Konut fiyatları yüksek seviyelerde seyretmeye devam ediyor.

VTV.vn - Uzmanlar, yükselen faiz oranlarının esas olarak likiditeyi azalttığına ancak genel fiyat seviyesini düşürmeye yetmediğine inanıyor.

2026 yılının başından itibaren konut kredisi faiz oranları tekrar yükseliş trendine giriyor. Birçok kişi, yüksek sermaye maliyetlerinin gayrimenkul fiyatları üzerinde baskı oluşturarak düşüşe neden olacağını bekliyor. Ancak piyasa tam tersi bir eğilim gösteriyor. Konut fiyatları yüksek kalmaya devam ediyor ve hatta bazı segmentlerde yükselmeyi sürdürüyor. Uzmanlar, faiz oranlarındaki artışın genel fiyatları düşürmekten ziyade likiditeyi azalttığına inanıyor.

Faiz oranları keskin bir şekilde yükseldi, ancak konut fiyatları artmaya devam ediyor.

Batdongsan.com.vn'nin Güney Bölgesi Direktörü Sayın Dinh Minh Tuan, yüksek faiz oranlarının piyasayı sadece yavaşlattığına, ancak konut fiyatlarını düşürmeye yetmediğine inanıyor. Yatırımcılar arasında yaygın olan görüşe göre, faiz oranları yükseldiğinde veya küresel ekonomi dalgalandığında, para gayrimenkul gibi riskli varlıklardan çekilerek bankalara veya altına yönelecektir.

Ancak Bay Tuan'a göre, son yıllardaki gerçek veriler bu görüşü tam olarak desteklemiyor. Faiz oranları keskin bir şekilde yükseldi, ancak konut fiyatları artmaya devam etti.

Batdongsan.com.vn tarafından Mart 2026 başlarında yapılan bir pazar araştırması, konut kredisi faiz oranlarının geçen yılın aynı dönemine göre önemli ölçüde arttığını gösterdi. Devlet bankaları şu anda ilk 6-12 ay için yıllık %7-9 civarında tercihli faiz oranları uyguluyor. Tercihli dönemin ardından, müşteri koşullarına bağlı olarak yıllık %10-12 arasında değişen değişken faiz oranı geçerli oluyor.

Örneğin, Ho Chi Minh şehrindeki bir banka şubesinde, mevcut tapu senetleri veya satış sözleşmeleriyle verilen konut kredilerinin faiz oranı şu anda yıllık %9,6 ile en düşük seviyesinde. Buna karşılık, geçen yılın aynı döneminde sabit faiz oranı yıllık sadece %6-7 civarındaydı; bu da yaklaşık %60'lık bir artışı temsil ediyor.

Benzer şekilde, birçok başka banka da faiz oranlarını önemli ölçüde artırdı. Bazıları 24 aylık sabit faiz oranını yıllık %12'nin üzerine çıkarırken, bazıları da vadeye bağlı olarak %9,7-13,5 arasında faiz oranları uyguladı. Özel bankalar da bu trendi takip ediyor; Bay Tuan'ın örnek olarak gösterdiği gibi, başlangıç ​​döneminde %8,5 ile %12 arasında değişen ve kredi vadesi boyunca kademeli olarak artan yaygın faiz oranları uyguluyorlar.

Sermaye maliyetleri artmakla kalmıyor, gayrimenkul kredileri de daha sıkı bir şekilde kontrol ediliyor. Vietnam Devlet Bankası, kredi kuruluşlarından gayrimenkul kredisi bakiyelerinin büyüme oranını sınırlamalarını ve toplam kredi bakiyelerinin yaklaşık %25'ini hedeflemelerini istiyor. Bu durum, hem ev alıcıları hem de proje geliştirme şirketleri için sermayeye erişimi zorlaştırıyor.

Sayın Dinh Minh Tuan ayrıca konut fiyatlarının düşmesinin zor olmasının üç nedenini de belirtti. Birincisi, gayrimenkul piyasasında önemli bir zaman gecikmesi var. Hisse senetleri veya altından farklı olarak, gayrimenkul düşük likiditeye ve uzun bir döngüye sahip yüksek değerli bir varlıktır. Piyasa zorluklarla karşılaştığında, ilk tepki genellikle işlemlerde keskin bir düşüş olur. Alıcılar kararlarını ertelerken, satıcılar fiyatları düşürmekte acele etmezler. Bu nedenle, fiyatlarda belirgin bir ayarlama yapılmadan önce likidite azalır.

İkinci olarak, sınırlı arz da katkıda bulunan bir faktör. Uzun yıllardır, büyük şehirlerdeki daire arzı yasal engeller ve uzun proje onay süreçleri nedeniyle kısıtlanmıştır. Piyasaya giren yeni proje sayısı, artan konut talebini karşılamaya yetmiyor. Arz az olduğunda, geliştiriciler genel piyasanın durgunluğuna rağmen karlarını maksimize etmek için fiyatları koruma veya artırma eğilimindedirler - diye analiz etti Bay Tuan.

Üçüncü neden ise satıcılar üzerindeki finansal baskının önemli olmamasıdır. Bay Tuan'a göre, finansal kaldıraç oranının yüksek olduğu bazı uluslararası piyasaların aksine, Vietnam'daki birçok mülk sahibi borç sermayesine çok fazla bağımlı değildir. Bu durum, faiz oranları yükseldiğinde mülklerini satmak zorunda kalmaktan kaçınmalarına yardımcı olur. Bunun yerine, piyasanın toparlanmasını bekleyebilir ve varlıklarını uzun vadeli bir yatırım kanalı olarak ellerinde tutabilirler.

Aynı görüşü paylaşan Vietnam Gayrimenkul Derneği Başkan Yardımcısı Sayın Nguyen Van Dinh de, faiz oranlarının piyasayı etkileyen birçok faktörden sadece biri olduğunu belirtti. Gayrimenkul fiyatları büyük ölçüde arz ve talebe bağlıdır. Arz artmadığında, sadece faiz oranlarının artması nedeniyle fiyatlarda keskin bir düşüş beklemek zordur. Bu nedenle, konut fiyatlarının faiz oranlarındaki artışla orantılı olarak düşmesini beklemek mümkün değildir.

2026, piyasa istikrara kavuşma dönemi olacak, ancak bu istikrar sektörler arasında eşit olmayacak.

Pazar parçalanmış durumda ve öncelik içsel değere veriliyor.

Batdongsan.com.vn'nin piyasa verilerine göre, 2022-2025 döneminde, gayrimenkul piyasasının likiditenin keskin bir şekilde düşmesiyle zorluklar yaşamasına rağmen, iki büyük şehirdeki daire fiyatları yine de önemli ölçüde arttı.

Hanoi'de daire fiyatları yaklaşık 40 milyon VND/m2'den neredeyse 87 milyon VND/m2'ye yükseldi. Ho Chi Minh şehrinde de yaklaşık 46 milyon VND/m2'den yaklaşık 75 milyon VND/m2'ye bir artış kaydedildi. Dikkat çekici olan, Hanoi'deki artış oranının Ho Chi Minh şehrini bile geride bırakmasıdır; bu, önceki yıllarda nadir görülen bir durumdur.

Bu gelişme, gayrimenkul piyasasının önemli bir özelliğini vurguluyor: fiyatlar, sermaye maliyetlerindeki veya piyasa duyarlılığındaki kısa vadeli dalgalanmalara anında tepki vermiyor.

Uzmanlar, 2026 yılının piyasa istikrarının daha fazla görüleceği ancak bu istikrarın sektörler arasında eşit olmayacağı bir dönem olacağını öngörüyor. Savills Vietnam Yatırım Direktörü Su Ngoc Khuong, yüksek faiz oranlarının yatırımcıları, özellikle büyük kredilerde, daha temkinli hale getireceğine inanıyor. Ancak bu, varlık fiyatlarının mutlaka düşeceği anlamına gelmiyor.

"Artan sermaye maliyetleri bağlamında, piyasa kendi kendini düzenleyecektir. Gerçek fayda değeri olan, yasal statüsü net olan ve nakit akışı yaratma yeteneğine sahip ürünlere öncelik verilmeye devam edilecek ve böylece daha iyi fiyatlar korunacaktır," diye analiz etti Bay Khuong.

Bu eğilim, Sayın Dinh Minh Tuan'ın gerçek konut ihtiyaçlarına hizmet eden segmentlerin piyasaya öncülük etmeye devam edeceği yönündeki değerlendirmesiyle de örtüşmektedir. Büyük şehirlerde ve iyi altyapı bağlantısına sahip uydu bölgelerindeki dairelerin istikrarlı likiditeyi koruyacağı öngörülmektedir.

Ayrıca, yeni arzın, arazinin hala bol olduğu ve altyapıya yoğun yatırım yapılan banliyö bölgelerine kayması muhtemeldir. Bu durum, şehir merkezindeki fiyatlar üzerinde aşağı yönlü baskı oluşturmadan geliştirme alanını genişletir.

Dikkat çekici bir nokta, destekleyici politikalar sayesinde sosyal konut ve uygun fiyatlı konut segmentlerinin yakın gelecekte artmasının beklenmesidir. Ancak uzmanlara göre, bu artış genel arzı iyileştirmeye yardımcı olacak, yaygın bir fiyat düşüşü yaratmayacaktır.

Sayın Nguyen Van Dinh'e göre, piyasa yeniden yapılanma evresine giriyor. Yüksek kaldıraç kullanan ve kısa vadeli kazanç bekleyen yatırımcılar zorluklarla karşılaşacakken, gerçek alıcılar ve uzun vadeli yatırımcılar galip gelecek.

Güncel gelişmeler, yüksek faiz oranlarının konut fiyatlarını düşürmek için yeterince güçlü bir "kaldıraç" olmadığını gösteriyor. Bunun yerine, piyasayı yavaşlatan ve katılımcıları stratejilerini ayarlamaya zorlayan bir filtre görevi görüyorlar. Gayrimenkul fiyatlarının yüksek seyretmesi artık bir paradoks değil, arz ve talebin doğasını ve gayrimenkul piyasasının özel özelliklerini doğru bir şekilde yansıtıyor.

Kaynak: https://vtv.vn/gia-nha-van-neo-o-muc-cao-100260320183544717.htm