Çin yetkilileri gayrimenkul sektörünü kurtarmak için neler yaptı?

Çin, iki yılı aşkın süredir devam eden gayrimenkul krizinin ardından faiz oranlarını düşürmekten, konut satın alma düzenlemelerini gevşetmeye ve yatırımı teşvik etmeye kadar birçok önlem uyguladı.

Reuters , konuya yakın bir kaynağın 8 Kasım tarihli haberine göre, Çin makamları, sigorta devi Ping An Insurance Group'tan, sıkıntıda olan Çin'in en büyük özel gayrimenkul şirketi Country Garden'ın kontrol hissesini satın almasını talep etti. Bu kaynağa göre, Çin hükümeti, her iki şirketin de genel merkezinin bulunduğu Guangdong eyalet hükümetine, Ping An'ın Country Garden'ı kurtarmasına aracılık etmesi talimatını verdi.

Ping An, Country Garden'ın büyük hissedarı olması nedeniyle seçildi. Çinli yetkililer, Country Garden'ın eyaletteki likidite sorunlarının çözülmesini istiyor.

Country Garden'ın Haziran sonu itibarıyla 1,4 trilyon yuan (190 milyar dolar) borcu vardı. Şirketin şu anda Çin'de yaklaşık 3.000 projesi inşa halinde. Country Garden, son birkaç aydır sürekli olarak temerrüt eşiğinde sıkıntı çekiyor.

Yetkililerin bir şirkete diğerini devralması talimatı vermesi eşi benzeri görülmemiş bir durum değil. Ancak böyle bir şey gerçekleşirse, Çin'in borç batağındaki ve likit olmayan gayrimenkul sektörünü kurtarmak için bugüne kadar yaptığı en agresif müdahalelerden biri olacaktır.

China Evergrande de dahil olmak üzere diğer Çinli müteahhitler temerrüde düşerken, ülkenin politikaları şimdiye kadar büyük ölçüde kredi faiz oranlarını düşürmeye ve ev satın alma kurallarını kolaylaştırmaya odaklandı. Ping An haberi, Çin hükümetinin bu süreçte daha büyük bir rol oynamaya istekli olduğunu gösteriyor.

China Vanke'nin en büyük hissedarı olan devlet şirketi Shenzhen Metro da bu hafta başında Çin'in ikinci büyük gayrimenkul şirketini desteklemek için yaklaşık 10 milyar yuan (1,4 milyar dolar) tutarında kaynak hazırladığını duyurmuştu.

Ağustos 2023'te Tianjin'de (Çin) bir Country Garden projesi. Fotoğraf: Reuters — Ağustos 2023'te Tianjin'de (Çin) bir Country Garden projesi. Fotoğraf: *Reuters*

Çin'in gayrimenkul piyasası 2021 yılının ortalarından bu yana krizde. O dönemde, China Evergrande Group gibi büyük özel şirketlerden CIFI Holdings gibi devlet destekli şirketlere kadar birçok şirket, nakit akışı ve borç ödemelerinde zorluklarla karşı karşıyaydı.

Bunun sebebinin, gayrimenkul şirketlerinin yeni borçlanma imkânlarını kısıtlayarak sistemik riski azaltmak için başlatılan Pekin'in "üç kırmızı çizgi" politikası olduğu düşünülüyor. Bu, ülkedeki birçok gayrimenkul şirketinin borçlarını ödeyememesinin başlıca nedeni olarak kabul ediliyor. JPMorgan'a göre, son iki yılda yaklaşık 50 şirket, 100 milyar ABD doları tutarındaki yabancı tahvillerde temerrüde düştü. İflastan kurtulan işletmeler her zaman riskli bir durumdadır ve yeni sermaye bulmakta zorluk çekerler.

Geçen yılın ortalarına gelindiğinde durum daha da kötüleşmişti. Çin'de konut fiyatları düşmeye devam etti. Birçok proje finansman yetersizliği nedeniyle durdu. Her yerde bir ipotek temerrüt dalgası patlak verdi. Çin'in Covid-19'a karşı sert mücadelesi, piyasa güvenini daha da zedeledi.

Gayrimenkul sektörü şu anda Çin'in GSYİH'sinin %25'ini oluşturuyor. Bu nedenle, sektördeki sorunlar daha geniş kapsamlı bir mali kriz korkusunu körüklüyor.

Bu nedenle Pekin, politikalarını değiştirmek ve sektörü canlandırmanın yollarını bulmak zorunda kaldı. Çin hükümeti, Mart 2022'de emlak vergisi uygulama pilot programını durdurdu. Ayrıca, finans kuruluşlarını sektörü desteklemeye defalarca çağırdı.

Pekin, geçen yılın Kasım ayında emlak piyasasını kurtarmak için 16 maddelik bir plan açıklamıştı. Bu plan, Çin Halk Bankası (PBOC) ve Çin Bankacılık ve Sigortacılık Düzenleme Komisyonu (CBIRC) tarafından ay ortasında yayımlandı. Plan, ülke genelindeki finans otoritelerine, işletmelerin likidite krizini ele almaya odaklanarak rehberlik sağlıyor ve banka kredilerine yönelik kısıtlamaları geçici olarak gevşetiyor.

Bu, Çin'in piyasayı kurtarmak için kapsamlı bir çaba gösterdiğinin bir göstergesiydi ve eski Vali Yi Gang bunun "yumuşak bir iniş" olmasını umuyordu. Birkaç hafta sonra, bir dizi Çin bankası gayrimenkul sektörüne yüz milyarlarca dolar yatırım yapacaklarını duyurdu ve bu, planın ilk başarısı olarak değerlendirildi.

Altı büyük Çin devlet bankası piyasaya 140 milyar dolar yatırım yapmayı planlıyor. Bu sermaye, ağırlıklı olarak gayrimenkul geliştirme, müşterilere ipotek verme, birleşme ve satın almalar, tedarik zinciri finansmanı ve tahvil yatırımları için kullanılacak.

Çin Merkez Bankası (PBOC), yıl ortasında kredi faiz oranlarını genel olarak düşürmeye başladı. Ayrıca, 16 maddelik kurtarma paketinin bazı politikalarının süresini 2024 sonuna kadar uzattı.

Çin hükümeti ayrıca, gayrimenkul sektörüne yatırımı artırmak için büyük şehirlerde uygun fiyatlı konut inşa etme ve gelişmemiş bölgeleri yenileme planlarını onayladı. Ayrıca, ilk kez ev sahibi olacaklar için kredi faiz oranlarını düşürmek ve bazı şehirlerde ev satın alırken peşinatları azaltmak gibi bazı düzenlemeleri gevşetti.

Bankalar da konut kredilerini teşvik etmek için benzeri görülmemiş yöntemler geliştirdi. Bu yılın başlarında Nanning, Hangzhou, Ningbo ve Pekin'deki bazı bankalar, konut kredisi yaş sınırını 80-95'e çıkardı. Bu, 70 yaşındakilerin 10-25 yıl vadeli kredi alabileceği anlamına geliyor. Bu, aylık ödeme yükünü azaltabileceği için bir teşvik aracıdır.

Yerel yönetimler de kurtarma çalışmalarına katıldı. Haziran 2022'de, Sichuan eyaletindeki Meishan şehri, bu yıl yeni ev alımlarına sübvansiyon sağlayacağını açıkladı. Zhejiang eyaletindeki Wenzhou şehri, ilk kez ev sahibi olacakların ilk üç yıl boyunca yalnızca faiz ödemesine izin verecek. Anhui eyaletindeki Huainan şehri, bankalardan ilk kez ev sahibi olacaklar için kredi verme oranlarını artırmalarını ve kredi onay sürelerini kısaltmalarını istedi.

Emlak şirketleri de müşteri çekmek için teşvikler sundu. Haziran 2022'de Central China Real Estate, çiftçilere Henan eyaletinin Shangqiu kentindeki River Mansion apartman projesindeki evlerin peşinatlarını karşılamak için 160.000 yuana (24.000 $) kadar sübvansiyon sağlayarak buğdayla ödeme kabul etti. Şirket, birkaç hafta önce de Kaifeng şehrindeki başka bir projede ev satın almak isteyen alıcılardan sarımsakla ödeme kabul etmeyi teklif etmişti.

Anhui'nin Wuhu kentinde, hükümetin belirlediği taban fiyata bağlı kalmak yerine, şehrin dış mahallelerinde bulunan bir apartman projesi olan Golden Scale House, işlemin tamamlanmasından sonraki bir ay içinde 230.000 yuana kadar onarım sübvansiyonu teklif etti.

Ancak Çin emlak piyasasının pek de iyileştiği söylenemez. Geçtiğimiz ay açıklanan rakamlar, Çin'deki yeni konut fiyatlarının Eylül ayı sonuna kadar üç ay üst üste düştüğünü gösteriyordu.

Eylül ayında konut satışları (kat alanına göre) da bir önceki yıla göre yaklaşık %20 düştü. Yılın ilk dokuz ayında konut yatırımları %9,1 düştü.

Ev alıcıları, fiyatların daha da düşmesini istedikleri için ev almayı erteliyor. Bu durum durumu daha da kötüleştiriyor çünkü emlak şirketlerinin nakit toplamak ve iflastan kaçınmak için daha fazla ev satması gerekiyor.

Uluslararası Para Fonu (IMF), bu haftanın başlarında Çin için büyüme tahminini bu yıl %5,4'e yükseltti. Ancak kurum, Çin ekonomisinin finans ve gayrimenkul sektörlerinde hâlâ birçok riskle karşı karşıya olduğu konusunda uyardı. Ülkenin gayrimenkul sektörünün şu anda "oldukça zayıf" olduğunu belirtti.

IMF, Çin'in zayıf firmaların faaliyetlerine devam etmesine izin vermesinin sektörün toparlanmasını engellediğini belirterek, Çin'e, ayakta kalamayacak durumda olan gayrimenkul şirketlerinin piyasadan çıkmasına izin vermesi çağrısında bulundu.

Çin Halk Bankası Başkan Yardımcısı Zhang Qingsong da bu hafta başında Hong Kong'da düzenlenen bir finans forumunda, gayrimenkul sektörünün düşüşte olduğunu kabul etti.

"Bu hızı daha sıkı kontrol altına almamız, keskin bir düşüşe ve beklenmedik sonuçlara yol açmamamız gerekiyor. Emlak piyasasını istikrara kavuşturmak için birçok politika uygulamaya koyduk." Ayrıca yetkilileri, "yatırım ve gayrimenkule dayalı eski model artık sürdürülebilir olmadığı için" ekonomik büyümeyi sürdürmenin yeni yollarını bulmaya çağırdı.

Ha Thu (Reuters, NYT'ye göre)

[reklam_2]
Kaynak bağlantısı