Arazi fiyat listesi için yeni seçenekler öneriliyor

Tarım ve Çevre Bakanlığı, 2024 Arazi Kanunu'nun bazı maddelerinde değişiklik ve eklemeler yapan Kanun Tasarısı'nı görüşe açtı.

Hala birçok eksiklik var.

Tarım ve Çevre Bakanlığı'na (TÇB) göre, 2024 Arazi Kanunu ilerici niteliktedir, ancak uygulanmasının üzerinden bir yıldan fazla zaman geçmesine rağmen, özellikle idari birimlerin birleştirilmesiyle yaygınlaşan iki kademeli yerel yönetim modeli bağlamında, hâlâ bazı uygunsuz noktalar bulunmaktadır.

Çözüm bekleyen sorunlardan biri de planlama sistemi ve arazi kullanım planları. Kanun, şu anda ilçe düzeyinde yıllık arazi kullanım planları yapılmasını zorunlu kılıyor. Bu düzenleme, idari işlemlerin yükünü artırıyor, araziye erişim süresini uzatıyor ve birçok arazi parselinin yavaş yavaş kullanıma açılmasına neden oluyor.

tp-khu-do-thi-stalke-tay-ho-tay23-7836-5347-9183-8670.jpg — 2024 Tapu Kanunu’nda hâlâ düzeltilmesi gereken uygunsuz noktalar var.

2024 Tapu Kanunu, kentsel ve kırsal planlamaya sahip yerleşim yerlerinin arazi kullanım planlaması yerine bu planlamayı kullanmasına izin vermiştir. Ancak, tüm planlama türlerinin kapsam oranı hâlâ düşük olup, birçok yerleşim yeri ek arazi kullanım planlaması yapmak zorunda kalmakta, bu da çakışmalara, israfa ve uygulamada zorluklara yol açmaktadır.

Ayrıca, mevcut arazi tahsisi ve kiralama prosedürleri çoğunlukla açık artırma veya seçilmiş yatırımcılara teklif verme yoluyla yürütülmektedir. Bu prosedürler, açık artırma ve teklif vermeyle ilgili yasal düzenlemelere büyük ölçüde bağlı olduğundan, uzun hazırlık sürelerine neden olmaktadır. Gerçekte ise, nitelikli yatırımcı seçemeyen birçok proje bulunmakta ve bu da uygulamada gecikmelere, kaynak israfına ve yatırım çekme sürecinin yavaşlamasına yol açmaktadır.

Özellikle yüksek teknik gereksinimlere sahip ve bölgesel veya yerel kalkınmayı teşvik etme rolü üstlenen büyük ölçekli projeler için, kriterleri tam olarak karşılayan yatırımcı bulmak büyük önem taşımaktadır. Ancak mevcut mekanizma, olağanüstü kapasiteye sahip yatırımcıların seçilmesini garanti altına almamakta ve bu da yatırım verimliliğinin beklentilerin altında kalmasına neden olmaktadır.

Bir diğer eksiklik ise, fazlalık merkez ve çalışma tesisleri için arazi kullanım haklarının açık artırma ile satılmasına ilişkin zorunlu düzenlemenin, uzun işlem süreçlerine, yüksek uyum maliyetlerine yol açması ve proje uygulamasını yavaşlatması olup, iki kademeli bir hükümete göre düzenlenme bağlamına uygun değildir.

Birçok önemli yönetmeliğe önerilen değişiklikler

Tarım ve Çevre Bakanlığı tarafından yayımlanan 2024 Arazi Kanunu değişiklik taslağı, üç ana içerik grubuna ayrılmış 68 maddeden oluşmaktadır. Bir grup, uygulamadaki engelleri ortadan kaldırmayı, bir grup iki kademeli yerel yönetim modeline uyum sağlamayı ve diğer grup ise arazi finansmanı politikalarını tamamlamayı amaçlamaktadır.

Tarım ve Çevre Bakanlığı, 159. maddenin, arazi fiyat listesi oluşturulmasına ilişkin iki seçenek içerecek şekilde değiştirilmesini ve eklenmesini önerdi.

Seçenek 1: Devletin arazi kullanım haklarını açık artırmaya çıkarmadan tahsis ettiği veya kiraladığı durumlarda, arazi kullanım bedelleri ve arazi kirasının hesaplanmasında arazi fiyat listesi uygulanır; arazi kullanımını genişletir, arazi kullanım haklarını tanır... Arazi kullanım süresini ayarlarken, planlamayı ayarlarken arazi kullanım bedellerini ve arazi kirasını hesaplar... Devletin arazi kullanım bedelleri toplayarak arazi tahsis ettiği, arazi kiraladığı durumlarda, arazi kullanım haklarını açık artırmaya çıkarmak için başlangıç fiyatını hesaplar...

Bu seçenekle, arsa fiyat listesi alana ve konuma göre oluşturulur. Dijital kadastro haritaları ve arsa fiyat veri tabanları bulunan bölgelerde ise, fiyat listesi her bir arsa için oluşturulur.

İl Halk Komitesi, her beş yılda bir arazi fiyat listesini kararlaştırır ve dönemin ilk yılının 1 Ocak tarihinden itibaren ilan eder ve uygular. Yıl içerisinde arazi fiyat listesine ekleme yapılması gerekirse, İl Halk Komitesi karar verir.

Seçenek 2: Devletin arazi tahsis etmesi, arazi kiralaması, arazi kullanım amacının değiştirilmesine izin vermesi, arazi kullanım haklarını tanıması, arazi kullanımına ilişkin vergi ve harçları hesaplaması durumunda, arazi fiyat listesi yalnızca arazi kullanım bedelleri ve arazi kirasının hesaplanmasında uygulanır...

Tarım ve Çevre Bakanlığı, 2024 Arazi Kanunu'nda değişiklik yapılmasının, mevcut idari teşkilatlanma modeline uygun hale getirilmesi, yatırım çekme, arazi kaynaklarının yönetimi ve idari işlemlerin vatandaş ve işletmeler üzerindeki yükünün azaltılması konularındaki eksikliklerin giderilmesi açısından gerekli ve acil olduğuna inanmaktadır.

Taslak, bakanlıklar, yerel yönetimler, uzmanlar ve kamuoyundan görüş almak amacıyla yayınlanıyor. Bu, önümüzdeki dönemde arazi hukuku sisteminin daha senkronize, şeffaf ve uygulanabilir bir şekilde mükemmelleştirilmesini amaçlayan, Ulusal Meclis'e sunulmadan önce önemli bir hazırlık adımıdır.