Birçok uzman, işletmelerin ticari konut projeleri için vatandaşlarla arazi kullanım hakları konusunda bağımsız olarak müzakere etmelerine olanak tanıyan pilot mekanizmanın, projeleri hızlandıracağına, konut arzını artıracağına ve konut açığını gidermeye yardımcı olacağına inanıyor.
Hükümet ayrıca, Ulusal Meclis'in, çevre kirliliği nedeniyle taşınması gereken tesislerin arazilerinde ticari konut projeleri uygulanmasına izin vermesini de önerdi. Fotoğrafta: Hanoi Sabun Fabrikası'nın, Nguyen Trai Caddesi 233, 233B ve 235 numaralarında (Thanh Xuan Bölgesi, Hanoi) bulunan değerli arazisi, taşınmasından sonra yıllarca kullanılmadan kalmış ve arazi kaynaklarının israfına neden olmuştur. - Fotoğraf: DANH KHANG
Bu pilot mekanizmaya ilişkin karar taslağı Ulusal Meclis tarafından incelendi ve Kasım ayı sonunda sona erecek oturumda kabul edilmesi bekleniyor.
Ancak, piyasadaki konut arzının orta, üst ve lüks daire segmentlerine odaklandığı mevcut durum göz önüne alındığında, bazı görüşler pilot mekanizmanın net bir yöne sahip olması gerektiğini ve nüfusun çoğunluğunun gerçek konut ihtiyaçlarını karşılamak için uygun fiyatlı konut ve bütçe dostu daireler geliştirmek üzere arazi kullanım haklarına ilişkin anlaşmalara öncelik vermesi gerektiğini öne sürmektedir.
Yüzlerce gayrimenkul projesi engellerin kaldırılmasını bekliyor.
Mart 2024'te, Başbakanlık Görev Gücü'nün gayrimenkul projelerinin uygulanmasındaki zorlukların ve engellerin giderilmesini gözden geçirme, teşvik etme ve yönlendirme toplantısında, İnşaat Bakanlığı, Ho Chi Minh Şehrinde 143, Hanoi'de 246, Hai Phong'da 4, Binh Dinh'de 16, Can Tho'da 34 gayrimenkul projesinin görev gücü, bakanlıklar, sektörler ve yerel yönetimler tarafından çözüme kavuşturulmayı beklediğini bildirdi.
Ülke genelinde yüzlerce gayrimenkul projesinin hâlâ "duraklamış" olduğu görülüyor.
Birçok proje, konut arsası eksikliği nedeniyle hayata geçirilemiyor. Planlama yönetmeliklerine uygun arsa satın alan yatırımcılar bile, sadece 1 metrekarelik konut arsası eksikliği nedeniyle projelerini inşa edemiyorlar.
Ayrıca, şu anda Ulusal Meclis'in değerlendirmesine sunulan taslak karar metninde Hükümet, Ulusal Meclis'in, çevresel kirlilik nedeniyle taşınması gereken veya inşaat ve şehir planlaması gereği taşınması gereken tesislerin arazilerinde ticari konut projeleri uygulanmasına izin verilmesini de önermektedir.
Hanoi'de, şehir merkezindeki birçok çevre kirliliğine neden olan fabrika, banliyö bölgelerine veya komşu illere taşındıktan sonra, on yıllarca terk edilmiş çok sayıda "değerli arazi" ortaya çıktı.
Tipik bir örnek olarak, toplam alanı yaklaşık 150.000 m² olan ve şehrin dışına taşındıktan sonra uzun yıllar atıl durumda kalan üç fabrika kümesi gösterilebilir: Sao Vang kauçuk fabrikası, Hanoi sabun fabrikası ve Thang Long tütün fabrikası.
Özellikle, yıllar önce yeri değiştirilen Hanoi Sabun Fabrikası'nın en işlek konumu, ticari konut inşaatı için araziye dönüştürülme mekanizmasının bulunmaması nedeniyle hâlâ yabani otlarla kaplı durumda.
Mai Chi Tho Caddesi, An Phu Bölgesi, Thu Duc Şehri, Ho Chi Minh Şehri üzerinde bir proje - Fotoğraf: Nguyen Van Trung
Hem işletmeler hem de arazi sahipleri memnun.
Ho Chi Minh Şehri Gayrimenkul Derneği Başkanı Le Hoang Chau, Tuoi Tre gazetesine verdiği demeçte, işletmelerin ticari konut projeleri için vatandaşlardan konut dışı araziler için arazi kullanım haklarını bağımsız olarak müzakere etmelerine ve edinmelerine olanak tanıyan pilot mekanizmanın, gayrimenkul yatırımı ve işletme için araziye erişimin bir başka yöntemini daha eklediğini söyledi.
Bu mekanizma aynı zamanda arazi kullanıcılarının müzakere hakkını güvence altına alarak, proje uygulaması için arazi ediniminde ortaya çıkabilecek anlaşmazlıkları azaltır.
"Mevcut arazi edinme mekanizması eskisinden çok daha iyi olsa da (daha yeterli ve piyasa temelli tazminat), işletmelerin ve arazi kullanım haklarına sahip kişilerin arazi devrini kendi aralarında müzakere etmelerine olanak tanıyan pilot mekanizma kadar iyi değil," diye vurguladı Bay Chau.
Örneğin, Ho Chi Minh Şehri'nin 3. Bölgesi'nde son yıllarda 48 eski apartman kompleksi bulunmaktadır. Bugüne kadar bu komplekslerin 5'inde, işletmeler karşılıklı yarar sağlayan bir işlem mekanizması olduğu için, yeni ticari apartman binaları inşa etmek amacıyla eski dairelerin %100'ünü sakinlerden gönüllü olarak geri satın almayı ve herhangi bir şikayet olmaksızın bu projeleri gerçekleştirmeyi kabul etmişlerdir.
Hâlâ yenilenmemiş 43 eski apartman binası var çünkü yatırımcıları eski apartman binalarını kendileri satın alma konusunda teşvik edecek bir mekanizmamız yok.
Sayın Chau'ya göre, birçok ticari konut projesi şu anda durmuş durumda çünkü işletmelere ait araziler konut kullanımı için tahsis edilmemiş, bu da inşaatın yapılmasını engelliyor.
Konut piyasası konut arzında (konut projelerinin yetersizliği nedeniyle) bir kıtlık yaşarken, Ulusal Meclis, işletmelerin ticari konut projeleri için konut dışı arazilerin satın alımını bağımsız olarak müzakere etmelerine olanak tanıyan bir programı pilot uygulama olarak hayata geçirirse, ruhsatlı ticari konut projelerinin sayısı artacak ve böylece gelecekte konut arzı da artacaktır.
Hanoi Gayrimenkul Kulübü Başkanı Bay Nguyen Huu Cuong, işletmelerin ticari konut projeleri için vatandaşlardan konut dışı arazi satın alımını bağımsız olarak müzakere etmelerine olanak tanıyan pilot programın, konut piyasasının gelişimi için umut vadeden bir yön olduğuna inanıyor.
Bu mekanizma aynı zamanda gayrimenkul işletmelerinin, ticari konut projelerini hayata geçirmek için arazi kullanım haklarının devri ve öz sermaye olarak arazi katkısı yoluyla arazi kullanıcılarıyla işbirliği yapmasına da olanak tanır.
Bu, konut inşaatı için kullanılabilir arazi miktarını artıracak ve insanların konut ihtiyaçlarını karşılayacaktır. Bay Cuong, "İşletmelerin doğrudan müzakere yoluyla arazi kullanım haklarını insanlardan satın almasına izin vermek, ticari konut projeleri inşa etmek için arazi kullanım hakları için ihale veya açık artırma düzenlemekten kesinlikle çok daha ucuz olacaktır. İki taraf arasında doğrudan müzakere, arazi açık artırmalarında 'şişirilmiş fiyatları' önleyecektir" yorumunda bulundu.
Birçok gayrimenkul uzmanı, işletmelerin ticari konut inşaatı için tarım arazileri ve diğer arazi türlerini sakinlerden bağımsız olarak satın almalarına olanak tanıyan bir programın pilot uygulamasının, kentsel arazilerin mevcut israfını önleyeceğine inanıyor.
Gerçekte, Hanoi ve Ho Chi Minh Şehrindeki birçok gelişmemiş arsa yıllardır terk edilmiş durumda. Geri alım ve dönüştürme anlaşmalarının pilot uygulaması, arazinin daha verimli kullanılmasına yardımcı olurken, devlet arazi kullanım ücretlerini ve vergilerini toplamaya devam edecek ve insanların ev satın almak için daha fazla seçeneği olacaktır.
Düşük maliyetli ticari konutların inşasını teşvik edin.
İşletmelerin ticari konut projeleri için konut dışı arazileri kullanma hakkını müzakere etmelerine olanak tanıyan pilot programı desteklerken, birçok uzman pilot programın yerel bağlama uygun, uygun fiyatlı konut projelerine öncelik vermesi gerektiğine inanmaktadır.
Batdongsan.com'un Güney bölgesi direktörü Sayın Dinh Minh Tuan, bu pilot mekanizmanın, nüfusun büyük çoğunluğunun gerçek konut ihtiyaçlarını karşılamak üzere konut arzını artırmak için uygun fiyatlı konutlar ve düşük maliyetli ticari daireler geliştirmek amacıyla kullanılmasını tavsiye etti.
Sayın Tuan, pilot mekanizmalar aracılığıyla konut arzının artırılmasının pratik ihtiyaçlarla uyumlu olması gerektiğini savundu. Net bir yönlendirme olmadan, işletmeler, sakinlerden arazi satın almayı kabul ettikten sonra, geçmişte yaptıkları gibi yüksek kar elde etmek için yalnızca metrekare başına 50 milyon VND'nin üzerinde yüksek fiyatlı ticari konut geliştirmeye odaklanırlarsa, piyasadaki konut arz ve talebini dengeleme hedefi gerçekleştirilemeyecektir.
Sayın Tuan'a göre, dikkat edilmesi gereken bir diğer nokta da, işletmelerin ticari konut projeleri için bireylerden konut dışı arazi satın almasına izin veren pilot programın, bazı mali açıdan güçlü yatırımcıların bu düzenlemeden yararlanarak arazi satın alıp, fiyatlar yükselene kadar elinde tutarak diğer işletmelere yeniden satmalarını önleyecek bir durumun önüne geçmesi gerektiğidir.
İşletmelerin, sakinlerden arazi satın alıp ticari konut projeleri geliştirmelerini 2-3 yıl içinde zorunlu kılan düzenlemeler eklenmelidir. Aksi takdirde, arazi başka bir yatırımcıya devredilmeli ve boş bırakılırsa geri alınmalıdır.
Bu iki karar, gayrimenkul piyasasının önündeki engelleri kaldıracak.
İşletmelerin ticari konut projeleri için vatandaşlardan konut dışı arazilerin devrini bağımsız olarak müzakere etmelerine olanak tanıyan pilot kararın yanı sıra, Hükümet ayrıca araziyle ilgili sorunları ele alan, kirletici fabrikaların yerini değiştiren, devlet kurumlarının merkezlerini yeniden düzenleyen ve denetim, inceleme, soruşturma ve mahkeme kararlarıyla karşı karşıya kalan projeleri çözen özel bir kararı da Ulusal Meclis'in değerlendirmesine ve onayına sunmayı planlıyor.
Bu iki karar, ülke genelinde yüzlerce durmuş konut ve kentsel gelişim projesinde şu anda bağlı olan varlıkları "canlandıracak". Ulusal Meclis kararlarıyla oluşturulan mekanizmalar sayesinde işletmeler, projeler için yatırım prosedürlerini tamamlamak, konut inşaat projelerini uygulamaya devam etmek, konut arzını artırmak ve piyasadaki arz ve talebi dengelemeye katkıda bulunmak için bir zemine sahip olacaklar.
Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanı DO DUC DUY:
"Yerel liderler tarafından kötü yönetilen projeler kurtarılacaktır."
Tematik karara ilişkin olarak, yetkili makamın temel ilkesi, yerel yönetimler ve liderlerin hataları nedeniyle durdurulan projelerin çözüme kavuşturulması ve işletmelerin projeleri uygulamaya devam edebilmesidir. Bu tür projeleri içeren çoğu durumda, ihlalde bulunan yerel liderler hakkında disiplin cezası uygulanmıştır.
İşletmelerin kasıtlı olarak yönetmelikleri ihlal ettiği projelerde ise, arazi kaynaklarının israfını önlemek amacıyla arazi geri kazanılacaktır.
Şartlar ve koşullar konusunda hâlâ endişeler mevcut.
Le Van Luong Caddesi'ndeki apartman projesi, Nhon Duc Komünü, Nha Be Bölgesi, Ho Chi Minh Şehri - Fotoğraf: Nguyen Van Trung
Ho Chi Minh şehrinde faaliyet gösteren bir gayrimenkul geliştirme şirketi, hükümetin Ulusal Meclis'e görüşülmek ve onaylanmak üzere bir pilot karar tasarısı sunmasının yanı sıra, Ho Chi Minh şehrinin de şu anda proje uygulamasını engelleyen düzenleyici engellerle karşılaşan arsa sahibi işletmelerin sayısını incelediğini belirtti. Söz konusu şirketin incelemesine göre, Binh Chanh Bölgesi, 8. Bölge, Thu Duc Bölgesi vb. yerlerde yaklaşık 20 arsa bu engellerle karşı karşıya.
Bu kişi, arsaların çoğunun tarım arazisi veya tarım dışı arazi (konut arazisi değil) olduğunu, işletmelerin mülkiyet devrini tamamladığını ancak yasal kısıtlamalar nedeniyle projelere devam edemediklerini belirtti.
Gayrimenkul piyasası son zamanlarda zorlu bir süreçten geçiyor, ancak işletmeler mevcut arazi kaynaklarını ek projeler geliştirmek ve yatırımlarını geri kazanmak için fazla arzı satmak amacıyla kullanamıyor, bu da işleri oldukça zorlaştırıyor. Bu arada, işletmelerin banka kredilerine faiz ödemeye devam etmesi de zorluklarını daha da artırıyor.
Görüşülmek üzere olan karar taslağını okuduktan sonra, bu işletme, işletmelerin ve piyasanın karşılaştığı zorlukları hafifletmek için gerekli bir politika olduğuna inanmaktadır ve taslak yakında onaylanmak üzere değerlendirilecektir.
Ancak, işletmeler için endişe kaynağı olan noktalardan biri, taslak kararın, ticari konut projelerinin arazi kullanım haklarına ilişkin anlaşmalar veya mevcut arazi kullanım hakları yoluyla uygulanmasına ilişkin koşullara dair hükmüdür.
Buna göre, arazi kullanım haklarına ilişkin anlaşmalar yoluyla ticari konut projeleri uygulayan veya bu kararda belirtildiği gibi arazi kullanım haklarına zaten sahip olan gayrimenkul şirketleri, arazi kullanım haklarına ilişkin bir anlaşmaya varılmış olması koşuluyla, tarım arazisi; konut alanı dışındaki tarım dışı arazi; ve aynı parsel içindeki konut alanı ve diğer araziler de dahil olmak üzere bir veya daha fazla arazi türünün arazi kullanım amacını proje için dönüştürebilirler.
Bu tür düzenlemeler, halihazırda arazi sahibi olan işletmelerin tarım arazilerini veya tarım dışı arazileri (konut arazileri hariç) projeler için dönüştürebileceği, sıfırdan arazi edinenlerin ise aynı parsel içinde hem konut hem de diğer arazi türlerini içeren parselleri devretmesi gerektiği şeklinde yorumlanabilir.
Dolayısıyla, eğer karar tasarısı işletmelerin anladığı şekilde aynen kabul edilip uygulanırsa, sorunun tamamen ortadan kalkması mümkün olmayacaktır.
Bu kişi ayrıca, halihazırda mülkiyetinde arazi bulunan işletmelere ek olarak, daha önce şirket içindeki bireylerin tarım arazisi satın almasına izin vermiş ancak yasal engeller nedeniyle henüz şirket mülkiyetine dahil etmemiş işletmelerin veya projeler geliştirmek için insanlardan arazi satın almak isteyen yeterli kaynaklara sahip işletmelerin bulunduğunu açıkladı.
Bu şekilde anlaşıldığı takdirde, işletmeler yalnızca hem konut hem de diğer arazi türlerinin bulunduğu alanları satın alabilecek ve bu da arazi kaynaklarına erişim fırsatlarını sınırlayacaktır.
"Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanı, geçtiğimiz günlerde Ulusal Meclis önünde, gayrimenkul projelerinin çoğunun başlangıçta konut alanı olarak belirlenmemiş araziler üzerine kurulmasının ve projelerin detaylı planlamasının konut alanı, ulaşım alanı, yeşil alan vb. çeşitli arazi türlerini içermesinin yetersizliğine dikkat çekti. Bu nedenle, Arazi Kanunu'ndaki düzenlemelerin uygulanması pratik değildir. Dolayısıyla, kanunu hazırlayan kurumun bunu yeniden gözden geçirmesi gerekiyor," diye önerdi yetkili.
Bir ifade kaldırılmalıdır.
Bu endişeyi paylaşan Ho Chi Minh Şehri Gayrimenkul Derneği Başkanı Bay Le Hoang Chau, kararın uygulanması sırasında yanlış yorumlamaları önlemek için, konut arsaları ve aynı parsel içindeki diğer arazilerle ilgili yönetmelikten "arazi kullanım haklarının alınmasına ilişkin anlaşma halleri için" ifadesinin çıkarılması gerektiğini önerdi.
Bu, halihazırda arazi sahibi olan veya devir yoluyla arazi edinmiş işletmelerin, söz konusu kararda belirtilen arazi kullanım planına, imar düzenlemelerine ve diğer kriterlere uymaları koşuluyla, üç tür araziyi (tarım arazisi; konut alanı dışındaki tarım dışı arazi; ve aynı parsel içindeki konut alanı ve diğer arazi) ticari konut projeleri için kullanmalarına izin verildiği anlamına gelir.
"Ancak bu şekilde darboğazları ortadan kaldırabilir ve arazi kaynaklarını serbest bırakabiliriz," dedi Bay Chau.
[reklam_2]
Kaynak: https://tuoitre.vn/coi-troi-cho-cac-du-an-bat-dong-san-20241125080112795.htm
Yorum (0)