Konut fiyatlarındaki artışla birlikte, kiralama uzun vadeli geçerli bir seçenek mi?

VTV.vn - Son birkaç yıldır konut fiyatlarındaki hızlı artış, birçok insanın her ne pahasına olursa olsun ev sahibi olmaya çalışmak yerine uzun vadeli kiralık evlere yönelmesine neden oluyor. Bu eğilim sadece kişisel mali baskıyı yansıtmakla kalmıyor, aynı zamanda konut politikası düşüncesindeki bir değişime de kademeli olarak uyum sağlıyor.

Ev satın almak için uğraşmak yerine kiralamayı tercih edin.

Bir hafta sonu akşamı, Ho Chi Minh şehrinin An Khánh semtindeki 60 m²'lik dairelerinde, Nhật Minh ve eşi diğer birçok genç aile gibi yaşıyorlardı; tek fark, dairenin onlara ait olmamasıydı.

Aylık yaklaşık 45 milyon VND gelirle, bir ev satın almaları durumunda, faiz ödemeleri hariç, çiftin aylık ipotek ödemeleri 20-25 milyon VND'ye ulaşabilir. Öte yandan, mevcut dairelerinin kirası sadece yaklaşık 14 milyon VND olup, kalan miktar yatırım ve tasarruf için kalmaktadır.

Yükselen konut fiyatları, birçok gencin ipotek kredisi çekmek yerine kiralamayı tercih etmesine yol açıyor. Fotoğraf: LE VU

Bu durum, konut fiyatlarının sürekli yükseldiği ve gelir artış hızını giderek geride bıraktığı Ho Chi Minh şehrinde daha sık görülüyor.

İnşaat Bakanlığı'nın raporuna göre, 2026 yılının ilk çeyreğinde Ho Chi Minh şehrinde ortalama daire fiyatı yaklaşık 112 milyon VND/m² idi ve bu fiyat artışının temel nedeni üst düzey ve lüks segmentlerdi. Gerçekte, genç çiftler gibi gerçek alıcılara uygun orta segmentte ise fiyatlar genellikle 85-120 milyon VND/m² arasında değişmekte ve bazı projelerde daha yüksek olabilmektedir.

Bu fiyat aralığında, 60 m²'lik bir dairenin maliyeti 5 ila 7 milyar VND arasında olabilir; bu da finansal kaldıraç kullanılması durumunda aylık taksitlerin 20-30 milyon VND'ye ulaşabileceği anlamına gelir.

Bu arada, talep toparlandıkça ve tadilat ile işletme maliyetleri arttıkça kiralık konut piyasasında da fiyatlarda yukarı yönlü bir trend görüldü. Bununla birlikte, kiralık konut fiyatlarındaki artış oranı, konut satışlarındaki artış oranından önemli ölçüde düşük kaldı.

Ev fiyatları ile gelir arasındaki uçurum giderek genişliyor ve ev sahibi olmanın maliyeti çoğu insanın erişemeyeceği seviyelere çıkıyor.

Öte yandan, kira maliyetleri artmış olsa da, kısa vadede daha yönetilebilir durumda kalıyor. Aylık 10-15 milyon VND civarındaki yaygın kiralarla, birçok kişi uzun vadeli borç baskısı olmadan mali durumlarını esnek bir şekilde yönetebiliyor.

Kiralamak sadece maliyetle ilgili değil; aynı zamanda esneklik de sunuyor, bu da iş ve yaşam tarzı nedeniyle taşınma ihtiyacının artmasıyla birlikte gençler tarafından giderek daha çok değer verilen bir faktör.

Bu eğilim, zihniyetteki bir değişimi yansıtıyor: "her ne pahasına olursa olsun sahip olma" anlayışından, yaşam kalitesine öncelik vermeye ve nakit akışını optimize etmeye doğru bir geçiş.

Vietnam Gayrimenkul Piyasası Araştırma ve Değerlendirme Enstitüsü'ne (VARS IRE) göre, son üç yılda büyük şehirlerdeki ev fiyatları hızla artarken, kiralık ev fiyatları daha yavaş bir artış gösterdi ve 2025'te istikrar kazanma belirtileri gösterdi. Bu "uyumsuzluk", kısa ve orta vadede kiracılar için göreceli bir avantaj yaratıyor.

"Kiralık konutlar stratejik bir sütundur."

Geçtiğimiz günlerde, Genel Sekreter To Lam , 34-CT/TW sayılı Direktifin uygulanmasına ilişkin kapanış konuşmasında, 2030 yılına kadar kiralık konutların, özellikle büyük şehirlerde, sanayi bölgelerinde ve konut fiyatlarının insanların gelirlerini çok aşan alanlarda stratejik bir unsur olarak belirlenmesi gerektiğini vurguladı.

Bu yönelim, kiralık konutları mülkiyet modeliyle eşdeğer tutan ve kiralama, kiralama yoluyla mülkiyete geçme ve mülkiyeti kapsayan çeşitli bir ekosisteme doğru ilerleyen politika düşüncesindeki bir değişimi yansıtmaktadır.

Birçok uzman, çoğu insanın ev satın alma yeteneğinin giderek azalması göz önüne alındığında, bunun gerçekçi bir adım olduğuna inanıyor. Vietnam İnşaat Birliği Başkanı Dr. Dang Viet Dung'a göre, düşük ve orta gelirli grupların çoğu şu anda ev satın almak için tasarruf biriktirmekte veya uzun vadeli krediler almakta zorlanıyor; önceki politikalar ise daha çok mülkiyete odaklanmış ve gerçek ihtiyaçlarla uyumlu olmamıştır.

Bu nedenle, sosyal konut kiralama projelerinin geliştirilmesi, insanların uygun fiyatlarla istikrarlı konutlara erişimini sağlarken uzun vadeli borç baskısını azaltmaya yardımcı olacak temel bir çözüm olarak değerlendirilmelidir.

Aynı görüşü paylaşan, gayrimenkul yatırımı ve işletme alanında uzman avukat Nguyen Van Dinh, sosyal konutlarda kiralamaya öncelik verilmesi gerektiğine inanıyor; çünkü eğer satışa odaklanmaya devam edilirse, politika kolayca "uyumsuz" hale gelebilir, kar amacı gütme riskini artırabilir ve gerçekten ihtiyacı olanların erişimini zorlaştırabilir.

Ancak en büyük engeller hem piyasa duyarlılığında hem de işletme tarafında yatıyor. "Ev sahibi olma" düşüncesi hala yaygınken, kiralama modeli henüz finansal olarak yeterince cazip değil.

Birçok gayrimenkul şirketine göre, kiralık konut geliştirmek büyük bir yatırım gerektiriyor ancak getiri genellikle yılda sadece %4-7 civarında oluyor. Öte yandan, uzun geri ödeme süresi, nakit akışının uzun yıllar boyunca "bağlı" kalması anlamına geliyor.

Dahası, piyasada kiralık konutlar için tercihli uzun vadeli sermaye kaynakları veya özel yatırım fonları hâlâ eksik olduğundan, işletmeler katılmaktan çekiniyor. Bu nedenle, artan kiralık konut talebine rağmen, büyük ölçekli ve iyi yatırım yapılmış kiralık konut arzı oldukça sınırlı kalıyor.

Uzun dönemli kiralama, büyük şehirlerde giderek yeni bir konut trendi haline geliyor. Fotoğraf: Hong Phong

Geçici konaklamadan uzun süreli ikamete

Artık geçici bir seçenek olmaktan çıkan kiralama, konut piyasasında giderek yeni bir trend haline geliyor.

VARS IRE'ye göre, ev sahibi olmanın maliyeti nüfusun büyük çoğunluğunun erişiminin giderek ötesinde. Aylık geliri yaklaşık 30 milyon VND olanlar bile, geleneksel finansal prensiplere göre hareket ederlerse konut edinmekte zorlanıyorlar.

Bu bağlamda, kiralama sadece geçici bir barınma çözümü değil, aynı zamanda çalışanların yaşam kalitelerini korumalarına, nakit akışlarını optimize etmelerine ve uzun vadeli finansal baskıyı azaltmalarına da yardımcı olmaktadır.

Bununla birlikte, kiralama piyasası, makul fiyatlarla yeterli arzın sağlanması, kiracıları koruyacak yasal bir çerçevenin oluşturulması ve insanların şehir merkezinden daha uzakta yaşarken işlerine rahatça ulaşabilmelerini sağlayacak yeterince gelişmiş bir toplu taşıma sisteminin kurulmasıyla sürdürülebilir bir şekilde gelişebilir.

Şu anda Vietnam'da bu faktörler hâlâ geliştirme aşamasındadır; bu da kiralık konut piyasasının uzun vadeli ikamet için bir temel olmaktan ziyade, daha çok esnek bir çözüm olarak hizmet verdiği anlamına gelir.

"Yerleşme ve kariyer kurma" düşüncesi hâlâ ev sahipliğiyle yakından bağlantılı olsa da, piyasada belirgin bir değişim gözlemleniyor. Kiralama artık sadece satın almadan önce bir basamak olmaktan çıkıp, özellikle esnekliğe ve finansal dengeye öncelik veren genç çalışanlar için giderek uzun vadeli bir seçenek haline geliyor.

Konut fiyatları ile gelir arasındaki uçurumun daralma belirtisi göstermemesi ve politikaların piyasa gerçeklerini yansıtacak şekilde değişmeye başlamasıyla birlikte, "yerleşme" kavramı da değişiyor olabilir; artık mutlaka ev sahibi olmakla bağlantılı olmayabilir.

Kaynak: https://money.vtv.vn/gia-nha-leo-thang-thue-nha-co-thanh-lua-chon-dai-han-10926052818201951.htm