yaptırımlar yeterince caydırıcı değil mi?

Arazi ihalesi faaliyetlerindeki çarpıtma ve sapmalar kamuoyunda hoşnutsuzluk yaratmakta olup, yetkili yönetim kurumlarının devreye girerek bu sorunun kökten çözümü için "daha güçlü adımlar" atması gerektiği düşünülmektedir...

Arazi ihalelerine gelince, son günlerde Hanoi'nin banliyö bölgelerindeki emlak piyasasında arazi ihalelerinde rekor fiyatlara tanık olundu.

Müzayede normalde 19 saat sürdü ve 20 Ağustos sabahı saat 04:30'da sona erdi. Hanoi, Hoai Duc bölgesindeki Tien Yen komününde 19 arsa başarıyla satıldı. En yüksek fiyat, başlangıç ​​fiyatının yaklaşık 30 katı olan 133,3 milyon VND/m² ile kazanıldı. Yukarıdaki arsaya ek olarak, 11 arsa daha 100 milyon VND/m²'nin üzerinde fiyatlarla belirlendi. Bu seansta en düşük fiyata sahip iki arsa, başlangıç ​​fiyatının 12,5 katı olan 91,3 milyon VND/m² ile satıldı.

Bu sonuç oldukça sıra dışı olarak değerlendiriliyor çünkü Batdongsan.com verilerine göre, 2024 yılının ikinci çeyreğinde Tien Yen komünündeki arazilerin genel satış fiyatı metrekare başına yalnızca 43 milyon VND idi. Ayrıca, Hoai Duc bölgesindeki komşu komünlerdeki satış fiyatı da 2024 yılının ikinci çeyreğinde metrekare başına 22 ila 62 milyon VND arasında dalgalandı.

Daha önce, 10 Ağustos'ta Hanoi'nin Thanh Oai ilçesine bağlı Thanh Cao komününe bağlı Thanh Than köyü, Ngo Ba bölgesinde 68 arsa için bir açık artırma düzenlenmişti. Açık artırma sona erdiğinde, en yüksek kazanan arsanın metrekare fiyatı 100 milyon VND'nin üzerindeydi; bu, başlangıç ​​fiyatının 8 katıydı. Normal arsaların metrekare fiyatları da 63 ila 80 milyon VND arasındaydı; bu da başlangıç ​​fiyatının 5 ila 6,4 katıydı.

Böylece, ikinci çeyrekte m2 başına 27 milyon VND olan ortak satış fiyatına kıyasla, 10 Ağustos'ta yapılan açık artırmada Thanh Cao komünündeki arsalar için 63 - 100 milyon VND/m2 olan kazanan açık artırma fiyatı 2,3 ila 3,7 kat daha yüksek oldu.

Yukarıda bahsi geçen, olağanüstü yüksek fiyatlara sahip iki arazi müzayedesi, kamuoyunun dikkatini çekmekle kalmadı, aynı zamanda 2021 yılı sonunda Ho Chi Minh Kenti, Thu Thiem Kentsel Alanı'nda gerçekleştirilen "eşi benzeri görülmemiş" müzayedeyi de hatırlattı.

Özellikle 10 Aralık 2021 tarihinde, Ngoi Sao Viet Gayrimenkul Yatırım Şirketi Limited (Tan Hoang Minh Grubu'nun bir iştiraki), Thu Thiem'de 10.000 metrekarenin üzerinde alana sahip bir arsanın ihalesini 24.500 milyar VND'ye kazanarak, metrekare başına 2,4 milyar VND'lik bir fiyatla, başlangıç ​​fiyatının 8 katı bir fiyata satarak eşi benzeri görülmemiş bir rekora imza attı ve emlak piyasasında uzun süredir hareketlilik yarattı.

Hoai Duc, Thanh Oai ve Thu Thiem'deki açık artırmaların, konum, zaman, başlangıç ​​fiyatı vb. açılardan farklı olsalar da ortak bir noktası olduğu görülebilir: Kazanan teklif fiyatı, ortalamanın kat kat üzerindedir. Gerçek değerin çok üzerinde olan arsa fiyatları, müzayede yerindeki müteakip açık artırmalarda varlık değerlemesinde zorluklara yol açmakla kalmayıp, aynı zamanda ülke genelinde birçok yerde yaygın etkilere de neden olmaktadır.

Bu gerçeklikten yola çıkarak kamuoyu, spekülatörler ve arazi simsarları tarafından "kış uykusuna yatan" çevre bölgelere likidite sağlamak amacıyla bir "manipülasyon" yapıldığından şüpheleniyor. Bu arazi müzayedesi, piyasadaki ortak fiyatı temsil etmiyor ve spekülatörlerin arazi fiyatlarını yükseltme aracı haline gelebiliyor. Bu davranış, hükümetin konut fiyatlarını düşürme, sosyal güvenliği sağlama ve hatta yüksek fiyatlı arazi satışlarını bekleme psikolojisi nedeniyle tüm ekonominin durgunlaşmasına yol açma çabalarını olumsuz etkileme riski taşıyor.

Arazi ihalelerindeki çarpıtmalar ve sapmalar kamuoyunda hoşnutsuzluğa yol açmaktadır. Birçok görüş, yetkili yönetim kurumlarının arazi kullanım hakkı ihalesine hızla müdahale edip düzeltmesi ve böylece ihaleleri fırsatçılık amacıyla gayrimenkul piyasasını bozmak için kullanma eylemini sıkı bir şekilde ele alması gerektiğini belirtmektedir.

Profesyonel bir gayrimenkul yatırımcısı olan Bay Le Minh Trung (Hanoi, Cau Giay bölgesinde ikamet ediyor), son zamanlarda birçok arazi müzayedesini takip ettiğini ve bu müzayedelerde emlak fiyatlarını kimin şişirdiğini merak ettiğini söyledi. Çünkü şeffaf olmayan arazi müzayedelerinden yalnızca birkaç kişi faydalanıyor, brokerlar da dahil olmak üzere geri kalan yatırımcılar ise zarar ediyor.

"Gerçek şu ki, gayrimenkul kârının cazibesi o kadar büyük ki, sadece açık artırma sabahında elde edilen kâr, sıradan bir işçinin birkaç yıllık gelirine eşit oluyor, bu yüzden yatırımcılar yine de akın ediyor" - diyen Bay Trung, spekülasyon ve fiyat artışları için yapılan arazi açık artırmalarının tam olarak ele alınması için yatırımcıların kendi bilincine güvenemeyeceğimizi, bunun yerine devlet yönetim kurumlarının kararlılığına büyük ölçüde güvenmemiz gerektiğini vurguladı.

Benzer şekilde, emlak balonunun patlaması sırasında hem kazanç hem de kayıp yaşayan Bayan Tran Kim Nga (Ho Chi Minh Şehri, Go Vap bölgesinde ikamet ediyor), yatırımcıların hayatta kalmak için kendi başlarına mücadele etmeleri gerektiğine, ancak emlak piyasasını şeffaf hale getirmek için devletin yönetim rolünün yeri doldurulamaz olduğuna inanıyor.

Bayan Nga, "Sanal ateşlerin peşinden koşmak, yani duyuru veya tavsiyede bulunmadan önce sanal ateşin alevlenmesini beklemek yerine, yerel yönetimler planlama ve projeler konusunda en başından itibaren şeffaf olmalı. Şeffaflık sağlandıktan sonra, hiçbir emlakçı veya spekülatör artık emlak piyasasında kaos ve istikrarsızlığa yol açacak söylentiler yayamaz," dedi.

Ticari açıdan bakıldığında, Viet An Hoa Gayrimenkul Şirketi Genel Müdürü Bay Tran Khanh Quang, gayrimenkul şirketlerinin gayrimenkul çılgınlığından faydalanamadığını, çünkü bir projeye yatırım yapmanın planlama aşamasından lansmana kadar geçen sürenin yanı sıra satış için yasal prosedürlerin tamamlanmasına kadar geçen sürenin birkaç yıl sürdüğünü belirtti. Diğer bölgelerdeki ve henüz tazmin edilmemiş projelerdeki arazi çılgınlığı, işletmelerin etkilenmesine neden olabilir.

Öte yandan ekonomi uzmanı Phan Dung Khanh, gayrimenkulün seçici müşterilere yönelik bir kanal olduğunu, çünkü büyük ve çok büyük miktarda sermaye gerektirdiğini, dolayısıyla insanların sabah akşam sıraya girip arsa kapatmak, arazi satmak, devir etmek, kapora almak gibi işlemlerin sadece önceden hazırlanmış bir senaryo olduğunu, sadece bireylerin tuzağa düşmesine ve para kaybetmesine neden olmakla kalmayıp, gayrimenkul fiyatlarının hayal bile edilemeyecek seviyelere çıkması nedeniyle piyasayı donma tehlikesine soktuğunu analiz etti.

Khanh, “Arazi ihaleleriyle kısa vadede teminat düzeyini artırmak, ihale sonrası erken devredilen arsalar için ücret almak vb. mümkün, ancak uzun vadede yeterli caydırıcılık olması için uygulamaya konulabilecek evrensel, kapsamlı bir çözüm olarak manipülasyondan dolayı cezai sorumluluk davası açılması düşünülebilir” diye vurguladı.

Aynı görüşü paylaşan Ho Chi Minh City Barosu avukatı Le Thu Thao da emlak piyasasını manipüle etme eyleminin çok tehlikeli olduğunu ancak yaptırımların caydırıcı olmadığını belirtti.

Avukat Le Thu Thao'ya göre, Vietnam yasaları şu anda "Borsa manipülasyonu" suçuna ilişkin hükümler içeriyor ve bu hükümler, ihlaller için cezai sorumluluğun dayanağı olarak piyasa manipülasyonu ve bozulmasına dair işaretleri açıkça gösteriyor. Dolayısıyla, emlak piyasasını bozma eyleminin toplum için tehlikeli sonuçlara yol açması durumunda, bu eylemin suç sayılması da düşünülebilir.

"Bence, emlak piyasasını kişisel çıkar için manipüle etme eylemiyle ilgili olarak Ceza Kanunu'nda yeni suçların araştırılması ve geliştirilmesi gerekiyor. Kamuoyunun, "aşırı şişirilmiş" olduğundan şüphelenilen arazi ihaleleri hakkında dedikodu yapmasına, endişelenmesine ve kaygılanmasına kesinlikle izin vermeyin. Bu, insanların yetkililere olan güvenini ve kanunun uygulanmasının ciddiyetini azaltacaktır." - diye önerdi Avukat Thao.

09:28 18 Eylül 2024

Kaynak: https://kinhtedothi.vn/dau-gia-dat-de-dau-co-day-gia-che-tai-chua-du-ran-de.html