Gayrimenkul piyasasının toparlanmasını hızlandırın.

9 Kasım'da Nguoi Lao Dong gazetesi "Gayrimenkul Sektöründeki Hukuki Engellerin Kaldırılması" başlıklı bir seminer düzenledi. Yöneticiler, uzmanlar, avukatlar, dernekler ve işletmelerden gelen birçok görüş, gayrimenkul piyasasının daha önemli ölçüde toparlanmasına yardımcı olmak için hukuki engellerin çözülmesi gerektiğini öne sürdü.

Piyasa dip noktasını geçti ve sermaye sıkıntısı yok.

Seminerde konuşan birçok uzman ve dernek lideri, gayrimenkul piyasasının en zorlu dönemini atlattığı, son zamanlarda dip noktasına ulaştığı ve zorluklar devam etse de toparlanmaya başladığı değerlendirmesine katıldı.

Ulusal Mali ve Parasal Politika Danışma Konseyi üyesi Dr. Can Van Luc'un aktardığı verilere göre, piyasanın nispeten umut vadeden iki segmenti bulunuyor: konut gayrimenkulü ve sanayi parkı gayrimenkulü; bunlar son zamanlarda en az etkilenen sektörler oldu. Konut gayrimenkulüyle ilgili olarak, Vietnam Gayrimenkul Danışmanları Birliği'nin ön raporları, her çeyreğin bir önceki çeyreği geride bırakmasıyla bir toparlanmayı yansıtıyor. Yaklaşık 20.000 ürün piyasaya sürüldü; işlem hacmi çeyrekler boyunca kademeli olarak arttı ve 2023'ün 3. çeyreğinde bir önceki çeyreğe göre %56'lık bir artış kaydedildi.

Sanayi gayrimenkullerine gelince, ülkede yaklaşık 400 sanayi parkı bulunmakta olup, bunların yaklaşık 292'si faaliyette ve doluluk oranı yaklaşık %80-82 civarındadır. 2023 yılının 3. çeyreği sonu itibarıyla doluluk oranı Güney'de %82, Kuzey'de ise %80 civarındaydı. Sanayi parkı kiralama fiyatları, 2023 yılının 3. çeyreğinde geçen yılın aynı dönemine göre %7-12 oranında artmaya devam etti. Yeni arz artmaya devam ediyor; doğrudan yabancı yatırım projelerinden güçlü beklentiler ve sanayi parklarıyla ilişkili depolar, fabrikalar ve sosyal konutlara yönelik yüksek talep söz konusu.

Nguoi Lao Dong Gazetesi Genel Yayın Yönetmeni, Gazeteci ve Doktor To Dinh Tuan seminerin başkanlığını yaptı. Fotoğraf: HOANG TRIEU

Gayrimenkul piyasasında daha önce tartışılan zorluklardan biri olan kredi erişimi sorunu, yavaş yavaş çözülmeye başlanıyor. Vietnam Merkez Bankası tarafından açıklanan veriler, azalan gelirler ve yüksek faiz oranlarına rağmen, 2023 yılının ilk altı ayında gayrimenkul yatırımı ve konut kredilerinin yaklaşık %4,7 arttığını gösteriyor. Doğrudan yabancı yatırım (DYY) oldukça olumlu bir seyir izledi; 2023 yılının ilk 10 ayında gayrimenkul sektörüne yaklaşık 2 milyar dolar yatırım yapıldı ve bunun yaklaşık 763 milyon doları kullanıma sunuldu. Gayrimenkul şirketleri ayrıca tahvil ihracı, vadesi gelen tahvillerin yeniden yapılandırılması ve ihraç edilen tahvillerin geri satın alınması yoluyla aktif olarak sermaye artırımı yapıyor.

Ho Chi Minh Şehri Gayrimenkul Derneği Başkanı Bay Le Hoang Chau da piyasanın dip noktasını geçtiğini belirtti. Özellikle, Ho Chi Minh Şehri İnşaat Dairesi verilerine göre, gayrimenkul sektörünün %16,1'lik negatif büyüme yaşadığı 2023 yılının ilk çeyreğinde dip noktasına ulaşılmış, ancak daha sonra kademeli olarak toparlanmıştır. 2023 yılının ikinci çeyreğinin sonunda gayrimenkul büyümesi hala %11'den fazla negatif seyrederken, üçüncü çeyrekten itibaren negatif büyüme oranı %8'in altına düşmüştür.

Son dönemde gayrimenkul piyasasına ivme kazandırması beklenen kredi paketlerinden biri de sosyal konut geliştirme projelerine yatırım için ayrılan 120 milyar VND'lik kredi paketidir. Vietnam Tarım ve Kırsal Kalkınma Bankası ( Agribank ), bu kredi paketinin uygulanmaya başlandığı ilk günden itibaren 30 milyar VND'lik kredinin kaydedildiğini açıkladı.

Agribank'ın Binh Trieu Şubesi (Ho Chi Minh Şehri) Müdürü Sayın Pham Van Duong'a göre, Agribank %100 devlet bankası olduğundan, 120.000 milyar VND'lik paket de dahil olmak üzere tüm düzenlemelere kesinlikle uymak zorundadır. Agribank, Ekim 2022'den beri sosyal konut projelerine dahil olmuş ve bugüne kadar bu projeleri sürdürmüştür. Kredi sermayesi konusunda bankanın fazla fonu bulunmaktadır ve işletmelere kredi vermeye hazırdır. Ancak sorun şu ki, projelere sermaye sağlarken devlet düzenlemelerine de tam olarak uymak zorundadır. Şu anda Agribank, zorlukları çözmek ve projeler için ödemeleri hızlandırmak amacıyla işletmelerle koordinasyon sağlamaktadır.

"Sosyal konut kredileri için faiz oranları şu anda uzun yılların en düşük seviyesinde. Agribank, sosyal konut satın alan müşterilerine standart faiz oranından 2 puan daha düşük faiz oranıyla kredi sunuyor. Düşük faiz oranları ve kolayca erişilebilir sermaye ile, işletmelerin ödeme işlemlerini tamamlamasını bekliyoruz," diye belirtti Bay Duong.

Çalışma gruplarının rolünün güçlendirilmesi

Sosyal konut projeleri için kredi sıkıntısı olmamasına rağmen, işletmeler bu projelerin hayata geçirilmesinin çok zor olduğunu belirtiyor.

Ho Chi Minh Şehri Sosyal Konut Anonim Şirketi Genel Müdürü Bay Vo Minh Hoang, hükümetin sosyal konut geliştirme için birçok teşvik sunduğunu ancak birçok işletmenin bunlara erişemediğini söyledi. İşletmeler, sosyal konut projelerine katılmadan önce bile zorluk çekiyorlardı ve katıldıktan sonra bu zorluk daha da arttı. Özellikle sermayenin yanı sıra, işletmeler arazi bulunabilirliği konusunda da zorluklarla karşılaşıyorlar. Bu nedenle işletmeler, hükümetin kiralanabilir arazileri gözden geçirmesini ve sosyal konut geliştirme projeleri listesine dahil etmesini ve yatırımcıları seçmek için ihale düzenlemesini umuyorlar. Bundan sonra işletmeler, sosyal konut geliştirme projelerine katılabilir ve arazi maliyetlerini proje geliştirme maliyetlerine dahil edebilirler.

"Sosyal konut projeleri üstlenen işletmeler yalnızca %10 kar elde ediyor, ancak satış fiyatı ve hedef alıcıların tamamı İnşaat Bakanlığı tarafından onaylanmak zorunda. Ayrıca, bazı maliyetler satış fiyatına dahil edilemiyor. Sosyal konut inşaatı, ticari konut inşaatına göre daha uzun sürüyor ve daha zor, bu da işletmelerin ilgisini azaltıyor. Bankaların kredileri dağıtması için 2-3 yıl beklemek işletmeler için kabul edilemez. Bu nedenle, daha hızlı bir dağıtım mekanizması öneriyoruz," diye önerdi Bay Hoang.

Gayrimenkul piyasasındaki söz konusu zorluklar daha önce tespit edilmiş ve tartışılmıştır. Nguoi Lao Dong gazetesinin seminerinde görüşlerini paylaşan uzmanlar ve işletmelere göre, geriye kalan sorun, bu zorlukların giderilmesini hızlandırmak için en uygulanabilir çözümleri önermektir.

Dong Nai İl İnşaat Müdürlüğü Konut Geliştirme ve Gayrimenkul Piyasası Dairesi Başkan Yardımcısı Sayın Thai Doan Hoa, yapılan bir inceleme sonucunda Dong Nai'nin gayrimenkul sektöründe beş grup zorluk ve engeli tespit ettiğini belirtti. Bunların en belirgini, yatırım politikalarının onaylanması ve yatırımcıların seçilmesiyle ilgili prosedürlerdeki zorluk ve engellerdir. Bazı projeler yıllardır yatırım onayı almış durumda, ancak şimdi denetim kurumları bunların Konut Kanununa uymasını, yani konut arsasına sahip olmalarını şart koşuyor. Arsa değerlemesi de zor. Bazı projeler tahsis edilmiş ancak danışmanlık şirketleri yetkililere açıklama yapmanın zorluğundan korktukları için değerleme yapamıyorlar...

"Proje kapsamında sosyal konut inşaatı görevini uygulamada birçok zorluk var. Birçok proje eski yönetmeliklere göre uygulandı, ancak daha sonra planlamada değişiklikler yapıldığında engellerle karşılaşıldı. Örneğin, Konut Kanunu, yerel yönetimlerin yeniden değerlendirme yapmasını ve işletmelerin proje alanının %20'sini sosyal konut için ayırmasını şart koşuyor ki bu çok zor," diye belirtti Bay Hoa mevcut durumu anlatırken.

Bu zorlukların üstesinden gelmek için Dong Nai ili, 2030 yılına kadar ticari konutlar için arazi tahsisine devam etmeyi, kalan kısmı ise sosyal konutlara ayırmayı planlamıştır. Planlama süreci tamamlanmış ve yatırımcıları çekmeye hazır durumdadır, ancak zorluklar devam etmektedir. 2022 yılından bu yana, Dong Nai ilinin İl Parti Komitesi ve Halk Komitesi, işletmelerin taleplerini ele almak ve zorlukları çözmek için bir çalışma grubu kurulması talimatını vermiştir.

2023 yılının başından itibaren Dong Nai ili, yavaş ilerleyen projelerdeki engelleri çözmek, işletmelerin karşılaştığı zorlukları gidermek ve sosyal konut geliştirmek amacıyla üç görev gücü oluşturdu. Her üç görev gücünün başında da il yöneticileri bulunuyor. Özellikle İnşaat Dairesi olmak üzere ilgili departmanlar da kendi yetki alanlarındaki zorlukları aşamalı olarak çözmek için görev güçleri kurdu; eğer sorunlar daha üst düzey yetkilileri ilgilendiriyorsa, işletmeler için çözüm bulmak amacıyla ilgili bakanlıklar ve kurumlarla birlikte çalışmak üzere kayıt yaptıracaklar.

Üç taslak değişikliğin de kısa süre içinde onaylanması bekleniyor.

Beklenen çözümlerden biri, şu anda 15. Ulusal Meclis'in 6. oturumunda görüşülüp yorumlanan üç yasa tasarısıdır; bunlar arasında Gayrimenkul İşletmeciliği Kanunu (değişiklik yapılmış hali), Konut Kanunu (değişiklik yapılmış hali) ve Arazi Kanunu (değişiklik yapılmış hali ) yer almaktadır; kabul edilmeleri halinde, gayrimenkul piyasasının önündeki yasal engelleri kaldıracaklardır.

Vietnam Gayrimenkul Danışmanları Birliği Daimi Komite Üyesi Avukat Nguyen Tan Phong şu değerlendirmeyi yaptı: "Taslak Konut Kanunu (değişiklik yapılmış hali), bazı anlaşmazlıkların ticari tahkim yoluyla çözüleceği konusunu gündeme getiriyor. Şu anda yatırımcılar, ev alıcıları ve apartman kullanıcıları arasında anlaşmazlıklar yaşanmaya devam ediyor ve birçok proje yıllarca mülkiyet belgesi veremiyor. Taslak kanundaki yeni düzenlemeler, bu durumu daha net anlamalarına yardımcı olacaktır."

Gayrimenkul İşletmeciliği Hakkındaki Kanun Taslağı (değişiklik yapılmış haliyle), gelecekte gayrimenkul aracılığının kalitesinin iyileştirilmesini de ele almaktadır...

Avukat Phong, "Bu üç yasa yürürlüğe girdiğinde, hukuki bilginin yayılmasına ve özellikle emlakçılar olmak üzere emlak piyasası katılımcılarının niteliğinin artmasına katkıda bulunacaklar" dedi.

Yetkililerin somut ve net yönergeler sağlaması gerekiyor.

Sosyal konut inşaatının yasal ve prosedürel yönlerine ilişkin olarak, birçok uzman, işletmelerin ve derneklerin mevcut engelleri özel olarak belirlemeleri ve hangi prosedürlerin ortadan kaldırılması gerektiğini tespit etmeleri gerektiğine inanmaktadır. Yaklaşım açısından, hükümet ve ilgili kurumlar tüm mevcut sorunlar, örtüşmeler ve tutarsızlıklar konusunda açık ve spesifik rehberlik sağlamalıdır; yerel yönetimler de uzun ve etkisiz istişarelerden kaçınarak bu konuları açıklığa kavuşturmalıdır.

Dr. Can Van Luc, "İşletmeler ve dernekler büyük çaba gösteriyorlar, ancak bence daha doğru öneriler ve daha spesifik çözümler sunmak için daha fazla gayret göstermeleri gerekiyor" değerlendirmesinde bulundu.

ORTAK KURULUŞ

Kaynak: https://nld.com.vn/kinh-te/toa-dam-thao-go-vuong-mac-ve-phap-ly-cho-bat-dong-san-day-nhanh-toc-do-phuc-hoi-bat-dong-san-20231109222055675.htm