Spekülasyonla mücadele için birden fazla ev ve arazinin mülkiyetine vergi getirilmesi

İnşaat Bakanlığı, son dönemdeki emlak fiyatlarındaki durumu bildirmek üzere Hükümet Ofisi'ne gönderilen 5333/BXD-QLN sayılı Resmi Tebliğ'de, çok sayıda ev ve arsa sahibi olanlara vergi uygulanmasını önerdi. Bu öneri, özellikle Hanoi'de kentsel alanlardaki konut ve emlak fiyatlarının 2024 yılında sürekli ve keskin bir şekilde artması bağlamında yapıldı.

"Toprağa sarılmak ve doğru zamanı beklemek" bloğu

İnşaat Bakanlığı , artan konut ve gayrimenkul fiyatlarının üstesinden gelmek için, arazi kullanım hakkı ihalelerine ilişkin mevzuatın, pratik durumlara uyum sağlayacak şekilde incelenmesini ve mükemmelleştirilmesini, teminatların artırılmasını, ihale başlangıç ​​fiyatının bölgenin gerçekliğine yakın belirlenmesini, aynı zamanda kazanan teklifin ödeme süresinin kısaltılmasını ve spekülatif amaçlarla ihaleye katılacak kişi sayısının sınırlandırılmasını önerdi.

İnşaat Bakanlığı ayrıca , Maliye Bakanlığı'nın ikinci konut ve arsalar ile terk edilmiş ve kullanılmayan konut ve arsalar için vergi politikalarını incelemesini, teklif etmesini ve danışmanlık yapmasını; çok sayıda konut ve arsa sahibi olup bunları kullananların kısa sürede spekülasyon ve alım satım yaparak kar elde etmelerini önlemek amacıyla vergi politikalarını incelemesini önerdi.

İkinci veya daha fazla mülke veya birden fazla ev ve arsa sahibi olan kişilere vergi uygulanması önerisi yeni bir fikir değil. Maliye Bakanlığı, 2009-2018 yılları arasında Emlak Vergisi Kanunu taslağını görüşürken bu içeriğe değinmişti. Ağustos 2023'te Ho Chi Minh Şehri seçmenleri, ikinci evlere vergi uygulanmasını ve araziden değer üretmeyen boş ev ve arsalara daha yüksek vergi uygulanmasını önermeye devam etti.

Ayrıca, TBMM Daimi Komisyonu, Arazi Kanunu'nu (değişiklik yapılmış) görüşürken, Hükümet'ten, geniş arazileri kullananlar, çok sayıda konut sahibi olanlar ve arazi spekülasyonu yapanlar için vergi oranlarının artırılmasına ilişkin düzenlemeleri acilen önermesini talep etti.

Vietnam Emlak Komisyoncuları Birliği (VARS), yakın zamanda iki gruba uygulanabilecek bir emlak vergisi politikası önerdi: ikinci veya daha fazla ev satın alanlar ve projelerini terk eden mal sahipleri. Satıcının kısa bir mülkiyet süresine sahip olduğu işlemlerde vergi oranı kademeli olarak artacak.

VARS, son yıllarda "terk edilmiş evler", "terk edilmiş villalar", "terk edilmiş kentsel alanlar" kavramlarının giderek daha yaygın ve popüler hale geldiğini belirtti. Bu durum, bir tarafta "terk edilmiş araziler ve evler", diğer tarafta ise hayatları boyunca çalışıp didinen ama yine de bir parça arsa veya ev satın alamayan insanların yaşadığı ironik bir paradoksu gözler önüne seriyor.

VARS, bu durumun sadece toprak kaynaklarını israf etmekle kalmayıp, giderek kıtlaşan konut arzının büyük bölümünün maddi fazlalığa sahip kişilerin eline "düşmesi" nedeniyle toplumsal adaletsizliğe de yol açtığını değerlendiriyor.

Birkaç, hatta düzinelerce, yüzlerce mülke sahipler ancak bunları terk ederek "toprakları ellerinde tutuyorlar ve doğru zamanı bekliyorlar", bu da emlak fiyatlarının artmasına ve insanların konuta erişiminin giderek kısıtlanmasına yol açıyor.

Birden fazla gayrimenkulün kullanımına vergi getirilmesi önerisinin, spekülasyonun ve kâr amacıyla gayrimenkul fiyatlarının "şişirilmesinin" önüne geçmesi bekleniyor. Fotoğraf: HOANG TRIEU

Vergilendirme nasıl yapılır?

Kamuoyunun merak ettiği konu, bu vergi teklifinin etkin bir şekilde uygulanıp uygulanmayacağı, spekülasyonun önlenmesine ve sanal fiyat artışlarıyla mücadeleye katkı sağlayıp sağlamayacağıdır.

VARS Başkanı Bay Nguyen Van Dinh'e göre, mevcut yasal sistemde arazi spekülasyonunu ve fiyatların yükselmesine neden olan stokçuluğu kontrol altına alacak ve engelleyecek hiçbir yaptırım bulunmuyor; kontrolsüz alım satım ise birçok bölgede "arazi ateşi"nin başlıca nedeni.

Spekülatörler arazi satın alıp terk ederek fiyatların artmasını bekler veya yapay kıtlık yaratırlar; bu da yaygın bir uygulamadır ve "fiyatları artırıp kâr elde etmek" amacıyla yapılır. Bay Dinh, "Piyasayı düzenlemek için emlak vergisi araştırması acil bir ihtiyaçtır. Bu politikayı, yürürlüğe girmesi zor olduğu için görmezden gelmeyin," dedi.

VARS'a göre, kentsel alanlarda sosyal konut arzını teşvik etmenin yanı sıra, devletin spekülatif faktörleri azaltacak ve gayrimenkul piyasasının uzun vadede dengelenmesine yardımcı olacak düzenleyici bir mekanizmaya sahip olması gerekiyor.

Gayrimenkulün etkin ve şeffaf bir şekilde vergilendirilmesi, geçimini sağlamak veya üretim ve iş yapmak için gayrimenkul satın alanlar yerine birikim ve spekülasyon yapanları hedeflemek, bütçe gelirlerinin artmasına ve gayrimenkul piyasasının düzenlenmesine yardımcı olacaktır. Bu aynı zamanda dünyada yaygın bir eğilimdir.

Metodoloji açısından VARS, verginin ikinci ev ve üzeri için uygulanması gerektiğini savunmaktadır. Örneğin, Singapur'da ev satın alan herhangi bir Singapurlu, ikinci ev için mülk değerinin %20'si, üçüncü ev için ise %30'u oranında bir ücret ödemek zorundadır... Ayrıca, satıcının kısa süreli elinde tuttuğu gayrimenkul işlemlerinde vergi oranı kademeli olarak artırılabilir.

Singapur'da ilk yıl satış yapanlara gayrimenkul değerinin %6'sı üzerinden vergi ödenirken, ikinci yıl satış yapanlara %8, üçüncü yıl satış yapanlara %4, dördüncü yıldan sonra ise herhangi bir vergi veya ücret ödenmiyor.

Kore'de terk edilmiş veya 2 yıldan uzun süredir arazi ıslahı altında olan araziler %5, 5 yıl %8, 7 yıl %9 ve 10 yıldan uzun süredir arazi ıslahı altında olan araziler %10 oranında vergilendirilir. ABD'de terk edilmiş araziler %3 oranında vergilendirilir...

Nguyen Van Dinh, bu tür düzenlemelerin insanların spekülasyon yapma motivasyonunu sınırlayacağını veya ortadan kaldıracağını, gayrimenkul fiyatlarındaki artışı frenleyeceğini, çünkü faiz maliyetleri ve diğer fırsat maliyetleriyle birlikte spekülatif gayrimenkul sahibi olmanın daha riskli hale geleceğini söyledi.

Vergi toplandıktan sonra da spekülasyon yapma ihtiyacı duyulursa, bütçeden kamu yatırımlarına, okul, hastane, trafik çalışmaları gibi alanlara vergi toplanacak.

Şeffaf bir gayrimenkul piyasası oluşturmak

İnşaat Bakanlığı'nın teklifiyle ilgili olarak, Maliye Bakanlığı'nın 27 Eylül sabahı düzenlediği 2024 yılı üçüncü çeyreğine ilişkin olağan basın toplantısında, Bakan Yardımcısı Nguyen Duc Chi, Maliye Bakanlığı'nın İnşaat Bakanlığı'nın bu teklifine tamamen katıldığını söyledi.

Ancak Nguyen Duc Chi'ye göre, giderek daha şeffaf ve sürdürülebilir şekilde gelişen bir emlak piyasasının inşası için politikaların kapsamlı ve bütüncül olması gerekiyor.

Gayrimenkul hukuku uzmanı Avukat Nguyen Van Dinh :

Eşzamanlı yürütme

Evlere ve arazilere vergi uygulanması zorunlu bir çözümdür, çünkü bu, Merkez Yürütme Kurulu'nun 2022 tarihli 18-NQ/TW sayılı Kararı'nda açıkça kurumsallaştırılmıştır. Kararda açıkça şöyle denilmektedir: "Arazilerin israf edilmesi, arazilerin nadasa bırakılması, kirletilmesi ve bozulması sorununu her türlü yolla çözüme kavuşturun" ve "Geniş arazileri, çok sayıda evi, arazi spekülasyonunu, arazi kullanımını yavaşlatan ve arazileri nadasa bırakan kişiler için daha yüksek vergi oranları belirleyin".

Konut ve arazi vergilendirmelerinin yerel yönetimler arasında eş zamanlı ve adil bir şekilde uygulanması gerekirken, doğru vergilendirmeyi sağlamak ve vergi politikalarının etkinliğini artırmak için bir veri tabanına ihtiyaç duyulmaktadır.

Başbakan, dijital dönüşüme hizmet etmek üzere nüfus verileri, kimlik tespiti ve elektronik kimlik doğrulama uygulamaları geliştirmek için 06 No'lu Proje'yi onayladı. Yeni Arazi, Konut ve Gayrimenkul Ticareti yasaları, arazi, konut ve gayrimenkul piyasası hakkında ulusal bir veri tabanı oluşturulmasını da içeriyor... Bu, Hükümet tarafından sunulup Ulusal Meclis tarafından onaylandıktan sonra, Emlak Vergisi Kanunu'nun gelecekte uygulanması için önemli bir veri.

Avukat Tran Dinh Dung, Ho Chi Minh Şehri Barosu:

Vergi mükellefleri için adalet yaratmak

İkinci ev ve arsaların vergilendirilmesinin yanı sıra gayrimenkul piyasasını istikrara kavuşturacak çözümlerin uygulanması da gereklidir. Ancak, vergi mükellefleri için adaleti sağlayacak ortak bir plana ihtiyaç vardır. Özellikle, merkezde ve banliyölerin dışında kalan arsa alanının nasıl hesaplanacağı niceliksel ve niteliksel olarak dikkate alınmalıdır. Örneğin, merkezde toplam 200 m2 alana sahip, 50 milyar VND'den fazla değere sahip ikinci veya üçüncü bir evi olan bir kişi, başka bir bölgede aynı alanda ikinci bir evi olan bir kişiden farklı vergi ödeyecektir. Makul bir yöntem, uygun ve adil olması için alanı, bölgeyi, değeri... bölmektir.

Bir diğer önemli husus ise vergi oranının piyasa koşullarına yakın ve mükellefin maddi durumuna uygun olması. Örneğin, ikinci evin değeri 100 milyar VND ise, 200 milyar VND'ye satıldığında vergi oranı evin değerine göre artmalı, ancak ev 90 milyar VND'ye düşerse, vergi iadesi alacaklar mı, maddi durumuna uygun mu?

V.Duan - S.Nhung kaydetti

Kaynak: https://nld.com.vn/danh-thue-so-huu-nhieu-nha-dat-de-chong-dau-co-19624092820475407.htm