Gayrimenkul projelerini serbest bırakın

Birçok uzman, ticari konut projeleri gerçekleştirmek için işletmelerin insanlardan arazi kullanım hakkı pazarlığı yapmalarına yönelik pilot mekanizmanın projeleri birbirinden ayıracağını, konut arzını artıracağını ve konut arzındaki açığın giderilmesine katkıda bulunacağını düşünüyor.

Hükümet ayrıca, çevre kirliliği nedeniyle taşınması gereken tesisin arazisinde işletmelerin ticari konut projeleri yürütmesine Ulusal Meclis'in izin vermesini önerdi. Fotoğrafta: Cao-Xa-La Sanayi Kümesi'ndeki Hanoi Sabun Fabrikası'nın, 233, 233B, 235 Nguyen Trai Caddesi'ndeki (Thanh Xuan Bölgesi, Hanoi) 233 numaralı, 235 Nguyen Trai Caddesi'ndeki (Hanoi) birinci sınıf arazisi, uzun yıllar taşınmasına rağmen hala arazi israfına yol açmıyor - Fotoğraf: DANH KHANG

Pilot mekanizmaya ilişkin taslak karar, Ulusal Meclis tarafından henüz yorumlandı ve Kasım ayı sonunda sona erecek oturumda onaylanması bekleniyor.

Ancak piyasadaki konut arzının orta, üst düzey ve lüks daire segmentlerine odaklandığı mevcut durum göz önüne alındığında, bazı görüşler pilot mekanizmanın net bir yöne sahip olması, çoğunluğun gerçek konut ihtiyaçlarını karşılamak üzere uygun fiyatlı konut segmenti ve uygun fiyatlı daireler geliştirmek için arazi kullanım hakları alma anlaşmasına öncelik vermesi gerektiğini ileri sürüyor.

Çözüm bekleyen yüzlerce gayrimenkul projesi

Mart 2024'te, Başbakan'ın Gayrimenkul Projelerinin Uygulanmasındaki Zorluk ve Engellerin Kaldırılması İçin İnceleme, Teşvik ve Rehberlik Çalışma Grubu toplantısında İnşaat Bakanlığı, Ho Chi Minh Şehri'nde 143, Hanoi'de 246, Hai Phong'da 4, Binh Dinh'de 16, Can Tho'da 34 gayrimenkul projesi olduğunu ve çalışma grubunun, bakanlıkların, şubelerin ve yerel yönetimlerin engelleri kaldırmasını beklediğini söyledi.

Ülke genelinde hala yüzlerce gayrimenkul projesinin "dondurulduğu" görülüyor.

Bu projelerin birçoğu konut arsası olmadığı için hayata geçirilemiyor. Planlamaya göre arsa satın almak için para harcayan yatırımcılar, ^{1 metrekare} konut arsası olmadığı için projeyi inşa edemiyor.

Ayrıca, Meclis'e görüşülerek onaylanması istenen pilot karar tasarısında, Hükümet, çevre kirliliği nedeniyle taşınması gereken veya imar ve şehircilik mevzuatı gereği taşınması gereken işletmelerin arazilerinde ticari konut projeleri yapılmasına olanak sağlanması hususunun Meclis'te görüşülmesini de önerdi.

Hanoi'nin merkezinde, şehir merkezinde çevreyi kirleten birçok üretim tesisi bulunuyor. Fabrikalarını banliyö bölgelerine veya komşu illere taşıdıktan sonra, onlarca yıldır terk edilmiş birçok "altın toprak" ortaya çıktı.

Tipik olarak, Sao Vang kauçuk fabrikası, Hanoi sabun fabrikası, Thang Long tütün fabrikası olmak üzere üç fabrikadan oluşan küme, banliyölere taşındıktan ve uzun yıllar boş bırakıldıktan sonra toplam yaklaşık ^{150.000 m2} alana sahiptir.

Bunlar arasında, Hanoi Sabun Fabrikası'nın "altın toprağı" da yıllar önce taşınmış olmasına rağmen, ticari konut inşaatı için araziye dönüştürülmesini sağlayacak bir mekanizmanın bulunmaması nedeniyle hala çimen yetişiyor.

Mai Chi Tho Caddesi, An Phu Bölgesi, Thu Duc Şehri, Ho Chi Minh Şehri üzerinde bir proje - Fotoğraf: NGUYEN VAN TRUNG

İşletmeler ve toprak sahipleri mutlu

Ho Chi Minh Şehri Gayrimenkul Derneği Başkanı Bay Le Hoang Chau, Tuoi Tre'ye yaptığı açıklamada, ticari konut projeleri yapmak için insanlardan konut arazisi dışındaki diğer arazileri kullanma hakkını müzakere etmelerine olanak tanıyan pilot mekanizmanın, gayrimenkul yatırım işletmelerinin araziye erişimi için bir başka yöntem daha eklediğini söyledi.

Bu mekanizma aynı zamanda arazi kullanıcılarının müzakere hakkını güvence altına alarak, proje uygulaması için arazi geri kazanımında oluşabilecek şikayetleri azaltmaktadır.

Chau, "Mevcut arazi geri kazanım mekanizması eskisinden çok daha iyi olsa da (tazminat daha tatmin edici, daha piyasa odaklı), arazi kullanım hakkı olan işletmeler ve kişiler için arazi devri müzakereleri açısından pilot mekanizma kadar iyi değil" diye vurguladı.

Örneğin, Ho Chi Minh Şehri'nin 3. Bölgesi'nde son yıllarda 48 eski apartman binası bulunmaktadır. Şimdiye kadar, işletmelerin yeni ticari apartman binaları inşa etme projesini hayata geçirmek için sakinlerden eski dairelerin tamamını geri satın almayı kabul ettiği 5 eski apartman binası bulunmaktadır, ancak bu karşılıklı alım satım mekanizması olduğu için herhangi bir şikayet olmamıştır.

Yatırımcıları eski daireleri geri almaya teşvik edecek bir mekanizmamız olmadığı için henüz yenilenmemiş 43 eski apartman binası var.

Chau, birçok ticari konut projesinin şu anda tıkandığını, çünkü işletmelerin konut arazisi olmayan arazilere sahip olduğunu ve bu nedenle inşaatın yapılamadığını söyledi.

Konut piyasasında konut ürünü arzı (konut projelerinin yetersizliği nedeniyle) yetersiz kalırken, Meclis'in ticari konut projeleri için ticari işletmelere konut dışı arazi satın alma konusunda müzakere imkânı veren pilot uygulaması yapması durumunda, ruhsatlı ticari konut projesi sayısı artacak ve dolayısıyla önümüzdeki dönemde konut ürünü arzı artacaktır.

Hanoi Emlak Kulübü Başkanı Bay Nguyen Huu Cuong, işletmelerin ticari konut projeleri inşa etmek için insanlardan konut dışı arazi satın alma konusunda pazarlık yapmalarına izin veren pilot politikanın, konut piyasasının gelişimi için açık bir yön olduğunu belirtti.

Bu mekanizma aynı zamanda gayrimenkul işletmelerinin arazi kullanıcılarıyla arazi kullanım haklarını devrederek ve arazi hissesi katkısında bulunarak ticari konut projeleri yürütmelerine olanak sağlıyor.

Bu, konut inşaatı için ayrılan arazi fonunu artıracak ve halkın konut ihtiyaçlarını karşılayacaktır. Bay Cuong, "İşletmelerin doğrudan müzakere ederek insanlardan arazi kullanım haklarını geri almalarına olanak sağlamak, ticari konut projeleri inşa etmek için arazi kullanım haklarını ihaleye çıkarıp açık artırmaya çıkarmaktan kesinlikle çok daha ucuz olacaktır. İki taraf arasındaki doğrudan müzakere, arazi açık artırmalarında "sanal fiyatlar" oluşmasını önleyecektir," diye yorumladı.

Birçok gayrimenkul uzmanı, ticari konut inşa etmek için tarım arazileri ve diğer arazileri insanlardan satın alma konusunda işletmelere pazarlık yapma olanağı tanıyan pilot programın, kentsel alanlardaki mevcut arazi israfını da önleyeceği görüşünü dile getirdi.

Aslında, Hanoi ve Ho Chi Minh şehrinde uzun yıllardır terk edilmiş birçok konut dışı arsa bulunmaktadır. Geri alım ve dönüşüm anlaşmalarının pilot uygulaması, arazilerin daha etkin bir şekilde kullanılmasına yardımcı olacak, bu arada devlet arazi kullanım ücretlerini ve vergilerini toplamaya devam edecek ve insanlara ev satın almak için daha fazla seçenek sunacaktır.

Düşük maliyetli ticari konutları teşvik edin

İşletmelerin konut dışı arazileri ticari konut amaçlı kullanma hakkını almalarına olanak tanıyan pilot projeyi desteklemekle birlikte, birçok uzman, işletmelerin ticari konut projeleri gerçekleştirmek için konut dışı arazileri geri almalarına olanak tanıyan pilot projenin, yerelliğin pratik durumuna uygun, uygun fiyatlı ticari konut projelerinin uygulanmasına öncelik vermesi gerektiği görüşündedir.

Batdongsan.com Güney Bölge Müdürü Sayın Dinh Minh Tuan, halkın çoğunluğunun gerçek konut ihtiyaçlarını karşılamak için konut arzını artırmak amacıyla uygun fiyatlı konutlar ve düşük maliyetli ticari daireler geliştirmek amacıyla bu pilot mekanizmanın kullanılmasını önerdi.

Bay Tuan, pilot mekanizma aracılığıyla konut arzının artırılmasının pratik ihtiyaçlarla uyumlu olması gerektiğine inanıyor. Net bir yönlendirme olmazsa, işletmeler insanlardan arazi satın almayı kabul ettikten sonra, geçmişte olduğu gibi yüksek kâr elde etmek için yalnızca ^metrekare başına yaklaşık 50 milyon VND değerinde yüksek fiyatlı ticari konut geliştirmeye odaklanacak ve piyasadaki konut arzı ve talebini dengeleme hedefine ulaşılamayacaktır.

Tuan'a göre bir diğer önemli nokta ise, ticari konut projeleri inşa etmek için insanlardan konut dışı arazi satın alan işletmelere yönelik pilot programın, finansal potansiyeli olan bazı yatırımcıların bu düzenlemeden yararlanarak arazi satın alıp, fiyatın artmasını bekleyerek diğer işletmelere devretmesini engellemesi gerektiğidir.

İnsanlardan arsa alıp pazarlık yapan işletmelerin ticari konut projelerini 2-3 yıl içinde hayata geçirmelerini zorunlu kılan düzenlemelerin eklenmesi gerekmektedir. Aksi takdirde, projeyi yapmak üzere arsayı başka bir yatırımcıya devretmeleri gerekmektedir. Kullanılmayan arsa ise geri alınacaktır.

İki karar, gayrimenkul piyasasının önündeki engelleri ortadan kaldıracak.

İşletmelerin ticari konut projeleri gerçekleştirmek amacıyla konut dışı arazileri halktan devralmalarına olanak tanıyan pilot kararın yanı sıra Hükümet, arazi sorunları, kirlenen fabrikaların taşınması, kamu kurum ve kuruluşlarının merkezlerinin yeniden düzenlenmesi, denetim, inceleme, soruşturma ve mahkeme kararlarıyla karşı karşıya kalan projelerle ilgili özel bir kararı da görüşülmek ve onaylanmak üzere Meclis'e sunmayı planlıyor.

Bu iki karar, ülke genelinde askıya alınmış yüzlerce konut ve kentsel projedeki varlıkları "canlandıracak". Ulusal Meclis kararlarından alınan mekanizma sayesinde, işletmeler proje yatırım prosedürlerini tamamlamak, konut projelerini uygulamaya devam etmek, konut arzını artırmak ve piyasadaki arz-talep dengesini sağlamaya katkıda bulunmak için bir temele sahip olacak.

Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanı DO DUC DUY:

"Yerel yöneticilerin yanlış yaptığı projeler kurtarılacak"

Tematik çözüm konusunda yetkili makamın talimatı, yerel yönetimler ve yöneticilerin kusurları nedeniyle tıkanan projelerin, işletmelerin projeyi uygulamaya devam edebilmesi için çözüme kavuşturulacağı yönündedir. Bu tür projelerle, ihlalde bulunan yerel yöneticilerin çoğu cezalandırılmıştır.

İşletmelerin bilerek hata yaptığı projeler ise arazi kaynaklarının israfını önlemek amacıyla iptal edilecek.

Hala şartlar ve koşullar hakkında merak ediyorum

Le Van Luong Caddesi'ndeki apartman projesi, Nhon Duc Komünü, Nha Be Bölgesi, Ho Chi Minh Şehri - Fotoğraf: NGUYEN VAN TRUNG

Ho Chi Minh şehrindeki bir gayrimenkul projesi yatırımcısı, hükümetin pilot kararı Ulusal Meclis'e görüşülüp onaylanması için sunmasıyla birlikte, Ho Chi Minh şehrinin de düzenlemelere uymayan ve projelerini hayata geçiremeyen arsa sahibi işletme sayısını gözden geçirdiğini belirtti. İncelemeye göre, yalnızca bu işletmenin Binh Chanh, 8. Bölge, Thu Duc...'da yaklaşık 20 arsası kalmış durumda.

Bu kişi, arazinin büyük bölümünün tarım arazisi, tarım dışı arazi, konut arazisi olmadığını, işletmenin halktan devir işlemini tamamladığını ancak kanunun buna izin vermemesi nedeniyle projenin gerçekleştirilemediğini söyledi.

Emlak piyasası son zamanlarda zorlu bir dönemden geçiyor, ancak işletmeler mevcut arazi kaynaklarını daha fazla proje yapmak için kullanamıyor ve parayı geri kazanmak için satabilecekleri bir arz kaynağına sahip olamıyor, bu yüzden işleri çok zor. Bu arada, işletmeler hâlâ banka kredisi faizi ödemek zorunda kalıyor ve bu da zorlukları daha da artırıyor.

Onay için değerlendirilmeye alınan taslak kararı okuyan işletmemiz, bunun işletmeler ve piyasa için zorlukları ortadan kaldıracak gerekli bir politika olduğuna inanmakta olup, yakında onay için değerlendirilme fırsatına sahip olacaktır.

Ancak işletmeleri endişelendiren bir nokta, ticari konut projelerinin arazi kullanım hakkı alma veya arazi kullanım hakkına sahip olma konusunda anlaşma yoluyla hayata geçirilmesine ilişkin koşulları düzenleyen taslak karardır.

Buna göre, bu kararda öngörülen arazi kullanım hakkı sözleşmeleri veya arazi kullanım hakkına sahip olmak suretiyle ticari konut projeleri gerçekleştiren gayrimenkul işletmeleri, projeyi gerçekleştirmek amacıyla tarım arazileri, konut dışı tarım arazileri, konut arazileri ve arazi kullanım hakkı sözleşmeleri halinde aynı parselde bulunan diğer araziler dahil olmak üzere bir veya birden fazla arazi türünün kullanım amacını değiştirebilirler.

Bu düzenleme, halihazırda arazisi bulunan işletmelerin, tarım arazisi veya konut dışı tarım arazisi olarak kullanılan arazilerini proje yapmak amacıyla değiştirebilecekleri anlamına gelmektedir. Ancak, başlangıçtan itibaren devir aldıklarında, aynı parselde hem konut arazisi hem de başka araziler bulunan parselleri devretmeleri gerekmektedir.

Dolayısıyla karar işletme tarafından anlaşıldığı şekilde alınır ve uygulanırsa, kaldırma işlemi tam olarak gerçekleşmeyecektir.

Bu kişi, halihazırda işletme kullanım hakları kapsamında kullanılabilir arazi fonları olan işletmelerin yanı sıra, daha önce şirket bünyesindeki kişilere tarım arazisi satın alma izni veren ancak yasal sorunlar nedeniyle henüz işletme kullanım hakları kapsamına almamış işletmelerin bulunduğunu; ya da yeterli kaynaklara sahip olup proje yapmak için insanlardan arazi devri almak isteyen işletmelerin bulunduğunu açıkladı.

Yukarıdaki şekilde anlaşıldığı takdirde, işletmeler yalnızca hem konut arazisi hem de diğer arazilerin bulunduğu alanları satın alabilecekler ve bu da işletmelerin arazi kaynaklarına erişimini sınırlayacaktır.

"Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanı da yakın zamanda Ulusal Meclis'te, gayrimenkul projelerinin çoğunun aslında konut alanı olmayan arazilerde hayata geçirildiğini ve projenin detaylı planlamasının konut alanı, trafik alanı, yeşil alan gibi birçok farklı arazi türünü de kapsadığını, dolayısıyla Arazi Kanunu hükümlerinin pratikte uygulanamayacağını belirtti. Bu nedenle, tasarıyı hazırlayan kurumun bu durumu yeniden değerlendirmesi gerekiyor," diye önerdi.

Bir ifadenin kaldırılması gerekir.

Aynı kaygıyı paylaşan Ho Chi Minh Şehri Emlakçılar Birliği Başkanı Le Hoang Chau, kararın uygulanması sırasında yanlış anlaşılmaların önlenmesi için, düzenlemede konut arazileri ve aynı arsa üzerinde bulunan diğer araziler için "arazi kullanım hakkı alma konusunda anlaşmaya varılan durumlar için" ifadesinin kaldırılması gerektiğini söyledi.

Bu, halihazırda arazisi bulunan veya başlangıçta arazi devri almış işletmelerin, planlama, imar planı ve kararda yer alan diğer kriterlere uymak kaydıyla, tarım arazisi, konut dışı tarım arazisi, konut arazisi ve aynı parsel üzerinde ticari konut projeleri yapmak üzere üç tür araziyi kullanabileceği anlamına geliyor.

Chau, "Darboğazı ortadan kaldırmanın ve toprak kaynaklarını serbest bırakmanın tek yolu bu" dedi.

Kaynak: https://tuoitre.vn/coi-troi-cho-cac-du-an-bat-dong-san-20241125080112795.htm