Kira fiyatları giderek yükseliyor.

Ağustos 2024'ün sonlarında, Starbucks'ın Ho Chi Minh City'deki en lüks mağazası olan, 11-13 Han Thuyen Caddesi, 1. Bölge'deki şubesini 7 yıllık faaliyetin ve sürekli yüksek müşteri trafiğinin ardından kapatacağı haberi birçok kişiyi şaşırttı. Daha da şok edici olan ise Starbucks'ın kira sözleşmesi sona erdikten sonra binayı boşaltması ve ev sahibinin kirayı aylık 700 milyon VND'den 750 milyon VND'ye, yani yıllık yaklaşık 9 milyar VND'ye çıkarmasıydı.

Hepsi de en değerli gayrimenkullerini elden çıkarmak için acele ediyor.

İş insanları ve gayrimenkul kiralama sektöründe çalışanlar için, söz konusu mülkün kira fiyatı çok yüksek olarak değerlendirilmemektedir.

Aslında, aynı Han Thuyen Caddesi'nde veya yakınlardaki sokaklarda çok daha yüksek kira fiyatlarına sahip başka mülkler de var. Örneğin, birkaç ay önce açılan ünlü Japon kahve zinciri Arabica Coffee'nin iş yerinin aylık kirası 700 milyon VND'den az değil.

Ho Chi Minh şehrinin kalbinde yer alan, oldukça değerli bir ticari alan uzun yıllardır boş duruyor. (Fotoğraf: PHAM DINH)

Ancak bu ultra lüks alanlar yalnızca belirli stratejik hedefleri olan işletmeler için uygundur. Sadece ürün veya hizmet satarak kar elde etmeyi amaçlayan işletmelerin ayakta kalması çok zor olacaktır.

Starbucks Han Thuyen'in kapanmasından birkaç ay önce, Highlands Coffee gibi bir dizi önde gelen marka Nguyen Du ve Pasteur caddelerinin köşesindeki mekanlarını boşaltmıştı; YEN Sushi restoranı da Dong Khoi Caddesi 8 numaradaki şubesini kapatmıştı. Bavul ve çanta mağazası MIA da birkaç ay önce Phu Dong kavşağındaki mekanını boşaltmıştı. Bu lokasyonun da aylık 700 milyon VND'ye varan bir kirası vardı ve sadece beş yıl içinde dört büyük marka arasında el değiştirmişti.

Gerçekte, yüksek kira fiyatları, işletmelerin mevcut zorlu ekonomik iklimde başa çıkamaması ve bunun sonucunda kiralanan alanların zorunlu olarak iade edilmesi yeni bir şey değil; bunlar 2020'de COVID-19 salgınının patlak vermesinden beri yaşanıyor. Nguoi Lao Dong gazetesinin muhabirlerinin gözlemlerine göre, Ho Chi Minh şehrinin kalbindeki Nguyen Hue, Le Loi (1. Bölge), Vo Van Tan (3. Bölge), Nguyen Trai (5. Bölge), Nguyen Van Linh (7. Bölge), Phan Xich Long (Phu Nhuan Bölgesi) gibi hareketli caddeler boyunca birçok ticari alan boş kalıyor veya kapalı durumda.

Yaklaşık 550 metre uzunluğundaki Le Loi Caddesi (1. Bölge), Pasteur, Nam Ky Khoi Nghia ve Nguyen Hue gibi "altın" caddelerle kesişen, Ho Chi Minh şehrinin kalbindeki en güzel caddelerden biridir, ancak şu anda yaklaşık 15 boş iş yeri bulunmaktadır. Bu caddede bir hediyelik eşya dükkanının yöneticisi olan Bayan Nguyen Hanh, çevredeki birçok dükkanın kapanmasının nedeninin, personel giderleri, vergiler, sermaye vb. hariç, günlük 25-30 milyon VND veya aylık 800-900 milyon VND'ye ulaşan kirayı karşılayamamaları olduğuna inanıyor. Bazı dükkan sahipleri başlangıçta iş durumunu öngörememiş ve imkanlarının ötesinde fiyatlarla kira ödemiş, bu da giderleri karşılayacak gelire sahip olamamalarına ve sadece birkaç ay önce taşınmış olmalarına rağmen kapanıp başka yerlere taşınmalarına yol açmıştır.

"Kuyumcular, ünlü PL bubble tea zinciri, seyahat acenteleri... hepsi birer birer kirayı karşılayamadıkları için dükkanlarını boşaltıyorlar. Bugüne kadar kimse tekrar kiralamaya cesaret edemedi çünkü fiyatlar çok yüksek. Ben de ev sahibinden kirayı düşürmesini rica ediyorum çünkü çok turist var ama az alışveriş yapılıyor ve gelecek yıla kadar dayanıp dayanamayacağımı bilmiyorum," diye endişesini dile getirdi Bayan Hanh.

Le Loi Caddesi 48 numaradaki iki katlı binanın emlakçısı Bay Hoang Thanh, ev sahibinin aylık 12.000 ABD doları (yaklaşık 300 milyon VND) kira istediğini, bunun karşılığında dört aylık depozito, iki aylık kiranın peşin ödenmesi ve en az iki yıllık kira sözleşmesi şartı aradığını söyledi. Dikkat çekici olan, TT saat dükkanının kapanmasından bu yana bir yıldan fazla süredir boş olan evin sahibinin kirayı düşürmeyi reddetmesidir.

"Müşteriler Le Loi Caddesi'nde iş veya marka tanıtımı için yer kiralamak istiyorlarsa, fiyatların çok yüksek olduğunu, aylık 10.000 ila 12.000 ABD doları arasında değiştiğini göz önünde bulundurarak dikkatlice düşünmelidirler. Birçok müşteri bu kira bedelini karşılayamamış ve yüz milyonlarca VND tutarındaki depozitolarını kaybetmek zorunda kalmıştır," diye belirtti Bay Thanh.

Nguyen Trai Caddesi (5. Bölge), bir zamanlar Ho Chi Minh şehrinin " moda caddesi" olarak biliniyordu ve ayakkabı, giyim, çanta, şapka, güneş gözlüğü vb. satan yüzlerce dükkana ev sahipliği yapıyordu. Ancak, işlerin durgunlaşması ve fahiş kiralar nedeniyle birçok kişi mallarını satmak ve iş yerlerini taşımak için ilanlar astı.

Mdl tasarımcı hamile giyim mağazasının temsilcisi Bayan Pham Ngoc, aylık 60 milyon VND kira bedeliyle, 35 m2 kullanılabilir alana sahip (bir kat, bir zemin kat ve küçük bir depo odası dahil) 14,5 m2'lik alanını devretmek istediğini söyledi. Devir bedeli (klima, aydınlatma, tabela, depozito vb. dahil) 259 milyon VND olup, bu tutar farklı bir işe geçişi öngörüyor. Bayan Ngoc, "Moda ürünlerinin satışları düşerken kiralar yüksek kalıyor, bu da piyasa koşullarına uygun değil. Birçok başarısız görüşmeden sonra işi devretmeye karar verdim," diye açıkladı.

Yakındaki NN moda mağazasının sahibi Bayan Ha Phuong da, "emeklilik" nedeniyle tüm stoklarını tasfiye edip 80 metrekarelik zemin kat alanını kiraya vermeyi düşündüğünü belirtti. Mevcut kira aylık 45 milyon VND olup, en az bir yıllık kira süresi ve iki aylık depozito şartı bulunmaktadır. Alt kiralama, raf ve teşhir maliyetlerinden tasarruf sağlayacaktır. Ancak, yaptığımız araştırmaya göre, Bayan Phuong, ev sahibinin işletmeleri desteklemek için kirayı düşürmeyi reddetmesi ve bunun yerine her yıl sürekli olarak artırması nedeniyle satışları durdurmuş ve mekanı iade etmiştir.

Kirayı düşürmektense boş bırakmak daha iyi!

Çevre dostu tüketim malları ve temiz gıda konusunda uzmanlaşmış bir kiracı olan Le Thi Tu Uyen, bir zamanlar 1. Bölge, Nguyen Hue Caddesi'nde aylık 20 milyon VND karşılığında bir dükkan kiraladığını ancak depozitosunu kaybetmesine rağmen sadece 3 ay sonra dükkanı kapattığını söyledi. Bunun nedeni, cadde işlek olmasına rağmen, müşteri kitlesinin çoğunlukla orta düzeyde harcama gücüne sahip gençlerden oluşması ve bu nedenle gelirin giderleri karşılamaya yetmemesiydi.

Daha sonra Bayan Uyen, çevrimiçi kanalını geliştirmeye odaklandı ve günde yaklaşık 200.000 VND veya ayda yaklaşık 6 milyon VND reklam harcamasıyla yaklaşık 40.000 kişiye ulaşabileceğini fark etti. %0,5'lik bir dönüşüm oranıyla mağaza ayda 200 sipariş alıyordu. Çevrimiçi mağaza, yapay zeka (YZ) sayesinde her yerdeki müşterilere ulaşabiliyor ve doğru hedef kitleyi belirleyerek yüksek bir dönüşüm oranı elde edebiliyor. Bayan Uyen, "Mevcut perakende alanı kiralama fiyatları mantıksız derecede yüksek. Çevrimiçi kanalın gelişmesi, kiralama maliyetlerini önemli ölçüde azaltacak ve kademeli olarak gerçek değerlerine yaklaştıracaktır," diye öngördü.

Son zamanlarda, Ho Chi Minh şehrindeki lüks gıda mağazaları zinciri, 3. Bölge, Nguyen Dinh Chieu Caddesi'ndeki 10 yılı aşkın süredir faaliyet gösteren ilk mağazasını, ev sahibinin "makul olmayan kira artışı" nedeniyle kapattı. Markanın kurucusu, 40 metrekareden küçük olan binanın çok eski olduğunu, klimalarının sık sık arızalandığını, yağmur yağdığında su sızdırdığını ve komşu mağazayla duvarı paylaştığı için tadilatının zor olduğunu, buna rağmen kiranın aylık 60 milyon VND gibi yüksek bir seviyede olduğunu belirtti.

Bahsi geçen gıda mağazasının kapanmasının üzerinden üç aydan fazla süre geçmesine rağmen, iş yerinin önünde hala "Kiralık" tabelası duruyor ve yeni kiracı bulunamadı. Perakende zincirinin bir temsilcisi, "Kira bedeli ve mekanın durumu göz önüne alındığında, sadece markalarını oluşturmak için önemli sermayeye sahip büyük şirketler veya yüksek riskli, 'kendi kendine yeten' bir iş modeli izleyenler burayı karşılayabilir. Sıradan işletmeler bu kirayı karşılayamaz" yorumunu yaptı.

Yiyecek ve içecek sektöründe uzman olan F&B Yatırım ve FoodEdu Akademisi Başkanı Hoang Tung'a göre, çevrimiçi kanalların hızlı büyümesine rağmen, gelire katkıları önemsiz düzeyde kalıyor ve gelirin büyük çoğunluğu hala çevrimdışı kanallardan geliyor. Bu nedenle, iş yerleri yiyecek ve içecek sektöründe hala çok önemli bir rol oynuyor. "Sadece en iyi lokasyonlardaki kiralar kıtlık ve arzın talebi aşması nedeniyle artmakla kalmıyor, sıradan iş yerlerinin fiyatları da yükseliş eğiliminde," diye belirtti.

Bay Tung, geleneksel olarak ev sahiplerinin, kiracılardan depozito veya peşin kira talep ederek ve enflasyonu telafi etmek için fiyatları yıllık veya periyodik olarak artırarak her zaman üstünlüğe sahip olduğuna inanıyor. Çoğu ev sahibi maddi olarak iyi durumda olduğundan, fiyatı korumak için mülkleri 6 ay ila 1 yıl boyunca boş bırakabiliyor ve kiraları düşürmeyi reddediyor. Bay Tung, "Mekanlar söz konusu olduğunda, kirayı korumak zaten iyi bir durum; indirim umudu çok az. Yiyecek ve içecek işletme sahipleri, işlerine başlamadan önce bunu maliyetlerine dahil etmelidir" diye tavsiyede bulundu.

Bu arada, konut ve iş yeri kiralama ve alt kiralama hizmetlerinde uzmanlaşmış VNO Yatırım ve Kalkınma Anonim Şirketi Başkanı Bay Nguyen Hong Hai, işletmelerin kapanmasının veya iş yerlerini iade etmesinin mutlaka yüksek kira fiyatlarından kaynaklanmadığını, bunun yerine artık mekana ihtiyaç duymamalarından veya iş durumunun gelecekte sürdürülebilir olmadığını düşünmelerinden kaynaklanabileceğini düşünüyor.

En gözde lokasyonlara olan talep hala yüksek.

Yiyecek ve içecek sektörü uzmanına göre, en iyi lokasyonlara yoğun yatırım yapan kahve ve içecek zincirleri arasında Katinat Coffee & Tea, Phe La, Phuc Long, Highland vb. yer alıyor. Ancak bunlar arasında Katinat Coffee & Tea ve Phe La aynı sahibine ait. Yatırımcının bu aşamada zinciri agresif bir şekilde genişletmesinin amacı hisse satmak veya başka bir nedenden kaynaklanıyor olabilir, bu nedenle normalde kar amacı güden markalarla karşılaştırılamaz…

Gerçekte, alanın kısıtlı olduğu bölgelerde kira fiyatları düşmekten ziyade artma eğilimindedir. Tipik örnekler arasında 1. Bölge'nin merkezindeki en iyi konumlar, Starbucks'ın yakın zamanda boşalttığı Han Thuyen Caddesi üzerindeki alan ve Ho Con Rua kavşağı çevresindeki alan sayılabilir... Büyük yiyecek ve içecek markaları ve zincirleri her zaman bu alanları kiralamak için yarışmaktadır.

Kaynak: https://nld.com.vn/gia-thue-mat-bang-ngay-cang-cao-196240902193102544.htm