 |
| Gayrimenkul şirketleri, proje geliştirme için sermaye toplamanın her türlü yolunu araştırıyor (Fotoğraf: Gia Huy) |
Proje geliştirme için fon sağlamakta zorlanıyoruz.
Dağıtım biriminden proje yatırımcısına geçişi hedefleyen iş geliştirme planının bir parçası olarak, Ho Chi Minh City'deki DK Anonim Şirketi, Şubat 2026'da Ho Chi Minh City'nin Ben Cat semtinde bulunan "To Am Xanh" (Yeşil Ev) adlı bir konut projesini satın almaya karar verdi. 1 hektarlık bir alanı kapsayan proje, yaklaşık 1.500 daireden oluşacak şekilde tasarlanmış olup, yasal belgeleri neredeyse tamamlanmıştır. Geliştirici firmanın talep ettiği fiyat 250 milyar VND'dir.
DK Şirketi, piyasa araştırması yaptıktan ve satıcıyla iletişime geçtikten sonra, satın alma fiyatını 235 milyar VND olarak belirledi. Ardından şirket, VietinBank ile çalışmaya başladı. Ancak banka, yetersiz kredi limiti ve yaklaşık %14'lük faiz oranı gerekçesiyle kredi vermeyi reddetti.
DK Şirketi yöneticilerine göre, işletme ayrıca yıllık %12 ila %14 arasında değişen oldukça yüksek faiz oranlarına sahip birçok başka bankaya da başvuruda bulundu. Buna ek olarak, bankaların kredi için aldığı işlem ücretleri, toplam kredi tutarının %5 ila %7'si arasında değişiyordu.
Gayrimenkul şirketleri, yüksek faiz oranlarını ve önemli riskleri kabul ederek projeler için finansman sağlamanın yollarını bulmak zorunda kalıyor. Nakit akışındaki baskı sadece karları aşındırmakla kalmıyor, aynı zamanda birçok işletmeyi her ne pahasına olursa olsun "kendilerini kurtarmak" zorunda kaldıkları bir duruma itiyor. 
DK Şirketi'nin bir yöneticisi, "Bir projeye başlarken, arsa satın almak, yasal işlemleri tamamlamak, devlete arazi vergisi ödemek ve inşaat maliyetlerini karşılamak için borç almak zorundayız. Borç alınan miktar milyarlarca dong'a ulaşabiliyor. Yıllık %14 faiz oranı ve yaklaşık 3 yıllık bir kredi vadesiyle, 1 milyar dong borç alırsak, şirket yaklaşık %42 faiz maliyetini karşılamak zorunda kalıyor. Her projenin kar marjı sadece yaklaşık %20 iken, bu faiz maliyeti konut fiyatına yansıtılacak, fiyatları yükseltecek ve satılmasını çok zorlaştıracaktır" dedi.
Proje geliştirme için finansman sağlama konusunda da zorluklarla karşılaşan Ho Chi Minh City'deki Van Toan İnşaat Yatırım Anonim Şirketi Genel Müdürü Vo Van Nhat, 2025 yılında Ho Chi Minh City'nin An Phu semtinde 6.000 m2'nin üzerinde bir arsayı 220 milyar VND'nin üzerinde bir fiyata satın aldıklarını belirtti. Şirket bugüne kadar yatırım onay sürecini tamamladı, ancak projeyi geliştirmek için bankalardan kredi sermayesi aramak gerekiyor.
Geçtiğimiz Şubat ayında bu şirket BIDV Bank'a başvurdu, ancak proje ve şirketin yetenekleri değerlendirildikten sonra kredi talebi reddedildi. Ardından şirket birkaç başka bankaya daha başvurdu, ancak çoğunlukla mevcut kredi limitlerinin yetersizliği gerekçe gösterilerek benzer yanıtlar aldı.
Yukarıda bahsedilen iki şirketten daha şanslı olan Ho Chi Minh şehrindeki Ky Nguyen Gayrimenkul Anonim Şirketi, Ocak 2026'da Tay Ninh eyaletinde bir proje geliştirmek için bir bankadan yıllık %11 faiz oranıyla 600 milyar VND kredi sağladığını bildirdi. Ancak, kredinin birden fazla taksitte ödenmesi nedeniyle şirket, arazi tazminatı ve izin işlemleri için yalnızca 100 milyar VND'lik ilk aşama ödemesini aldı. Mart ayından bugüne kadar şirket, bankanın kredi limitine ulaştığını açıklaması nedeniyle ödemeleri zamanında alamadı; her ödeme sadece birkaç milyar VND olup, projenin uygulanması için yetersiz kalmaktadır.
Parayı elde etmek için akla gelebilecek her yolu denediler.
Ho Chi Minh şehrinde bulunan An Ha İnşaat ve Yatırım Şirketi, 2019 yılında Ho Chi Minh şehrinin Hoc Mon bölgesinde 3,8 hektarlık bir alanı kapsayan ve parsel parsellerden oluşan An Ha konut projesine yatırımcı olarak lisans aldığını belirtti. Banka kredisi almak için gerekli yasal koşulların sağlanamaması nedeniyle şirket, arazi temizleme masraflarını karşılamak için yatırımcılardan sermaye topladı. Ancak, yasal işlemleri tamamlamak ve altyapıyı inşa etmek için yeterli fon bulunmaması nedeniyle proje bugüne kadar ilerleyemedi. Bunun üzerine şirket bankalara başvurdu, ancak başarılı olamadı.
Bu arada, yatırımcılardan alınan kredilerin vadesi gelmişti ve şirket, yatırım fonu arayışı da dahil olmak üzere alternatif çözümler bulmak zorunda kaldı. Kısa bir süre sonra, Ho Chi Minh Şehri, Tan Hung Bölgesi'nde genel merkezi bulunan Japonya merkezli bir yatırım fonu şirkete para ödünç vermeyi kabul etti. Ancak, proje arazisinin değeri 350 milyar VND'nin üzerinde olmasına rağmen, fon sadece 150 milyar VND ve yıllık %17,5'e varan faiz oranıyla kredi vermeyi kabul etti.
Kredi vadesi 3 yıldır; bu süre sonunda anapara geri ödenmezse, yatırım fonu araziyi geri alacaktır. Ayrıca, 150 milyar VND borç almak için işletmenin toplam kredi tutarının yaklaşık %7'si kadar ek bir işlem ücreti ödemesi gerekmektedir.
An Ha Şirketi'nin yöneticisi, "Projeyi geliştirmek için paraya ihtiyacımız vardı, aksi takdirde yatırım onayı iptal edilecekti. Ayrıca, daha önce sermaye katkısında bulunmuş yatırımcıların baskısı nedeniyle fondan borç almak zorunda kaldık. Faiz ve işlem ücretlerinin çok yüksek olduğunu, neredeyse borç alınan sermayeyi tüketeceğini bilmemize rağmen bunu yaptık," dedi.
Mevcut borçları ve tahvil ihraç edememesi nedeniyle banka kredisi temin etmekte zorluk çeken NRC Grubu, yakın zamanda yabancı fonlardan finansman aramaya karar verdi. Şirket, yaptığı araştırmanın ardından Amber Capital Yatırım Fonu'ndan 2.000 milyar VND tutarında kredi onayı aldı; ancak fonların dağıtılabilmesi için NRC Grubu'nun uygun bir proje bulması şartı getirildi.
Pazar açıkça bölümlere ayrılmış durumda.
Birleşik Arap Emirlikleri merkezli ve Vietnam'da faaliyet gösteren bir yatırım fonunu yöneten Bayan Quynh Nguyen, fonun genellikle iki finansman seçeneğine sahip olduğunu söyledi.
Öncelikle, proje geliştirme sürecine birlikte katılabilir ve ardından kârı paylaşabiliriz.
İkinci olarak, işletmelere kendi projelerini geliştirmeleri için krediler sağlanır ve fon faiz toplar. Faiz oranı genellikle banka faiz oranlarından yaklaşık %5 daha yüksektir ve işletme son teslim tarihlerine uymazsa veya borcunu ödeyemezse, tüm proje kaybedilebilir.
Gerçekte, Vietnam pazarında gayrimenkul işletmeleri arasında belirgin bir farklılaşma yaşanıyor. Temiz arazi rezervlerine, eksiksiz yasal belgelere ve sağlam mali yapıya sahip büyük işletmeler hâlâ banka kredilerine erişebilirken, birçok çözülmemiş projesi ve önemli borç yükü olan küçük işletmeler çok sınırlı fırsatlarla karşı karşıya kalıyor.
Dahası, bir zamanlar birçok işletme için "can simidi" olan tahvil ihracı, hâlâ sayısız zorlukla karşı karşıya. Piyasa güveni tam olarak toparlanamadı ve ihraçla ilgili yasal düzenlemeler karmaşık kalmaya devam ederek işletmelerin bu finansman kaynağına erişmesini zorlaştırıyor.
"Küçük işletmeler, hisse senedi veya tahvil ihraç edemediklerinde veya bankalardan borç alamadıklarında, yüksek faiz oranlarıyla dış sermaye kaynakları aramak zorunda kalıyorlar; bu da borcu geri ödeyememeleri durumunda projeleri kaybetme riskini beraberinde getiriyor. Bu durum, gayrimenkul işletmeleri üzerindeki nakit akışı baskısının bugün çok yüksek olduğunu gösteriyor," diye belirtti Bayan Quynh.
Westland Gayrimenkul Anonim Şirketi Genel Müdürü Vo Thanh Dat, gayrimenkul işletmelerinin karşılaştığı en büyük zorluklardan birinin finansman olduğunu kabul ederek, işletmelerin şu anda iki büyük sorunla karşı karşıya olduğunu belirtti.
Öncelikle, sermayeye erişim giderek zorlaşıyor. Eskiden işletmeler yatırım ortaklıkları, müşteriler, tahviller veya bankalar gibi çeşitli kanallardan sermaye sağlayabiliyordu, ancak şimdi bu kanalların hepsi, özellikle banka kredileri, kısıtlanıyor.
İkinci olarak, piyasa toparlanması yavaş ilerliyor. İşletmeler, yasal engelleri kaldırmanın yanı sıra, faaliyetlerini sürdürebilmek için finansal sorunları da çözmek için çaba sarf etmelidir.
Özellikle 2026 yılında, anonim şirket statüsündeki ticari bankalar ile devlet bankaları arasındaki kredi faiz oranı farkının %4 ile %5 arasında değişmesi nedeniyle sermayeye erişim daha da zorlaşacaktır.
"Bu nedenle işletmeler bu açığın kapatılmasını ve daha düşük maliyetlerle krediye erişebilmeyi istiyorlar; böylece proje geliştirme kolaylaşıyor ve işletme faaliyetleri istikrara kavuşuyor," dedi.
Dat dedi.
Kaynak: https://baodautu.vn/doanh-nghiep-dia-oc-tim-du-duong-cuu-minh-d568734.html
Yorum (0)