Spekülasyonu önlemek için birden fazla mülke vergi uygulamak.

İnşaat Bakanlığı, son gayrimenkul fiyat durumu hakkında Hükümet Ofisine gönderilen 5333/BXD-QLN sayılı Resmi Yazıda, birden fazla ev ve arsa sahibi olma durumlarının vergilendirilmesini önerdi. Bu öneri, özellikle Hanoi'de olmak üzere, 2024 yılında kentsel alanlarda sürekli yükselen konut ve gayrimenkul fiyatları bağlamında yapıldı.

"Arazi biriktirmeyi ve doğru zamanı beklemeyi" bırakın.

Konut ve gayrimenkul maliyetlerindeki artışı ele almak için, İnşaat Bakanlığı, arazi kullanım hakları ihaleleriyle ilgili düzenlemelerin araştırılmasını ve iyileştirilmesini, bunların pratik gerçeklerle tutarlı olmasını sağlamayı önermektedir. Bu, teminat miktarının artırılmasını ve ihaleler için başlangıç ​​arazi fiyatının gerçek piyasa değerine daha yakın belirlenmesini içermektedir. Aynı zamanda, ihaleyi kazananlar için ödeme süresinin kısaltılmasını ve spekülatif amaçlarla ihalelere katılımın sınırlandırılmasını önermektedir.

İnşaat Bakanlığı ayrıca Maliye Bakanlığı'nın ikinci veya boş/kullanılmayan mülkler için vergi politikaları konusunda araştırma yapmasını, önerilerde bulunmasını ve tavsiyelerde bulunmasını; ve spekülasyonu ve kısa vadeli kar amaçlı alım satımı engellemek için birden fazla ev ve arsa sahibi olma veya kullanma durumlarına ilişkin vergi politikaları üzerinde araştırma yapmasını tavsiye etti.

İkinci ve sonraki mülkleri veya birden fazla ev ve araziye sahip olanları vergilendirme önerisi yeni bir fikir değil. Daha önce, 2009'dan 2018'e kadar Maliye Bakanlığı, Emlak Vergisi Kanunu taslağını görüşürken bu konuya değinmişti. Ağustos 2023'te Ho Chi Minh şehrindeki seçmenler de ikinci evleri vergilendirmeyi ve gelir getirmeyen boş arazilere daha yüksek vergi uygulamayı önermişti.

Ayrıca, Ulusal Meclis Daimi Komitesi, tadil edilen Arazi Kanunu hakkındaki görüşmeler sırasında Hükümetten, geniş arazileri kullananlar, birden fazla eve sahip olanlar veya arazi spekülasyonu yapanlar için daha yüksek vergi oranlarına ilişkin düzenlemelerin acilen önerilmesini talep etti.

Son zamanlarda, Vietnam Gayrimenkul Danışmanları Birliği (VARS) de iki gruba uygulanacak bir gayrimenkul vergi politikası önerdi: ikinci veya sonraki bir evi satın alanlar ve projelerini terk eden mülk sahipleri. Satıcının mülke kısa bir süre sahip olduğu işlemler için vergi oranı kademeli olarak artırılacaktır.

VARS'ın bildirdiğine göre, son yıllarda "terk edilmiş evler", "terk edilmiş villalar" ve "terk edilmiş kentsel alanlar" kavramları giderek daha tanıdık ve yaygın hale geldi. Bu durum her yerde kolayca karşımıza çıkabilir. Bu, paradoksal bir durumu ortaya koyuyor: bir yandan "terk edilmiş araziler ve evler", diğer yandan ise hayatları boyunca çalışarak bir arsa veya ev bile almaya çalışan insanlar.

VARS, bu durumun yalnızca arazi kaynaklarının israfına yol açmakla kalmayıp, aynı zamanda sosyal adaletsizliğe de neden olduğunu değerlendirmektedir; zira giderek azalan konut arzının büyük çoğunluğu, bol miktarda mali kaynağa sahip olanların eline geçmeye devam etmektedir.

Birçok, hatta onlarca veya yüzlerce mülke sahipler, ancak bunları boş bırakarak "arazi biriktirip doğru zamanı bekliyorlar", bu da emlak fiyatlarının yükselmesine ve insanların konuta erişiminin daha da kısıtlanmasına yol açıyor.

Birden fazla mülkün kullanımına vergi getirilmesi önerisinin, spekülasyonu ve kar amacıyla yapay olarak şişirilmiş emlak fiyatlarını dizginlemesi bekleniyor. (Fotoğraf: HOANG TRIEU)

Vergiler nasıl tahsil edilir?

Kamuoyunun endişelendiği konu, önerilen bu verginin etkili bir şekilde uygulanıp uygulanmayacağı, spekülasyonu önlemeye ve yapay fiyat artışlarıyla mücadeleye katkıda bulunup bulunmayacağıdır.

VARS Başkanı Bay Nguyen Van Dinh'e göre, mevcut yasal sistem, fiyatları yükseltmeyi amaçlayan arazi spekülasyonu ve stokçuluğunu kontrol altına alacak ve önleyecek yaptırımlardan yoksundur; kontrolsüz alım satım ise birçok bölgede arazi fiyatlarındaki artışın ana nedenidir.

Spekülatörlerin arazi satın alıp daha sonra boş bırakarak fiyatların yükselmesini beklemesi veya yapay kıtlık yaratması yaygın bir uygulamadır ve tüm bunların amacı "kâr elde etmek için fiyatları yükseltmektir." Bay Dinh, "Piyasayı düzenlemek için emlak vergisi uygulanması konusunun incelenmesi acil bir gerekliliktir. Uygulanması zor görünse bile bu politikayı göz ardı etmemeliyiz" dedi.

VARS'a göre, kentsel alanlarda sosyal konut arzını teşvik etmenin yanı sıra, hükümetin spekülatif unsurları azaltacak ve gayrimenkul piyasasının uzun vadeli dengeye ulaşmasına yardımcı olacak düzenleyici mekanizmalara da ihtiyacı var.

Gayrimenkulü konut veya iş amaçlı satın alanlardan ziyade, servet biriktiren ve spekülasyon yapanları hedef alan etkin ve şeffaf bir gayrimenkul vergilendirmesi, hem devlet gelirlerini artıracak hem de gayrimenkul piyasasının düzenlenmesine yardımcı olacaktır. Bu aynı zamanda dünya çapında yaygın bir eğilimdir.

Metodolojiye gelince, VARS verginin ikinci ve sonraki konutlara da uygulanması gerektiğini önermektedir. Singapur'da olduğu gibi, Singapurluların ev satın alırken ikinci ev için %20, üçüncü ev için %30 ve bu şekilde devam eden bir vergi ödemesi gerekmektedir. Ayrıca, satıcının mülkü daha kısa süreyle elinde tuttuğu gayrimenkul işlemlerinde vergi oranı kademeli olarak artırılabilir.

Singapur'da, bir gayrimenkulün ilk yıl içinde satılması durumunda gayrimenkul değerinin %6'sı, ikinci yıl %8'i, üçüncü yıl %4'ü vergilendirilir; dördüncü yıldan sonra ise vergi veya herhangi bir ücret alınmaz.

Güney Kore'de, 2 yıldan uzun süredir nadasa bırakılmış veya arazi ıslahı yapılan araziler %5, 5 yıl için %8, 7 yıl için %9 ve 10 yıldan uzun süre için %10 oranında vergilendirilir. ABD'de ise nadasa bırakılmış araziler %3 oranında vergilendirilir...

Sayın Nguyen Van Dinh, bu tür düzenlemelerin, faiz maliyetleri ve diğer fırsat maliyetlerinin yanı sıra spekülatif gayrimenkul sahibi olmanın daha riskli hale gelmesi nedeniyle, insanların spekülasyon yapma motivasyonunu caydıracağını veya azaltacağını ve gayrimenkul fiyatlarındaki artışı frenleyeceğini savundu.

Öte yandan, vergiler uygulanırsa ancak insanların yine de spekülasyon yapma ihtiyacı duyarsa, bütçe kamu yatırımlarını finanse etmek, okullar, hastaneler, ulaşım altyapısı vb. inşa etmek için vergilerden gelir elde edecektir.

Şeffaf bir emlak piyasası oluşturmak.

İnşaat Bakanlığı'ndan gelen öneriye ilişkin olarak, Maliye Bakanlığı tarafından 27 Eylül sabahı düzenlenen 2024 yılının üçüncü çeyreğine ait olağan üç aylık basın toplantısında, Bakan Yardımcısı Nguyen Duc Chi, Maliye Bakanlığı'nın İnşaat Bakanlığı'ndan gelen bu öneriyi tamamen desteklediğini belirtti.

Ancak Bay Nguyen Duc Chi'ye göre, uygulamaya konulan politikaların kapsamlı ve bütünsel olması, giderek daha şeffaf ve sürdürülebilir bir şekilde gelişen bir gayrimenkul piyasası oluşturmayı hedeflemesi gerekiyor.

Gayrimenkul hukuku uzmanı avukat Nguyen Van Dinh :

Senkronizasyonu uygulayın

Konut ve arazi vergisi, kurum ve politikaların yenilenmesi ve iyileştirilmesi ile arazi yönetimi ve kullanımının etkinliğinin ve verimliliğinin artırılmasına ilişkin 2022 tarihli 18-NQ/TW sayılı Merkez Komitesi Kararı'nda açıkça kurumsallaştırıldığı üzere, gerekli bir çözümdür. Kararda açıkça belirtilmiştir: "Arazi israfı, arazinin nadasa bırakılması, kirlenmesi ve bozulması durumunun üstesinden gelmek" ve "Geniş arazi kullananlar, birden fazla eve sahip olanlar, arazi üzerinde spekülasyon yapanlar, araziyi yavaş kullananlar veya araziyi nadasa bırakanlar için daha yüksek vergi oranları belirlemek."

Konut ve arazi vergilendirmesi, tüm bölgelerde eşit ve adil bir şekilde uygulanmalı ve vergilerin doğru kişilerden tahsil edilmesini sağlamak ve vergi politikasının etkinliğini en üst düzeye çıkarmak için bir veri tabanına ihtiyaç duyulmaktadır.

Başbakan şu anda, dijital dönüşüme hizmet etmek amacıyla nüfus, elektronik kimlik ve kimlik doğrulama konularında veri uygulamaları geliştirmeye yönelik 06 numaralı projeyi onayladı. Arazi, konut ve emlak işleriyle ilgili yeni yasalar da arazi, konut ve emlak piyasasına ilişkin ulusal bir veri tabanının oluşturulmasını ele alıyor... Bu, Hükümet tarafından sunulup Ulusal Meclis tarafından onaylandıktan sonra, gelecekte Emlak Vergisi Kanunu'nun uygulanması için çok önemli bir veri olacaktır.

Avukat Tran Dinh Dung, Ho Chi Minh Şehri Barosu:

Vergi mükellefleri için adalet yaratmak.

İkinci konutlar ve arsalar için vergi getirilmesi ve gayrimenkul piyasasını istikrara kavuşturacak çözümlerin uygulanması gereklidir. Ancak, vergi mükellefleri için adaleti sağlamak amacıyla birleşik bir yaklaşım gereklidir. Özellikle, hem niceliksel hem de niteliksel olarak, merkezi ve banliyö bölgelerdeki arsa alanının nasıl hesaplanacağı dikkate alınmalıdır. Örneğin, şehir merkezinde toplam 200 m2 alana ve 50 milyar VND'yi aşan değere sahip ikinci ve üçüncü bir konutu olan bir kişi, aynı büyüklükteki ikinci konutu farklı bir bölgede olan bir kişiden farklı vergi ödemelidir. Makul bir yaklaşım, alan, konum, değer vb. kriterlere göre uygun ve adil bir şekilde farklılaştırma yapmaktır.

Vergi oranının piyasa koşullarını yansıtması ve vergi mükellefleri için karşılanabilir olması da çok önemlidir. Örneğin, ikinci bir evin değeri 100 milyar VND ise ve 200 milyar VND'ye satılırsa, vergi yükümlülüğü de buna göre artmalıdır. Ancak değer 90 milyar VND'ye düşerse, vergi mükellefleri vergi iadesi alacak mı? Bu vergi oranı mali imkanlarına uygun mu?

V. Duẩn - S. Nhung kaydetti

Kaynak: https://nld.com.vn/danh-thue-so-huu-nhieu-nha-dat-de-chong-dau-co-19624092820475407.htm