratan yatırımlarını bozdurması veya düşük faizli işletme kredileri alarak sermaye toplamasıyla son aylarda bu temerrütlerin arttığına dair çok sayıda kanıt bulunuyor.

Bankacılar, kredi geri ödemelerindeki yoğunluğu yavaşlatmak ve ipotekleri en azından bir süre daha hesaplarında tutmak için stratejiler uygulayarak endişelerini dile getiriyorlar.

Standard Chartered Büyük Çin ve Kuzey Asya Baş Ekonomisti Ding Shuang, "Daha önce bu ölçekte erken geri ödeme duymamıştım. Bu durumun bankaların kazançları üzerinde kesinlikle olumsuz bir etkisi olacak," dedi.

Ev alıcıları kredilerini erken ödüyor, Çin'de gayrimenkul sektöründeki soğumanın sonu, resim 1 — Çin bankaları, daha fazla ev alıcısının ipoteklerini erken ödemesiyle yeni bir kazanç zorluğuyla karşı karşıya kalıyor ve bu durum, kredi verenleri yıllarca beklenen faiz geliri kaybıyla tehdit ediyor.

Doğu Jiangsu eyaletindeki China Merchants Bank'ta bir yönetici, Ocak ayı sonlarında "Ay Yeni Yılı'ndan sonra erken ipotek ödemelerinde belirgin bir artış" olduğunu söyledi. Buna cevaben, bankasının müşterilerinden erken ödemeleri görüşmek isterlerse randevu almalarını istediğini belirtti.

Güneydeki Guangzhou şehrindeki China Construction Bank şubesinde çalışan bir banka çalışanı, bankanın bu tür taleplerdeki artışın ardından cep telefonu kredisi ön ödeme fonksiyonunu kapattığını söyledi. Çalışan, müşterilerin bu tür ödemeleri yapabilecekleri bir şubede zaman aralığı ayırtmak için "birkaç ay" beklemeleri gerektiğini söyledi.

Pekin'deki bir eğitim şirketinde çalışan ve kendisini Zhang olarak tanıtan 35 yaşındaki bir kişi, Nikkei Asia'ya yaptığı açıklamada, yaklaşık 2 milyon yuan (290 bin dolar) tutarındaki ipotek borcunu ödemek için iki aydan fazla beklediğini söyledi.

Konut kredilerinin erken ödenmesi, kredi kaybı olasılığını ortadan kaldırması bakımından Çin bankaları için avantajlıdır. Ancak aynı zamanda, kredi verenlerin daha güvenilir faiz geliri kaynaklarından birini de tüketir.

Gayrimenkul "soğutma" politikasının sonu

Hang Seng Bank of China Baş Ekonomisti Dan Wang, Financial Times'ın Çince baskısında yayınlanan blog yazısında, ipotekler de dahil olmak üzere kişisel kredilerin yüzde 0,7'sinden azının pandemi öncesi ile aynı oranda batık olarak sınıflandırıldığını belirtti.

Çin'de ipotekler genellikle beş yıllık kredi faiz oranından (LPR) biraz daha yüksek bir oranda sunulmaktadır. Çin hükümeti aşırı ısınan emlak piyasasını soğutmaya çalışırken, beş yıllık LPR 2019 sonundaki %4,8'den %4,3'e gerilemiştir ve bu durum ipotek faiz oranlarının da düşmesine neden olmuştur.

Sonuç olarak, eski ipoteklere sahip borçlular, yeni kredilere sahip olanlara göre daha yüksek faiz oranları ödüyor. Jiangsu eyaletindeki China Merchants Bank şubesinin müdürü, "İnsanlar bunun haksız olduğunu düşünüyor" dedi.

Borçlular ipoteklerini ödemek için çeşitli stratejiler kullanarak yanıt verdiler.

Bazıları, COVID-19 kısıtlamalarının ekonomik faaliyetleri engellemesiyle geçen yıl değer kaybeden varlık yönetimi ürünlerini geri satın alıyor. Eğitim şirketi çalışanı Zhang, yatırımlarının "kötü performansının" onu nakit çekmeye ve konut kredilerini geri ödemeye zorlayan faktörlerden biri olduğunu söyledi.

Diğerleri ise işlerini büyütmek gibi başka amaçlar için kullandıkları düşük faizli kredilerle ipoteklerini kapatıyorlar; oysa Çin yetkilileri bu uygulamayı yasaklıyor.

Bu borçlular, Pekin'in son yıllarda bankaları küçük ve orta ölçekli işletmelere kredi vermeye teşvik etme çabalarından faydalanıyor. Büyük bankalar ipotek sektörüne hakim olduğundan, daha küçük kredi kuruluşları işletme kredisi alanlar için kıyasıya rekabet ederek faiz oranlarını düşürdü.

Foshan şehrindeki bir Rural Commercial Bank şubesinde çalışan bir banka çalışanı Nikkei Asia'ya yaptığı açıklamada, bankanın bireysel tüketicilere %4'ten düşük faiz oranlarıyla ticari kredi sunduğunu söyledi.

Bankalar erken ipotek ödeme rakamlarını açıklamıyor ancak Çin Halk Bankası'na göre, toplam ödenmemiş ipotek borcu, eylül ayı sonunda 38,9 trilyon yuandan (5,67 trilyon dolar) geçen yıl sonunda 38,8 trilyon yuana düştü.

Bu arada Çin Ulusal İstatistik Bürosu, Çin'in 70 büyük şehrinde ortalama konut fiyatlarının Nisan 2022'den bu yana 10 aydır yıllık bazda düştüğünü açıkladı.

Guangzhou banliyösünde Luo soyadlı bir daire satış temsilcisi, "Son iki yılda yatırım amaçlı alıcılar tamamen ortadan kayboldu" dedi.

[reklam_2]
Kaynak