Kısa özet:
  • Planlama düzenlemelerine tabi arazi kavramı ve yaygın planlama düzenlemeleri türleri.
  • Planlama alanları içinde yer alan araziler için tapu kayıt belgelerinin verilmesine ilişkin düzenlemeler.
  • Geliştirme amacıyla tahsis edilen araziler devredilebilir veya satılabilir mi?
  • İmar düzenlemelerinden etkilenen arazileri satın alırken karşılaşılabilecek yaygın riskler.
  • Arazi planlı imar bölgesinde kaldığında ne yapılmalıdır?

Planlama düzenlemelerine tabi arazi kavramı ve yaygın planlama düzenlemeleri türleri.

Planlama düzenlemelerine tabi arazi, genellikle yetkili devlet makamları tarafından yol yapımı, konut alanı geliştirme veya kamu işleri projeleri gibi gelecekteki kullanım için belirlenen kapsam dahilindeki arazi alanlarını ifade etmek için kullanılan bir terimdir. Tipik olarak, bu arazi arazi kullanım planlaması, kentsel planlama veya ulaşım planlamasına dahil edilebilir.

Günümüzde yaygın olarak kullanılan planlama türleri şunlardır:

  • Ulaşım planlaması
  • Konut alanı planlaması
  • Kamu işleri planlaması
  • Şehir planlaması veya ticari proje
Örnek fotoğraf: Hong Khanh

Planlama alanları içinde yer alan araziler için tapu kayıt belgelerinin verilmesine ilişkin düzenlemeler.

Mevcut arazi hukuku düzenlemelerine göre, planlı bir alan içinde yer alan araziler için arazi kullanım hakkı belgelerinin (tapu senetlerinin) verilmesi, söz konusu planın halihazırda belirli bir arazi kullanım planına sahip olup olmamasına bağlıdır.

Eğer arazi sadece planlamaya dahil edilmişse ancak ilçe düzeyinde yıllık arazi kullanım planı yoksa, insanlar yine de arazi kullanım sertifikası kaydı yaptırmak, ev inşa etmek, mülkiyeti devretmek gibi yasal haklarını her zamanki gibi kullanabilirler. Bu durum, devletin plana göre arazi kamulaştırmasını gerçekleştirene kadar arazi kullanıcılarının haklarını güvence altına almak olarak değerlendirilmektedir.

Öte yandan, eğer arazi zaten Devlet tarafından açıklanan yıllık arazi kullanım planına dahil edilmişse, kişilerin bazı hakları geçici olarak kısıtlanacaktır. Özellikle, arazi edinimi beklenirken, planın zamanında uygulanmasını sağlamak amacıyla, arazi mülkiyet belgelerinin verilmesi, arazi parselleme veya arazi kullanım amacındaki değişiklikler onaylanmayacaktır.

Geliştirme amacıyla tahsis edilen araziler devredilebilir veya satılabilir mi?

İmar planlarından etkilenen arazilerin devri konusu en sık sorulan sorulardan biridir. Genel prensip şudur: Eğer arazi henüz yıllık bir arazi kullanım planına sahip değilse, sahibi yine de normal şekilde işlemler gerçekleştirebilir. Alım satım, bağış, miras vb. sözleşmelerin tümü, diğer yasal olarak sahip olunan araziler gibi noter onaylı ve tescillidir.

Ancak, arazi o yıla ait belirli bir arazi kullanım planına dahil edildikten sonra, mülkiyetin devredilmesi hakkı kısıtlanır. Tapu sicil müdürlükleri bu durumda genellikle mülkiyet değişikliklerini kaydetmez. İşlem hala el yazısı belgelerle veya usulsüz imzalanmış medeni sözleşmelerle yapılıyorsa, geçersiz olabilir ve alıcıya zarar verebilir.

Bazı durumlarda, planlama yıllarca sürmüş ancak uygulamaya geçirilmemişse, sakinler yetkili makama arazinin yeniden düzenlenmesi, geçici kullanımına izin verilmesi veya devredilmesi için talepte bulunabilirler. Ancak bu, her yerel yönetimin politikalarına bağlıdır ve özel olarak onaylanması gerekir.

İmar düzenlemelerinden etkilenen arazileri satın alırken karşılaşılabilecek yaygın riskler.

Arsa alıcıları genellikle sadece konum ve fiyata odaklanır ve imar düzenlemelerine pek dikkat etmezler. Sonuç olarak, insanların kamulaştırmaya konu olan arazileri satın aldığı ve bunun sonucunda tamamen kayıp yaşadığı veya kullanımının kısıtlandığı birçok durum ortaya çıkmaktadır. Yaygın riskler arasında şunlar yer almaktadır: tapu alamama, inşaat yapamama, araziyi parsellere ayıramama ve piyasa değerinde keskin bir düşüş.

Bir diğer risk ise askıya alınmış planlamadır; yani uzun zamandır var olan ancak henüz uygulanmamış bir plan. Bu süre zarfında insanların hakları "askıya alınır" ve birçok arazi ve konut prosedürünü gerçekleştiremezler.

Arazi planlı imar bölgesinde kaldığında ne yapılmalıdır?

Bir arsa parçasının imar planına dahil olup olmadığını belirlemek için, kişiler yerel imar bilgi portalı, Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı veya belediye ya da mahalle düzeyindeki Halk Komitesi gibi resmi kaynakları kontrol edebilirler. Ayrıca, birçok yerde artık çevrimiçi imar haritaları bulunmakta olup, bu sayede kişiler koordinatlar veya parsel numaraları kullanarak hızlı bir şekilde arama yapabilmektedir.

Eğer arazi planlı bir alan içinde bulunuyorsa, bir sonraki adım bu planın halihazırda belirli bir arazi kullanım planı içerip içermediğini belirlemektir. İçermiyorsa, kişiler yine de tapu alma veya işlem yapma prosedürlerine devam edebilirler. Eğer halihazırda bir plan varsa, bir düzenleme bildirimi yayınlanana veya planın uygulama süresi sona erene kadar alım satım işlemleri geçici olarak askıya alınmalıdır.

İmar durumunu anlamak, insanların yasal arazi kullanım haklarını korumalarına yardımcı olmakla kalmaz, aynı zamanda gayrimenkul işlemlerine girerken anlaşmazlıkları veya mali riskleri önlemeye de yardımcı olur.

Kaynak: https://vietnamnet.vn/dat-dinh-quy-hoach-co-duoc-cap-so-do-chuyen-nhuong-khong-2519032.html