Emlak vergilerini hesaplamanın baş ağrısı.

Uzmanlar, adalet ve pratik uygulanabilirlik sağlamak için her iki vergi hesaplama yönteminin de paralel olarak sürdürülmesi gerektiğine inanıyor.

Maliye Bakanlığı , Ulusal Meclis'e sunduğu son raporda, gayrimenkul transferleri için yeni bir kişisel gelir vergisi (PIT) sistemi önerdi: Mevcut toplam transfer bedeli üzerinden alınan %2'lik vergiye ek olarak, kâr üzerinden (satış bedeli eksi satın alma bedeli ve meşru giderler) %20'lik bir vergi uygulanacak. Amaç, vergi yönetiminde adalet ve şeffaflığı artırırken spekülasyonu ve fiyat manipülasyonunu engellemektir. Ancak birçok kişi, bu politikanın spekülatörleri etkili bir şekilde hedef alıp almayacağı veya istemeden konut fiyatlarını yükselterek gerçek alıcıları olumsuz etkileyip etkilemeyeceği konusunda endişeli.

Spekülasyon karşıtı vergiler uygulanmalı mı?

SENLAW Hukuk Bürosu avukatlarından Bayan Nguyen Phuong Lien'e göre, %20'lik vergi oranı uluslararası uygulamaya yakın ve gerçek geliri vergilendirme ilkesini doğru bir şekilde yansıtarak bütçe gelirlerini artırmaya ve vergi kaçakçılığını sınırlamaya yardımcı oluyor. Ancak, en büyük zorluk uygulama kapasitesidir; çünkü birçok gayrimenkul işleminde, özellikle uzun zaman önce alınıp satılan, miras yoluyla veya bağışla edinilen veya gayri resmi anlaşmalarla satın alınan mülkler için, satın alma fiyatlarına ilişkin eksiksiz veriler bulunmamaktadır. Değerleme ve bilgi yönetim sistemleri henüz senkronize bir şekilde bağlanmamıştır, bu da kârların belirlenmesini zorlaştırmakta ve kolayca anlaşmazlıklara yol açmaktadır.

Gayrimenkul işlemlerinden elde edilen kişisel gelirin vergilendirilmesine ilişkin seçenekler birçok açıdan tartışmalı olmaya devam ediyor.

Ayrıca, kredi faizi, tadilat masrafları ve enflasyon gibi makul maliyetler tam olarak hesaba katılmadığında, satıcılar vergileri telafi etmek için fiyatları artırabilir ve bu da istemeden konut fiyatlarının yükselmesine neden olabilir.

Birçok uzman, kâr bazlı verginin makul ve adil olduğunu, gelirin doğasını doğru bir şekilde yansıttığını, hasılatı değil geliri esas aldığını kabul ediyor. Ancak, uygulanması için faiz ödemeleri, avukatlık ücretleri, onarımlar ve uzun vadeli gayrimenkul sahipliği için enflasyon dahil olmak üzere indirilebilir giderler konusunda ayrıntılı bir rehberliğe ihtiyaç duyulmaktadır. Avukat Lien, gayrimenkul piyasasının şu anda durgun olduğunu vurguladı. Yeni vergi, senkronize edilmiş yasal altyapı ve veriler olmadan uygulanırsa, likidite azalabilir ve satıcılar vergi maliyetlerini satış fiyatına dahil ettikçe ev fiyatları şişebilir. Bu da gerçek alıcıların konutlara erişimini daha da zorlaştıracaktır.

İşlemin orijinal maliyetini kanıtlayabilme durumuna bağlı olarak iki seçeneğin esnek bir şekilde uygulanması; sosyal konut ve uygun fiyatlı konutlar için vergi muafiyeti veya tercihli vergi uygulaması; ve belirli bir yol haritasına göre kademeli olarak toplu vergi sisteminden kâr bazlı vergi sistemine geçiş gibi çeşitli ara çözümler önerilmektedir. Bununla birlikte, en büyük zorluk, etkili doğrulama araçları ve kapsamlı bir yasal çerçeve olmadan, vergi yükümlülüklerini azaltmak için yapılan hileli beyanları önlerken, insanların harcamalarını dürüstçe beyan etmelerini nasıl sağlayacağımızdır.

İki seçeneği göz önünde bulundurun.

Birden fazla mülke sahip olan Bayan Ngoc Mai (Ho Chi Minh Şehri, Binh Tan Bölgesi), istikrarlı mali durumu ve kira yatırımı ihtiyacı nedeniyle, hızlı olması ve detaylı beyan gerektirmemesi sebebiyle %2'lik vergi seçeneğini tercih ettiğini söyledi. Öte yandan, gayrimenkul yatırımcısı olan Bay Bui Thanh Long (Ho Chi Minh Şehri, 7. Bölge), gerçek kar ve zararlarını hesaplayabildiği için %20'lik vergi seçeneğini tercih etti.

Viet An Hoa Gayrimenkul Şirketi Direktörü Bay Tran Khanh Quang, mevcut %2'lik vergi oranının bir bakıma "tekdüze" olduğunu belirtti. Piyasanın yükselişte olduğu ve satıcıların önemli karlar elde ettiği zamanlarda itiraz olmadığını, ancak piyasa düşüşteyken %2'lik verginin hala uygulanmasının çok mantıksız olduğunu savundu. Bu durum, özellikle kayıpların daha da belirgin olduğu yüksek değerli gayrimenkuller için geçerlidir. Bir örnek verdi: Birisi 100 milyar VND değerinde bir gayrimenkul satın alıyor, ancak bir yıl sonra sadece 105 milyar VND'ye satıyor - borcunu ödemek veya sermayeyi geri kazanmak için yeterli - ancak yine de %2'lik vergiyi (2,1 milyar VND) ödemek zorunda kalıyor, faiz, noter ücretleri, komisyon ücretleri vb. masrafları da hesaba katarsak zarar ediyor. Eğer bu durumda karlara %20 vergi uygulansaydı, satıcı neredeyse hiç vergi ödemek zorunda kalmazdı. Bay Quang'a göre, her özel duruma bağlı olarak, insanlara iki seçenek arasında seçim yapma hakkı tanımak makul ve esnektir.

Vietnam E-Ticaret Birliği Hukuk Danışma Merkezi Direktörü Sayın Nguyen Tan Phong, gerçek geliri yansıtmak için kâr üzerinden vergilendirme yönündeki yaklaşıma katılıyor. Ancak, uygulanabilirlik ve adalet açısından her iki seçeneğin de eş zamanlı olarak korunması gerektiğini belirtiyor. Giderleri kanıtlayan eksiksiz belgelere sahip olan kişilerde %20'lik seçenek, maliyet esasının belirlenemediği durumlarda ise %2'lik seçenek uygulanmalıdır. Bu, uzun vadeli mülkiyetteki varlıklar, bağışlar, miraslar vb. içeren işlemler için riskleri sınırlamaya yardımcı olur. Sayın Phong, "Vergilendirme sadece bir yükümlülük değil, aynı zamanda bir adalet göstergesidir. Politikanın etkili olabilmesi için, her bölgenin farklı şekilde uygulaması ve insanlara zorluk çıkarması durumunu önlemek amacıyla ülke çapında belirli ve birleşik bir rehberliğe ihtiyaç vardır," diye vurguladı.

Avukat Nguyen Phuong Lien de %20'lik vergi uygulamasının prensipte uygun olduğuna inanıyor. Ancak, fiyatlar ve maliyetlerle ilgili veri sistemindeki senkronizasyon ve şeffaflık eksikliği göz önüne alındığında dikkatli bir değerlendirme yapılması gerekiyor. Devletin etkin bir uygulama için acilen net bir yasal çerçeve oluşturması ve veri tabanını tamamlaması gerekiyor.

Ho Chi Minh Şehri Ekonomi ve Yönetim Enstitüsü Müdürü Dr. Tran Quang Thang: Artan oranlı vergilendirme veya bölgeye dayalı vergilendirme.

Bu iki seçenek kapsamında ikinci bir emlak vergisi uygulanmasının piyasa üzerinde çeşitli etkileri olabilir, bunlar arasında şunlar yer alır: Vergi oranı çok yüksekse, ikinci mülk sahipleri özellikle kiralık veya uzun vadeli yatırımlara yatırım yapma konusunda daha az motive olabilirler. Yatırımcılar gayrimenkul yerine altın veya hisse senedi gibi diğer varlıklara yönelebilirler. Vergi devir fiyatı üzerinden ( %2) alınırsa, satıcılar vergiyi dengelemek için satış fiyatlarını ayarladıkça ev fiyatları yükselebilir. Vergi kar üzerinden ( %20) alınırsa, ev fiyatları doğrudan etkilenmeyebilir, ancak yatırımcılar alım satım yapmadan önce daha temkinli davranabilirler. Sahipler, sık sık alım satım yapmak yerine vergiden kaçınmak için mülklerini daha uzun süre ellerinde tutabilirler. Aracı şirketler aracılığıyla yapılan işlemler veya ödenecek vergi miktarını azaltmak için karların ayarlanması gibi vergi kaçırma olasılığı vardır.

Bana göre, gayrimenkul piyasasının adaletini sağlamak ve sürdürülebilir gelişimini teşvik etmek için şu gibi çeşitli vergi seçenekleri de değerlendirilebilir: sahip olunan mülk sayısına dayalı artan oranlı vergilendirme; alan veya mülk değerine dayalı vergilendirme; kısa vadeli gayrimenkul işlemlerine dayalı vergilendirme; ve altyapıdan kaynaklanan faydalara dayalı vergilendirme.

Kaynak: https://nld.com.vn/dau-dau-tinh-toan-thue-bat-dong-san-196250602211918051.htm