100 milyon VND/m² daire, kimin için 'oyun'?

İnşaat Bakanlığı'nın son raporuna göre yılın ilk 9 ayında, daire satış fiyatı Hanoi ve Ho Chi Minh şehrinde fiyatlar yüksek seyretti ve geçen yılın aynı dönemine kıyasla artış eğilimi gösterdi.

Özellikle, 2025 yılının üçüncü çeyreğinde Hanoi'deki dairelerin ortalama birincil satış fiyatı 70-80 milyon VND/m² seviyesinde olup, 2025 yılının birinci çeyreğine göre %5,6, 2024 yılının aynı dönemine göre ise %33 artış göstermiştir. Özellikle Hanoi'deki bazı lüks daire projelerinde 150-300 milyon VND/m² satış fiyatları kaydedilmiştir.

Ho Chi Minh şehrinde, son 9 ayda dairelerin ortalama birincil satış fiyatı, bu yılın ilk çeyreğine göre değişmeden yaklaşık 75 milyon VND/m² olarak gerçekleşti, ancak 2024'teki aynı döneme kıyasla %36 arttı. Bazı lüks projelerin satış fiyatları 150 milyon VND/m² veya daha fazlasına ulaştı.

Savills'in son raporu, Hanoi'de ikinci çeyrekte yeni açılan dairelerin metrekare fiyatının ortalama 91 milyon VND/m²'ye ulaştığını gösteriyor. Bu fiyatın, en azından bu yıl düşmesi beklenmiyor, çünkü yılın geri kalanında hizmete girmeye hazır projelerin çoğunun metrekare fiyatı 90 milyon VND'nin üzerinde.

İnşaat Bakanlığı'nın raporunda, gayrimenkul fiyatlarının her yıl istikrarlı bir şekilde arttığı ancak gerçek değerini yansıtmadığı, çoğu kişinin ortalama gelirine göre hâlâ yüksek olduğu vurgulandı.

Özellikle İnşaat Bakanlığı'na göre, stokçuluk, fiyat artışları ve spekülasyon olguları hâlâ devam ediyor. Bu durum, gayrimenkul fiyat seviyesini artırarak arz-talep dengesizliğine ve çoğu insanın karşılayabileceği fiyatın üzerine çıkmasına neden oluyor.

Lüks daire segmentinin başlıca müşterileri yatırımcılar ve zenginlerdir. (İllüstrasyon fotoğrafı: Minh Duc).

Bu arada, gayrimenkul uzmanlarına göre, bugün piyasanın yüksek fiyatlı segmentindeki alıcıların çoğu, yüksek kâr potansiyeli bekleyen yatırımcılardan oluşuyor. Buna karşılık, yüksek talebe rağmen, özellikle gençler olmak üzere çoğunluk için konut edinme imkânı, pahalı konut fiyatları nedeniyle oldukça düşük.

Emlak Komisyoncuları Derneği Başkanı Bay Nguyen Van Dinh, şunları analiz etti: Ev alıcıları söz konusu olduğunda, gerçek şu ki, yalnızca küçük bir grup ilk kez ev sahibi oluyor ve gerçek konut ihtiyaçlarıyla ev satın alıyor. Çoğunluğu yatırımcı, bazıları kısa vadeli "gezinti" amaçlı, bazıları ise diğer yatırım kanallarındaki güçlü dalgalanmalar bağlamında varlıklarını korumak için satın alıyor.

Pazar araştırma şirketi DKRA Vietnam tarafından yapılan bir ankete göre, yatırım amaçlı alıcılar, gerçek konut ihtiyacı olan alıcılardan daha büyük bir orana sahip ve satışların %70-80'ini oluşturuyor. Bu müşterilerin çoğu, borç almak yerine atıl paralarını kullanarak halihazırda en az 2 mülke sahip. Kârlılığa, yasal statüye, kira kapasitesine ve likiditeye odaklanıyorlar.

Property Guru Vietnam Şirketi tarafından yapılan bir araştırma, son dönemdeki daire piyasası işlemlerinin %60'a kadarının yatırım müşteri grubunda yoğunlaştığını gösteriyor. Risk toleransı yüksek yatırımcılar, daire fiyatlarının yakın gelecekte artmaya devam edeceğine inanarak finansal kaldıraç kullanarak satın almaya istekli.

Kâr amacıyla satın alan yatırımcı grubunun yanı sıra, Vietnam Gayrimenkul Piyasası Araştırma ve Değerlendirme Enstitüsü (VARS IRE) Müdür Yardımcısı Bayan Pham Thi Mien, metrekaresi 100 milyon VND'den başlayan fiyatlarla daire satın almaya istekli, iyi finansal potansiyele sahip bir grup yatırımcının daha olduğunu belirtti.

Bayan Mien, yüksek satış fiyatına rağmen yatırımcıların ürünlerini satmaya devam ettiğini belirtti. Yeni arzın emilim oranının %62'ye ulaştığını da sözlerine ekledi. Özellikle "kapalı" dairelerin çoğu lüks ve üst segmentteydi.

“ Yeni açılan projeler yüksek fiyat Ancak yine de iyi bir şekilde karşılanıyor çünkü iyi mali kapasiteye sahip kişilerin (Vietnamlılar ve yabancılar dahil) konut talebi yüksek kalmaya devam ediyor. Ayrıca, müşterilerin fiyatların artmaya devam edeceği beklentisiyle 'tercihli' nakit akışından yararlanmasıyla yatırım talebi de arttı, " dedi Bayan Mien.

Uzman, birincil piyasadaki işlemlerin çoğunun çok sayıda gayrimenkule sahip olan kişilerin talebinden kaynaklandığını da söyledi.

Hanoi'deki bir emlak şirketinin temsilcisi, metrekare başına yüz milyonlarca VND fiyatla birinci sınıf lokasyonlarda bulunan projelerde, alıcıların çoğunun gerçek konut ihtiyacı olan varlıklı kişiler olduğunu açıkladı. Bunlar, tam donanımlı bir yaşam alanı ve medeni bir topluluk arayan 8X ve 9X yaş gruplarındaki müşteriler olabilir.

" 100-150 milyon VND/m² fiyat aralığındaki projeler daha kolay satılırken, 200 milyon VND/m²'nin üzerindeki daireler daha seçici olacak " dedi.

Zirvede yatırım yapmak risklidir.

Vietnam Bankacılık Birliği Başkan Yardımcısı ve Genel Sekreteri Bay Nguyen Quoc Hung, bir keresinde, çok sayıda yüksek fiyatlı daireyi "elinde tutan", fiyatların artmasını bekleyen ve ardından satan yatırımcıların, 2025'ten itibaren birçok riskle karşı karşıya kalacağı konusunda uyarmıştı. Bay Hung'a göre, bankalar kredi vermeye, yatırımcılar ev satın almaya devam ediyor ve daha sonra alıcılar, fiyat artışı beklentisiyle diğer alıcılarla fiyat farkı yaşıyor. Ancak fiyatlar düştüğünde veya artık satılamadığında, sonuçlarına nihai alıcılar katlanacak.

Zirve fiyatlardayken daireye yatırım yapmak birçok riski beraberinde getirebilir. (İllüstrasyon: Cong Hieu).

Bay Hung, hükümetin önümüzdeki dönemde "1 milyon sosyal konut" projesini hayata geçirmesiyle birlikte gayrimenkul piyasasının gerçek doğasına döneceğine inanıyor.

Bununla birlikte sosyal konut yatırımcılarını bekleyen 145 milyar VND'nin üzerindeki sermaye de gayrimenkul piyasası için iyi bir yön gösterecek.

Nguyen Trai Üniversitesi Finans ve Bankacılık Fakültesi CEO'su Bay Nguyen Quang Huy da yüz milyonlarca dong değerindeki dairelere yatırım yapmanın yüksek riskler taşıyacağını söyledi.

Özellikle, bu segment likiditesi sınırlı bir segmenttir; müşteri tabanı küçük olduğunda, hızlı bir şekilde yeniden satış yapmak zor olacaktır. Bu yüz milyon metrekarelik dairelerin kira getirisi de oldukça mütevazıdır ve yıllık getirisi yalnızca %3-5 civarındadır; bu da diğer kanallardan çok daha düşüktür.

Bu arada, bu dairelere yatırım yapmanın fiyat ayarlaması veya sabit büyüme riski yüksektir. Fiyat, satın alınabilirlik ve gerçek kullanım değerinin çok ötesindeyse, piyasada bir yavaşlama görülebilir.

Son olarak Bay Huy'a göre, tüm sermayeyi lüks bir daireye yatırmak, diğer alanlarda yatırımları çeşitlendirme fırsatını kaçırmak anlamına geliyor.

EZ Gayrimenkul Yatırım ve Geliştirme Anonim Şirketi Genel Müdürü Pham Duc Toan da yatırımcıların şu dönemde sadece ucuz daire satın almak için para harcamaları gerektiğini söyledi.

Bay Toan'a göre, yaklaşık 2-3 yıl önce, daireler, zamanla değer kaybeden tüketim malları oldukları düşüncesi nedeniyle nadiren cazip bir yatırım portföyünde yer alıyordu. Ancak Hanoi'deki yeni arz giderek sınırlı hale gelince, bu ürün güvenli bir tercihe sahip birçok yatırımcının ilgisini tekrar çekti. Aylık kira geliri ve fiyat artış oranı sayesinde, dairelere yatırım yapmak mevcut tasarruflardan daha iyi kârlar sağlıyor.

Ancak mevcut daire fiyatları o kadar yüksek ki, alıcılar kolayca "en üst fiyattan satın alabilir" ve bu da büyük risklere yol açabilir. Örneğin, bir dairenin fiyatı 4-5 milyar VND iken kira bedeli aylık sadece yaklaşık 10 milyon VND iken, bir dairenin fiyatı 2-3 milyar VND iken kira bedeli de aynı seviyededir. Bu nedenle, Bay Toan'a göre yatırımcılar yalnızca makul fiyatlı ürünlere yatırım yapmalıdır.

PropertyGuru Vietnam Genel Müdür Yardımcısı Sayın Nguyen Quoc Anh da yalnızca ucuz ve makul fiyatlı ürünler satın almanız veya bunlara yatırım yapmanız gerektiğine inanıyor. Ayrıca, satın alma zamanının sağlam bir finansal durum hazırlamak kadar önemli olmadığını da belirtti. Alıcılar, evin değerinin en az %30-40'ını kendi paralarıyla tutmalıdır. Ev satın almak için borç alırken finansal baskı yaşamamak için önümüzdeki 3-5 yıl boyunca istikrarlı bir nakit akışı sağlamak gerekir.

Kaynak: https://baolangson.vn/chung-cu-100-trieu-dong-m-cuoc-choi-danh-cho-ai-5060380.html