Yerleşim alanının temizlenmesi
Ho Chi Minh şehrinin "altın madeni" olarak uzun zamandır kabul edilen Thu Thiem kentsel alanı, 930 hektarlık (770 hektarı yeni kentsel alan ve 160 hektarı yeniden yerleşim alanı) geniş bir alana yayılan ve mükemmel bir konuma sahip. Ancak, uzun yıllar boyunca buradaki kamu varlıklarının büyük bir kısmı kullanılmadan kaldı; buna, daha önce ihale edilen ancak hiçbir zaman başarılı bir şekilde geliştirilmeyen binlerce boş daire ve arsa içeren yeniden yerleşim alanı da dahildir.
Plana göre, Ho Chi Minh Şehri bu Mayıs ayında 3.790 adet yeniden yerleşim dairesinin 5. açık artırmasını gerçekleştirecek. Bu açık artırmanın yeni bir özelliği ise, cazibeyi artırmak ve katılımcı havuzunu genişletmek amacıyla varlıkların iki gruba ayrılmasıdır.
Özellikle, Grup 1 yaklaşık 2.220 daire içeren R1, R2 ve R3 parsellerini; Grup 2 ise yaklaşık 1.570 daire içeren R4 ve R5 parsellerini kapsamaktadır. Bu daha küçük ölçeğin, yatırımcılar üzerindeki ilk finansal baskıyı azaltması ve böylece daha fazla işletmenin katılımını sağlaması beklenmektedir.
Uzmanlara göre, bu açık artırmanın niteliği sadece halihazırda inşa edilmiş dairelerin satılmasıyla ilgili değil, esasen Thu Thiem'in kalbindeki nadir bir arsa parçasının yeniden geliştirme hakkının devredilmesiyle ilgilidir. Bu durum, yatırımcılar için mevcut yapıları yenilemek, hatta yıkıp yeni projeler inşa etmek için önemli fırsatlar yaratmaktadır.
Ho Chi Minh Şehri Gayrimenkul Derneği Başkanı Bay Le Hoang Chau şunları belirtti: “Bu bölgedeki planlamada önemli değişiklikler yapıldı; arazi kullanım katsayısı 90 kat artırıldı ve bina yükseklikleri yaklaşık 40-45 kata kadar çıkabiliyor. Bu değişikliklerin, ihaleye katılan yatırımcılar için daha elverişli koşullar yaratması bekleniyor. Buna göre, ihaleyi kazananlar, onaylanan plana göre yeni projeler uygulamak için mevcut tüm geçici konut yapılarını yıkmayı düşünebilirler.”
Bazı uzmanlar, bölgedeki mevcut birçok yüksek katlı projeye eşdeğer olan yaklaşık 15 katlık bir maksimum arazi kullanım oranının dikkate alınmasını önermektedir. Arazi kullanım oranının artırılması, toplam inşaat alanını artıracak ve böylece projenin değerini ve çekiciliğini artıracaktır.
Şu anda Thu Thiem'deki gayrimenkul fiyatları zaten yüksek olup, metrekare başına 200 ila 300 milyon VND arasında değişmekte, bazı bölgelerde ise daha da yüksek seviyelerde seyretmektedir. Planlama göstergelerinin genişletilmesi, finansal fizibilitenin sağlanması için önemli bir faktör olarak değerlendirilmektedir.
Geçmişteki olayların tekrarlanmasını önlemek için ihale koşullarını sıkılaştırın.
An Khanh mahallesindeki yeniden yerleşim alanının yanı sıra, Thu Thiem'deki 7 "değerli arsa"nın açık artırmaya çıkarılması planı da yeniden başlatıldı. Buna göre, Ho Chi Minh Şehri 2026 yılında Thu Thiem Yeni Kentsel Alanı'ndaki 7 arsanın kullanım haklarını açık artırmaya çıkarmayı planlıyor.
Liste, 3-8, 3-9, 3-12 numaralı parselleri (Fonksiyonel Bölge 3); 7-1, 7-17 numaralı parselleri (Fonksiyonel Bölge 7); 1-12 numaralı parseli (Fonksiyonel Bölge 1) ve 4-21 numaralı parseli (Fonksiyonel Bölge 4) içermektedir. Bunların hepsi, teknik altyapısı tamamlanmış ve temel olarak tapu ve arazi temizleme çalışmaları bitmiş, piyasaya sürülmeye hazır arsalardır.
Yaklaşan açık artırma sadece bütçeye gelir sağlamakla kalmayacak, aynı zamanda tüm bölge için yeni bir referans fiyat da belirleyebilir. Toparlanmak için büyük bir dönüm noktasına ihtiyaç duyan bir piyasada, büyük arazi parsellerinin açık artırmaya çıkarılmasının kaynakların harekete geçirilmesine yardımcı olması bekleniyor.
Ancak, teminatların iptal edilmesinin piyasayı alt üst ettiği 2021 ihalelerinden çıkarılan dersler hala geçerliliğini koruyor. Bu nedenle, bu ihalenin daha titiz, esaslı bir yaklaşımla ve sürdürülebilir değere odaklanarak gerçekleştirilmesi bekleniyor.
Uzmanlara göre, en önemli faktör ihale sürecinde şeffaflığın sağlanması ve piyasa koşullarını yakından yansıtan bir fiyatlandırma mekanizmasının oluşturulmasıdır. Bağımsız değerleme uzmanlarından oluşan çalışma gruplarının kurulması, makul fiyatların belirlenmesi için gerekli bir çözüm olarak görülmektedir.
Değerlendirme kriterleri, proje ölçeği, geliştirme türü, konum ve pazar emilim oranı gibi birçok faktöre dayanmalıdır. Buna ek olarak, yatırımcıların birinci sınıf gayrimenkule sahip olmaktan elde ettikleri marka değeri de çok önemli bir faktördür. Bu açık artırmanın öne çıkan noktalarından biri, spekülasyonu ve teminat kaybını sınırlamak için katılım koşullarının sıkılaştırılmasıdır.
Uzmanlar, ihale sonrasında projenin tüm "yaşam döngüsünün" izlenmesi gerektiğini ve yatırımcının finansal kapasitesi ve uygulama yeteneklerine odaklanılması gerektiğini öne sürüyor. Değerlendirme, finansal yapıyı, borç oranını ve geçmişte benzer projeleri uygulama deneyimini içermelidir.
Ayrıca, proje uygulama sürecini izlemek için vergi, finans ve bankacılık gibi düzenleyici kurumlar arasında yakın koordinasyon gereklidir. Bu, ihale sürecinin ciddiyetini ve etkinliğini sağlamak için önemli bir "teknik engel" olarak kabul edilir.
Gayrimenkul uzmanları, arsa ihalesinin düzgün bir şekilde yürütülmesi durumunda piyasaya büyük bir ivme kazandıracağına; aksine, yönetimin gevşek olması durumunda ise "spekülatif balon" oluşma riskine yol açabileceğine inanıyor.
2026 yılının ilk üç ayında, Ho Chi Minh şehrinde arazi kullanım ücretlerinden elde edilen gelir yaklaşık 8.900 milyar VND'ye ulaşarak, arazi kaynaklarının bütçe yapısındaki giderek artan önemini ortaya koymuştur.
Ho Chi Minh Şehri Kaynak ve Çevre Ekonomisi Enstitüsü'ne göre, özellikle Thu Thiem kentsel bölgesindeki kamu arazilerinin verimli kullanımı, israfı azaltma ve kaynakları optimize etme hedefinde önceliklendirilmelidir. Bazı diğer arsa parselleri ise kullanım amacının değiştirilmesi için açık artırmaya çıkarılıyor veya Yap-Devret (BT) modeli kapsamında yatırımcılar tarafından satın alınıyor. Bunlar, arazi kaynaklarının yeniden tahsisi için önemli çözümler olarak değerlendiriliyor.
Ancak, ekonomi uzmanları, ihale edilen arsa parsellerinin cazibesini belirleyen en önemli faktörün, ihaleyi kazandıktan sonraki arazi kullanım oranı ve bina yüksekliği olduğunu da belirtiyor. Daha önce, yerleşim projeleri sınırlı pazar talebi nedeniyle yatırımcı çekmekte zorlanıyordu. Şimdi ticari konutlara dönüştürüldükleri için potansiyel daha net, ancak arazi kullanım oranı ve bina yüksekliği gibi belirli planlama göstergelerinin hala netleştirilmesi gerekiyor. Bir ekonomi uzmanı, "İşletmeler her zaman karı hedefler, bu nedenle işlevsellik plana göre en üst düzeye çıkarılırsa, yatırımcılar katılmaya daha fazla güven duyacaktır" diye vurguladı.
Eğer ihale başarılı olursa ve alan ve zamanın en verimli şekilde kullanılmasını sağlayacak bir mekanizma içerirse, Thu Thiem'deki gayrimenkullerin değeri hızla artacak; aynı zamanda şehrin bütçesine on trilyonlarca VND gelir getirecektir.
Ho Chi Minh Şehri Gayrimenkul Derneği temsilcisi, "Teknik altyapı sistemi, ulaşım ağı ve özellikle metro hatlarına eş zamanlı yatırım yapıldığında, bu bölgenin bölgenin önde gelen gayrimenkul alanlarından biri olma potansiyeli çok yüksek" yorumunu yaptı.
Kaynak: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/cu-hich-cho-thi-truong-bat-dong-san-tu-dat-vang-thu-thiem-20260430150608093.htm
Yorum (0)