Çinli yetkililer emlak piyasasını kurtarmak için neler yaptı?

İki yılı aşkın süredir devam eden emlak krizi sonrasında Çin, faiz oranlarını düşürmekten, konut alımlarına ilişkin düzenlemeleri gevşetmeye ve yatırımı teşvik etmeye kadar çeşitli önlemler uygulamaya koydu.

8 Kasım'da Reuters , konuya yakın kaynaklara atıfta bulunarak, Çinli yetkililerin, şu anda zor durumda olan Çin'in en büyük özel gayrimenkul şirketi Country Garden'da kontrol hissesini sigorta devi Ping An Sigorta Grubu'na teklif ettiğini bildirdi. Bu kaynaklara göre, Çin hükümeti , her iki şirketin de genel merkezinin bulunduğu Guangdong eyalet hükümetine, Ping An'ın Country Garden'ı kurtarmasına yardımcı olmak için aracı rolü üstlenmesi talimatını verdi.

Ping An, Country Garden'ın büyük hissedarlarından biri olduğu için seçildi. Çinli yetkililer, Country Garden'ın likidite sorunlarının eyalet içinde çözülmesini istiyor.

Country Garden'ın Haziran ayı sonu itibarıyla 1,4 trilyon yuan (190 milyar ABD doları) borcu bulunuyordu. Şirketin Çin'de yaklaşık 3.000 inşaat projesi devam ediyor. Country Garden son birkaç aydır sıkıntılı bir durumda ve sürekli olarak iflasın eşiğinde bulunuyor.

Yetkililerin bir şirketi başka bir şirketi devralmaya yönlendirmesi uygulaması Çin'de yeni bir durum değil. Ancak, böyle bir şey gerçekleşirse, Çin'in borç batağındaki ve likidite sıkıntısı çeken gayrimenkul sektörünü kurtarmak için bugüne kadar yaptığı en radikal müdahalelerden biri olacaktır.

Çin Evergrande dahil olmak üzere birçok başka Çinli gayrimenkul şirketi de temerrüde düşmüş olsa da, ülkenin bugüne kadarki politikaları esas olarak kredi faiz oranlarını düşürmeye ve konut alımlarına ilişkin düzenlemeleri gevşetmeye odaklanmıştır. Ping An hakkındaki haberler, Çin hükümetinin bu süreçte daha büyük bir rol oynamaya hazır olduğunu gösteriyor.

Bu haftanın başlarında, China Vanke'nin önde gelen hissedarı olan devlet şirketi Shenzhen Metro da, Çin'in ikinci büyük gayrimenkul geliştirme şirketini desteklemek için yaklaşık 10 milyar yuan (1,4 milyar dolar) hazırladığını duyurdu.

Ağustos 2023'te Çin'in Tianjin şehrindeki bir Kırsal Bahçe projesi. Fotoğraf: Reuters

Çin gayrimenkul piyasası 2021 yılının ortalarından itibaren krize girdi. O dönemde, China Evergrande Group gibi büyük özel şirketlerden CIFI Holdings gibi devlet destekli şirketlere kadar bir dizi işletme, nakit akışı ve borç geri ödemelerinde zorluklarla karşılaştı.

Sebebin, gayrimenkul şirketlerinin yeni fon borçlanma yeteneğini kısıtlayarak sistemik riski azaltmak amacıyla Pekin tarafından uygulanan "üç kırmızı çizgi" politikası olduğuna inanılıyor. Bu, ülkedeki birçok gayrimenkul şirketinin temerrüde düşmesinin ana nedeni olarak kabul ediliyor. JPMorgan'a göre, son iki yılda yaklaşık 50 şirket yabancı tahvillerde temerrüde düştü ve toplamda 100 milyar dolar zarar oluştu. Temerrüde düşmekten kurtulanlar ise her zaman riskli bir durumda bulunuyor ve yeni kredi almakta zorlanıyorlar.

Geçen yılın ortalarına gelindiğinde durum daha da kötüleşmişti. Çin'de konut fiyatları hızla düşüyordu. Birçok proje fon yetersizliği nedeniyle durmuştu. Her yerde ipotek ödemelerinde temerrüt dalgası patlak verdi. Çin'in sert Covid-19 önlemleri piyasa güvenini daha da zedeledi.

Gayrimenkul sektörü şu anda Çin'in GSYİH'sının %25'ine kadar katkıda bulunuyor. Bu sektördeki sorunlar, potansiyel yaygın bir finansal krize ilişkin endişeleri artırıyor.

Bu nedenle Pekin, politikalarını değiştirmek ve sektörü canlandırmanın yollarını bulmak zorunda kaldı. Mart 2022'de Çin hükümeti, emlak vergisi uygulama pilot programını durdurdu. Ayrıca finans kuruluşlarını sektörü desteklemeye defalarca çağırdı.

Geçen yıl Kasım ayında Pekin, Çin Halk Bankası (PBOC) ve Çin Bankacılık ve Sigorta Düzenleme Komisyonu (CBIRC) tarafından Kasım ortasında yayınlanan, gayrimenkul piyasasını kurtarmaya yönelik 16 maddelik bir planı hayata geçirdi. Bu plan, ülke genelindeki finans yetkililerine yol göstererek, işletmelerin likidite krizini ele almaya ve banka kredilerine ilişkin kısıtlamaları geçici olarak hafifletmeye odaklanıyor.

Bu, eski Başkan Yi Gang'ın "yumuşak iniş" yapmasını umduğu bir piyasayı kurtarmak için Çin'in kapsamlı bir çabasıydı. Birkaç hafta sonra, bir dizi Çin bankası gayrimenkule yüz milyarlarca dolar enjekte edeceklerini açıkladı. Bu, planın ilk başarısı olarak görüldü.

Özellikle, Çin'deki altı büyük devlet bankası piyasaya 140 milyar dolar enjekte etmeyi planlıyor. Bu sermaye öncelikle gayrimenkul geliştirme, müşteri ipotekleri, birleşme ve devralmalar, tedarik zinciri finansmanı ve tahvil yatırımları için kullanılacak.

Bu yılın ortalarında Çin Halk Bankası (PBOC), bir dizi kredi faiz oranını düşürmeye başladı. Ayrıca 16 maddelik kurtarma paketindeki bazı politikaları 2024 yılının sonuna kadar uzattı.

Çin hükümeti ayrıca, gayrimenkul sektöründeki yatırımları artırmak amacıyla büyük şehirlerde uygun fiyatlı konut inşa etme ve az gelişmiş bölgeleri yenileme planlarını onayladı. Ayrıca, ilk kez ev sahibi olacaklar için faiz oranlarını düşürmek ve bazı şehirlerde peşinatları azaltmak gibi bazı düzenlemeleri de gevşetti.

Bankalar da konut kredilerini teşvik etmek için benzeri görülmemiş yöntemler geliştirdi. Bu yılın başlarında, Nanning, Hangzhou, Ningbo ve Pekin'deki bazı bankalar konut kredisi başvuru sahipleri için yaş sınırını 80-95 yaş arasına yükseltti. Bu, 70 yaşındakilerin bile 10-25 yıl vadeli kredi alabileceği anlamına geliyor. Bu, aylık kredi geri ödemelerinin yükünü azaltabileceği için talebi canlandırmaya yönelik bir araçtır.

Yerel yönetimler de kurtarma çalışmalarına katıldı. Haziran 2022'de Sichuan'daki Meishan şehri, o yıl yeni ev alımları için sübvansiyonlar açıkladı. Zhejiang'daki Wenzhou şehri, ilk kez ev sahibi olacakların ilk üç yıl boyunca sadece faiz ödemesine izin verdi. Anhui'deki Huainan şehri ise bankaları, ilk kez ev sahibi olacaklar için kredileri artırmaya ve kredi onay sürelerini kısaltmaya çağırdı.

Gayrimenkul şirketleri de müşteri çekmek için çeşitli teşvikler sunuyor. Haziran 2022'de Central China Real Estate, çiftçilere Shangqiu'daki ( Henan ) River Mansion apartman projesinde ev satın almak isteyenlere peşinat olarak 160.000 yuan'a (24.000 ABD doları) kadar buğday ödemesi yaptı. Birkaç hafta önce de Kaifeng'deki başka bir projede ev satın almak isteyenlere sarımsak ödemesi teklif etmişlerdi.

Anhui eyaletinin Wuhu şehrinde, hükümetin belirlediği taban fiyata uymak yerine, banliyödeki bir apartman projesi olan Golden Scale House, işlemin tamamlanmasından sonraki bir ay içinde 230.000 yuan'a kadar onarım desteği teklif etti.

Ancak Çin emlak piyasasının pek de iyileşmediği düşünülüyor. Geçen ay açıklanan veriler, Çin'de yeni konut fiyatlarının Eylül ayı sonuna kadar üç ay üst üste düştüğünü gösterdi.

Eylül ayında gayrimenkul satışları (alan bazında ölçüldüğünde) geçen yılın aynı dönemine göre yaklaşık %20 azaldı. Yılın ilk dokuz ayında gayrimenkule yapılan yatırımlar %9,1 oranında düştü.

Ev alıcıları, fiyatların daha da düşmesini beklemek istedikleri için tereddüt ediyorlar. Bu durum, emlak şirketlerinin nakit akışı sağlamak ve iflastan kaçınmak için daha fazla ev satmaları gerektiği gerçeğini daha da kötüleştiriyor.

Bu hafta başında Uluslararası Para Fonu (IMF), Çin için bu yılki büyüme tahminini %5,4'e yükseltti. Ancak kuruluş, Çin ekonomisinin finans ve gayrimenkul sektörlerinde hala birçok riskle karşı karşıya olduğu konusunda uyardı. Ülkenin gayrimenkul sektörünün şu anda "oldukça zayıf" olduğunu belirttiler.

IMF, Çin'i kurtarılamayacak durumdaki gayrimenkul şirketlerinin piyasadan çekilmesine izin vermeye çağırıyor. IMF, Çin'in zayıf işletmelerin faaliyetlerine devam etmesine izin verme kararının sektörün toparlanmasını engellediğini savunuyor.

Bu hafta başlarında Hong Kong'da düzenlenen bir finans forumunda, Çin Halk Bankası Başkan Yardımcısı Zhang Qingsong da gayrimenkul sektörünün gerilediğini kabul etti.

"Keskin bir düşüşü ve öngörülemeyen sonuçları önlemek için bu hızı daha sıkı bir şekilde kontrol etmemiz gerekiyor. Gayrimenkul piyasasını istikrara kavuşturmak için birçok politika uygulamaya koyduk." Ayrıca yetkililere ekonomik büyümeyi sürdürmenin yeni yollarını bulmaları çağrısında bulundu, zira "yatırım ve gayrimenkule dayalı eski model artık sürdürülebilir değil."

Ha Thu (Reuters, NYT'ye göre)

Kaynak bağlantısı: https://vnexpress.net/gioi-chuc-trung-quoc-da-lam-gi-de-cuu-bat-dong-san-4674863.html