Cezalar caydırıcı değil mi?

Arazi ihalelerindeki çarpıklıklar ve usulsüzlükler kamuoyunda büyük tepkiye yol açıyor ve birçok kişi yetkili mercilerin müdahale ederek bu sorunu kapsamlı bir şekilde ele almak için daha güçlü önlemler alması gerektiğini savunuyor…

Arsa ihalelerine gelince, emlak piyasası son zamanlarda Hanoi'nin banliyö bölgelerindeki arsalar için rekor kıran teklif fiyatlarına tanık oldu.

Bunun en iyi örneklerinden biri, 20 Ağustos sabahı saat 04:30'da sona eren 19 saatlik açık artırmadır. Hanoi'nin Hoai Duc ilçesi, Tien Yen beldesinde bulunan on dokuz arsa başarıyla satıldı. En yüksek fiyatlı arsa, başlangıç ​​fiyatının yaklaşık 30 katı olan 133,3 milyon VND/m2'ye alıcı buldu. Bu arsanın yanı sıra, 11 arsa daha 100 milyon VND/m2'nin üzerinde fiyatlara ulaştı. En düşük tekliflerle satılan iki arsa ise 91,3 milyon VND/m2 ile başlangıç ​​fiyatının 12,5 katına satıldı.

Bu sonuç oldukça sıra dışı kabul ediliyor çünkü Batdongsan.com'dan alınan verilere göre, 2024 yılının ikinci çeyreğinde Tien Yen beldesindeki arsaların ortalama satış fiyatı sadece 43 milyon VND/m2 idi. Dahası, Hoai Duc bölgesindeki komşu beldelerdeki satış fiyatları da 2024 yılının ikinci çeyreğinde 22 ila 62 milyon VND/m2 arasında değişiyordu.

Daha önce, 10 Ağustos'ta, Hanoi'nin Thanh Oai ilçesi, Thanh Cao beldesi, Thanh Than köyü, Ngo Ba bölgesinde 68 arsa için açık artırma düzenlenmişti. Açık artırmanın ardından, en yüksek teklif metrekare başına 100 milyon VND'nin üzerinde olup, başlangıç ​​fiyatının sekiz katıydı. Normal arsalar da metrekare başına 63 ila 80 milyon VND arasında değişen tekliflerle, başlangıç ​​fiyatının 5 ila 6,4 katı arasında alıcı bulmuştu.

Bu nedenle, ikinci çeyrekte metrekare başına ortalama talep edilen 27 milyon VND'ye kıyasla, 10 Ağustos'taki açık artırmada Thanh Cao beldesindeki arsalar için metrekare başına 63 - 100 milyon VND arasında değişen kazanan teklif fiyatları 2,3 ila 3,7 kat daha yüksek oldu.

Alışılmadık derecede yüksek fiyatlarla gerçekleşen bu iki arsa müzayedesi, kamuoyunun dikkatini çekmekle kalmadı, aynı zamanda 2021 yılının sonunda Ho Chi Minh şehrindeki Thu Thiem Kentsel Bölgesi'nde yaşanan benzeri görülmemiş müzayede olayını da akıllara getirdi.

Özellikle, 10 Aralık 2021'de, Tan Hoang Minh Grubu'nun bir iştiraki olan Viet Star Gayrimenkul Yatırım Şirketi, Thu Thiem'de 10.000 metrekareden fazla bir arsa için düzenlenen açık artırmayı 24.500 milyar VND'ye kazanarak, metrekare başına 2,4 milyar VND'lik bir fiyatla, başlangıç ​​fiyatının sekiz katıyla emsalsiz bir rekor kırdı ve gayrimenkul piyasasında uzun süre yankı uyandırdı.

Hoai Duc, Thanh Oai ve Thu Thiem'deki açık artırmaların, konum, zamanlama ve başlangıç ​​fiyatları bakımından farklılık göstermesine rağmen, ortak bir noktaları olduğu görülmektedir: Kazanan teklifler, genel piyasa fiyatının çok üzerindedir. Arazi fiyatlarının gerçek değerinin çok üzerinde olması, yalnızca açık artırma yapılan bölgelerde sonraki açık artırmalar için varlıkların değerlemesinde zorluklar yaratmakla kalmaz, aynı zamanda ülke genelinde birçok yeri de etkiler.

Bu durum, arazi spekülatörleri ve aracıların, şu anda "uykuda" olan çevre bölgelerde likidite yaratmak için "manipülasyon" yaptığına dair kamuoyunda şüphe uyandırıyor. Bu arazi müzayedesi, geçerli piyasa fiyatını temsil etmiyor ve spekülatörlerin arazi fiyatlarını yükseltmek için kullanabileceği bir araç haline gelebilir. Bu davranış, hükümetin konut fiyatlarını düşürme ve sosyal refahı sağlama çabalarını olumsuz etkileme riski taşıyor ve hatta arazinin yüksek fiyatlarla satılacağı beklentisi nedeniyle ekonomik durgunluğa bile yol açabilir.

Arazi ihalelerindeki çarpıklıklar ve usulsüzlükler kamuoyunda büyük tepkiye neden olmaktadır. Birçok görüşe göre, yetkili yönetim organlarının hızla müdahale ederek arazi kullanım hakları ihale sürecini düzeltmesi ve böylece gayrimenkul piyasasını kar amacıyla bozmak için ihalelerden yararlanma eylemlerine karşı sıkı önlemler alması gerekmektedir.

Hanoi'nin Cau Giay bölgesinde ikamet eden profesyonel bir gayrimenkul yatırımcısı olan Bay Le Minh Trung, son zamanlarda birçok arsa ihalesini takip ettiğini ve bu ihalelerde gayrimenkul fiyatlarını şişirenlerin kim olduğunu merak ettiğini söyledi. Çünkü bu şeffaf olmayan arsa ihalelerinden sonra sadece birkaç kişi fayda sağlarken, aracı kurumlar da dahil olmak üzere yatırımcıların büyük çoğunluğu zarar görüyor.

"Gerçek şu ki, gayrimenkul kârlarının cazibesi çok büyük; sadece bir sabahlık açık artırmada elde edilen kâr, ortalama bir çalışanın birkaç yıllık gelirine eşdeğer. Bu yüzden yatırımcılar yine de akın ediyor," diyen Bay Trung, spekülasyon ve fiyat manipülasyonu amacıyla yapılan arazi açık artırmaları uygulamasının tamamen ele alınması için yalnızca yatırımcıların öz farkındalığına güvenilemeyeceğini, bunun büyük ölçüde devlet yönetim kurumlarının kararlı eylemlerine bağlı olduğunu vurguladı.

Benzer şekilde, emlak balonunun patlaması sırasında hem kazançları hem de kayıpları deneyimlemiş olan Bayan Tran Kim Nga (Ho Chi Minh Şehri, Go Vap bölgesinde ikamet ediyor) da yatırımcıların kendi varlıklarını sürdürmek için mücadele etmeleri gerektiğine, ancak emlak piyasasında şeffaflığın sağlanmasında devlet yönetiminin rolünün yeri doldurulamaz olduğuna inanıyor.

"Yerel yetkililer, spekülatif balonların peşinden koşmak yerine, yani duyurular ve uyarılar yapmadan önce balonun patlamasını beklemek yerine, planlama ve projeler konusunda en başından itibaren şeffaf olmalıdır. Şeffaflık sayesinde, hiçbir aracı veya spekülatör artık emlak piyasasında kaos ve istikrarsızlığa neden olacak söylentiler yayamaz," dedi Bayan Nga.

İşletme açısından bakıldığında, Viet An Hoa Gayrimenkul Şirketi Genel Müdürü Bay Tran Khanh Quang, gayrimenkul işletmelerinin arsa fiyatlarındaki artışlardan fayda görmediğini, çünkü planlama aşamasından satış için yasal işlemlerin tamamlanmasına kadar birkaç yıl geçtiğini belirtti. Diğer bölgelerde arsa fiyatlarının hızla yükselmesi ve projelerin henüz ödemelerinin tamamlanmamış olması, işletmeleri olumsuz etkileyebilir.

Bu arada, ekonomist Phan Dung Khanh, gayrimenkulün büyük ve çok büyük sermaye gereksinimleri nedeniyle doğası gereği niş bir pazar olduğunu analiz etti. Bu nedenle, insanların arsa almak, araziyi yeniden satmak ve depozito almak için sabahtan akşama kadar kuyrukta beklediği görüntüsü sadece önceden ayarlanmış bir senaryodur. Bu durum sadece bireyleri tuzağa düşürmekle ve para kaybetmelerine neden olmakla kalmaz, aynı zamanda gayrimenkul fiyatlarının hayal edilemeyecek seviyelere çıkması nedeniyle piyasayı donma noktasına da getirir.

Sayın Khanh, "Arazi ihaleleriyle kısa vadede, teminat miktarını artırabilir, ihaleden sonra erken devredilen arsa parselleri için ücret talep edebiliriz vb., ancak uzun vadede, yeterince caydırıcı olmak için, piyasayı manipüle edenleri yargılamak düşünülebilecek evrensel ve kapsamlı bir çözümdür" diye vurguladı.

Aynı görüşü paylaşan Ho Chi Minh Şehri Barosu'ndan avukat Le Thu Thao da emlak piyasasını manipüle etmenin çok tehlikeli olduğunu, ancak uygulanan yaptırımların henüz yeterince caydırıcı olmadığını belirtti.

Avukat Le Thu Thao'ya göre, Vietnam yasalarında şu anda "borsa manipülasyonu" suçuna ilişkin hükümler bulunmakta ve piyasa manipülasyonu ve bozulmasının belirtileri, ihlaller için cezai sorumluluğun temelini açıkça ortaya koymaktadır. Bu nedenle, gayrimenkul piyasasını bozarak toplum için tehlikeli sonuçlar doğuran eylemler de suç kapsamına alınabilir.

Avukat Thao, "Bana göre, kişisel kazanç için gayrimenkul piyasasının manipülasyonuyla ilgili olarak Ceza Kanunu'nda yeni bir suç türü oluşturulması ve bu konunun incelenmesi gerekiyor. 'Şişirilmiş' olduğu şüphesiyle yapılan arazi ihaleleri hakkında kamuoyunda spekülasyon, endişe ve kaygıya kesinlikle izin veremeyiz; çünkü bu hem yetkililere olan kamu güvenini zedeliyor hem de kanun uygulamasının ciddiyetini azaltıyor," önerisinde bulundu.

09:28 18/09/2024

Kaynak: https://kinhtedothi.vn/dau-gia-dat-de-dau-co-day-gia-che-tai-chua-du-ran-de.html